Решение от 21 декабря 2022 г. по делу № А56-86640/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-86640/2022
21 декабря 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "ГРУППА КБР"

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "ТАНВЕР"

об обязании заключить дополнительное соглашение от 06.06.2022 к договору аренды нежилого помещения № 117-А/Г18

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 01.04.2022;

- от ответчиков: ФИО3, представитель по доверенности от 13.12.2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГРУППА КБР" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТАНВЕР" об обязании заключить дополнительное соглашение от 06.06.2022 к договору аренды нежилого помещения № 117-А/Г18.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

В судебном заседании 15.12.2022 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме; ходатайствовал об истребовании доказательств из МИФНС №7 по Ленинградской области (сведения о доходах ООО "ТАНВЕР" за три месяца 2022 года, шесть месяцев 2022 года и девять месяцев 2022 года).

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве и письменных дополнениях к нему.

В силу части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Исходя из данной нормы, удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств является правом, а не обязанностью суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 5256/11, по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность по собиранию доказательств на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно, и вправе предложить сторонам представить иные дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету спора.

При рассмотрении ходатайства об истребовании доказательств суд должен проверить обоснованность данного процессуального действия с учетом принципов относимости и допустимости доказательств, и при отсутствии соответствующей необходимости, вправе отказать в его удовлетворении.

В данном случае, судом учтена достаточность представленных по делу доказательств, в связи с чем оснований для удовлетворения ходатайства истца не имеется.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Группа КБР» является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание, наименование - торговый центр, площадью 4982,9 кв.м., имеющее кадастровый номер 47:26:0601008:145, расположенное по адресу: <...> д. ЗЗА;

- нежилое здание, наименование - торговый центр, площадью 5829,2 кв.м., имеющее кадастровый номер 47:25:0111007:36, расположенное по адресу: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Гатчинское городское поселение, город Гатчина, Ленинградское косее, дом 10.

16 марта 2018 между ООО «Группа КБР» (Арендодатель) и ООО «Танвер» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 117-А/Г 18 (далее - договор 1), согласно пункту 1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору, а Арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 2 180,80 кв.м., являющееся частью здания Торгового центра по продаже строительных материалов и товаров для дома, находящееся по адресу: <...> д. ЗЗА.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды по настоящему договору составляет 10 (десять) лет, настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. При этом, стороны согласились, что в соответствии со ст. 425 ГК РФ условия настоящего договора будут распространяться на отношения сторон, возникшие с даты подписания договора.

Согласно п.6.1 Договора аренды арендная плата по договору складывается из постоянной и переменной величин и определяется в следующем порядке:

- постоянная величина арендной платы составляет 748 501 (семьсот сорок восемь тысяч пятьсот один) рубль за арендуемое помещение, в том числе НДС;

- переменная величина арендной платы определяется сторонами ежемесячно в соответствие с количеством потребленных Арендатором коммунальных услуг в арендуемом помещении.

Пунктом 6.6 Договора аренды установлено право Арендодателя на чаще чем раз в год, начиная с третьего года аренды, инициировать изменение размера арендной платы на величину, не превышающую процента инфляции, согласно данным Федеральной службы государственной статистики за последний год.

В обоснование своих исковых требований, истец указал, что до 01 января 2022 года кадастровая стоимость здания, в котором ответчик арендует помещение составляла 71 093 027 рублей и следовательно сумма налога, подлежащего уплате составляла 1 421 861 руб. С 01 января 2022 года ГБУ «ЛенКадОценка» установлена новая кадастровая стоимость здания, в котором ответчик арендует нежилое помещение. С 01.01.2022 года новая кадастровая стоимость здания составила 344 000 768,40 рублей, увеличившись в 5 раз. Размер налога на имущество, который истцу предстоит оплатить в 2022 году будет составлять 6 880 015,00 рублей, что также больше в 5 раз.

08.06.2022 года истец направил в адрес ответчика заявление о внесении изменений в договор аренды с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды.

Проект дополнительного соглашения предусматривает ежегодное увеличение арендной платы на уровень инфляции, которая в 2019 году составила - 3,05%; в 2020 году -4,91%; в 2021 - 8,39%.

Поскольку в отношении договора сторонам не удалось подписать предложенный истцом проект дополнительного соглашения, истец ссылаясь на ст. 451 ГК РФ, а также на "Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требования по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, в частности, при существенном изменении обстоятельств.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из материалов дела, в качестве обстоятельств, применительно к положениям статьи 451 ГК РФ, истец указывает на ухудшение ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции в Российской Федерации, увеличение кадастровой стоимости объекта недвижимости, влекущее уплату налога на имущество в большем размере, санкции, наложенные западными странами во всех отраслях экономики Российской Федерации, а также инфляция, возникшая в результате ведения Российской Федерации специальной военной операции на территории Украины, повлекшие увеличение эксплуатационных расходов, содержащихся в пунктах 5.1.4, 5.1.5 и 5.1.6 Договора.

Согласно сведениям, содержащимся на официальном сайте ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» https://lenkadastr.ru/ кадастровая стоимость здания составляет 217 000 000, 00 руб., дата утверждения - 15 февраля 2022 года. Указанные сведения также содержатся на сайте Публичной кадастровой карты России.

Указанное обстоятельство не отвечает условиям по п.4 ст. 451 ГК РФ, в частности стороны не могли исходить из того, что такое обстоятельство не наступит, так как кадастровая оценка недвижимости проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ВС РФ в Постановлении Пленума от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" дано толкование содержащемуся в ГК РФ понятию обстоятельств непреодолимой силы.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 названного Постановления, в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

Из приведенных разъяснений следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Согласно положениям Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, вопрос № 8) если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ссылка Истца на инфляционные процессы сама по себе не является безусловным основанием для изменения договора в судебном порядке. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Более того, в Договоре содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке

Указанные положения закреплены в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767.

В силу п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В ходе рассмотрения дела, ответчик выразил свое несогласие на рассмотрение разногласий по договору в судебном порядке, указав, что в настоящее время между сторонами продолжают вестись переговоры по вопросу изменения условий договора, оснований для разрешения разногласий в судебном порядке в рассматриваемом случае отсутствуют применительно к пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49.

В соответствии с пунктом 6.6. Договора аренды нежилого помещения от 16 марта 2018 № 117-А/Т18 истец не чаще, чем раз в год, начиная с третьего года аренды, вправе инициировать изменение размера арендной платы, но на величину, не превышающую процента инфляции, согласно данных Федеральной службы государственной статистики РФ за последний год.

Указание в указанном пункте на право истца инициировать изменение арендной платы не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Действующее законодательство не устанавливает обязательных требований для формирования размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, не являющегося государственным или муниципальным. В этом случае размер арендной платы определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 424 ГКРФ).

При этом изменение размера арендной платы в период действия договора аренды регулируется в общем случае следующим образом: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что планируемое арендодателем увеличение арендной платы не может противоречить условиям действующего договора аренды, что нашло отражение в судебной практике: если по договору арендная плата может меняться по соглашению сторон, арендатор не обязан заключать соглашение об изменении арендной платы по предложению арендодателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767).

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Расходы истца по уплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.



Судья Нетосов С.В.