Решение от 27 декабря 2024 г. по делу № А40-194140/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело  № А40-194140/24-93-1483
28 декабря 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 2 декабря 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 декабря 2024 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Позднякова В.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдулазизовым Г.А.

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению ООО "АГРИКО" (117105, Г.МОСКВА, Ш. ВАРШАВСКОЕ, Д. 17, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2002, ИНН: <***>)

к Госинспекции по недвижимости (101000, Г.МОСКВА, ПР-Д ЛУБЯНСКИЙ, Д. 3/6, СТР. 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2006, ИНН: <***>)

о признании незаконным предписания от 20.05.2024 №9052906 об устранении выявленных нарушений.

при участии:

от заявителя – ФИО1 дов от 18.06.2024 удост. адвоката, Выборный В.В. дов от 11.12.2023 диплом

от ответчика – ФИО2 дов от 27.12.2023 диплом

УСТАНОВИЛ:

ООО "АГРИКО" обратилось в суд с требованием к Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы об оспаривании предписания Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы от 20.05.2024 №9052906 об устранении выявленных нарушений.

В обоснование заявленных требований общество указывает на то, что вывод административного органа об использовании земельного участка с нарушением  требований и ограничений по его использованию, не подтвержден материалами дела.

Госинспекция по недвижимости представила копии материалов проверки, против удовлетворения заявленного требования возражала по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что сведения о предоставлении земельного участка для целей строительства (реконструкции) отсутствуют.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд признает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.


Как следует из материалов дела, инспектором Управления контроля за объектами недвижимости по ЮАО Госинспекции по недвижимости ФИО3 20.05.2024 проведена плановая выездная проверка соблюдения земельного законодательства на участке по адресу: <...>.

Земельный участок с кадастровым номером 77:05:0001020:7 площадью 15450 кв.м, имеющий адресный ориентир: <...> предоставлен ООО «АГРИКО» на основании договора аренды от 24.07.1996 № М-05-006190 сроком действия до 24.07.2045 для эксплуатации зданий под офисные цели. Договор аренды действует.

ВРИ: деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)).

На земельном участке распложен комплекс нежилых строений, а именно:

- нежилое пятиэтажное здание с подвалом (к/н 77:05:0001020:1041) общей площадью 9332,2 кв.м, 1932 года постройки, имеющее адресный ориентир: <...> д.

17. Здание оформлено в собственность ООО «АГРИКО» (запись в ЕГРН № 77-01/01-012/2001 -3680 от 04.09.2001);

-          нежилое двухэтажное здание (к/н 77:05:0001020:1052) общей площадью 948,6 кв.м, 1932 года постройки, имеющее адресный ориентир: <...>. Здание оформлено в собственность ООО «АГРИКО» (запись в ЕГРН № 77-01/09-346/2002-318 от 12.09.2002);

-          нежилое трехэтажное здание с подвалом (к/н 77:05:0001020:1108) общей площадью 872,7 кв.м, 1993 года постройки, имеющее адресный ориентир: <...>. Здание оформлено в собственность ООО «АГРИКО» (запись в ЕГРН № № 77-01/09-346/2002-315 от 12.09.2002);

-          нежилое одноэтажное здание (к/н 77:05:0001020:1112) общей площадью 50,2 кв.м, 1998 года постройки, имеющее адресный ориентир: <...>. Здание оформлено в собственность ООО «АГРИКО» (запись в ЕГРН № 77-01/35-065/2004-284 от 19.03.2004);

-          нежилое двухэтажное здание (к/н 77:05:0001020:1107) общей площадью 358,8 кв.м, кроме того помещения не входящую в общую площадь здания 121,5 кв.м, 1979 года постройки, имеющее адресный ориентир: <...>. Здание оформлено в собственность ООО «АГРИКО» (запись в ЕГРН № 77-01/35-065/2004-289 от 19.03.2004);

-          нежилое одноэтажное здание (к/н 77:05:0001020:1117) общей площадью 25,8 кв.м, 1970 года постройки, имеющее адресный ориентир: <...>. Здание оформлено в собственность города Москвы (запись в ЕГРН № 77:05:0001020:1117-77/051/2022-3 от 28.07.2022) и передано в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ» (запись в ЕГРН № 77:05:0001020:1117-77/051/2023-4 от 10.02.2023);

-          нежилое шестиэтажное здание с подвалом и техническим этажом (к/н 77:05:0001020:1118) общей площадью 1195,3 кв.м, 1999 года постройки, имеющее адресный ориентир: <...>. Сведения об оформлении имущественных прав отсутствуют. Также по информации на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) на данном земельном участке учтен объект незавершенного строительства, имеющее адресный ориентир: <...> с к/н 77:05:0001020:4310, оформлен в собственность ООО «АГРИКО» (запись в ЕГРН № 77-01/35-65/2004-316 от 17.03.2004).

В ходе плановой выездной проверки 20.05.2024 установлено, что здания с к/н 77:05:0001020:1041, 77:05:0001020:1052, 77:05:0001020:1108, 77:05:0001020:1112, 77:05:0001020:1107 фактически используются под административные цели (95 % от общей площади зданий), под общественное питание (4 % от общей площади зданий) и под складские цели (1 % от общей площади зданий). Также установлено, что нежилые строения с к/н 77:05:0001020:1117, 77:05:0001020:1118 (77:05:0001020:4310) закрыты на запирающие устройства и не эксплуатируются.

Согласно правилам землепользования и застройки города Москвы, утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП (далее Постановление № 120-ПП), земельный участок с к/н 77:05:0001020:7 расположен в границах территориальной зоны с кодами: 1.14, 1.15, 1.17, 1.18, 2.7.1, 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2.2, 3.2.3, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3, 3.5, 3.5.1, 3.5.2, 3.6, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3, 3.7, 3.7.1, 3.7.2, 3.8, 3.8.1, 3.8.2, 3.9, 3.9.1, 3.9.2, 3.9.3, 3.10.1, 4.1,4.2,4.3,4.4,4.5,4.6,4.8.1,4.9,4.9.1.1,4.9.1.3,4.9.1.4,4.10, 5.1.1 - 5.1.6, 5.4, 5.5, 6.0,6.2.1,6.3, 6.3.1, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.10, 6.11, 6.12, 7.0, 7.1, 7.2, 7.2.1 - 7.2.3, 7.3 - 7.6, 8.0, 8.1, 8.3, 8.4, 9.0, 9.1,9.3, 11.1, 11.2, 11.3, 12.0, 12.0.1, 12.0.2.

Согласно подпункту 4 пункта 3.3.5 ПЗЗ города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, применение вспомогательных видов разрешенного использования допускается при соблюдении следующего условия: в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Таким образом, вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка составляют менее 25 % от суммарной общей площади объектов капитального строительства.

Также в рамках проведенной плановой проверки, проведенным анализом в соответствии с архивной и актуальной технической документацией ГБУ «МосгорБТИ» установлено, что на земельном участке ранее возведены следующие объекты:

-          к нежилому зданию с адресным ориентиром: <...> (к/н 77:05:0001020:1041) возведены четыре одноэтажные пристройки общей площадью 259,5 кв.м (эт.1, пом. IV, комн. 1, 33; эт. 1, пом. V, комн. 1; эт.1, пом. III, комн. 1), выполнена застройка арочного пространства в зоне первого этажа в результате чего образованы помещения общей площадью 23,3 кв.м (эт. 1, пом.VII, комн. 6; эт.1, пом. VIII, комн. 2,3,4), выполнена застройка второго света четвертого этажа в результате чего образованы помещения общей площадью 151,1 кв.м (эт.4, пом. I, комн. 1-9); возведена надстройка пятого этажа в результате чего образовано помещение общей площадью 13 кв.м (эт.5, пом. I, комн. 1,31). Данные помещения входят в общую площадь здания с к/н 77:05:0001020:1041 и оформлены в собственность ООО «АГРИКО» (запись в ЕГРН № 77-01/01-012/2001-3680 от 04.09.2001);

-          возведено нежилое одноэтажное здание с адресным ориентиром: <...> (к/н 77:05:0001020:1112) общей площадью 50,2 кв.м. Данное строение оформлено в собственность ООО «АГРИКО» (запись в ЕГРН № 77-01/35-065/2004-284 от 19.03.2004);

-          возведено нежилое шестиэтажное здание с подвалом и техническим этажом с адресным ориентиром: <...> (к/н 77:05:0001020:1118/77:05:0001020:4310) общей площадью 1195,3 кв.м. Данное строение является объектом незавершенного строительства и оформлено в собственность ООО «АГРИКО» (запись в ЕГРН № 77-01/35-65/2004-316 от 17.03.2004).

Сведения о предоставлении земельного участка для целей строительства (реконструкции) отсутствуют.

По указанному факту Госинспекцией по недвижимости выдано предписание от 20.05.2024 № 9052906 об устранении выявленных нарушений.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с и разрешенным использованием.

В соответствии с п.6 ст.7 Закона № 48 «О землепользовании в городе Москве» запрещает проведение работ по строительству, реконструкции зданий, строений, сооружений, а также размещение объектов, не являющихся объектами капитального строительства, с нарушение требований гражданского, земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, а также правовых актов города Москвы, определяющих порядок оформлен и документов, являющихся основанием для использования земельных участков, и (или) порядок размещения объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о землепользовании в адрес собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием, соблюдением экологических, санитарных, градостроительных и иных норм и правил, предусмотренных законодательством.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу части 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на строительство объекта недвижимости является обязательным.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Между тем, земельный участок, на котором расположены спорные объекты используется Заявителем на основании Договора аренды от «24» июля 1996г. № М-05-006190 в редакции Дополнительного соглашения от 31.08.2004г. При этом все спорные объекты (Варшавское ш., <...>, стр. 9) в ныне существующих технико-экономических характеристиках поименованы в данном Дополнительном соглашении как объекты недвижимости, для эксплуатации которых предоставляется земельный участок.

Как пояснил заявитель в судебном заседании, при приобретении спорных объектов он проявил должную осмотрительность, сопоставил характеристики приобретаемых объектов с общедоступными сведениями ЕГРН, проверил наличие зарегистрированного права и постановку объектов на технический учет.

При указанных обстоятельствах нарушений в деятельности Заявителя по использованию предоставленного в установленном законом порядке земельного участка не усматривается.

При этом применение к Договору аренды, заключенному Заявителем в 2004 году положений Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48, не вступившего в силу на момент заключения договора, является необоснованным. Применимых норм права Предписание не содержит, что также лишает Заявителя возможности его исполнения в связи с полной неопределенностью Предписания.

Суд принимает во внимание, что  содержание предписания государственного органа предполагает указание на нарушенную норму закона, четкую формулировку относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю, и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения. Предписание государственного органа должно быть исполнимым. Неопределенность и неисполнимость выданного предписания влечет признание его недействительным.

Представитель заявителя также пояснил, что в связи с отсутствием в Предписании указаний на то, какие конкретно действия должны быть выполнены Заявителем, Заявителем было направлено в ГИН обращение за разъяснением о порядке исполнения Предписания.

Госинспекцией направлен ответ на обращение Заявителя №ГИН-ИСХ-26126/24 от 17.07.2024г., в соответствии с которым по мнению инспекции спорные объекты возведены без оформления надлежащим образом разрешительной документации и Заявителю надлежит провести работы по приведению земельного участка в состояние до нарушения обязательных требований.  Таким образом, исходя из ответа, ГИН дано указание Заявителю на демонтаж «самовольных» (по мнению ГИН) построек.

Между тем, в силу пунктов 7, 9, 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921, ст.ст.61, 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (нормативные акты указаны в редакциях, действующих в период 2001-2004 г.г.) постановка объекта капитального строительства (незавершенного строительством объекта) на государственный технический учет (в том числе внесение изменений   в   документы   государственного   учета   реконструированного   объекта капитального строительства) удостоверяет и является следствием выполнения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости в полном объеме согласно градостроительному плану земельного участка, проектной и разрешительной документации.

Отсутствие проектной и разрешительной документации в архивах не является самостоятельным доказательством осуществления строительства/реконструкции с нарушением действовавших на момент такого строительства норм, поскольку данные документы могли быть утрачены в процессе хранения, передачи из органа в орган, а также уничтожены по истечению установленного Приказом Росархива от 20.12.2019 N 236 срока хранения разрешительной документации, который составляет 15 лет. Также не является доказательством отсутствие данных о данном строительстве в информационных системах ГИН, поскольку данные объекты были возведены/реконструированы до создания данных систем.

Суд принимает во внимание, что все спорные объекты входят в Договор аренды земельного участка с момента заключения Дополнительного соглашения от 31.08.2004г., что исключает возможность приведения земельного участка в состояние до нарушения обязательных требований.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что предписание Госинспекции по недвижимости от 20.05.2024 № 9052906 об устранении выявленных нарушений, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71,75, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить предписание  Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы от 20.05.2024 №9052906 об устранении выявленных нарушений.

Взыскать с Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (ОГРН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АГРИКО" (ОГРН <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 3000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                                В.Д.Поздняков