Решение от 6 декабря 2021 г. по делу № А32-50528/2020



АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-50528/2020

г. Краснодар «06» декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 06 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чегаевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-50528/2020

по иску федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства

к индивидуальному предпринимателю Асланову Ставрию Валерьевичу

об изъятии земельного участка для федеральных нужд,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО Консалтинговая компания «Аргус», оценщика Березюка Александра Ивановича,


при участии в судебном заседании 08.11.2021 представителя истца – Свиридкиной Е.В. (по доверенности), представителя Асланова С.В. – Козы Е.В. (по доверенности), эксперта Петруни Л.Н. (лично), эксперта Березюка А.И. (лично), генерального директора ООО Консалтинговая компания «Аргус» - Березюка А.И. (лично),

УСТАНОВИЛ:

федеральное казенное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорого «Черноморье» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Асланову Ставрию Валерьевичу (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности ИП Асланова Ставрия Валерьевича на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316 площадью 782156 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ОАО «Витязево», посредством перечисления со стороны ФКУ Упрдор «Черноморье» денежной суммы в размере 4 896 300 рублей 00 копеек на банковский счет Асланова С.В. или на депозитный счет нотариуса;

- зарегистрировать право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. метров;

- в силу статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратить решение к немедленному исполнению.

В обоснование стоимости изымаемого земельного участка и размера убытков истцом представлен выполненный по его заказу отчет №876-03 от 23.04.2020, подготовленный оценщиком ООО Консалтинговая компания «Аргус». В соответствии с данным заключением рыночная стоимость размера возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42 691 кв. м, составляет 4 680 000 рублей, упущенная выгода составляет 84 674,57 рублей; убытки, связанные с приобретением нового земельного участка, составляют 131 255,36 рублей; убытки, связанные с регистрацией прав на вновь приобретаемый объект недвижимости, - 350 рублей, итого размер убытков – 216 279,03 рубля.

Определением от 22.12.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО Консалтинговая компания «Аргус», оценщик Березюк Александр Иванович.

Ответчик в отзыве настаивал на выплате возмещения в размере 44 115 136 рублей, а также на проведении судебной оценочной экспертизы. В обоснование данной стоимости изымаемого земельного участка и убытков представлен ответчиком подготовленный по его обращению отчет от 30.11.2020 №0582-11/20, согласно которому стоимость изымаемого земельного участка составляет 44 017 836 рублей, размер упущенной выгоды – 96 950 рублей, размер прочих убытков – 350 рублей.

Определением от 28.01.2021 назначена судебная экспертиза для определения размера возмещения на дату проведения экспертного исследования за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, а также размера убытков, проведение экспертизы, с учётом предложенной истцом кандидатуры эксперта, было поручено сотруднику ООО «ЗемЭнергоЦентр» Гранкиной Ксении Викторовне.

В соответствии с заключением оценщика ООО «ЗемЭнергоЦентр» Гранкиной К.В. от 15.03.2021 №009-03/21, рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. м по состоянию на дату экспертизы составила 3 035 700 рублей, суммарный размер всех убытков определен в размере 350 рублей.

Ответчик не согласился с данным экспертным заключением, ходатайствовал о проведении повторной судебной экспертизы, приведя в обоснование проведения повторной экспертизы непроведение экспертного осмотра земельного участка. Такое обстоятельство, как непроведение осмотра земельного участка экспертом, привело к существенному занижению его стоимости. Объекты-аналоги не соответствуют объекту экспертизы. Расчет убытков экспертом не выполнен, определен в сумме 350 рублей, при этом земельный участок используется для выращивания сельскохозяйственных культур. Не учтено использование земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур, эксперт прямо указал на неиспользование земельного участка в заключении, не выезжая на место и не осматривая участок. Расчеты реального ущерба, упущенной выгоды, иных убытков в экспертном заключении вообще не приведены.

В судебном заседании 25.05.2021 эксперт Гранкина К.В. подтвердила, что осмотр земельного участка не проводился (протокол судебного заседания от 25.04.2021).

Определением от 25.05.2021 назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Петруне Людмиле Николаевне (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»).

В соответствии с заключением оценщика Петруни Л.Н. (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки») от 20.08.2021 №1994-Э, рыночная стоимость размера возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42 691 кв. м составила на дату исследования 11 158 078 рублей, рыночная стоимость прав требования по возмещению убытков, связанных с изъятием земельного участка, составила 958 203 рубля.

Истец с данным экспертным заключением не согласился, представил рецензию от 03.09.2021 на заключение эксперта от 20.08.2021 №1994-Э, выполненную оценщиком Березюком А.И. (ООО Консалтинговая компания «Аргус»), а также ходатайствовал о назначении очередной повторной оценочной экспертизы с поручением её проведения Шетогубову Р.И. (ООО «Арктика»).

Определением от 23.09.2021 ходатайство истца от 22.09.2021 о назначении повторной оценочной экспертизы отклонено. Тем же определением суд обязал явиться в судебное заседание эксперта Петруню Л.Н. и оценщика Березюка А.И. для дачи пояснений по первоначальному оценочному заключению и по предоставленной им рецензии на экспертное заключение по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании, состоявшемся 08.11.2021, представитель истца настаивал на проведении очередной судебной экспертизы, возражал против принятия заключения эксперта Петруни Л.Н., просил удовлетворить исковые требования в соответствии с первоначальным оценочным заключением, представленным с исковым заявлением. Представитель ответчика в судебном заседании 08.11.2021 поддержал заключение повторной судебной оценочной экспертизы, просил взыскать возмещение в соответствии с заключением оценщика Петруни Л.Н. от 20.08.2021 №1994-Э по настоящему делу. В судебном заседании 08.11.2021 были допрошены оценщик Петруня Л.Н. по выполненной ею экспертизе по настоящему делу и оценщик Березюк А.И., являющийся также генеральным директором ООО Консалтинговая компания «Аргус», подготовивший первоначальной оценочное заключение и рецензию на заключение оценщика Петруни Л.Н.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в судебные заседания не явилось, в ходатайстве от 11.05.2021 №04-734/20552 просило рассмотреть настоящее дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценщиков, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований с определением возмещения в размере, установленном повторной экспертизой.

По вопросу изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. м разногласия сторон отсутствуют. Ответчик не возражает против как такового изъятия указанного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. м. Данный участок указан как подлежащий изъятию для нужд Российской Федерации в распоряжении от 14.10.2019 №2898-р Федерального дорожного агентства «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги А-290 Новороссийск – Керчь. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск – Керчь на участке км 52 – км 37, Краснодарский край», в приложении к которому указан земельный участок площадью 42691 кв. м с кадастровым номером 23:37:0709001:316:ЗУ1, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316 площадью 782156 кв. м, принадлежащего на праве собственности Асланову Ставрию Валерьевичу. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. м образован из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – автомобильный транспорт (выписка из ЕГРН от 11.12.2020 №99/2020/365537709).

Предложенный истцом в исковом заявлении размер возмещения, определённый в выполненном по его заказу отчету №876-03 от 23.04.2020 оценщика Березюка А.И. (генеральный директор ООО Консалтинговая компания «Аргус»), в соответствии с которым рыночная стоимость размера возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42 691 кв. м, составляет 4 680 000 рублей, упущенная выгода - 84 674,57 рублей; убытки, связанные с приобретением нового земельного участка, - 131 255,36 рублей; убытки, связанные с регистрацией прав на вновь приобретаемый объект недвижимости, - 350 рублей, - не может быть положен в основу решения суда, поскольку указанная в данном отчёте дата проведения оценки – 22.04.2020, тогда как настоящий иск поступил в арбитражный суд 19.11.2020, то есть данное заключение оценщика было выполнено почти за семь месяцев до обращения с иском об изъятии земельного участка, соответственно, данный отчёт оценщика не может быть признан актуальным и отражающим действительную стоимость изымаемого земельного участка и размер убытков на момент принятия решения суда об изъятии земельного участка.

Подготовленный в рамках проведения судебной экспертизы отчёт оценщика Гранкиной К.В. (ООО «ЗемЭнергоЦентр») от 15.03.2021 №009-03/21 не может быть признан судом в качестве достоверного и допустимого доказательства стоимости возмещения за изъятие земельного участка и суммы убытков, поскольку осмотр объекта оценки оценщиком не проводился, оценщик использовал только материалы настоящего дела, о чём прямо сказано на странице 3 отчёта. Непроведение обследования изымаемого земельного участка не позволяет суду принять данный отчёт оценщика в качестве достоверного доказательства стоимости изымаемого земельного участка и размера убытков, кроме того, как таковой расчет размера убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды в экспертном заключении не приведён, состояние земельного участка устанавливалось оценщиком исключительно по материалам настоящего дела, в связи с чем, оценщик пришёл к выводу об отсутствии на изымаемом участке каких-либо насаждений, оценщиком сделан вывод об отсутствии реального ущерба, так как для этого нет оснований (страница 8 заключения); в связи с отсутствием информации о наличии насаждений и ведении сельскохозяйственной деятельности оценщик отказался также и от расчета упущенной выгоды; от расчета иных убытков (убытки, связанные с перебазированием; убытки, связанные с затратами на аренду недвижимого имущества в период поиска недвижимости взамен изымаемой; убытки, причиненные в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами; убытки, связанные с утратой насаждений и иных улучшений, - оценщиком не рассчитывались, оценщик прямо указала на отсутствие оснований для определения таких убытков). Оценщиком определены только убытки в размере 350 рублей в качестве платы за государственную регистрацию права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В результате такой оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 по состоянию на дату экспертизы (15.03.2021) составила 3 035 700 рублей, то есть существенно меньше той суммы, которая изначально была предложена в исковом заявлении (4 680 000 рублей) и которая была определена по состоянию на апрель 2020 года, что не может быть признано разумным, с учётом объективно существующей и общеизвестной динамики цен на земельные участки в Краснодарском крае.

Определение размера всех понесенных в связи с изъятием земельного участка убытков в сумме 350 рублей не может быть признано адекватно и полно отражающим реально понесенные ответчиком имущественные потери, причиненные изъятием у него земельного участка, как в виде реального ущерба, так и упущенной выгоды.

Данный отчёт оценщика не может быть признан полным и достоверным, а потому не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства размера возмещения за изъятие земельного участка и размера убытков, причиненных таким изъятием.

Принимая во внимание представленную ответчиком критику данного отчета оценщика Гранкиной К.В. (ООО «ЗемЭнергоЦентр») от 15.03.2021 №009-03/21, подтвержденную в том числе и заключением специалиста (рецензией) от 20.04.2021 №786/21-16.1, судом была назначена повторная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением оценщика Петруни Л.Н. (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки») от 20.08.2021 №1994-Э, осмотр земельного участка проведен 21.06.2021, оценщиком установлено местоположение земельного участка, расположение по отношении к участку автомобильных дорог, зон с особыми условиями использования территории, прохождение через участка газопровода Анапа – Благовещенская, пересечение земельного участка с границами иных земельных участков. В результате подробного исследования, сопоставления объектов-аналогов и обоснования корректировок, рыночная стоимость размера возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. м определена в размере 11 158 078 рублей. При определении размера убытков экспертом установлено выращивание на изымаемом массиве на дату осмотра подсолнечника, упущенная выгода рассчитана в виде неполученного дохода за 1 год хозяйствования до восстановления нарушенного производства. В расчете принят усредненный доход за год от выращивания культур в составе севооборота правообладателя. В результате рыночная стоимость прав требования по возмещению убытков, связанных с изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. м определена в размере 958 203 рубля.

Данное экспертное заключение следует признать полным, обоснованным, исчерпывающе отвечающим на вопросы о стоимости изымаемого земельного участка и о сумме убытков. Квалификация эксперта Петруни Л.Н. и опыт её профессиональной деятельности в качестве оценщика и судебного эксперта не оставляют места для обоснованных сомнений в качественном уровне подготовленного экспертного заключения. Подобранные объекты-аналоги позволяют считать определение стоимости изымаемого земельного участка объективным и адекватно отражающим стоимость земель сельскохозяйственного назначения в данном районе.

Представленная истцом рецензия оценщика Березюка А.И. (генеральный директор ООО Консалтинговая компания «Аргус») на заключение оценщика Петруни Л.Н. от 20.08.2021 №1994-Э не может быть признана как исключающее выводы, сделанные оценщиком Петруней Л.Н., соответствующие замечания были подробно описаны и отклонены экспертом Петруней Л.Н. в письменных пояснениях от 01.11.2021 №0111/2021, представленных в судебном заседании 08.11.2021. Подготовленная по заказу истца рецензия оценщика Березюка А.И. (генеральный директор ООО Консалтинговая компания «Аргус») на заключение оценщика Петруни Л.Н. от 20.08.2021 №1994-Э не может служить достаточным основанием для отклонения результатов повторной оценочной экспертизы и для назначения очередной судебной оценочной экспертизы, о чём ходатайствовал истец, принимая во внимание, в том числе, и срок рассмотрения настоящего дела, и необходимость скорейшего принятия решения в целях изъятия земельного участка в интересах Российской Федерации и строительства федерального объекта транспорта.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования об изъятии земельного участка с применением результатов повторной судебной оценочной экспертизы и установлением размера возмещения за изъятие земельного участка в сумме 11 158 078 рублей и убытков в сумме 958 203 рубля в соответствии с заключением оценщика Петруни Л.Н. от 20.08.2021 №1994-Э по настоящему делу.

С учётом заявления истцом ходатайства об обращении решения к немедленному исполнению, суд считает необходимым указанное требование удовлетворить и в порядке статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса обратить решение к немедленному исполнению в целях скорейшего изъятия земельного участка и регистрации права собственности Российской Федерации на него.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности ИП Асланова Ставрия Валерьевича земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. метр, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316 площадью 782 156 кв. метров, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ОАО «Витязево», посредством перечисления со стороны федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства на банковский счет ИП Асланова Ставрия Валерьевича или на депозитный счет нотариуса возмещения в размере рыночной стоимости за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42 691,00 кв. метров, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, установленном заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 20.08.2021 №1994-Э эксперта Петруня Л.Н. (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»), в сумме 11 158 078 рублей, а также рыночную стоимость права требования возмещения убытков, связанных с изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5675, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:316, определённую заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 20.08.2021 №1994-Э эксперта Петруня Л.Н. (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»), в сумме 958 203 рубля.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5675 площадью 42691 кв. метр.

Решение арбитражного суда по настоящему делу обратить к немедленному исполнению в порядке статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Краснодарского края на счёт ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» (ИНН 2311139312 ОГРН 1112311008083) 60 000 рублей в оплату стоимости повторной судебной оценочной экспертизы по настоящему делу (заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 20.08.2021 №1994-Э эксперта Петруни Л.Н., ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»), за счёт 50 000 рублей, внесённых на депозитный счет арбитражного суда ФКУ Упрдор «Черноморье» по платежному поручению №796440 от 22.12.2020 на сумму 50 000 рублей, и за счёт 10 000 рублей, внесённых ответчиком Аслановым С.В. по чеку-ордеру от 22.12.2020.

Взыскать с ФКУ Упрдор «Черноморье» в пользу ИП Асланова С.А. возмещение судебных расходов по оплате стоимости повторной судебной оценочной экспертизы в размере 10 000 рублей.

Возвратить ИП Асланову С.А. с депозитного счета арбитражного суда 30 000 рублей, перечисленных на депозитный счет арбитражного суда на оплату судебных оценочных экспертиз по двум чекам-ордерам от 22.12.2020.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков