Решение от 8 августа 2023 г. по делу № А32-8132/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-8132/2022

г. Краснодар «08» августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 08 августа 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-8132/2022

по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности за пользование земельным участком площадью 13 009 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302006:21, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, по договору аренды № 4900010312 от 26.08.2016, за период с 01.01.2021 по 31.12.2012 в размере 6 318 092,36 рубле, пени в размере 607 547,37 рублей,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

о признании договора аренды от 26.08.2016 № 4900010312 недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата администрацией арендных платежей в размере 24 434 028 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 963 720 рублей, убытков в размере 2 584 533 рубля, компенсации морального вреда в размере 10 000 000 рублей,

при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 22 по 29 марта 2023 года, представителей общества – ФИО1 (по доверенности от 02.08.2021, до перерыва), ФИО2 (по доверенности от 27.03.2023, после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (далее – общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком площадью 13009 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302006:21, расположенным по адресу: г. Сочи, Хостинский район, по договору аренды № 4900010312 от 26.08.2016 за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 6 318 092,36 рублей и пени в размере 607 547,37 рублей.

Общество обратилось к администрации со встречным иском, в котором просило следующее:

- признать договор аренды № 4900010312 от 26.08.2016, заключенный между администрацией и обществом, недействительным;

- применить последствия недействительности сделки в виде возврата администрацией оплаченных арендных платежей в размере 24 434 028 рублей на расчетный счет общества;

- взыскать с администрации в пользу общества проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 963 720 рублей;

- взыскать с администрации в пользу общества убытки в размере 2 584 533 рубля;

- взыскать с администрации в пользу общества компенсацию морального вреда в размере 10 000 000 рублей.

Определением от 07.06.2022 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением от 16.11.2022 к участию в деле в качестве второго ответчика по встречному иску привлечён департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

В судебном заседании 16.11.2022 представителем администрации сделано заявление об исковой давности в отношении встречного иска.

Определением от 20.02.2023 суд обязал общество выполнить процессуальный (не являющийся уточнением) расчет исковых требований с учетом заявления администрации об исковой давности, исчисляя срок исковой давности применительно к каждому отдельному арендному платежу, соответственно произвести перерасчет процентов по каждому платежу в пределах срока исковой давности.

В дополнительных письменных пояснениях от 07.02.2023 общество указало, что срок исковой давности начинает течь с даты окончания срока действия недействительной сделки – договора аренды земельного участка, а именно с 26.08.2021.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 22 по 29 марта 2023 года, представители общества, участвовавшие в судебном заседании до и после перерыва, исковые требования поддержали в полном объёме, процессуальный расчет исковых требований по встречному иску с учетом заявления администрации об исковой давности не представили, пояснили, что правовая позиция общества заключается в том, что срок исковой давности начал течь только с даты истечения срока договора аренды.


Администрация в настоящее судебное заседание не явилась.

Департамент имущественных отношений администрации в настоящее судебное заседание не явился, о привлечении его к участию в деле уведомлен, что подтверждается почтовым отправлением № 35099176692177 к судебному заседанию 17.01.2023.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из исковых требований администрации, администрацией взыскивается задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302006:21 по договору аренды от 26.08.2016 № 4900010312 за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 и пеня за период с 11.11.2020 по 20.01.2022.

Вместе с тем, в соответствии с выданными администрацией актами сверки по договору аренды № 4900010312 от 26.08.2016, составленными по состоянию на 16.01.2023 и по состоянию на 20.01.2023, на дату указанных актов сверки задолженность общества как по арендной плате, так и по пене – отсутствует.

С учётом отсутствия у общества задолженности по арендной плате и по пене по договору аренды № 4900010312 от 26.08.2016, в удовлетворении исковых требований администрации о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302006:21 по договору аренды № 4900010312 от 26.08.2016 за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 6 318 092,36 рублей и пени в размере 607 547,37 рублей надлежит отказать.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации.

Относительно встречного иска общества суд отмечает следующее.

В части встречных исковых требований общества о взыскании с администрации убытков в размере 2 584 533 рубля, компенсации морального вреда в размере 10 000 000 рублей суд считает необходимым отказать, по следующим основаниям.

Данные требования общества обоснованы несением им финансовых затрат по освоению земельного участка в целях строительства гостиницы, предоставленного обществу в аренду по договору от 26.08.2016 № 4900010312, заключенному муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 с видом разрешенного использования – гостиница на срок с 26.08.2016 по 26.08.2021.

Договор аренды от 26.08.2016 № 4900010312 заключен во исполнение решения Хостинского районного суда г. Сочи от 10.06.2016 по делу № 2А1638/2016, которое было впоследствии отменено апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 29.10.2020 с принятием нового судебного акта об отказе в иске общества к администрации и департаменту имущественных отношений администрации об обязании заключить новый договор аренды.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу № А32-36002/2013 по спору между теми же сторонами, что и в настоящем деле, было установлено следующее. 23.12.2011 по результатам торгов (конкурса) от 20.12.2011 N 68 между администрацией города Сочи и ООО "Стройпрофи" был заключен договор N 4900007225, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 общей площадью 13009 кв. м


(разрешенный вид использования - гостиница; категории земель - земли населенных пунктов), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между "Сочи-Бриз отелем" и парком "Дендрарий" в Хостинском районе города Сочи. Земельный участок был предоставлен для размещения гостиницы (пункт 1.2 договора). По состоянию на 13.03.2013 специалистом управления муниципального земельного контроля администрации зафиксировано наличие на спорном земельном участке, предоставленном по результатам торгов в арендное пользование обществу, строений и сооружений, в действительности используемых для проживания и хозяйственной деятельности ряда граждан. Вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда города Сочи от 11.10.2012 по делу N 2-1391/2012 удовлетворены требования администрации к гражданам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9, о сносе самовольных строений, расположенных на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21, отведенном в аренду обществу. Из письма Сочинского межрайонного отдела судебных приставов управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю от 05.02.2014, следует, что в настоящее время решение Хостинского районного суда города Сочи по делу N 2- 1391/2012 не исполнено. Согласно заключению от 04.09.2014 по результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводам о том, что самовольно возведенные строения и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21, препятствуют ООО "Стройпрофи" в использовании данного участка по назначению, то есть для производства подготовительных работ (инженерных изыскательских и проектных работ). Ввоз строительной техники представляет опасность для хаотично разбросанных самовольных построек и их владельцев. При таких обстоятельствах, использовать земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 по целевому назначению (для строительства гостиницы) до полного сноса расположенных на нем самовольных построек не представляется возможным. Экспертом также была представлена графическая схема расположения самовольно возведенных строений и сооружений. При отсутствии у ООО "Стройпрофи" обязанности вносить арендные платежи ввиду невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, общество не может быть признано нарушившим пункт 4.1.5 договора.

Ссылаясь на невозможность использовать земельный участок по причине нахождения на участке самовольных строений, принадлежащих третьим лицам, учредитель общества ФИО10 обратилась с иском в Хостинский районный суд г. Сочи о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений администрации города Сочи в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 23.12.2011 № 4900007225 с кадастровым номером 23:49:0302006:21 и об обязании администрации заключить с обществом договор аренды на новый срок пять лет.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 10.06.2016 по делу № 2а1638/2016 администрация обязана заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 на новый срок на пять лет.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 29.10.2020 указанное решение Хостинского


районного суда от 10.06.2016 отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО10 к администрации г. Сочи и департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи отказано.

Апелляционная инстанция согласилась с оспариваемым отказом администрации в продлении срока аренды земельного участка, мотивированным отсутствием оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Таким образом, обществу было достоверно известно о невозможности строительства на участке ввиду нахождения на участке объектов, принадлежащих третьим лицам, о необходимости исполнения судебных актов о сносе указанных объектов, а также о том, что установленные Земельным кодексом основания для возобновления арендных отношений на новый срок без проведения торгов в данном случае отсутствовали.

Кроме того, как следует из представления прокуратуры г. Сочи от 30.08.2019 № 07-02-2019/105-10477, в соответствии с генеральным планом, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 15.07.2009 № 89, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302006:21 расположен в функциональной зоне усадебной застройки и садоводств, в которой не предусмотрено использование земельных участков для строительства гостиниц.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 по делу № А32-10354/2020, по заявлению общества к администрации о признании недействительным постановления администрации города Сочи от 04.09.2019 № 1495 «Об отмене разрешения на строительство от 08.07.2019 N RU- 23-309-8271-2019, выданного обществу с ограниченной ответственностью "Стройпрофи"», установлено следующее. В соответствии с Генеральным планом, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 15.07.2009 N 89, спорный земельный участок расположен в функциональной зоне усадебной застройки и садоводств, в которой не предусмотрено использование земельных участков для строительства гостиниц. В силу части 3 статьи 23 Градостроительного кодекса генеральный план города содержит карту функциональных зон, Правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования, устанавливающую границы территориальных зон в соответствии с частями 2 и 4 статьи 30 Градостроительного кодекса. Градостроительные регламенты устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом городского округа. Принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану городского округа как основополагающему документу территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития определен ч. 3 ст. 9, ч. 9 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 Кодекса. Генеральный план города-курорта является основополагающим документом территориального планирования, определяющим стратегию градостроительного развития территории и в целом и правила землепользования и застройки не должны ему противоречить. В нарушение приведенных требований территориальная зона земельных участков, установленная ПЗЗ ("РК" - зона


лечебно-оздоровительных учреждений) не соответствует функциональной зоне генерального плана.

Таким образом, застройка спорного земельного участка гостиницей не соответствовала функциональной зоне генерального плана, не предусматривающей строительство гостиниц, и общество, как профессиональный застройщик, не могло не знать о том, что строительство гостиницы на данном участке не соответствует генеральному плану муниципального образования.

При изложенных обстоятельствах, установленных во вступивших в законную силу судебных актах, понесённые обществом финансовые затраты на освоение спорного земельного участка в целях строительства гостиницы, заявленные им ко взысканию с администрации в качестве убытков в размере 2 584 533 рубля, следует признать понесёнными обществом исключительно на его риск.

Общество, заключая с администрацией новый договор аренды в 2016 году, не могло не понимать, что, несмотря на наличие решение районного суда, принятого по иску учредителя общества к администрации, об обязании администрации заключить с обществом новый договор аренды земельного участка для строительства гостиницы, тем не менее, отсутствовали предусмотренные Земельным кодексом правовые основания для предоставления обществу в аренду земельного участка на новый срок без проведения торгов, а потому общество приняло на себя все риски, связанные с последующей отменой указанного решения районного суда и невозможностью застройки земельного участка.

Заключая новый договор аренды, разрабатывая документацию по строительству объекта, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте аренды, в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования город-курорт Сочи, действующем в спорный период. Общество как разумный и профессиональный субъект коммерческих отношений должно было прежде заключения договора аренды, а равно до заключения соответствующих договоров, направленных на освоение земельного участка, проверить всю градостроительную документацию по данному земельном участку, и в первую очередь – информацию генерального плана муниципального образования, тем более что из фактического состояния и местоположения земельного участка должна была быть очевидной для застройщика невозможность строительства по причине расположения на участке построек иных лиц. Общество не проверило информацию генерального плана муниципального образования как основополагающего документа территориального планирования, и в этом отношении оно действовало на свой риск.

Объективная необходимость и целесообразность несения на соответствующем (начальном) этапе освоения земельного участка произведенных обществом затрат, предъявленных ко взысканию с администрации в качестве убытков, обществом не обоснована и из состава и назначения этих затрат не усматривается.

При таких обстоятельствах, в требовании общества к администрации о взыскании убытков в размере 2 584 533 рубля надлежит отказать полностью.

Оснований для взыскания компенсации морального вреда в размере 10 000 000 рублей не имеется, поскольку в соответствии с положениями статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, приведёнными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33


«О практике применения судами норм о компенсации морального вреда», требование юридического лица о компенсации морального вреда удовлетворено быть не может.

Таким образом, в требовании общества о взыскании с администрации компенсации морального вреда в размере 10 000 000 рублей надлежит отказать.

В удовлетворении встречного искового требования общества о признании договора аренды от 26.08.2016 № 4900010312 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 недействительной сделкой надлежит отказать, в связи с заявлением администрации об исковой давности, сделанном представителем администрации в судебном заседании 16.11.2022 (протокол судебного заседания, определение от 16.11.2022 об отложении судебного разбирательства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды от 26.08.2016), срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

С учётом даты заключения оспариваемого договора аренды от 26.08.2016, даты его государственной регистрации в ЕГРН (29.08.2016), трёхлетний срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной истёк в августе 2019 года, тогда как со встречным иском общество обратилось к администрации лишь в судебном заседании 07.06.2022, то есть в любом случае за пределами трёхлетнего срока исковой давности.

Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (статья 199 Гражданского кодекса). Вместе с тем, заявление администрации об исковой давности не препятствует суду квалифицировать договор аренды от 26.08.2016 № 4900010312 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 как недействительную (ничтожную) сделку в мотивировочной части решения (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса).

Принимая во внимание, что указанный договор аренды был заключен во исполнение решения Хостинского районного суда г. Сочи от 10.06.2016 по делу № 2а-1638/2016, впоследствии отмененного апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 29.10.2020 № 33а-21501/2020, с принятием нового судебного акта об отказе в иске к администрации об обязании заключить новый договор аренды, предоставление земельного участка в аренду на новый срок состоялось в отсутствие установленных Земельным кодексом оснований для заключения договора аренды без проведения торгов, что установлено упомянутым апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 29.10.2020 № 33а21501/2020, и при этом земельный участок изначально располагался в функциональной зоне по генеральному плану муниципального образования, не допускавшей его застройку под гостиницу, - суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 26.08.2016 № 4900010312 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21.


Поскольку общество не приобрело право аренды земельного участка вследствие недействительности (ничтожности) договора аренды и невозможности строительства на участке как ввиду его отнесения к функциональной зоне генерального плана, не предусматривающей строительство гостиниц, так и ввиду нахождения на участке самовольных построек иных лиц, и не приступило к его застройке, о чём свидетельствует постановление администрации от 04.09.2019 № 1495 «Об отмене разрешения на строительство от 8 июля 2019 года № RU-23-309- 8271-2019, выданного обществу с ограниченной ответственностью «Стройпрофи», признанное законным постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 по делу № А32-10354/2020, - администрацией не выполнено встречное предоставление по договору аренды, в связи с чем, уплаченные обществом арендные платежи представляют собой неосновательное обогащение администрации (статьи 166, 167, 328, 416, 1102 – 1104 ГК РФ).

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Указанная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Арендные правоотношения носят взаимный, возмездный характер, при этом реальное пользование имуществом (извлечение полезных свойств) является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не только владеть им взимается арендная плата.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой,


если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению правила Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (глава 60), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Согласно части 2 статьи 1102 Гражданского кодекса правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. В силу части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 данного Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Основанием для возврата муниципальным образованием (взыскания) в качестве неосновательного обогащения арендных платежей являются, таким образом, в настоящем случае:

- недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка,

- юридическая изначальная невозможность застройки земельного участка в силу первичности генерального плана муниципального образования, отнёсшего данный участок к функциональной зоне усадебной застройки и садоводств,


- двусторонний (синаллагматический) характер договора аренды земельного участка, предполагающий обязанность возврата арендных платежей арендодателем при непредоставлении предмета договора, соответствующего цели аренды, в том числе в ситуации изначальной невозможности использования земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре аренды.

Поскольку общество не осуществляло и не могло осуществлять использование земельного участка в целях строительства гостиницы, в том числе по причине нахождения на участке самовольных построек третьих лиц, общество не обязано производить плату за несостоявшуюся аренду участка.

Соответственно, муниципальное образование, ссылаясь на императивный принцип платности землепользования, не вправе претендовать на сохранение полученных от общества арендных платежей, поскольку обществом земельный участок фактически не использовался и не мог быть использован для застройки ввиду нахождения на участке объектов третьих лиц и отмены администрацией незаконно выданного разрешения на строительство.

Администрацией в судебном заседании 16.11.2022 заявлено об исковой давности.

В соответствии с правовой позицией, приведённой в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 308-ЭС19-10020 по делу № А53-21901/2017, «к искам о взыскании неосновательного обогащения применяется общий трехгодичный срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ, который в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороны договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части; срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) начисляется по каждому просроченному платежу. Таким образом, в данном случае момент, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, определяется датой внесения соответствующего платежа».

В этой связи, суд считает необходимым применять исковую давность к каждому отдельному арендному платежу, произведённому обществом в отсутствие правового основания (при недействительности (ничтожности) договора аренды и при изначальной юридической невозможности застройки земельного участка).

Данный подход к применению исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей, внесённых застройщиком в бюджет муниципального образования во исполнение недействительного (ничтожного) договора аренды земельного участка, был ранее применён судом в решении от 05 мая 2022 года по делу № А32-15599/2020, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2022.

Суд отклоняет утверждения общества о том, что его требования заявлены полностью в пределах срока исковой давности, поскольку для возврата исполненного по недействительным (ничтожным) сделкам установлены


специальные правила исчисления срока исковой давности (пункт 1 статьи 181 ГК РФ), общество является стороной договора аренды, и ему должно было быть известно об основаниях недействительности сделки в момент заключения договора аренды, ввиду нарушения такой сделкой основополагающего документа территориального планирования – генерального плана муниципального образования.

Определением от 20.02.2023 суд обязал общество выполнить процессуальный расчет исковых требований (не являющийся уточнением), с учетом заявления администрации об исковой давности, положений пункта 1 статьи 181 ГК РФ, исчисляя срок исковой давности применительно к каждому отдельному арендному платежу, произвести соответствующий перерасчет процентов по каждому платежу в пределах срока исковой давности.

В судебном заседании 22 – 29 марта 2023 года представители общества запрошенный судом процессуальный расчет исковых требований с учетом исковой давности не предоставили, встречные исковые требования поддержали в полном объёме.

Соответственно, судом самостоятельно выполнен перерасчёт встречных исковых требований в части взыскания арендных платежей и процентов исходя из заявленной обществом общей суммы подлежащего взысканию неосновательного обогащения и процентов, указанного во встречном иске периода взыскания, и с учётом заявления администрации об исковой давности.

По расчёту суда, принимая во внимание заявление администрации об исковой давности, подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде арендных платежей, уплаченных обществом, в размере 10 084 618 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 212 763,54 рубля.

В остальной части встречных исковых требований о взыскании арендных платежей, уплаченных обществом, и процентов за пользование чужими денежными средствами надлежит отказать, в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено администрацией.

Определением от 16.11.2022 к участию в деле в качестве второго ответчика по встречному иску общества был привлечён департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, администрация города Сочи (ОГРН <***>) и департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>) являются самостоятельными юридическими лицами.

В соответствии с Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 № 97 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является функциональным органом администрации города Сочи. Департамент действует на основании Устава муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и настоящего Положения. Департамент наделен правами юридического лица, имеет бюджетную


смету, лицевые счета, печать с изображением герба муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, иные печати, штампы и бланки установленного образца со своим наименованием. Полное официальное наименование: департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. Основными задачами Департамента согласно указанному Положению являются, в том числе, управление имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 2.1), осуществление функций по оказанию муниципальных услуг в сфере имущественных и земельных отношений (пункт 2.5), обеспечение поступления в бюджет муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края арендной платы по заключенным договорам аренды муниципальных земельных участков (пункт 3.32), заключение в установленном законом порядке договоры аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 3.54). Таким образом, требование о взыскании с муниципального образования неосновательно внесённых обществом арендных платежей и процентов подлежит удовлетворению с указанием на взыскание соответствующих сумм с департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ИНН <***> ОГРН <***>) задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302006:21 по договору аренды № 4900010312 от 26.08.2016 за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 6 318 092,36 рублей и пени в размере 607 547,37 рублей – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ИНН <***> ОГРН <***>) о взыскании с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края убытков в размере 2 584 533 рубля, компенсации морального вреда в размере 10 000 000 рублей – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ИНН <***> ОГРН <***>) о признании договора аренды от 26.08.2016 № 4900010312 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21 недействительной сделкой – отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ИНН <***> ОГРН <***>) неосновательное обогащение в виде арендных


платежей, уплаченных обществом с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ИНН <***> ОГРН <***>), в размере 10 084 618 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 212 763,54 рубля.

В остальной части встречных исковых требований о взыскании арендных платежей, уплаченных обществом с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ИНН <***> ОГРН <***>), и процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройпрофи» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 114 960,32 рубля.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков