Решение от 22 июня 2023 г. по делу № А40-251225/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-251225/22-133-1391
22 июня 2023 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 июня 2023 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику - ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "СОКОЛОВСКАЯ" (127550, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2014, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 21.10.2003 № М-09-511016 в размере 1 300 694,42 руб., в т. ч. задолженность по арендной плате в размере 1 109 363,84 руб. за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2022 по 30.06.2022 в сумме 191 330,58 руб.,


при участии:

от истца: ФИО2, дов. 33-Д-1020/23 от 27.04.2023 г., пред. паспорт, диплом.

от ответчика: ФИО3, дов. № 01-5/06 от 31.12.2022 г., пред. паспорт, диплом.



У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "СОКОЛОВСКАЯ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 21.10.2003 № М-09-511016 в размере 1 300 694,42 руб., в т. ч. задолженность по арендной плате в размере 1 109 363,84 руб. за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2022 по 30.06.2022 в сумме 191 330,58 руб.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, подлежащим удовлетворению в части, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО «Холдинговая компания «Соколовская» (арендатор) был заключен краткосрочный договор от 21.10.2003 №М-09-511016 аренды земельного участка, в редакции дополнительных соглашений, площадью 6 200кв.м., имеющий адресные ориентиры: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для дальнейшей эксплуатации административного здания. Договор заключен сроком на 5 лет.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечение срока действия договора, в связи с чем, на основании ст. 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По условиям раздела 3 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В обоснование заявленного требования истец указывает, что в нарушение условий договора, норм действующего законодательства не допускающих односторонний отказ от исполнения договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.04.2022 по 30.06.2022г., в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 109 363,84 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 26.08.2022 № 33-6-382833/22-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам оставлена последним без ответа, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то, что 26.11.2019г. Ответчик обратился к Истцу с заявлением о внесении изменений в договор относительно уменьшения неустойки до одной трехсотой ставки рефинансирования в соответствии с Законом города Москвы от 19.12.2007г. № 48 «О землепользовании в городе Москве».

Истец ответом №33-5-137570/19-(0)-1 от 11.12.2019г. отказал в приеме документов о внесении изменений в договор, указав в том числе, что срок действия Договора истек и внести в него какие-либо изменения не представляется возможным. Кроме того, указал, что не учтены и не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства границы земельных участков с кадастровым номером 77:09:0003004:17; 77:09:0003004:18 и предложено уточнить границы земельного участка.

Далее Ответчик вновь обратился с заявлением к Истцу о согласовании предоставления земельного участка с адресным ориентиром (кадастровый номер) 77:09:0003004:17. Истец ответом №33-5-115417/20-(0)-1 от 04.12.2020г. дал отказ в приеме документов, указав, что согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003004:14, находящимся в собственности Российской Федерации с 23.03.2012г. и на праве постоянного (бессрочного) пользования у ФГБУ ВО «Российский Государственный Аграрный Университет - МСХА имени К.А. Тимирязева», (запись государственной регистрации от 23.03.2012г. №77-77-14/005/2012-320 от 15.05.2003 №77-01/05-49/2003-180 соответственно).

Аналогичная информация содержится также в ответе Департамента городского имущества города Москвы №ДГИ -1-15550/21-1 от 24.03.2021г. на запрос Ответчика относительно оформления земельно-правовых отношений.

Также ответчик ссылается на то, что согласно Заключению кадастрового инженера от 29.09.2021г. следует, что земельные участки №77:09:0003004:17, №77:09:003004:18 находятся внутри контура земельного участка №77:09:003004:14, который относится к собственности Российской Федерации, что также подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно Положениям Закона города Москвы от 19.12.2007г. №48 «О землепользовании в городе Москве» установлено, что город Москва как субъект Российской Федерации распоряжается земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, либо земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, по утверждению ответчика, требования Департамента городского имущества города Москвы о взыскании с ООО «ХК «Соколовская» задолженности по арендным платежам в размере 1 109 363,84 руб. и пени за период с 06.04.2022г. по 30.06.2022г. на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0003004:17 с адресным ориентиром: <...> является неправомерным, поскольку не относятся к землям, которыми может распоряжаться Москва как субъект Российской Федерации.

В связи с тем, что указанный земельный участок с 23.03.2012г. находится в собственности Российской Федерации, начисление и взыскание Департаментом городского имущества города Москвы задолженности арендных платежей с ООО «ХК «Соколовская» по договору М-09-511016 от 21.10.2003г. на земельный участок с кадастровым номером 77:09:003004:17 с 23.03.2012г. является незаконным и необоснованными, по мнению ответчика.


Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права, так как:



В соответствии с позицией, изложенной в абзаце втором п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (сохраняет свою силу до принятия соответствующих решений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации - п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ), наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество не влияет на обязательство арендатора по уплате арендной платы за пользование имуществом.

Определяющим обстоятельством, подлежащим доказыванию при рассмотрении споров о взыскании арендной платы, является факт нахождения имущества, являющегося предметом аренды, в пользовании у арендатора. В случае установления судом данных обстоятельств арендатор, пользовавшийся соответствующим имуществом, обязан оплатить пользование объектом. Использование имущества, переданного во временное пользование, в любом случае является платным, а соответствующая обязанность по оплате аренды должна быть осуществлена арендатором в пользу лица, выступающего арендодателем по договору.

Поскольку ответчик пользовался земельным участком в спорном периоде и указанное пользование участком, ответчик (арендатор) не отрицал, соответственно ответчик обязан оплатить арендную плату за фактическое пользование имуществом вне зависимости от действительности и правомерности договора аренды.


Кроме того, при взыскании арендной платы арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.


По мнению суда, поведение ответчика является непоследовательным, учитывая, что ранее ответчиком добровольно вносил арендную плату, нарушающим принцип эстоппель - запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений, и правило venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).


Принцип эстоппель вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы ввиду непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Принцип эстоппель можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

Таким образом, в процессуально-правовом аспекте принцип эстоппель предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.


В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за указанный истцом период на условиях установленных договором аренды, требование истца о взыскании задолженности в размере 1 109 363,84 руб., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

Выводу суда соответствуют А40-26192/22, в котором рассмотрены требования за предыдущий период. Решение суда по делу А40-216820/22 , на которое ссылается ответчик, в законную силу не вступило.

Согласно разделу 6 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков оплаты в виде уплаты неустойки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Согласно выполненному истцом расчету, сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 06.04.2022 по 30.06.2022 составляет сумму в размере 191 330,58 руб.

Однако, с учетом пояснений ответчика, суд указывает, что арендатор обратился к арендодателю с заявлением от 26.11.2019 о внесении изменений в договор в части уменьшения неустойки с 0,2% до одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ в соответствии с Законом города Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москве», однако ДГИ г. Москвы в ответе от 11.12.2019 №33-5-137570/19-(0)-1 отказал арендатору внести изменения в договор в части размера неустойки. Повторно в письме от 04.12.2020 №33-5-115417/20-(0)-1 ДГИ г. Москвы отказал арендатору о внесении изменений в договор в части начисления размера неустойки.

При этом суд поясняет, что в соответствии с пунктом 4 статьи 21 Закона города Москвы" от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве, для арендаторов городских земель, заключивших договор после вступления в силу названного Закона установлена ответственность в виде пени в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" установлен принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Истец не представил доказательства наступления неблагоприятных последствий вследствие неисполнения ответчиком обязательств по оплате.

Указанные отказы ДГИ г. Москвы о внесении изменений в договор аренды в части размера неустойки ставят ответчика в невыгодное положение по сравнению с другими арендаторами, так как договор заключен ранее указанного закона и ответственность ответчика за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы значительно превышает ответственность, установленную указанным Законом города Москвы.

Таким образом, исходя из буквального толкования пункта 4 статьи 21 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве", арендатор и арендодатель вправе самостоятельно согласовать размер неустойки. В том случае, если размер неустойки не согласован в договоре аренды, арендатор в случае просрочки обязан уплатить арендодателю неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования.

Статья 333 Гражданского кодекса РФ устанавливает право суда уменьшить неустойку в том случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Принимая во внимание принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, учитывая, что в п. 7.2 договора стороны согласовали неустойку в размере 0,2%, суд полагает, что неустойка подлежит снижению до суммы, сопоставимой с размером неустойки, установленной п. 4 ст. 21 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", согласно которому, если иное не предусмотрено договором, за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы арендатор выплачивает пени в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы арендной платы, обеспечит баланс интересов сторон и позволит истцу в должной мере компенсировать имущественные потери в результате нарушения ответчиком своих обязательств по договору.

Принимая во внимания нормы ч. 1 ст. 2, ч. ч. 1, 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ, учитывая, что земля - это единственный объект, от аренды которого невозможно отказаться, а условия аренды государственной земли должны быть равными, суд снижает неустойку до размера, аналогичного установленному нормами земельного законодательства города Москвы.

В данном случае, суд полагает, что испрашиваемая истцом неустойка, явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору.

Доказательств оплаты суммы неустойки ответчиком суду не представлено.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ч.2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст.ст.102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика и подлежит взысканию в Федеральный бюджет Российской Федерации в связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд




Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "СОКОЛОВСКАЯ" (127550, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2014, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) задолженность в размере 1 109 363,84 руб., неустойку в размере 45 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "СОКОЛОВСКАЯ" (127550, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.10.2014, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 24 544 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


СУДЬЯ Е.В. Михайлова