Решение от 25 апреля 2024 г. по делу № А40-238994/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-238994/23-1-1442
г. Москва
26 апреля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2024 года.

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА БАЛАШИХА (143912, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, БАЛАШИХА ГОРОД, ФИО1 ПРОСПЕКТ, ДОМ 11, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.01.2016, ИНН: <***>) к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОРТОН-РСО" (111024, <...>, ЭТАЖ 3 ЧАСТЬ КОМ. 327, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2003, ИНН: <***>) о взыскании 669000000 руб. неосновательного обогащения за счет неравноценного распределения доли жилых помещений; 163219900 руб. неосновательного обогащения за счет неравноценного распределения доли нежилых помещений

третье лицо: МИНИСТЕРСТВО ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (143407, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, СТРОИТЕЛЕЙ БУЛЬВАР, ДОМ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2018, ИНН: <***>)

при участии представителей от истца- ФИО2 по дов. от 28.12.23; от ответчика – ФИО3 по дов. от 24.08.22, от третьего лица- ФИО4 по дов. от 30.10.2023

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения,  заявлен о взыскании 669000000 руб. неосновательного обогащения за счет неравноценного распределения доли жилых помещений; 163219900 руб. неосновательного обогащения за счет неравноценного распределения доли нежилых помещений. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 309, 310, 1102 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчиком (застройщиком) в пользу Администрации не переданы помещения в процентном отношении, установленном дополнительным соглашением № 5 от 20.12.2010

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против иска возражал, заявив об исковой давности, а также указывая на то, что Акты реализации были подписаны истцом без замечаний, при этом истцом не учтено соглашение от 22.09.2010, которым стороны согласовали, что доля Администрации в корпусе 4 отсутствует, а также установили, что обязательства сторон считаются исполненными.

Третье лицо письменных пояснений не представило, поддержало позицию истца.

Оценив по совокупности представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения сторон и третьего лица, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судом установлено, что 07.12.2004 между Администрацией Балашихинского района (в н.в. Администрация Городского округа Балашиха, далее по тексту — Администрация) и ООО «МОРТОН-РСО» (далее по тексту — Застройщик) был заключен Инвестиционный контракт 6/н на строительство объекта недвижимости жилого назначения (Контракт). Контракт зарегистрирован в Министерстве строительного комплекса Московской области за №212/15-04 от 07.12.2004.

Предметом Контракта является реализация Сторонами инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию жилого комплекса по адресу: посёлок совхоза имени 1 Мая, Балашихинского района (в настоящее время мкр. 1 Мая) на земельном участке площадью 5,7 га в срок до 2004-2008 гг.

Общая вводимая площадь по проекту составляет ориентировочно 100 000 кв. м, в том числе площадь квартир 75 000 кв. м, встроенно-пристроенных помещений 5000 кв. м.

Администрация передает в качестве вклада в инвестиционный проект право аренды земельного участка на период проектирования и строительства. Размер этого вклада соответствует имущественному праву Администрации в соответствии с п. 3.1. Контракта. Согласно условиям Контракта, определена следующая доля Администрации:

-12% общей площади квартир с отделкой,

-  3% квартир на развитие спорта,

-  25% общей площади нежилых помещений,

-  25% общей площади нежилых помещений на развитие спорта,

-   100 % создаваемых инженерных коммуникаций и объектов благоустройства (пункт 3.9. Контракта).

14 марта 2005  года между сторонами Контракта подписано Дополнительное соглашение № 1/116, зарегистрировано в Минмособлстрое 14.05.2005 г. за № 212-1/15-05, согласно которому в инвестиционный проект введен Дополнительный объект – земельный участок площадью 14 га (земли ЗАО Агрофирма «Первое Мая»), на котором в срок 2005-2009 г. г. реализуется проект строительства жилого комплекса с ориентировочной общей площадью квартир в размере 150 тыс. кв. м и торговых площадей общей площадью 25 тыс. кв. м.

В Дополнительном объекте определена следующая доля Администрации:

- 3% общей площади квартир,

- 2% на развитие спорта,

- 10% общей площади встроено-пристроенных административных помещений. Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 01.12.2005г. № 1856 был утвержден Проект планировки территории микрорайона 1 Мая г. Балашихи.

В Дополнительном соглашении №2/266, заключенном между сторонами 20.02.2006 г. (per. № 212-5/15-06 от 19.05.2006), уточняются все позиции застройки по проекту планировки, в том числе многоквартирных жилых домов. Основной участок (Объект): МЖКД поз. 1,6,7. Дополнительный з/у (Дополнительный объект): МЖКД поз.4,8,3 1-38.

По Дополнительному соглашению №4/01 от 15.10.2007 г. Министерство строительного комплекса Московской области выходит из состава сторон Контракта.

По протоколу предварительного распределения квартир от 10.06.2005 г. доля Администрации составляла 5 208,9 кв.м

Как указывает истец, согласно Протоколу итогового распределения квартир:

-  в корпусе №33 - доля Администрации отсутствует

-  в корпусе №34 - доля Администрации отсутствует

-  в корпусе №35 - доля Администрации - 155,9 кв. м

-  в корпусе №37 - доля Администрации - 2 194,8 кв. м

-  в корпусе №38 - доля Администрации - 2 620,1 кв.м

Согласно условиям Контракта в редакции Дополнительного соглашения №5 от 20.12.2010 г. имущественную долю Администрации по итогам реализации Контракта составляют:

-   12 % общей жилой площади позиции 1 Объекта (жилой дом);

-   3% общей жилой площади позиции 4,31-38,36/2 Объекта (жилые дома);

-   25% общей нежилой площади позиции 1 Объекта, в том числе встроено-пристроенных помещений, (за исключением площадей, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилых помещений Объекта и предназначенных для обслуживания более одного жилого помещения: крыши, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, в которых имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения);

-   10% общей площади встроено-пристроенных административных помещений позиции 4,31-38,36/2 Объекта (жилых домов), за исключением торговых помещений, площадей общего пользования и инженерного назначения;

-   100% общей площади построенных и реконструированных объектов благоустройства, позиции 39 Объекта (школа);

-   100% построенных и реконструированных инженерных сетей и сооружений водоснабжения, канализации (фекальной, ливневой), электроснабжения в части наружного освещения, радиофикации, объездная дорога.

Согласно письменным объяснениям истца, подлежащая передаче Администрации в редакции Дополнительного соглашения №5 от 20.12.2010 г. и Разрешений на ввода объектов в эксплуатацию жилая площадь подлежала распределению:


Позиция по д/с №5, строитель ный адрес

Адрес присвоенный

Общая площадь, кв.м.

Доля Адм, %

Доля Адм., кв.м

Доля Адм-ции по

подписанным актам частичной реализации, кв.м

Передано, кв.м

Не передано, кв.м

п.1

Д.25

26 452,50

12

3 174,30



п.4

Д.24

26 411,20

3
792,34



п.31

Д.26

23 331,40

3
699,94



п.32

Д.34

19 812,50

3
594,38



п.ЗЗ

Д.29

16 478,40

3
494,35


807,90


п.34

Д.28

7 831,80

3
234,95



п.35

Д.35

28 043,10

3
841,29

155,90

155,90


п.36

д.36

11 312,60

3
339,38



п.36/2

д.38

11 320,30

3
339,61


190,80


п.37

Д.37

27 569,20

3
827,08

2 194,80

1 853,50


п.38

Д.31

28 975,40

3
869,26

2 620,10

1 950,80


ИТОГО:


227 538,40


9 206,88

4 970,80

4958,90

4 247,98


Истец указывает, что долг Застройщика (Ответчика) по жилой площади составляет - 4 247,98 кв.м: (9 206,88 кв.м - 4 958,90 кв.м = 4 247,98 кв.м)

Согласно Отчету об оценке №181-1-РПМОС-О-10-22, рыночная стоимость жилых помещений, по состоянию на 10.10.2022 г. с учетом НДС составляет: 669000000 руб. (шестьсот шестьдесят девять миллионов рублей). Стоимость 1 кв. м жилой площади, согласно отчета определена в размере 157 399 руб.


Истец также указывает, что подлежащая передаче Администрации в редакции Дополнительного соглашения №5 от 20.12.2010 г. и Разрешений на ввод объектов в эксплуатацию доля нежилых помещений составляет


Позиция по

д/с №5, строительный адрес

Адрес присвоенный

Площадь встроенно-пристр. помет., кв/м

Доля Адм, %

Доля Адм. кв.м

Передано, кв.м

Не передано, кв.м

п.1

Д.25

4 172,80

25

1 043,20



п.4

Д.24

1 241,20

10

124,12



п.31

д.26

2 429,80

10

242,98

202,60


п.32

д.34

727,50

10

72,75



п.ЗЗ

д.29

584,00

10

58,40



п.34

д.28

142,30

10

14,23



п.35

Д.35

0,00

10

0,00



п.36

Д.36

931,50

10

93,15



п.36/2

Д.38

393,50

10

39,35



п.37

Д.37

0,00

10

0,00



п.38

Д.31

0,00

10

0,00



ИТОГО:


10 622,60


1 688,2

 202,60

1 485,6


Таким образом, истец указывает, что долг Застройщика (Ответчика) по нежилой площади, в том числе встроено-пристроенных помещений составляет 1 485,60 кв.м: (1 688,2 кв. м - 202,60 кв.м = 1 485,60 кв. м).

Согласно Отчету об оценке №181-2-РПМОС-О-10-22, итоговая рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 10.10.2022г. с учетом НДС составляет, исходя из стоимости 1 кв. м нежилой площади равной 109 868 руб. - 163 219 900 руб. (Сто шестьдесят три миллиона двести девятнадцать тысяч девятьсот)

Истец указывает, что рыночная стоимость не переданной доли определена им в связи с невозможностью передачи квартир и помещений по причине их реализации.

Ответчик сослался также на то, что в собственность Администрации передан детский сад (позиция 40 по ППТ) стоимостью 141868010 руб., который не учтен истцом, в то время как согласно Акту о реализации инвестиционного контракта по указанной позиции от 05.05.2009, доля администрации в указанном объекте отсутствует, 100% - инвестору. Право собственности Администрации зарегистрировано на объект в 2013 году (18.12.2013) на основании соглашения о передаче прав, что подтверждается представленной ответчиком выпиской из ЕГРН.

Ответчиком заявлено об исковой давности.

В соответствии с п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. При этом пунктом 2 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 4.3 заключенного сторонами Контракта установлено содержание третьего заключительного этапа:

4.3.1. Завершение расчетов и урегулирование претензий.

4.3.2. Подписание сторонами Акта о реализации инвестиционного проекта.

4.3.3. Оформление имущественных прав сторон по контракту.

Начало этапа – дата утверждения Акта Приемочной комиссии по приемке домов.

Окончание этапа – оформление имущественных прав сторон по контракту.

Продолжительность этапа – не более 3-х месяцев с момента приемки объекта.

Из буквального толкования содержания условий пункта 4.3 следует, что в течение трех месяцев с даты приемки объекта в эксплуатацию, стороны должны были урегулировать имущественные претензии, подписать Акты о реализации инвестиционного проекта и оформить имущественные права.

Судом установлено, что протоколы предварительного распределения площадей в объектах подписаны сторонами 28.12.2007.

Судом установлено, что разрешения на ввод объектов в эксплуатацию выданы:  по дому 25 – 23.09.2008;  по дому 24 – 12.10.2011;  по дому 26 – 23.01.2009;  по дому 34 – 05.10.2007; по дому 29 – 19.09.2007; по дому 28 – 02.08.2007; по дому 35-28.04.2007; по дому 36-29.02.2008, по дому 38 – 30.12.2009; по дому 37 – 25.05.2007; по дому 31 – 14.06.2007.

Акт о реализации по дому 25 (строительный – мкр. 1 Мая корп. 1) подписан сторонами 01.03.2010; Акт реализации по дому 36 подписан 12.10.2010; Акт реализации по дому 26 (строительный корп. 31) подписан сторонами 01.03.2010.   Сторонами также 28.12.2007 подписаны Акты реализации по корпусам 32, 33, 34, 35, 37, 38 (дома с присвоенными адресами: мкр. 1 Мая <...>, д.28, д.35, 37, 38 соответственно);  а 03.04.2009 подписан Акт реализации по корпусу 36 (присвоенный адрес дом 36 мкр. 1 Мая).

По перечисленным Актам суммарная площадь переданных Администрации квартир составила: 333,3+155,9+2194,8+2620,1, а также нежилых помещений: 202,6+365+2832,5 (детский сад). Таким образом, по нежилым помещениям передано больше предусмотренной дополнительным соглашением № 5 доли.

Из дат выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию следует, что последнее разрешение на ввод в эксплуатацию выдано – 12.10.2011.

Следовательно, в соответствии с условиями заключенного сторонами контракта (п.4.3) в течение 3-х месяцев должны были быть урегулированы имущественные претензии, подписаны Акты о реализации и оформлены имущественные права.

Таким образом, о якобы имеющем место нарушении своих прав истец должен был узнать не позднее февраля 2012 года.

Между тем в течение 11 лет истец не обращался к ответчику ни с требованиями о понуждении подписать Акт реализации в соответствии с долями, определенными дополнительным соглашением № 5, ни с требованиями о возмещении денежной стоимости доли.

Довод истца об отсутствии итогового Акта о реализации контракта не свидетельствует о перерыве течения срока давности, поскольку истец не был лишен возможности обратиться в суд с требованиями о подписании итогового Акта в течение трех лет с даты разрешения на ввод в эксплуатацию последнего объекта и истечения срока исполнения последнего этапа по контракту (п.4.3).

Истечение срока давности в силу ст. 199 ГК РФ является самостоятельным и достаточным основанием отказа в иске.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,


РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.



Судья:

Е.В. Коновалова