Решение от 19 января 2024 г. по делу № А49-700/2023

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А49-700/2023
г. Пенза
19 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 19 января 2024 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Три двойки» (Серпуховская ул., 13, Пенза г., 440028; ИНН <***>; ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Пенза» (8 Марта <...>, Пенза г., 440011; ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 559150 руб.

и по встречному иску

общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Пенза»

к обществу с ограниченной ответственностью «Три двойки»

об уменьшении размера арендной платы

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Марго» (Строителей проспект, 17, Пенза г., 440066, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>),

при участии:

от истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску: представитель ФИО2 (доверенность),

от ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску: генеральный директор ФИО3 (приказ №3 от 09.03.2021), представитель ФИО4 (доверенность),



У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Три двойки» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Пенза» о взыскании суммы 559150 руб., в том числе: 265000 руб. – задолженность по арендной плате за сентябрь 2022 года по договору субаренды №36 от 25.04.2019, 294150 руб. – пени за период с 02.10.2022 по 20.01.2023. Требования заявлены на основании ст.ст.310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 14.03.2023 для совместного рассмотрения принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Пенза» к обществу с ограниченной ответственностью «Три двойки» об уменьшении размера арендной платы по договору субаренды от 25.04.2019 до 50000 руб. в месяц. Требования заявлены на основании ст.ст.611,612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску в судебном заседании первоначальный иск поддержал по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему. В удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представители ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску в судебном заседании первоначальные исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему. Просили суд в связи с явной несоразмерностью размера пени последствиям нарушения обязательства применить ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер пени. Встречный иск просили удовлетворить.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В отзывах на иск представители 3-их лиц указали, что в настоящее время в спорных помещениях произведена перепланировка, отсутствует вентиляция, закрыты часть окон и регистры отопления, в соответствии с которой переданные в аренду помещения не соответствуют условиям договора и технической документации. Кроме того, в помещении отсутствует часть потолка, стены внутри помещения и стены здания имеют повреждения. Дело просили рассмотреть в их отсутствие.

В соответствии со ст.156 АПК РФ арбитражный суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей 3-х лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19 сентября 2012 года между ООО «Марго» и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения по условиям которого ИП ФИО1 передано в аренду следующее недвижимое имущество: нежилые помещения №1-11, 13-19, 21, 22, 22a, 23, 24, 24а, 25-30, 33, 37, 38, 38а, 39, общей площадью 512,2 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

23 ноября 2012 года между ООО «Три двойки» и ИП ФИО1 заключен договор субаренды нежилого помещения № 01 по условиям которого ИП ФИО1 предоставляет ООО «Три двойки» за плату в субаренду недвижимое имущество, состоящее из нежилых помещений № 1-11, 13-19, 21, 22, 22a, 23, 24, 24a, 25-30, 33, 37, 38, 38a, 39, общей площадью 512,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Между ООО «Три двойки» (Арендодатель) и ООО «Сервис-Пенза» (Арендатор) заключен договор субаренды торговой площади (помещения) №36 от 25 апреля 2019 года, по условиям которого Арендодатель передает в аренду, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование часть площади (помещение) нежилого здания Торгового центра, расположенного по адресу: <...>. Общая площадь предоставленная в аренду арендодателем арендатору составляет: 430 кв.м (п. 1.1. договора).

Арендная плата за объект составляет 265000 рублей в месяц без НДС. Порядок платежей и расчетов по договору, предусмотрены разделом 4 настоящего договора, и(или) утвержденного сторонами графика платежей (п. 1.3. договора).

Согласно п. 3.1 договор вступает в силу с «03» мая 2019г. и действует по «30» апреля 2020г. Данный договор считается продлённым на очередные одиннадцать месяцев, если за девяносто календарных дней до истечения основного срока аренды, ни одна из сторон не заявит другой об отказе от дальнейшей аренды (п. 3.3 договора).

Порядок расчетов по арендной плате сторонами урегулирован в п. 4 договора субаренды. Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю в течение установленного договором срока арендную плату, а так же компенсировать стоимость коммунальных услуг затраченных на эксплуатацию здания, а именно: электроэнергии, воды, услуг телефонной связи, эксплуатационных и прочих услуг. Стороны договорились, что стоимость коммунальных услуг компенсируется арендатором сверх арендной платы. Арендная плата включает в себя стоимость пользования Помещением. Арендная плата оплачивается двумя платежами в месяц: первый платеж, не менее 50% от ежемесячной суммы договора, оплачивается в сто процентном объеме, предоплатой в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя, на основании договора, или наличными средствами в кассу Арендодателя, не позднее 22 числа последнего оплаченного месяца; второй платеж, остаток от ежемесячной суммы договора, оплачивается в сто процентном объеме, предоплатой в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя, на основании договора, или наличными средствами в кассу Арендодателя, не позднее 10 числа текущего месяца. День оплаты считается день поступления денег на счёт Арендодателя. Арендная плата начисляется с момента подписания Акта приема- передачи помещения. Арендная плата может повышаться Арендодателем, с уведомлением Арендатора за три месяца. В данном случае стороны составляют и подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору (пункты 4.1 – 4.6. договора).

Согласно п. 8.4 договора, в случае просрочки по уплате арендных платежей Арендатор обязан уплатить пеню в размере 1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, объект аренды передан истцом и принят ответчиком без претензий и возражений 13.05.2019, что подтверждается актом приема-передачи.

В связи с невнесением Арендатором арендной платы за сентябрь 2022 истец по первоначальному иску обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности в сумме 265000 руб. и пени в сумме 294150 руб. за период с 02.10.2022 по 20.01.2023.

В свою очередь, Арендатор обратился со встречным иском к Арендодателю об уменьшении размера арендной платы по договору субаренды от 25.04.2019 до 50000 руб. в месяц.

В обоснование встречного иска представитель ООО «Сервис Пенза» указал на невозможность использования объекта аренды в спорный период по его целевому назначению, поскольку ООО «Три двойки» не исполнило свои обязательства по капитальному ремонту крыши, что привело к затоплению арендуемых площадей.

Суд считает, что первоначальный иск ООО «Три двойки» подлежит удовлетворению частично, а встречные исковые требования ООО «Сервис Пенза» удовлетворению не подлежат, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с условиями договора субаренды №36 от 25.04.2019 арендатор взял на себя обязательство производить своими силами текущий ремонт арендуемого помещения; в случае досрочного отказа от дальнейшей аренды или частичном изменении арендуемых площадей в меньшую сторону, письменно предупредить арендодателя не менее чем за девяносто дней до дня предполагаемого отказа либо изменении, и оплатить арендную плату за три последующих месяца в течение 10 дней со дня подачи заявления о расторжении договора; немедленно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, которое может нанести ущерб как имуществу арендодателя, так и помещению, своевременно принимать меры по предотвращению и ликвидации последствий аварий и повреждений, в том числе осуществлять восстановительный ремонт помещения (п.п. 6.8., 6.11., 6.14. договора).

Согласно п.8.7. договора неиспользование арендатором арендуемых им площадей не освобождает его от арендной платы по договору.

В соответствии с п.11. договора он может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, с предварительного уведомления арендодателя не менее чем за 90 календарных дней (п.10.9. договора).

27 января 2022 ООО «Сервис Пенза» направило в адрес ООО «Три двойки» письмо с предложением установить арендную плату в размере 300000 руб. с 01.02.2022, указав, что условием заключения договора является предоставление гарантийного письма о проведении ремонта кровли помещения до 01.06.2022, поскольку помещение не соответствует условиям эксплуатации помещения по прямому назначению и препятствует его использованию (т.1 л.д. 53).

3 апреля 2022 ООО «Сервис Пенза» направило в адрес субарендодателя письмо за исх.№7 о невозможности использования арендуемого помещения в связи с его аварийным состоянием, в котором указано, что арендодателем в сентябре 2021 снято покрытие кровли, что привело в период с сентября по сегодняшний день к следующим последствиям: на потолке и стенах многочисленные потеки; на плитах перекрытия и стенах плесень и грибок; залиты щиты электроснабжения, пожарной и охранной сигнализации; светильники залиты водой; разрушены обшивка вентиляционного короба из гипсокартона, которая в плесени; левое крыло помещения полностью залито водой; в помещениях влажность и запах канализации; пострадали образцы мебели в выставочном зале; запасные части сервисного центра – электронные платы и модули окислились. В течении продолжительного времени в помещение протекает вода, в результате чего разрушился гипсокартон, штукатурка, отклеились обои, образовалась сырость и плесневой грибок. Арендатор потребовал устранить указанные недостатки до 01.06.2022, в противном случае дату 01.06.2022 просил считать датой уведомления о расторжении договора аренды. К уведомлению были приложены фотоматериалы.

Указанное уведомление получено ООО «Три двойки» 15.04.2022.

15.04.2022 ООО «Три двойки» направило в адрес ООО «Сервис-Пенза» досудебное уведомление, что указанные последствия в письме за исх.№7 от 03.04.2022 явились следствием неисполнения субарендатором п.6.13. договора, и что в течении 3-х лет арендных отношений никаких претензий по проведению ремонта крыши не поступало. А также арендодатель уведомил о том, что ремонт кровли запланирован в весенне-летний сезон 2022 года (т.3 л.д. 39).

20.07.2022 ООО «Сервис Пенза» получило от ООО «Три двойки» уведомление за исх.№101 о том, что собственник помещения начинает производить работы по ремонту крыши половины помещения, не имеющего технического верхнего помещения (чердака) данного помещения, в связи с чем, просил принять меры, направленные на сохранность имущества (т.1 л.д. 58).

ООО «Три двойки» заключило договоры подряда №01, №02 и №04 от 10.07.2022 с ИП ФИО5 на выполнение работ в нежилом помещении по адресу: <...>: демонтаж кровли в области ливневых желобов и аэраторов, демонтаж и установка воронок с подогревом, демонтаж существующего ливневого желоба и установка нового желоба, вырубка кровли вокруг ливневых воронок и аэраторов, установка аэраторов, монтаж мягкой направляемой гидроизоляции в 2 слоя, подготовка и выравнивание кирпичных парапетов для гидроизоляции, огрунтовка праймером, подключение воронок с подогревом, монтаж примыкания мягкой кровли с заходом на парапеты в один слой.

20.08.2022 выполненные кровельные работы были приняты, о чем составлены акта приема-передачи к договорам подряда.

29 августа 2022 субарендатор заключил договор с АНО «Пензенский центр судебной экспертизы» для получения экспертного заключения по вопросу возможности эксплуатировать и использовать помещение, расположенное по адресу: <...> по назначению с учетом деятельности ООО «Сервис Пенза».

Из акта экспертного исследования от 14.09.2022 следует, что помещения в магазине «Евростиль» по адресу: <...> не соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям – имеются следы протечек с крыши и темно-бурые образования (колоний плесневых грибков) на стенах и потолке. На момент исследования эксплуатация и использование помещения (магазин «Евростиль») по назначению, с учетом деятельности ООО «Сервис-Пенза» не возможна. Несоблюдение санитарно-эпидемиологических требований в помещениях магазина «Евростиль» с технической точки зрения может создавать угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся в данном магазине.

На фототаблицах, приложенных к экспертному заключению эксперт зафиксировал и указал, что на стенах и потолке в помещениях имеются следы высохшей влаги в виде подтеков, желтых пятен овальной формы с усилением оттенка по внешнему периметру, а так же темно-бурые образования предположительно колония плесневых грибков. Влага на строительных конструкциях и пленке. Вспучивание штукатурного слоя на стенах, разбухание листов ГКЛ на стенах (т.1 л.д. 62-75).

Вызванный в суд в качестве свидетеля эксперт ФИО6 показал на техническом плане объекта аренды места протечек, указав, что приблизительная площадь, которая не подвергалась протечкам, составляет 200 кв.м. (т.2 л.д.73).

Представители субарендатора также в судебном заседании подтвердили, что не затоплена была часть помещений, над которыми имелся технический этаж и где не проводились работы по ремонту крыши, данная площадь составляет приблизительно 180 кв.м. На данной площади был размещен товар и оборудование для его сохранности от порчи при затоплении.

13.09.2022 ООО «Три двойки» получило от субарендатора уведомление от 22.08.2022 за исх.№8 о расторжении договора субаренды от 25.04.2019 с 01.10.2022 в связи с невозможностью его использования и аварийным состоянием. Субарендатор просил принять помещение 30.09.2022 и считать сентябрь последним месяцем аренды с внесением обеспечительного платежа в счет оплаты аренды за сентябрь (т.1 л.д. 59).

13.09.2022 ООО «Три двойки» направило в адрес ООО «Сервис-Пенза» письмо о недопустимости расторжения договора субаренды в одностороннем порядке и об отсутствии заключения компетентных органов об аварийности здания. Указав, что при выполнении условий п.6.11. договора (письменное предупреждение о досрочном расторжении договора за 90 дней) рассмотрит уведомление о расторжении договора субаренды (т.3 л.д.45).

30.09.2022 ООО «Три двойки» направило ООО «Сервис-Пенза» уведомление о недопустимости отказа от договорных отношений в одностороннем порядке, указав, что если арендатор оставит арендуемое помещение, в случае чрезвычайных ситуаций будет причинен ущерб собственнику помещений и арендатору – ООО «Три двойки», поскольку он не имеет доступа к помещению и коммуникациям. В случае освобождения помещения предложило обеспечить допуск ООО «Три двойки» к помещению (т.3 л.д. 46).

И 30.09.2022 сторонами подписан акт о компенсации стоимости коммунальных услуг (электроэнергия) за сентябрь 2022 (т.3 л.д.47).

В претензии от 04.10.2022 за исх.№12 представитель ООО «Сервис-Пенза» указал, что поскольку капитальный ремонт крыши до настоящего времени не произведен, требует досрочного расторжения договора. А также, что 30.09.2022 ООО «Сервис-Пенза» освободило арендуемое помещение, в связи с невозможностью его использовать по целевому назначению. В случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящей претензии организация будет вынуждена обратиться с иском в арбитражный суд в установленном порядке о расторжении договора, взыскания убытков и с отнесением всех судебных расходов. Срок для рассмотрения претензии согласно условиям договора составляет 10 дней с момента ее получения (т.2 л.д.74).

Данная претензия получена ООО «Три двойки» 17.10.2022.

10.10.2022 ООО «Три двойки» направило в адрес ООО «Сервис-Пенза» уведомление о завершении ремонта кровли (т.3 л.д. 49).

13.10.2022 за исх.№13 представитель ООО «Сервис-Пенза» направил ООО «Три двойки» уведомление указав, что доступ в помещение будет предоставляться согласно условиям договора в присутствии арендатора. Дата и время предоставления доступа в помещение согласуется сторонами отдельно. А также предложил подписать акт приема-передачи помещения, которое было освобождено 30.09.2022, о чем было отправлено письменное уведомление и фото по WhatsApp. Представитель ООО «Три двойки» ФИО7 30.09.2022 акт подписать отказался (т.2 л.д. 51).

Уведомление получено арендодателем 17.10.2022.

14.10.2022 ООО «Три двойки» направило ООО «Сервис-Пенза» уведомление об обеспечении доступа в здание, в связи с необходимостью проведения мероприятий по обслуживанию отопительной системы, проверки состояния сточных систем после ремонта крыши, в связи с тем, что ООО «Сервис-Пенза» оставило арендуемые помещения и не осуществляет контроль за помещениями (т.3 л.д. 51).

31.10.2022 ООО «Сервис-Пенза» направило в адрес ООО «Три двойки» акт приема-передачи помещения с предложением его подписать и выслать подписанный акт. Указав, что помещение полностью освобождено 30.09.2022 (т.2. л.д. 53).

Акт от 30.09.2022 получен арендодателем 11.11.2022, но подписанный в адрес арендатора не возвращен.

Письмом от 01.11.2022 ООО «Три двойки» потребовало от ООО «Сервис-Пенза» обеспечить доступ в помещения либо выдать комплект ключей от помещений (т.3 л.д.52).

22.11.2022 ООО «Три двойки» направило в адрес ООО «Сервис-Пенза» уведомление о предоставлении доступа в помещение, в связи с необходимостью проведения работ по опрессовке отопительной системы, датой планируемого посещения считать 01.12.2022 (т.3 л.д.53).

01.12.2022 субарендатор передал ключи от помещения субарендодателю, зафиксировав показания электросчетчика (т.2 л.д.57).

01.12.2022 представителями ООО «Три двойки» составлен акт осмотра помещения, от подписи которого руководитель ООО «Сервис-Пенза» отказалась. В акте зафиксировано, что во всех комнатах торгового центра имеется конденсат на окнах; повреждена проводка, вследствие чего, в помещениях торгового зала отсутствует электричество; система отопления перекрыта и вода из системы полностью слита; затор ливневой (дождевой канализации с крыши здания; обрушение подвесного потолка типа «Армстронг» в помещениях №6,14,16,24; разрушение и почернение потолка из гипсокартона в помещении №36а; сырость на стенах с разрушением декоративной штукатурки в помещениях 13,16; в местах обрушения потолка видна плесень на перекрытии; плесень черные пятна на стенах из гипсокартона в помещениях №24, 36а; отсутствие кирпичных стен в помещениях (между помещениями) №4,5,13,14,37,38а (т.3 л.д.54).

Уведомлением от 05.12.2022 ООО «Три двойки» потребовало от арендатора устранения выявленных недостатков.

А уведомлением от 26.05.2023 ООО «Три двойки» предложило ООО «Сервис-Пенза» обеспечить явку представителя 31.05.2023, указав, что при совместной встрече 11.05.2023 арендатор от передачи помещения и его освобождения от находящегося в нем имущества, а также приведения его в соответствие акту приема-передачи отказался, в связи с чем, в случае неявки опись и утилизация оставленного имущества, а также приемка помещений будет проведена в отсутствие ООО «Сервис-Пенза».

В судебном заседании представители ООО «Сервис-Пенза» оспаривали факт нахождения в спорных помещениях принадлежащего обществу имущества.

Из совокупности представленных в материалы дела доказательств и переписки сторон, суд приходит к выводу о том, что часть арендуемых помещений действительно невозможно было использовать в спорный период, поскольку из фотоматериалов и видеоматериалов, акта экспертного исследования от 14.09.2022 представленных представителями ООО «Сервис-Пенза» усматривается наличие многочисленных протечек, влаги на стенах и потолке, воды на полу.

В подтверждение того, что помещения неоднократно затапливало дождевой водой, представителями субарендатора представлены: отчет о неоднократном срабатывании (37 раз) пожарной и охранной сигнализации за период с 25.09.2021 по 29.09.2022; акты проверки ООО ЧОО «Агентство безопасности Мангуст» технического состояния пожарной и охранной сигнализаций от 13.09.2002 в которых указано, что дымовые извещатели системы пожарной и охранной сигнализаций неоднократно затапливались водой, пожарная сигнализация технически не исправна, для приведения системы пожарной сигнализации в работоспособное состояние необходимо заменить 43 дымовых извещателя на новые; для приведения системы охранной сигнализации в работоспособное состояние необходимо заменить 4 извещателя на новые.

Доводы представителя ООО «Три двойки», что субарендатор до апреля 2022 не ставил его в известность о затоплении помещений, не приглашал для совместного осмотра помещений, не осуществлял текущий ремонт и тем самым не принял своевременных мер для минимизации ущерба, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ремонт крыши относится к капитальному ремонту, который в соответствии со ст. 616 ГК РФ лежит исключительно на арендодателе. При протечке воды через крышу выполнение текущего ремонта внутри помещения нецелесообразно. О том, что требуется ремонт крыши, субарендатор известил субарендодателя еще письмом от 27.01.2022.

В соответствии с п.5.1. договора субаренды Арендодатель имеет право периодически, не чаще одного раза в месяц, производить осмотр помещения с целью проверки порядка пользования помещением.

Доказательств того, что после получения уведомлений в январе и апреле 2022, и позже представитель арендодателя осматривал помещения и предлагал составить совместный с арендатором акт осмотра помещений на предмет наличия протечек и технического состояния крыши, суду не представлено. Только 20.07.2022 субарендодатель известил субарендатора, что намерен произвести ремонт крыши, тем самым подтвердил, что ремонт необходим. Каких-либо своевременных мер, начиная с апреля 2022 по ремонту крыши, субарендодатель не предпринимал, вследствие чего именно он своими действиями способствовал увеличению причиненного помещениям ущерба. Не предложил субарендатору в счет арендной платы произвести ремонт крыши, если не обладал достаточными средствами для ремонта.

Доказательств того, что ущерб помещениям причинен в результате протечек крыши именно по вине субарендатора, не представлено.

Как следует из экспертного исследования от 14.09.2022 и пояснений эксперта ФИО6 в судебном заседании, на момент осмотра помещения 23.08.2022 протечки были в помещениях не только в местах нахождения ливневых канализаций на крыше, но и в торговом зале, что также подтверждается фото и видео материалами, представленными ООО «Сервис-Пенза» в материалы дела.

На фотографиях зафиксировано, что 21.07.2022 произошло сильное затопление помещений (на полу стоит вода, многочисленные емкости для сбора воды в местах протечек и т.д.), а также и 19.09.2022 произошло затопление помещений, когда ремонт крыши уже был выполнен.

В связи с данными обстоятельствами субарендатор 22.08.2022 заключил новый договор аренды с новым арендодателем и до 30.09.2022 освободил арендуемые у ООО «Три двойки» помещения. По акту от 01.10.2022 ООО «Сервис-Пенза» приняло помещение у нового арендодателя.

Факт пользования спорными помещениями в спорный период – сентябрь 2022 ответчик по первоначальному иску не оспаривает, вместе с тем просит во встречном иске снизить размер арендной платы до 50000 руб., в связи с невозможностью использования помещений по их целевому назначению из-за затопления.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска и снижения размера арендной платы до указанного размера исходя из следующего.

В соответствии с п.1 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952, в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2021).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы являются ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, либо ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Материалами дела подтверждено, что ухудшение переданного в субаренду ООО «Сервис-Пенза» имущества имеет существенный характер. Доказательств возможности использования субарендатором в спорный период всех помещений в торговом центре в соответствии с назначением, согласованным в договоре – для любой деятельности (п.2.1. договора субаренды), в деле не имеется. При осуществлении любого вида деятельности в затопленном помещении находиться не возможно.

В соответствии с частью 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Учитывая установленные судом обстоятельства невозможности пользоваться частью спорных помещений в заявленный период по объективным причинам, требования субарендатора о признании за ним права на соразмерное уменьшение арендной платы по договору субаренды, исходя из площадей фактически не затопленных, являются законными. Обязанность субарендатора по внесению стоимости пользования затопленными помещениями прекратилась.

На представленных ООО «Сервис-Пенза» фотоснимках и видео, арендуемых помещений, отчетливо видны потеки на стенах и потолке, вода на полу, гудрон который падал с потолка при ремонте крыши, многочисленные емкости для сбора воды и т.д.

Указанное не соотносится с целевым назначением объекта аренды, даже не зависимо от того какой вид деятельности осуществляется арендатором, поскольку может повлечь причинение вреда людям (падение посторонних предметов: потолка «Армстронг», штукатурки, намокание обуви и одежды, наличие плесени и грибка на стенах и потолке и т.п.).

Довод представителя ООО «Три двойки», что субарендатор вправе воспользоваться расторжением договора субаренды только в судебном порядке, не состоятелен, поскольку условиями договора предусмотрено право субарендатора отказаться от договора предупредив за 90 дней, а также ст.610 ГК РФ предусмотрено право арендатора отказаться от договора недвижимого имущества предупредив арендодателя за три месяца, если договор аренды заключен на неопределенный срок.

Довод о том, что в соответствии со ст.616 ГК РФ ООО «Сервис-Пенза» выбрало свой способ защиты, потребовав расторжение договора, поэтому не вправе требовать уменьшения арендной платы, также не состоятелен. Поскольку в соответствии п.4 ст.614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, что и произошло в настоящем случае.

Представители ООО «Сервис-Пенза» в дополнении к встречному иску и в судебном заседании указали, что использовать в спорный период могли лишь 180 кв.м., однако эксперт ФИО6 в судебном заседании схематично указал на техническом плате арендуемых помещений площадь помещений, которые не подверглись затоплению и пояснил, что данная площадь составляет 200 кв.м.

Исходя из общей площади переданных в субаренду помещений - 430 кв.м. ежемесячного размера арендной платы – 265000 руб. и площади возможной к использованию - 200 кв.м., арендная плата составит по расчету суда 123225 руб. 81 коп.

Иного представителем ООО «Три двойки» не доказано.

Ссылка представителя ООО «Сервис Пенза» на то, что незатопленная площадь использовалась в качестве склада, поскольку на данную площадь был перемещен товар, мебель и оборудование и она не использовалась исходя из деятельности общества согласно выписки из ЕГРЮЛ – розничная торговля аудио- и видеотехникой в специализированных магазинах, и поэтому арендный платеж подлежит уменьшению до 50000 руб., не состоятельна, поскольку по условиям договора субаренды от 25.04.2019 цель предоставления помещений в субаренду – для любого вида деятельности, при этом в договоре стороны не согласовали размер арендной платы в зависимости от вида деятельности: использование под магазин или под склад.

В связи с чем, суд не усматривает оснований для снижения платы за пользование помещениями до 50000 руб., поэтому встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды и положениями ст. 614 ГК РФ.

Доказательства, подтверждающие оплату арендной платы за спорный период ответчиком по первоначальному иску в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены.

Учитывая вышеизложенное с учетом положений ст.ст.309, 310, 328, 614, 616, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца по первоначальному иску о взыскании с субарендатора долга заявлены обосновано, но подлежат удовлетворению частично в размере 123225 руб. 81 коп.

В остальной части требование удовлетворению не подлежит.

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о взыскании с ответчика по встречному иску пени в сумме 294150 руб.

Требование истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы суд считает обоснованным, поскольку в силу ст. 330 ГК РФ в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае – пени, размер которых определен п.8.4. договора субаренды №36 от 25.04.2019 и составляет 1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

За период с 02.10.2022 по 20.01.2023 истец по первоначальному иску начислил ответчику пени в сумме 294150 руб.

Однако, исходя из суммы задолженности по арендной плате, установленной судом, пени составят 136780 руб. 65 коп. (123225,81 руб.х1%х111 дн.).

Кроме того, ответчиком по первоначальному иску заявлено о снижении размера пени на основании ст.333 ГК РФ в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

По правилам п.1 ст. 333 ГК РФ, подлежащая уплате неустойка, может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно п.71. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Пленум №7) указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ) (п.73 Пленума №7).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п.74. Пленума №7).

Как указано в п.75. Пленума № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В соответствии с п.77. Пленума № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В п.2. Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В подтверждение несоразмерности пени ответчиком по встречному иску представлены сведения с сайтов банков согласно которым размер процентов по кредитам на пополнение оборотных средств в Россельхозбанке составлял от 1 до 5% годовых, в Банке ДОМ.РФ – от 9% годовых, в Модульбанке – от 7,9% годовых, то есть средний размер составлял 7,3% годовых.

Учитывая, что одним из критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является установление чрезмерно высокого процента неустойки, что в данном случае имеет место быть, так как предусмотренный договором размер неустойки – 1% за каждый день просрочки составляет 365% годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком.

В связи с чем, арбитражный суд признает ответственность явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, поскольку ответственность по гражданским правоотношениям носит компенсационный характер, размер неустойки по договору – 1% в день от неоплаченной суммы очень велик, и принимая во внимание, что неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, в соответствии со статьей 333 ГК РФ арбитражный суд уменьшает размер неустойки (пени) до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в соответствующие периоды, что по расчету суда составило сумму 5621 руб. 12 коп., исходя из обоснованно заявленной суммы долга (123225,81 руб.х2х7,5%х111дн./365).

Таким образом, в соответствии со статьями 12, 309, 329-333 ГК РФ, арбитражный суд признает исковые требования о взыскании пени подлежащими удовлетворению в сумме 5621 руб. 12 коп.

В остальной части первоначальные исковые требования о взыскании пени удовлетворению не подлежат.

Истец по встречному иску просит зачесть сумму обеспечительного платежа в счет уплаты долга и пени за сентябрь 2022 года, между тем, суд не находит оснований для зачета исходя из следующего.

В п. 4.10 договора субаренды №36 от 25.04.2019 стороны согласовали, что обеспечительный платеж обеспечивает оплату арендатором пени, штрафа, и прочие материальные расходы арендодателя в случае не принятых арендатором мер по устранению проблем, произошедших по его вине или неосторожности либо по вине или неосторожности третьих лиц, в том числе и не связанных с данным договором. Взнос возвращается по прекращению договора в течении 30 банковских дней за вычетом затраченных на обеспечение средств, если они имеются.

Предметом настоящего спора является внесение платы за сентябрь 2022 года. В предмет спора не входит решение вопроса о наличии или отсутствии пени, штрафа и прочих материальных расходов арендодателя. В материалах дела имеются претензии субарендодателя о приведении помещений в первоначальное состояние, в том числе и в части демонтажа перегородок в помещениях номера на поэтажном плане: 4 и5, 13 и 14, 37 и 38А, 34 и 38А, 34 и 37А.

Ссылка субарендатора на то, что договорные отношения прекратились с 01.10.2022 и ООО «Три двойки» уклонялось от приема помещений по акту, не состоятельна, поскольку 04.10.2022 ООО «Сервис Пенза» направило в адрес ООО «Три двойки» претензию с требованием досрочно расторгнуть договор субаренды, указав, что в противном случае будет обращаться в суд, тем самым подтвердив наличие договорных отношений. В период до 01.12.2022 ООО «Три двойки» неоднократно обращалось к субарендатору для обеспечения доступа в помещения (уведомления от 30.09.2022, 14.10.2022, 22.11.2022), однако доступ в помещения не был предоставлен. В письме от 13.10.2022 ООО «Сервис-Пенза» известило ООО «Три двойки» о том, что доступ в помещение будет предоставлен в присутствии арендатора, дата и время предоставления доступа в помещение согласуется сторонами отдельно. Из видеозаписи сделанной 01.11.2022 видно, что представитель ООО «Сервис Пенза» своими ключами открывает дверь от входной группы в торговый центр для осмотра помещений представителями ООО «Три двойки». Доказательств уклонения представителей ООО «Три двойки» 01.11.2022 от приема по акту помещений не представлено. Причина, по которой ранее 01.12.2022 ключи не были возвращены, не названа.

Таким образом, по состоянию на 01.10.2022 договорные отношения между сторонами не прекратились и истец по встречному иску вправе потребовать произвести зачет обеспечительного платежа за последующие месяцы аренды и после выплаты всех пени, штрафов и прочих материальных расходов арендодателя.

Поскольку первоначальные исковые требования удовлетворены частично, то в силу ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца по первоначальному иску подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворённых требований, а также с учетом разъяснений, изложенных в п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», о том, что при снижении судом неустойки по ст.333 ГК РФ расходы истца по госпошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения в размере 6595 руб.

Поскольку во встречном иске судом отказано, расходы по оплате государственной пошлине относятся на истца по встречному иску.

В соответствии со ст.177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Три двойки» удовлетворить частично. Расходы по оплате государственной пошлины отнести на ответчика по первоначальному иску пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Пенза» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Три двойки» (ИНН <***>) сумму 128848 руб. 30 коп., в том числе: 123225 руб. 81 коп. - долг, 5622 руб. 49 коп. – пени, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6595 руб.

В остальной части первоначального иска отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Пенза» оставить без удовлетворения. Расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску отнести на истца по встречному иску.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья С. А. Новикова