Решение от 22 апреля 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-95661/2025
23 апреля 2026 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению):

Истец: Товарищество собственников жилья "САДОВАЯ,42" (190031, <...> ,ИНН <***>)

Ответчики: 1. Глава крестьянского хозяйства ФИО1 (ИНН <***>); 2. Акционерное общество "Почта России" (125252, <...> ,ИНН <***>)

об обязании как собственника нежилого помещения 20-Н по адресу: <...>, лит. А, обеспечить доступ уполномоченным на проведение капитального ремонта представителям подрядной организации ООО «СИРИУС» в указанное помещение для проведения работ по капитальному ремонту несущих строительных конструкций, предусмотренных договором Nº 1/13-83/А/АВР/2025 от 23 декабря 2024 года; освободить помещение от имущества; об обязании АО «Почта России» в лице Отделения Nº 190031, как арендатора и фактического пользователя нежилого помещения 20-Н по адресу: <...>, лит. А, обеспечить доступ уполномоченным представителям подрядной организации ООО «СИРИУС» в указанное помещение для проведения работ по капитальному ремонту несущих строительных конструкций, предусмотренных договором Nº 1/13-83/A/АBP/2025 от 23 декабря 2024 года; освободить помещение от имущества

при участии:

от истца (заявителя): представитель по доверенности от 17.12.2024, ФИО2

от ответчика: 1. представитель по доверенности от 14.03.2025 ФИО3; 2. представитель по доверенности от 08.09.2025, ФИО4

установил:

Товарищество собственников жилья "САДОВАЯ,42" (далее – истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании Главу крестьянского хозяйства ФИО1 (далее – ответчик 1), как собственника нежилого помещения 20-Н по адресу: <...>, лит. А, обеспечить доступ уполномоченным на проведение капитального ремонта представителям подрядной организации ООО «СИРИУС» в указанное помещение для проведения работ по капитальному ремонту несущих строительных конструкций, предусмотренных договором Nº 1/13-83/А/АВР/2025 от 23 декабря 2024 года; освободить помещение от имущества; об обязании Акционерного общества «Почта России» (далее – ответчик 2) в лице Отделения Nº 190031, как арендатора и фактического пользователя нежилого помещения 20-Н по адресу: <...>, лит. А, обеспечить доступ уполномоченным представителям подрядной организации ООО «СИРИУС» в указанное помещение для проведения работ по капитальному ремонту несущих строительных конструкций, предусмотренных договором Nº 1/13-83/A/АBP/2025 от 23 декабря 2024 года; освободить помещение от имущества.

Определением суда от 01.10.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 28.01.2026.

В судебном заседании 28.01.2026 Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Определением суда от 28.01.2026 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Некоммерческую организацию «Фонд-региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», Администрацию Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, Общество с ограниченной ответственностью «СИРИУС»; судебное заседание отложил.

В судебном заседании 25.03.2026 представители сторон поддержали ранее изложенные отзывы.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 23 декабря 2024 года некоммерческая организация «Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (НО «ФКР МКД СПб») и общество с ограниченной ответственностью «СИРИУС» (ООО «СИРИУС») заключили договор № 1/13 - 83/А/АВР/2025 на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов (далее - Договор).

Согласно приложению № 1 к Договору утвержден перечень работ в многоквартирном доме по адресу: <...>, литера А (далее - МКД), а именно: замена и (или) восстановление отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют.

Как указал истец, значительную площадь в МКД занимают нежилые помещения, собственники которых в 2021 году оформили гарантийные письма о согласии предоставить доступ в нежилые помещения и временно освободить объекты недвижимости для проведения капитального ремонта общего имущества МКД.

Помещение 20-Н в МКД принадлежит на праве собственности главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО1. На данный момент помещение находится во владении и пользовании Отделения № 190031 АО «Почта России» на основании договора аренды.

Согласно акту УСК № 008019 от 15.01.2025 г. глава КФХ ФИО1 выразил отказ в предоставлении доступа в помещение для проведения капитального ремонта общего имущества МКД.

23 января 2025 года в результате обращения ТСЖ «Садовая, 42» и по инициативе заместителя главы Администрации Адмиралтейского района города Санкт-Петербурга ФИО5 в помещении Администрации состоялось совместное совещание по вопросу реализации капитального ремонта общего имущества МКД, в ходе которого глава КФХ ФИО1 и представители АО «Почта России» повторно выразили отказ в предоставлении доступа для проведения капитального ремонта общего имущества МКД.

Как указывает истец, отказ ответчиков в предоставлении доступа для проведения капитального ремонта общего имущества МКД влечёт за собой исключение МКД из программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и усугубляет риск обрушения несущих строительных конструкций МКД, а равно создаёт угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. ТСЖ «Садовая, 42», Администрация, НО «ФКР МКД СПб» и ООО «СИРИУС» приняли исчерпывающие меры, направленные на реализацию капитального ремонта общего имущества МКД, но ответчики продолжают эксплуатировать помещение, несущие строительные конструкции которого находятся в аварийном техническом состоянии и подлежат капитальному ремонту.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Товарищество указало, что Полагая, что ответчики продолжаю эксплуатировать помещение, несущие строительные конструкции которого находятся в аварийном техническом состоянии и подлежат капитальному ремонту, а также указанные лица препятствуют реализации капитального ремонта несущих строительных конструкций МКД, создавая угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя ремонт крыши.

В соответствии с частью 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

Согласно части 2 статьи 182 ЖК РФ оегиональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ;

осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, и (или) органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;

в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислять денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;

аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;

вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;

представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований настоящего Кодекса, нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;

исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 14.2 статьи 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Из анализа указанных понятий следует, что при капитальном ремонте допускается замена отдельных элементов несущих строительных конструкций или восстановление отдельных элементов несущих строительных конструкций, то есть каких-либо составных частей несущей конструкции. В случае же замены не элемента несущей конструкции, а всей несущей конструкции или ее большей части, то такие работы законодатель определяет как реконструкцию.

Согласно статьям 209, 210 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему имуществом. По общему правилу, собственник несет бремя содержания своего имущества.

28.10.2021 года Глава крестьянского хозяйства ФИО1, дал согласие о необходимости проведения работ по капитальному ремонту отдельных конструкций МКД в подвальном помещении здания, при этом указал, что проведение работ необходимо согласовать с Почтой, которая с декабря 2021 года осуществляет деятельность в помещении 20-Н.

Во исполнение полномочий, указанных в части 2 статьи 182 ЖК РФ, письмом от 20.11.2024 № 01-1944/25 Некоммерческая организация «Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» представил предложение о проведении 2025 году работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно части 3 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Согласно предложению, перечень и объем работ с указанием предельно допустимой стоимости по услугам и (или) видам работ выглядел следующим образом:

1. замена и (или) восстановление отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют - 20 033 978,99 (руб).

Учитывая положения статей 180, 158 ЖК РФ финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, осуществляется в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных не запрещенных законом источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.

Фонд просит инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и принять решение в соответствии с предложением и частью 5 статьи 189 ЖК РФ не позднее чем через три месяца с момента получения предложений (часть 4 статьи 189 ЖК РФ). С расчетами предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту, сметами на проектные (изыскательские) работы, а также с образцами протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме можно ознакомиться на сайте Фонда www.fkr-spb.ru.

Товариществом собственников жилья «САДОВАЯ, 42», в нарушение ч.5 ст. 189 ЖК РФ, не проводилось общее собрание собственников помещений с целью одобрения Предложения, сделанного НК «Фонд региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» от 20.11.2024 года № 01-1944/25 по капитальному ремонту помещений. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вопреки позиции Товарищества, нормы действующего законодательства не содержат обязанности собственника или иного правообладателя помещения в МКД, при проведении капитального ремонта освободить принадлежащее ему помещение.

Истцом не принято во внимание следующее.

Согласно статье 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников защищаются равным образом.

Существование нежилого помещения как объекта права предполагает использование его правообладателем, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (статья 209 ГК РФ).

Таким образом, до сохранения у нежилого помещения статуса самостоятельного объекта права собственнику или иному законному владельцу не может быть запрещено использование помещения в отсутствие доказательств явного нарушения нормативно установленного запрета или прав и охраняемых законом интересов иных лиц.

В данном случае ограничение осуществления деятельности означает исключение возможности использования имущества, что в отсутствие доказательств явного нарушения нормативно установленного запрета или прав и охраняемых законом интересов иных лиц несовместимо с сохранением у нежилого помещения статуса самостоятельного объекта права.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ, истцом в материалы дела не представлено допустимых и достоверных доказательств невозможности проведения капитального ремонта без полного освобождения помещения, а также проведения работ без использования помещения 20-Н, равно как и не представлено доказательств, что Фонд или ООО «СИРИУС» обращались к ответчикам, в установленном порядке, с просьбой обеспечить доступ в помещение в определенный период времени для проведения каких-либо работ, а ответчики, в свою очередь, уклонялись от предоставления такого доступа. Требование о полном освобождение помещения и прекращении деятельности ответчиков, в рассматриваемом случае, является нарушением права собственности и иного законного владения.

Также, арбитражный суд принимает во внимание, что 27.11.2025 ответчиком 1 из Администрации Адмиралтейского района г. СПб был получен ответ на обращение, согласно которого «Фонду поручено начать работу с документами, по результатам направить в Жилищный комитет сведения о сметной стоимости проектной документации в установленном порядке. Краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2026, 2027, 2028 годы, утверждённым распоряжением Жилищного комитета от 11.07.2025 года №656-р, работы по замене аварийных строительных конструкций по вышеуказанному адресу не предусмотрены». Таким образом, работы в 2026, 2027, 2028 году, по замене аварийных строительных конструкций по вышеуказанному адресу, на проведение которых ссылается истец, с целью понуждения освобождения ответчиков, принадлежащего им помещения не предусмотрены.

Более того, следует отметить, что воспрепятствование собственников помещений проведению работ по капитальному ремонту, не является основанием для освобождения Фонда от исполнения возложенных на него обязанностей, а является основанием для актуализации программы.

Поскольку, в данном случае, отсутствуют какие-либо правовые основания, обязывающие ответчиков освободить помещение, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Титова М.И.