Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № А40-120227/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-120227/17-60-1127
28 февраля 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 февраля 2018 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО2 – представитель, по доверенности от 19.06.2017г.,

от заинтересованного лица – ФИО3 – сотрудник, по доверенности от 21.12.2017г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по заявлению Гаражного потребительского кооператива «ГСК-18» (ОГРН 1037739166431, ИНН 7721059035, 109542, Москва, ул. Хлобыстова, д.5, дата регистрации 06.12.1994г.) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822; ИНН 7726639745; 115191, Москва, ул. Б. Тульская, д.15; дата регистрации: 03.11.2009г.)

Третьи лица: ФИО4, Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным отказа в государственной регистрации; об обязании зарегистрировать договор субаренды

Установил:

Гаражный потребительский кооператив «ГСК-18» обратилсь в суд с заявлением, с привлечением в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора ФИО4, к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением от 04.04.2017г. №77/005/249/2016-78, в государственной регистрации договора субаренды земельного участка от 25.10.2016г.; об обязании зарегистрировать договор субаренды от 25.10.2016г.

Определением от 28.09.2017г. судом к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора - Департамент городского имущества города Москвы.

Требования заявитель мотивирует тем, что отказ в государственной регистрации договора субаренды земельного участка от 25.10.2016г. нарушает его права и законные интересы и не соответствует действующему законодательству.

Управление Росреестра по Москве заявленные требования не признало, представило материалы регистрационного дела.

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, позиций по заявлению не представили.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 04.04.2017г. Управлением было отказано ГСК-18 в государственной регистрации договора субаренды в отношении земельного участка по адресу: Москва. ул. Хлобыстова, вл.5 на основании абз. 4, 10, 11 ст.20 ЗФ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в соответствии со ст.27 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», о чем было направлено уведомлением от 04.04.2017г. №77/005/249/2016-78.

В обоснование отказа, Управление указало на то, что в представленного договоре неверно указан адрес земельного участка, арендатор 1 ФИО4 имеет право в установленном законом порядке сдавать в субаренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок при условии надлежащего уведомления арендодателя, в соответствии с п.1.1 договора субаренды ФИО4 (арендатор 1) передает земельный участок субарендатору ГСК-18 для эксплуатации помещения I комн. №52, общей площадью 8,5 кв.м., в здании под кабинет председателя ГСК-18в целях выполнения им своих должностных обязанностей и регистрации, однако в записях ЕГРН отсутствует информации о зарегистрированных правах, в нарушение требований норм действующего законодательства предметом договора субаренды является только земельный участок без нежилых помещений (гаражей) принадлежащих на праве собственности арендатору 1 – ФИО4 В Управление представлен договор безвозмездного пользования помещениями от 15.04.2014г., согласно которому сособственники (арендаторы земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора) машиномест, находящихся в здании, расположенном на вышеуказанном земельном участке, передали в безвозмездное пользование ГСК-18 следующие помещения: помещение №I, комн. №52, общей площадью 8,5 кв.м, помещение № I комн. № 61, общей площадью 13,5 кв.м. однако в Управлении отсутствует информация о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) в пользу ФИО4 (арендатора 1 по договору субаренды) в отношении вышеуказанных помещений, являющихся предметом договора пользования, находящихся в здании гаража, расположенного на земельном участке

По мнению заявителя, предметом Договора субаренды является только земельный участок без нежилых помещений (гаражей), принадлежащих на праве собственности арендатору 1 ФИО4, находящихся в здании гаража, расположенного на данном участке. Заявитель считает, отказ Управления Росреестра незаконным, поскольку предоставленные документы заявителем были достаточными для проведения регистрационных действий.

Анализируя представленные по делу доказательства, суд считает оспариваемый отказ регистрирующего органа, оформленный сообщением от 04.04.2017 №77/005/249/2016-78 соответствующим нормам действующего законодательства и не нарушающим права и законные интересы заявителя, ввиду следующего:

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 3 части 1 статьи 199 АПК РФ установлено, что в заявлении о признании ненормативного правового акта недействительным, в том числе, должны быть указаны права и законные интересы, которые, по мнению заявителя, нарушаются оспариваемым актом.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

В силу пункта 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Судом установлено, что оспариваемое сообщение №77/005/249/2016-78 датировано 04.04.2017, с настоящим заявлением заявитель обратился в суд 03.07.2017, согласно штампа канцелярии Арбитражного суда г. Москвы, т.е. с учетом фактической даты получения данного письма заявителем, с соблюдением установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ срока.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона N 122-ФЗ к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относится, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В соответствии с п.3 ст.1 Закона о регистрации от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п.п.3 п.1 ст.29 Закона о регистрации обязательным этапом государственной регистрации прав на недвижимое имущество является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлены требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

23.11.2016 Заявителем были представлены документы (вх. №77/005/249/2016-78) на государственную регистрацию Договора субаренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, составленного в простой письменной форме 25.10.2016, в отношении земельного участка (кадастровый номер 77:04:0002009:127), расположенного по адресу: <...> вл. 5.04.04.2017 на основании абз. 4, 10, 11 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до 01.01.2017), а также в соответствии со ст.27 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в государственной регистрации было отказано.

В силу положений п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, п.п. 2, 3 ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

При этом согласно ч. 5 ст. 18 Закона о недвижимости не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона недвижимости и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

На основании п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, ч. 1 ст. 21 Закона о недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

В ходе проведения правовой экспертизы представленных в Управление документов, с учетом дополнительных документов (вх. №77/004/018/2017-1454 от 2403.2017), в порядке, регламентированном п.3 ч.1 ст.29 Закона недвижимости, было установлено следующее.

Согласно п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Однако в представленном на государственную регистрацию Договоре субаренды неверно указан адрес вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу требований п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), «доставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также рать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При этом согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п.1.1 Договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации объектов капитального строительства № М-04-035428 от 21.04.2011 (далее - Договор аренды) ФИО4 (арендатору 1) для эксплуатации помещения в здании под гараж с множественностью лиц на стороне арендатора был передан указанный земельный участок.

На основании п.п.5.1, 5.2, 5.10 Договора аренды арендатор 1 ФИО4, имеет право в установленном законом порядке сдавать в субаренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок при условии надлежащего уведомления Арендодателя.

Согласно представленному в Управление Уведомлению о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги от 09.11.2016 № 33-5-162684/16-(0)-1, если функциональное назначение передаваемой в аренду части здания (объекта) соответствует функциональному назначению здания, указанная та расположена внутри здания и в субаренду не передается свободный от застройки земельный участок, то не усматривается прямых оснований для оформления договора субаренды земельного участка.

Кроме того, в соответствии с п. 1.1 Договора субаренды ФИО4 (арендатор 1) передает указанный земельный участок субарендатору ГСК-18 для эксплуатации помещения № I комн. № 52, общей площадью 8,5 кв.м, (далее - помещение), в здании под кабинет председателя ГСК-18 в целях выполнения им своих должностных обязанностей и регистрации юридического адреса.

Однако, в записях ЕГРН отсутствует информация о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) в пользу ГСК-18 (субарендатора по Договору субаренды) в отношении вышеуказанного помещения, находящегося в здании гаража, а также в отношении такого здания гаража, расположенного на земельном участке, являющегося предметом Договора субаренды.

Между тем, на вышеуказанном земельном участке расположено здание, в котором находятся нежилые помещения (гаражи), принадлежащие на праве собственности арендатору 1 ФИО4

В соответствии со ст.ст. 135, 611 ГК РФ если имущество представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как по настоящему правилу принадлежность следует юридической судьбе главной вещи, кроме того, данный принцип также имеет отражение в п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Учитывая, что здания, а также помещения, находящиеся в них, являются

неотъемлемой частью земельного участка, на котором они расположены, применительно к ст. 135 ГК РФ здания, строения, сооружения, а также помещения, находящиеся в них, расположенные на земельных участках, предоставляемых в аренду, должны следовать судьбе этих земельных участков.

Кроме того, условия Договора субаренды (п.1.1), предусматривающие полномочия субарендатора земельного участка для целей эксплуатации помещения (здании гаража, также устанавливают необходимость передачи такого(-их) вощения (-ий) в здании гаража в аренду, поскольку правовой режим главной вещи определяет порядок пользования ее принадлежности.

Однако в нарушение требований норм действующего законодательства предметом Договора субаренды является только земельный участок без нежилых помещений (гаражей), принадлежащих на праве собственности арендатору 1 ФИО4, находящихся в здании гаража, расположенного на данном участке.

Кроме того, в соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

При этом в соответствии с пи. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды Земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

На основании и. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если, иное не установлено данной статьей ш другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, неположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом, в Управление представлен Договор безвозмездного пользования помещениями от 15.04.2014 (далее - Договор пользования), согласно которому сособственники (арендаторы земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора) машиномест, находящихся в здании, расположенном на вышеуказанном земельном участке, передали в безвозмездное пользование ГСК- 18 следующие помещения: помещение № I комн. № 52, общей площадью 8,5 кв.м.; помещение № I комн. №61, общей площадью 13,5 кв.м (далее - помещения).

Однако в Управлении отсутствует информация о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) в пользу ФИО4 (арендатора 1 по договору субаренды) в отношении вышеуказанных помещений, являющихся предметом Договора пользования, находящихся в здании гаража, расположенного земельном участке.

С учетом изложенного оспариваемое решение Управления Росреестра не отвечает совокупности предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условий, необходимых для признания его незаконным, а следовательно, оснований к удовлетворению заявленных требований у суда не имеется.

Проверено на соответствие Федеральному закону от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закону от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Госпошлина распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 10, 12 ГК РФ, Федерального закона РФ №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», №218-ФЗ от 13.07.2015 г., руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 101-103, 110, 131, 167-170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать полностью.

Проверено на соответствие Федеральному закону от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина