Постановление от 12 марта 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-75451/2025
13 марта 2026 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2026 года


Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Лебедева Г.В.,


при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,


при участии от общества с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель» представителей ФИО2 (доверенность от 24.02.2026) и ФИО3 (доверенность от 24.02.2026),


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2025 по делу № А56-75451/2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель», адрес: 192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр-кт, д. 228, лит. А, помещ. 6-Н, ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20 лит. А, помещ. 2-Н, ИНН <***>, ОГРН <***> (далее - Комитет), в котором просило:

- признать незаконным отказ, оформленный уведомлением от 12.05.2025 № 05-26-19924/25-0-0, в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1474 площадью 36,7 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 228, лит. А, пом. 5-Н;

- признать незаконным отказ Комитета, оформленный уведомлением от 12.05.2025 № 05-26-19926/25-0-0, в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1476 площадью 82,8 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 228, лит. А, пом. 6-Н;

- признать незаконным отказ Комитета, оформленный письмом от 21.07.2025 № 05-26-68801/25-0-2, в реализации Обществом преимущественного права выкупа в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1474 площадью 36,7 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 228, лит. А, пом. 5-Н;

- признать незаконным отказ Комитета, оформленный письмом от 21.07.2025 № 05-26-68804/25-0-1, в реализации Обществом преимущественного права выкупа в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:13:0007319:1476 площадью 82,8 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 228, лит. А, пом. 6-Н;

- обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем выдачи Обществу проекта договора аренды указанных нежилых помещений; совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, по заявлениям Общества от 04.07.2025.

Решением от 14.11.2025 в удовлетворении заявления Общества отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обосновании апелляционной жалобы ее податель указывает, что договоры аренды от 02.10.2024 № 21-А002493 и от 02.10.2014 № 21-А002494 по истечении срока их действия в силу положений части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) являются возобновленными на неопределенный срок, поведение Комитета после истечения срока действия договора аренды свидетельствовало о намерении продолжать арендные правоотношения, право на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, ни одной из сторон реализовано не было. Кроме того, податель жалобы сослался на то, что Общество является медицинской организацией, что дает право на заключение договора аренды в отношении государственного имущества без проведения торгов; суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Общества права на заключение договора аренды без проведения торгов, но полагал законным и обоснованным отказ в реализации прав Общества по формальным причинам.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета, арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель» (арендатором), на основании протоколов открытого аукциона от 24.09.2014, заключены договоры аренды от 02.10.2014 № 21-A002493 (далее - Договор 1) и от 02.10.2014 № 21-А002494 (далее - Договор 2), в соответствии с которыми Комитет предоставляет, а Общество принимает за плату во временное владение и пользование объекты нежилого фонда, принадлежащие Санкт-Петербургу на праве государственной собственности, в частности:

- нежилое помещение с кадастровым номером 78:13:0007319:1474 площадью 36,7 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 228, лит. А, пом. 5-Н (далее - Объект 1);

- нежилое помещение с кадастровым номером 78:13:0007319:1476 площадью 82,8 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 228, лит. А, пом. 6-Н (далее - Объект 2).

Согласно пункту 1.3 Договоров они вступает в силу с момента государственной регистрации и действуют по 01.10.2024.

Заявитель на основании положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) обратился в Комитет с заявлениями от 30.01.2025 о заключении договора аренды в отношении арендуемых объектов недвижимости на новый срок без проведения торгов.

Кроме того, 04.07.2025 Общество в порядке части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) обратилось в Комитет с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений с кадастровыми номерами 78:13:0007319:1474 и 78:13:0007319:1476.

Комитет уведомлениями от 12.05.2025 № 05-26-19924/25-0-0, от 12.05.2025 № 05-26-19926/25-0-0, от 21.07.2025 № 05-26-68801/25-0-2, от 21.07.2025 № 05-26- 68804/25-0-1 отказал в заключении договоров аренды на новый срок и сообщил об отсутствии у Общества преимущественного права на выкуп арендованного имущества, указав на прекращение договоров аренды в связи с истечением срока их действия и невозможность применения к правоотношениям сторон положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении действия договора на неопределенный срок.

Полагая данный отказ незаконным, Общество обратилось в суд с заявлением.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, указав, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ к спорным правоотношениям не применимы, договоры аренды следует признать прекратившими свое действие 01.10.2024, оснований для принятия решения о заключении договоров аренды на новый срок и решения о приватизации имущества у Комитета не имелось, Общество не обращалось в Комитет с заявлением о предоставлении спорных объектов в аренду на основании пункта 6 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции, повторно изучив доводы сторон и материалы дела, пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения.

По смыслу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев. Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

В соответствии со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в части 1 названной статьи, в том числе предоставления прав медицинским организациям.

Таким образом, в силу указанной нормы медицинские организации имеют право на заключение без проведения торгов договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии с пунктом 11 статьи 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» под медицинской организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, осуществляющее в качестве основного (уставного) вида деятельности медицинскую деятельность на основании лицензии, выданной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Как установлено судом апелляционной инстанции, следует из Устава Общества и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, Общество осуществляет в качестве основного вида деятельности медицинскую деятельность (стоматологическая практика).

Общество имеет лицензию на осуществление медицинской деятельности от 31.08.2015 № Л041-01148-78/00300814, выданную Комитетом по здравоохранению города Санкт-Петербурга.

Ввиду изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Общество является организацией, осуществляющей медицинскую деятельность, имеющей право в силу пункта 6 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключать договоры аренды без проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров.

Комитетом также не учтено наличие преимущественного права Общества на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного частями 9, 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, за реализацией которого обратился арендатор впервые.

Таким образом, отказы Комитета в реализации преимущественного права на заключение договора аренды, оформленные оспариваемыми уведомлениями, являются неправомерными.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон N 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Поскольку на момент направления заявления о реализации преимущественного права выкупа арендованных помещений договоры аренды являлись действующими, иных оснований, препятствующих выкупу спорных помещений, Комитетом в оспариваемых отказах, так и при рассмотрении заявления в суде первой инстанции и апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции не приведено, оспариваемые отказы Комитета, оформленных письмами от 21.07.2025 № 05-26-68801/25-0-2 и от 21.07.2025 № 05-26-68804/25-0-1, являются незаконными, в связи с чем требования Общества подлежат удовлетворению.

В суде апелляционной инстанции представители Общества подтвердили, что полагают необходимым в качестве устранения допущенных нарушений прав обязать Комитет направить в адрес Общества как договор аренды нежилых помещений, так и начать процедуру выкупа помещений, поскольку указанная процедура носит длительный характер, поэтому в указанный период Общество намерено осуществлять владение помещениями на основании срочного договора аренды, что исключат возможность отказа Комитета от арендных отношений в соответствии со статьей 610 ГК РФ; при этом договор аренды прекратится в случае заключения договора купли-продажи помещений.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает необходимым обязать Комитет направить в адрес Общества договоры аренды спорных помещений, так и совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, по заявлениям Общества от 04.07.2025.

Судебные расходы Общества, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче заявления и апелляционной жалобы, подлежит взысканию с Комитета в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2025 по делу № А56-75451/2025 отменить.

Признать незаконными отказы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленные уведомлениями от 12.05.2025 № 05-26-19924/25-0-0 и от 12.05.2025 № 05-26-19926/25-0-0, в заключении на новый срок без проведения торгов договоров аренды нежилых помещений с кадастровыми номерами 78:13:0007319:1474, 78:13:0007319:1476 площадью соответственно 36,7 кв. м и 82,8 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д. 228, литера А, пом. 5-Н, 6-Н.

Признать незаконными отказы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленные письмами от 21.07.2025 № 05-26-68801/25-0-2 и от 21.07.2025 № 05-26-68804/25-0-1, в реализации обществом с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель» преимущественного права выкупа нежилых помещений с кадастровыми номерами 78:13:0007319:1474, 78:13:0007319:1476 площадью соответственно 36,7 кв. м и 82,8 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д. 228, литера А, пом. 5-Н, 6-Н.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направить обществу с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель» проекты договоров аренды нежилых помещений с кадастровыми номерами 78:13:0007319:1474, 78:13:0007319:1476 площадью соответственно 36,7 кв. м и 82,8 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Литовский пр., д. 228, литера А, пом. 5-Н, 6-Н.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ по заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель» от 04.07.2025.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стоматология Нобель» 230 000 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


М.А. Ракчеева

Судьи


С.В. Изотова

Г.В. Лебедев