Решение от 15 ноября 2018 г. по делу № А45-34271/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-34271/2018
г. Новосибирск
16 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 ноября 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Храмышкиной М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (115172, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант плюс» (630041, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 7 004 553 рублей 50 копеек,

при участии представителей:

истца: ФИО2 - доверенность №2 от 11.01.2018, паспорт,

ответчика: ФИО3 – доверенность №1 от 10.01.2018, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (далее – ФГУП «ФТ-Центр», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гарант плюс» (далее – ООО «Гарант плюс», ответчик) о взыскании 4 962 840 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате и 2 041 712 рублей 70 копеек неустойки по договору аренды от 28.10.2013 №104-р, всего 7 004 553 рублей 50 копеек.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчиком арендная плата внесена без учета ее увеличения, произведенного арендатором в одностороннем порядке.

Ответчик в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонил доводы истца как необоснованные, ссылаясь на то, что требование об увеличении арендной платы в соответствии с уведомлением от 11.07.2016 №390 СФО не соответствует действующему законодательству; увеличение размера арендной платы непропорционально рыночным изменениям арендных ставок на аналогичные объекты; договором аренды не определены основания для одностороннего изменения арендной платы и его допустимый размер.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Гарант Плюс» (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества от 28.10.2013 № 104-р (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель передал арендатору здание гаража и здание объекта № 174с «Финский», расположенные по адресу: <...>, общей площадью 1542, 9 кв.м. по акту приема-передачи от 01.11.2013.

Договор аренды заключен на срок с 28.10.2013 по 27.10.2018.

В соответствии с пунктом 3.3.8 договора аренды арендатор обязан самостоятельно получать у арендодателя счета на ежемесячную плату, установленную договором, своевременно и в полном объеме вносить такую плату.

Согласно пункту 4.2 договора аренды сумма арендной платы составляет 112 478,54 рублей в месяц.

Письмом от 11.07.2016 № 390-СФО в соответствии с пунктом 4.10 договора аренды арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы по договору аренды от 28.10.2013 № 104-р, и что с 01.09.2016 размер арендной платы по договору аренды составит 360 620,58 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды, внесение ежемесячной арендной платы производится арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до десятого числа текущего месяца.

Истец указывает, что в нарушение вышеизложенных условий договора аренды, ООО «Гарант плюс» не произведена оплата арендных платежей за период с сентября 2016 года по апрель 2018 года в общей сумме 4 962 840 рублей 80 копеек.

В связи с неисполнением обязательства по оплате арендных платежей, ФГУП «ФТ-Центр» на основании пункта 6.1 договора аренды начислена ответчику неустойка в размере 2 041 712 рублей 70 копеек по состоянию на 10.08.2018.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Гарант плюс» обязательств, предусмотренных условиями договора аренды от 28.10.2013 №104-р, указывая, что ответчиком плата за пользование имуществом в новом (увеличенном) размере не вносится, ФГУП «ФТ-Центр» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из искового заявления, представленных в дело претензий, а также пояснений сторон, предъявленная к взысканию сумма задолженности по арендной плате – 4 962 840 рублей 80 копеек представляет собой разницу между новым размером арендной платы, о повышении которой ФГУП «ФТ-Центр» уведомляло ООО «Гарант плюс», и определенным пунктом 4.2 договора аренды размером арендной платы (112 478 рублей 54 копейки) за период с сентября 2016 года по апрель 2018 года.

При этом стороны подтвердили в судебном заседании, что задолженность по арендной плате, если исчислять ее размер в соответствии с условиями договора (то есть без повышения) у ООО «Гарант плюс» перед истцом на дату судебного заседания отсутствует.

В обоснование нового размера арендной платы истец ссылается на рыночную величину арендной платы, определенную ООО ЦНЭ «Профит», которая содержится в отчете об оценке №1512081 от 16.05.2016; в обоснование наличия правомочий по одностороннему увеличению размера арендной платы - на пункт 4.10 договора аренды.

Пунктом 4.10 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе не чаще одного раза в год в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по настоящему договору. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре.

Гражданское законодательство исходит из принципа равенства участников гражданского оборота. В связи с чем, ни одна из сторон сделки не может быть поставлена в преимущественное положение перед другой стороной.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускают одностороннее изменение условий договора при осуществлении предпринимательской деятельности кроме случаев, предусмотренных договором, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа обязательства.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только по решению суда при наличии условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в исключительных случаях. Изменение допускается лишь в случае, если расторжение договора противоречит общественным интересам, а также в случае, если расторжение договора повлечет для сторон такой ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что условиями пункта 4.10 договора не предусмотрен порядок определения и изменения арендной платы, не определены ни основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения.

Из материалов дела следует, что свою позицию о несогласии с новым размером арендной платы ООО «Гарант плюс» выразило истцу в своем письме исх. №25/10/1-ю от 25.10.2016.

Доказательств того, что действительная воля сторон при заключении договора и включении в него условия о праве арендатора в одностороннем порядке повышать размер арендной платы была направлена на согласование без какого-либо понуждения действующих в своем интересе договаривающихся сторон сделки об изменении обстоятельств применительно к статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено.

Суд приходит к выводу, что при отсутствии порядка определения и изменения арендной платы в договоре произвольное определение размера арендной платы арендодателем неправомерно, правомерность изменения размера арендной платы по договору в одностороннем порядке ФГУП «ФТ-Центр» не доказана.

Кроме того, представленный истцом в качестве обоснования нового размера арендной платы отчет оценщика не может служить надлежащим доказательством по делу, т.к. по своей сути не является экспертным заключением, в нем отсутствуют какие-либо пояснения и ссылки в расчетной части, отсутствует содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, подпись ответственного лица-эксперта, отчет носит рекомендательный характер, соответственно определенный оценщиком размер арендной платы не может быть использован для целей совершения сделки.

Указанный подход в судебной практике подтверждается Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.11.2013 по делу № А46-3808/2013, Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.2014 по делу № А26-9978/2011.

При указанных обстоятельствах требования истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья М.И. Храмышкина