Решение от 12 апреля 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-4074/2026
13 апреля 2026 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2026 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Титовой М.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕДВЕНЧУР" (адрес: Россия, 194044, <...> литера А, помещ. 3-н (часть комн.191), рабочее место 1; ИНН: <***>)

Заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

о признании незаконным отказ, оформленный письмом от 14.01.2026 №05-26-122370/25-0-4, в реализации ООО «Медвенчур» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения 12-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Свердловская набережная, д. 4, литера А, кадастровый номер 78:10:0005134:2344; об обязании в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-Ф3 заключить договор купли-продажи объекта нежилого фонда в отношении нежилого помещения 12-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Свердловская набережная, д. 4. литера А, кадастровый номер 78:10:0005134:2344 на основании заявления ООО «Медвенчур» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.11.2025 (вх. № 05-26-122370/25-0-0) и представленных документов


при участии

- от истца: представитель по доверенности от 12.01.2026, ФИО1

- от ответчика: представитель по доверенности от 26.12.2025, ФИО2

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МЕДВЕНЧУР" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - заинтересованные лица) о признании незаконным отказ, оформленный письмом от 14.01.2026 №05-26-122370/25-0-4, в реализации ООО «Медвенчур» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения 12-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Свердловская набережная, д. 4, литера А, кадастровый номер 78:10:0005134:2344; об обязании в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-Ф3 заключить договор купли-продажи объекта нежилого фонда в отношении нежилого помещения 12-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Свердловская набережная, д. 4. литера А, кадастровый номер 78:10:0005134:2344 на основании заявления ООО «Медвенчур» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.11.2025 (вх. № 05-26-122370/25-0-0) и представленных документов.

Определением суда от 22.01.2026 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В настоящем судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. Представители сторон против рассмотрения дела по существу в настоящем судебном заседании не возражали.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Медвенчур» является арендатором нежилого помещения 12-Н, расположенного по адресу: <...>, литер А, кадастровый номер 78:10:0005134:2344 на основании Распоряжения КУГИ №1263-рк от 11.11.2009г. и Договора аренды № 04-A002552 от 19 января 2010г.

В целях реализации преимущественного права на выкуп Объекта, Общество обратилось в Комитет с заявлением от 27.11.2025 (вх. № 05-26-122370/25-0-0 от 27.11.2025).

Письмом от 14.01.2026 №05-26-122370/25-0-4 Комитет сообщил Обществу об отказе в реализации преимущественного права на выкуп Объекта с указанием на то обстоятельство, что 16.10.2025 года СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» направило Обществу письмо № 04-28-24849/25-0-0 с уведомлением о прекращении действия договора аренды в установленный условиями договора срок, наличии возражений против возобновления Договора на неопределенный срок с требованием о возврате Объекта.

Полагая отказ Комитета незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с абзацем 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Порядок рассмотрения арбитражным судом дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, регулируется положениями главы 24 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 указанного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Письмом от 14.01.2026 №05-26-122370/25-0-4 Комитет сообщил Обществу об отказе в реализации преимущественного права на выкуп Объекта с указанием на то обстоятельство, что 16.10.2025 года СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» направило Обществу письмо № 04-28-24849/25-0-0 с уведомлением о прекращении действия договора аренды в установленный условиями договора срок, наличии возражений против возобновления Договора на неопределенный срок с требованием о возврате Объекта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно п. 1.3 Договора аренды, Договор действует по 18 января 2026г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Таким образом, в рассматриваемом случае, Общество обратилось с заявлением (27.11.2025), которое было рассмотрено Комитетом (14.01.2026), о реализации преимущественного права на выкуп Объекта, в период действия договора. Объект в момент рассмотрения заявления был во владении заявителя.

Указание в оспариваемом отказе на направление уведомления о прекращении действия договора аренды Объекта от 19.01.2010 № 04-A002552 (далее - Договор) в установленный срок и отсутствии намерения на продление договора, учитывая изложенные выше обстоятельства, не могут быть признан судом в качестве основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права выкупа.

Доводы Комитета о том, что СПб ГБУ ГУИОН актом осмотра от 17.12.2025 установил, что Объект находится в неудовлетворительном (ветхом) состоянии и не может быть использовано по назначению, соответственно договор купли-продажи Объекта не может быть заключен в установленном порядке, отклоняются судом ввиду следующего.

Перечень оснований для отказа в приобретении арендуемого имущества, содержащийся в ст. 3 Закона № 159-ФЗ, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Законом № 159-ФЗ не установлена возможность отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации принадлежащего ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по причине, указанной Комитетом.

Более того, оценивая данный довод Комитета, арбитражный суд принимает во внимание следующее.

Помещение передано арендатору в феврале 2010 года по акту с указанием на аварийное состояние конструкций здания (кадастровый номер № 78:10:0005134:2036), в котором расположено арендуемое помещение. В связи с неудовлетворительным состоянием помещения 12-Н и аварийным состоянием части конструкций здания арендатор, руководствуясь п.2.2.8 Договора аренды, сразу после подписания акта освободил большую часть помещений, поскольку их эксплуатация не соответствовала нормам безопасности.

Неудовлетворительное состояние объекта аренды и аварийность здания, в котором расположено помещение 12-Н, неоднократно подтверждалось различными независимыми специалистами, в том числе в рамках судебных споров. Данное обстоятельство позволило обществу использовать только часть арендованных помещений.

В течение всего срока аренды Общество предпринимало все необходимые меры по поддержанию Помещения в состоянии, позволяющем обеспечить его сохранность, в той мере в какой это позволяли требующие капитального ремонта элементы конструкции Здания.

Вторым собственником Здания (АО «Свердловская 4») были произведены работы по частичному ремонту кровли, однако, эти работы не носили капитального характера и не позволили обеспечить эксплуатацию объекта аренды в полном объеме.

Использование по назначению, а также ремонт арендованного помещения невозможно без капитального ремонта здания, находящегося в долевой собственности Санкт-Петербурга (10%) и Акционерного общества «Свердловская 4» (90%). Несмотря на неоднократные обращения ООО «Медвенчур» к собственнику здания, сдавшему помещение в аренду, вопрос о капитальном ремонте элементов здания собственниками принят не был. На обращение ООО «Медвенчур» по вопросу о капитальном ремонте элементов здания был получен ответ, что вопрос по капитальному ремонту зданий, находящихся в общей долевой собственности Санкт-Петербурга и иных субъектов гражданского права находится в «стадии проработки» (исх. №77172-25 от 27.07.2017).

Во исполнение решений, принятых на совещании в администрации Калининского района Санкт-Петербурга, с участием представителей арендодателя, от 18 октября 2019 года по вопросу приведения в нормативное состояние здания по адресу Свердловская наб., д.4, Общество направило сторонам совещания, включая арендодателя, предложения в отношении дальнейшего использования помещения 12Н по адресу Свердловская набережная д. 4, с перечнем необходимых мер и указанных в Законодательстве и Договоре оснований их применения.

В феврале 2020 года Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил в адрес ООО «Медвенчур» уведомление о продлении срока рассмотрения обращения по вопросу капитального ремонта здания по адресу: <...>, литера А. (исх. №05-15-5899/20-0-1 от 27.02.2020г.). Однако, до настоящего времени ООО «Медвенчур» не получило от собственников никаких уведомлений о надлежащем решении вопроса по капитальному ремонту здания, в котором расположено арендованное помещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В рассматриваемом случае, невозможность использования части помещения 12-Н, а также невозможность приведения Объекта в состояние пригодное для безопасного использования (проведение капитального ремонта) возникла по причине, за которую Общество не отвечает. Данные обстоятельства возникли по вине Комитета, несмотря на неоднократные попытки Общества урегулировать данный вопрос.

Таким образом, Комитет вопреки требованиям ч. 5 ст. 200 АПК РФ, возлагающей обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), законности принятия оспариваемого решения на орган, который принял решение или совершил действия (бездействие), не представил суду доказательств наличия оснований для отказа Обществу в реализации предусмотренного федеральным законом права на приобретение помещения в собственность.

При таком положении следует признать, что отказ Комитета, выраженный в письме от 14.01.2026 №05-26-122370/25-0-4, является незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества.

В силу пункта 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: 1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

На основании положений частей 2 и 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении от Общества заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Комитет был обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Данные действия совершены Комитетом не были.

Исходя из положений п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ, также обоснованным является и требование Общества об обязании Комитета совершить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ и направленные на заключение договора купли-продажи названного помещения с Обществом.

При таких обстоятельствах, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с удовлетворением требований Общества в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с Комитета в пользу Общества подлежат также 50 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. Излишне оплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленный письмом от 14.01.2026 №05-26-122370/25-0-4, в реализации Обществом с ограниченной ответственностью «Медвенчур» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества нежилого помещения 12-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Свердловская набережная, д. 4, литера А, кадастровый номер 78:10:0005134:2344.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ заключить договор купли-продажи объекта нежилого фонда в отношении нежилого помещения 12-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Свердловская набережная, д. 4, литера А, кадастровый номер 78:10:0005134:2344 на основании заявления Общества с ограниченной ответственностью «Медвенчур» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 27.11.2025 (вх. № 05- 26-122370/25-0-0) и представленных документов.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медвенчур» 50 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Медвенчур» справку на возврат из федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Титова М.И.

.