Решение от 15 мая 2019 г. по делу № А62-685/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

15.05.2019Дело № А62-685/2019

Резолютивная часть решения оглашена 13.05.2019

Полный текст решения изготовлен 15.05.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от истца: ФИО1- представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2, ФИО3 - представители по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее – Администрация, истец) обратилась с иском в суд к Обществу с ограниченной ответственностью агентство недвижимости «ГРАЖДАНСТРОЙ» (далее – Общество, ответчик, ООО «Гражданстрой») о взыскании задолженности по арендной плате за период 1 квартал 2016 – 3 квартал 2018 года в размере 1 183 703,66 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленной за период с 21.03.2016 по 14.11.2018, в сумме 1789 483,09 руб.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО «Гражданстрой» (арендатор) 17.05.2007 заключен договор № 42/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0086, площадью 6647 кв. м, в том числе:

- условного участка № 1 с кадастровым номером 67:27:000638:0012 площадью 1949 кв.м.,

- условного участка № 2 площадью 4698 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020639:0024, расположенных по адресу: <...>.

Указанный участок предоставлен Обществу под строительство многоэтажного жилого дома.

В соответствии с пунктом 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года.

В виду того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В связи с разделом указанного земельного участка на 3 объекта (земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020638:16, 67:27:0020638:17 и 67:27:0020639:33) и отказом Общества от участка с кадастровым номером 67:27:0020638:16 к договору аренды были заключены дополнительные соглашения от 06.05.2011 и от 07.05.2012 о внесении изменений в п. 1.1. раздела 1 договора, в связи с чем предметом договора являются земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020638:17 площадью 818 кв.м и № 67:27:0020639:33 площадью 4698 кв.м.

Разделом 3 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Согласно условиям договора арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункты 3.2 и 3.3. договора).

Согласно расчету истца размер арендной платы за период 1 квартал 2016 – 3 квартал 2018 года составил 1 183 703,66 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 16.11.2018 № 24/17432-исх, в которой ответчику предложено погасить задолженность по арендной плате по договору № 42/з в добровольном порядке в двухнедельный срок с момента получения указанной претензии.

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Ответчик заявленные требования не признал в связи с существованием обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования части арендованного земельного участка для строительства объекта, отсутствии вины Общества в невведении в эксплуатацию объекта, в связи с чем счел необоснованным применение истцом в расчете арендной платы 5 % от кадастровой стоимости как меры ответственности за неиспользование по назначению земельного участка. Полагает, что при расчете арендной платы подлежит применению ставка в размере 0,6% в 2016 году (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020638:17 и 67:27:0020639:33) и 0,6% (в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020638:17) и 0,8% (в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020639:33) - в 2017, 2018 годах. При применении указанной ставки у Общества отсутствует задолженность по арендной плате и более того, имеется переплата. Общество признает, что частично арендная плата в спорный период была внесена несвоевременно, представила контррасчет пени, а также ходатайствовало о применении судом положений статьи 333 ГК РФ.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав объяснения сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии с Областным законом от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске» распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

В соответствии с Положением о Департаменте, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 20.02.2009 № 86, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске.

Согласно статье 3.3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ с 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Решением Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска определена Администрация города Смоленска.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.

По правилам пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за землю устанавливается договором.

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденного Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле:

Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы;

Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка);

d - количество дней аренды;

К - понижающий коэффициент.

Размеры ставок арендной платы определяются нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Размеры ставок арендной платы утверждены Постановлением Администрации города Смоленска от 17.04.2015 № 634-адм "Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов" (распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 марта 2015 года), в частности: в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства установлена ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Администрации города Смоленска от 09.01.2017 № 30-адм утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов, которое распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 января 2017 года. В отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, гидротехническими сооружениями, установлена ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка; в отношении земельного участка под многоэтажное строительство установлена ставка арендной платы - 0,8 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела, основанием заявленного иска явилось начисление Администрацией ответчику арендных платежей с использованием ставки в размере 5% применительно к земельному участку с кадастровым номером 67:27:0020639:33 за период в соответствии с абзацем 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. В отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020638:17 Администрацией при расчете применена ставка 0,6% от кадастровой стоимости, в отношении данного земельного участка спор между сторонами отсутствует.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, возникшей в результате применения ставки арендной платы в размере 5%, и соответствующих пеней, суд исходит из того, что просрочка строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома возникла не по вине Общества.

При этом суд исходит из следующего.

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Учитывая характер обязательства сторон - аренда земельного участка в целях, предусмотренных договором, в силу норм статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить участок в состоянии пригодном для использования в целях указанных в договоре аренды, и несет (в случае неисполнения обязанности, предусмотренной статьей 611 ГК РФ) соответствующие правовые последствия, в том числе (в совокупности с нормами ст. 401, 404 ГК РФ с учетом ст. 614 ГК РФ), не вправе претендовать на увеличение арендной платы в качестве меры ответственности арендатора за обстоятельства неиспользования земельного участка, за которые он не отвечает.

Согласно пункту 1 договора аренды № 42/3 земельный участок предоставлен обществу для строительства многоэтажного жилого дома. При этом ограничения использования земельного участка не указаны.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2016 по делу № А62-746/2016, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено отсутствие вины ООО «Гражданстрой» в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в периоде с 01.01.2013 по 31.12.2015 в связи с наличием объективных препятствий к освоению земельного участка, переданного по договору аренды № 42/з.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2016 по делу №А62-746/2016 (предъявлена ко взысканию задолженность по спорному договору аренды за период с 01.01.2013 по 31.12.2015) следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0086 впоследствии изменен и образованы новые объекты недвижимости - земельные участки с иными кадастровыми номерами и характеристиками. Общество, осуществляя строительство в границах предоставленного земельного участка в крайне стесненных условиях, связанных, в том числе, с неоднократным обнаружением застройщиком действующих коммуникаций, не отраженных на планшетах и картах сетевых организаций, что приводило к непредвиденной необходимости выноса инженерных сетей из-под пятна застройки, корректировки проектной документации и смещению сроков, а также с наличием на арендованной территории большого количества гаражей (более 70), основная часть которых являлась самовольными постройками, подлежащих сносу, в рамках последовательного и поэтапного освоения земельного участка выполнило основную цель заключенного с истцом договора аренды, а именно, обеспечило строительство и ввод многоквартирных жилых домов с подземными автостоянками (1-я, 2-я очередь строительства).

При рассмотрении настоящего дела Обществом указаны следующие обстоятельства, подтвержденные материалами дела.

ООО «Гражданстрой» осуществляет освоение земельных участков, включенных в проект планировки и межевания застроенной территории в городе Смоленке в границах улицы Николаева - улицы Багратиона - улицы Нахимова - улицы Дзержинского - улицы Октябрьской Революции, утвержденный постановлением Администрации города Смоленска от 16.10.2012 №1828-адм. При этом обществам, входящим в группу компаний «ГРАЖДАНСТРОЙ», в том числе ООО «Гражданстрой», принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами: 67:27:0020638:4, 67:27:0020638:11, 67:27:0020638:14, на праве общей долевой собственности земельные участки с кадастровым номерами 67:27:0020624:18 и 67:27:0020624:19, а также по различным договорам аренды земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020639:86 (включающий земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33 и 67:27:0020639:17), 67:27:0000000:1063, 67:27:0000000:839, 67:27:0000000:1064, 67:27:0020624:1250, 67:27:0020639:1192, 67:27:0020603:47, 67:27:0020624:2581, 67:27:0020624:2158, общей площадью 4 га.

Указанные земельные участки предназначены для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, в том числе многоквартирных жилого дома с количеством этажей более пяти. Данные земельные участки являются смежными, имеющими общую границу, о чем свидетельствует Схема расположения земельных участков для проектирования и строительства жилого дома по Ново-Чернушенскому переулку в г. Смоленска.

В целях создания комфортных условий для проживания и создания благоприятной окружающей среды ООО «Гражданстрой» приняло решение о комплексном освоении принадлежащей территории в виде строительства как жилого многоквартирного дома (3-ей очереди жилого дома по Ново-Чернушенскому переулку) с благоустройством прилегающей территории, так и строительства спортивных (физкультурно-оздоровительного комплекса с трибунами для зрителей) и торговых объектов, а также крупной подземной автостоянки.

Именно комплексное освоение территории дает возможность создать наиболее благоприятные условия для проживания граждан в застраиваемых районах.

Строительство 3-ей очереди многоквартирного жилого дома по Ново-Чернушенскому переулку предполагается осуществлять на земельных участка с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33,67:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18; осуществление благоустройства придомовой территории - на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0000000:839, 67:27:0020639:1192, 67:27:0000000:1063.

В процессе подготовки к строительству многоквартирного жилого дома в ресурсоснабжающие организации ООО «Гражданстрой» были направлены запросы о наличии на земельных участках, попадающих в пятно застройки, действующих инженерных коммуникаций, в частности в СМУП «Смоленсктеплосеть» (письма от 04.04.2016 №02/202, от 29.11.2018 №39/24), в филиал ОАО «Газпром газораспределение Смоленск» (письмо от 28.01.2016 №02/49), в СМУП «Горводоканал» (письмо от 04.04.2016 №02/202).

Согласно поступившим ответам, на земельных участках, попадающих в пятно застройки многоквартирного жилого дома, в том числе земельном участке с кадастровым номером 57:27:0020639:33, имеются действующие инженерные сети. Так на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020639:33 проходит участок ливневой канализации от жилого многоквартирного дома №20 по ул. Николаева в г. Смоленске, а также участок хозяйственно-бытовой канализации; на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020624:19 и 57:27:0020624:18 - участок газопровода среднего и низкого давления, участок теплотрассы, водопровода к зданию Смоленского гарнизонного военного суда и многоквартирным жилым домам №22-а и №22-б по ул. Николаева, а также хозяйственно-бытовой канализации.

В соответствии с письмом ОАО «Газпром газораспределение Смоленск» от 05.02.2016 №ис-2-4/211 необходимо проложить новый газопровод низкого давления в обход пятна застройки, а также отключить газопроводы среднего и низкого давления под пятном застройки от действующей газораспределительной сети, обрезать и заглушить газопроводы низкого давления к многоквартирным жилым домам.

Однако в связи с наличием жилых помещений, принадлежащих на праве собственности другим лицам, а также наличием лиц, постоянно проживающих в многоквартирном жилом доме № 22-а по ул. Николаева, осуществить указанные действия не представляется возможным до решения вопроса о переселении данных лиц.

При решении вопроса о действующих сетях, принадлежащих СМУП «Смоленсктеплосеть», было установлено как наличие на земельных участках, попадающих под пятно застройки, действующих тепловых сетей, принадлежащих СМУП «Смоленсктеплосеть», так и бесхозяйных тепловых сетей от ТК-19 до жилого дома №22 по ул. Николаева, в связи с чем до установления прав на указанные сети осуществить их вынос не представляется возможным (письмо СМУП Смоленсктеплосеть» от 05.12.2018 №9586).

Земельные участки, планируемые к комплексному освоению, относятся к различным территориальным зонам. Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 №490 (далее - Правила), земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0000000:839, 67:27:0020639:1192 и 67:27:0000000:1063 относятся к территориальной зоне ОЖ, а земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33, 57:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18 - к зоне Ж3, о чем свидетельствует Карта градостроительного зонирования. Границы территориальных зон, являющаяся приложением к Правилам. Кроме того, земельные участки относятся к различным кварталам.

В соответствии с ч.4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Между тем, ООО «Гражданстрой» планирует осуществлять строительство и благоустройство территории многоквартирного жилого дома на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33, 67:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18, 67:27:0000000:839, 67:27:0020639:1192 и 67:27:0000000:1063, в связи с чем планируется объединить указанные земельные участки в единый объект.

Кроме того, из системного анализа правовых норм ГрК РФ следует, что градостроительный план, необходимый для получения разрешения на строительство объекта, может быть получен исключительно на один земельный участок.

В целях необходимости формирования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома и создания элементов благоустройства, а также для дальнейшего заключения соглашения о перераспределении земельных участков 03.12.2018 ООО «Гражданстрой» и ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» обратились в Администрацию города Смоленска с заявлением о внесении изменений в генеральный план города Смоленска и Правила, в части изменения территориальной зоны земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0000000:1192 и 67:27:0000000:839, предназначенных для благоустройства и озеленения, с ОЖ на Ж3.

Одновременно ООО «Гражданстрой» и ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» обратились в Администрацию города с заявлением о внесении изменений в проект планировки и межевания застроенных территорий в границах улицы Николаева - улицы Багратиона - улицы Нахимова - улицы Дзержинского - улицы Октябрьской революции, утвержденной постановлением Администрации города Смоленска от 16.10.2012 №1828-адм, на застраиваемую ответчиком часть указанного земельного участка, площадью 4 га., в части формирования единого земельного участка для строительства и благоустройства территории жилого дома. При этом ответчиком особо было отмечено, что затраты по внесению изменений в проект планировки и межевания территории могут быть произведены за счет собственных средств.

Постановлением Администрации города Смоленска от 15.03.2019 №628-адм истцом было принято решение о подготовке проекта внесения изменений в проект планировки и межевания за счет средств ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ. Письмами от 21.12.2018 №23/7392исх и №23/7393исх Администрация выразила согласие на рассмотрение предложений ответчика в процессе разработки документации по внесению изменений в Генеральный план города Смоленска и Правила землепользования и застройки.

Таким образом, истец согласился с предложением ООО «Гражданстрой» о необходимости эффективного использования территории и строительства не только многоквартирного жилого дома, но и иных объектов, в данном случае спортивных сооружений.

Однако получение разрешение на строительство жилого дома возможно только после подготовки и утверждения органом местного самоуправления проекта планировки и межевания.

Как было указано ранее, на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18 расположены 8-квартирные жилые дома №22-а и 22-6 по ул. Николаева.

Согласно данным единого государственного реестра недвижимости ООО «Гражданстрой» является собственником 7-ми квартир в жилом доме № 22-б по ул. Николаева и 6-ти - в жилом доме №22-а (копии свидетельств о государственной регистрации прилагаются), квартиры № 1, 2 в д. 22-а – принадлежат физическим лицам (жильцам), а квартира №2 в д. 22-б - ООО «Континент» (выписка из ЕГРН и копия договора приватизации от 22.06.1998 представлены).

Кроме того, ООО «Гражданстрой» является сособственником земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18, сформированных под многоквартирными жилыми домами, в качестве собственника помещений многоквартирных жилых домов.

До настоящего времени с жильцами квартиры №2 дома № 22-а не достигнуто соглашение о продаже принадлежащей им на праве собственности квартиры. Соответственно, до приобретения ООО «Гражданстрой» права собственности на все жилые помещения в указанных многоквартирных жилых домах не представляется возможным приступить к работам по выносу сетей инженерных коммуникаций.

Одновременно обращаем внимание суда на то обстоятельство, что тепловые сети, а также водопровод и канализация являются общими как для многоквартирных жилых домов №22-а и №22-б по ул. Николаева, так и для Смоленского гарнизонного военного суда, размещенного в здании по адресу: ул. Николаева, д.22, в связи с чем вопрос выноса, а также место размещения новых инженерных сетей, проходящих по земельному участку Министерства обороны РФ, потребует согласования с уполномоченными лицами Министерства обороны РФ.

Как усматривается из публичной кадастровой карты к земельным участкам, попадающим под пятно застройки, в настоящее время имеется 2 подъезда: между зданием Смоленского гарнизонного военного суда (ул. Николаева, д.22) и многоквартирным жилым домом по ул. Николаева, д.20; а также грунтовая дорога с ул. Николаева по центру земельного участка 67:27:0020639:33. Однако данная дорога попадает в пятно застройки многоквартирного дома, а ширина проезда между домом №; 20 и № 22 не превышает 4 метров, что препятствует как двухстороннему движению транспорта, так и не соответствует требованиям противопожарной безопасности (п. 2 Приложения 1 "Противопожарные требования" к СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", п. 8.1 СНиП 21-Ц-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений»).

Для осуществления строительства многоквартирного жилого дома необходимо создание еще одного дополнительного подъезда с ул. Николаева. Однако земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020624:16, находящийся между ул.Николаева и земельными участками ООО «Гражданстрой» с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33 и 67:27:0020624:19, является федеральной собственностью и относится к землям Министерства обороны РФ. Для создания возможности подъезда транспорта к строительной площадке необходимо заключение соглашения о сервитуте с ФГКУ «Центральное территориальное правление имущественных отношений» Министерства обороны РФ, в связи с чем 27.02.2018 в адрес правообладателя земельного участка было направлено письмо №03/31. В связи с отсутствием ответа о принятом решении ООО «Гражданстрой» повторно было направлено письмо № 03/119, на которое ответ также не поступал.

Организация подъездов к земельным участкам с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33, 67:27:0020624:18 и 67:27:0020624:19 является основополагающим фактором для начала строительства, без решения данного вопроса Общество будет фактически лишено возможности получить разрешение на строительство и приступить к строительству жилого дома, т.е. к освоению земельного участка.

Указанные обстоятельства явились причиной увеличения срока подготовки к строительству многоквартирного жилого дома, и, как следствие, повлекли невозможность ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в установленные законом порядке и в сроки.

После заключения договора аренды земельного участка от 17.05.2007 № 42/з Общество с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, с учетом установленных судом обстоятельств и характера сложившейся ситуации, добросовестно, последовательно осваивало арендованный земельный участок.

Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Доказательства того, что Общество умышленно затягивало строительство, Администрацией суду не представлены.

Нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, устанавливающие сроки применения повышенных ставок арендной платы, не предусматривают и не учитывают наличие обременений на предоставленном земельном участке, в то же время не исключают возможности применения положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае Общество доказало добросовестность исполнения своих обязательств по договору и отсутствие своей вины в несвоевременности ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах суд полагает, что вины Общества в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не имеется. Взыскание с ответчика арендных платежей с учетом повышенного коэффициента 5% при надлежащем исполнении им своих обязанностей и при отсутствии вины нарушает права Общества и ставит его в неравные условия с другими добросовестными арендаторами.

При указанных обстоятельствах доводы ответчика являются обоснованными, в связи с чем суд считает правомерным начисление арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020638:17 следующим образом:

- за 1 - 4 кварталы 2016 года - в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 17.04.2015 № 634-адм по виду его функционального использования - ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

- за 1 – 4 кварталы 2017 года, 1-3 кварталы 2018 года – в соответствии с Постановлением Администрации города Смоленска от 09.01.2017 № 30-адм по виду его функционального использования - 0,8 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Без применения повышенного коэффициента (5% в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020638:17) размер арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020638:17 и № 67:27:0020639:33 составил:

- за 2016 год – 71 388 руб.,

- за 2017 год – 91 656 руб.,

- за 1- 3 кварталы 2018 года – 68 553,67 руб. (контррасчет ответчика – т. 1 л.д. 103).

Фактически сторонами в рамках настоящего дела признаются обстоятельства наличия на 01.01.2016 переплаты по арендным платежам со стороны ответчика по договору аренды суммы 635 823,74 руб.

В 2016 году платежи по договору аренды ответчиком не вносились, а погашались имеющейся переплатой.

Размер поквартальной арендной платы в 2016 года составил:

1-й квартал: 11 898 000 руб. * 91 день/366 дней * 0,6% = 17 749,48 руб.;

2-й квартал: 11 898 000 руб. * 91 день/366 дней * 0,6% = 17 749,48 руб.;

3-й квартал: 11 898 000 руб. * 92 день/366 дней * 0,6% = 17 944,52 руб.;

4-й квартал: 11 898 000 руб. * 92 день /366 дней * 0,6% = 17 944,52 руб.

На основании письма ООО «Гражданстрой» от 14.09.2016 № 03/284 Администрацией города Смоленска произведены зачеты в счет оплат по иным договорам на сумму 562 143,91 руб.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2017 остаток переплаты по договору аренды составлял 2 291,83 руб. (635 823,74 руб. - 17 749,48 руб. - 17 749,48 руб. - 17 944,52 руб. - 17 944,52 руб. - 562 143.91 руб.). Все платежи в 2016 году внесены Обществом в установленные сроки.

В 2017 году оплата по договору аренды осуществлялась Обществом, остатком имеющейся переплаты в сумме 2 291,83 руб., на основании платежных поручений от 16.08.2017 № 2156 на сумму 44 909 руб., от 27.10.2017 № 2912 на сумму 23 991,58 руб. и письма ООО «Гражданстрой» о зачете из образовавшейся переплаты по другому договору аренды на сумму 23 991,58 руб., всего на сумму 95 183,99 руб.

Размер поквартальной арендной платы в 2017 года составил:

1-й квартал:

1 764 000 руб. * 90 дн/365 дн*0,6% = 2 609,75 руб.;

10 134 000 руб. * 90 день / 365 дней * 0,8% = 19 990,36 руб.;

Итого: 22 600,11руб.

2-й квартал:

1 764 000 руб. * 91 день / 365 дней * 0,6% = 2 638,75 руб.;

10 134 000 руб. * 91 день / 365 дней * 0,8% = 20 212,47 руб.;

Итого: 22 851,22 руб.

3-й квартал:

1 764 000 руб. * 92 день / 365 дней * 0,6% = 2 667,75 руб.;

10 134 000 руб. * 92 день / 365 дней * 0,8% = 20 434,58 руб.;

Итого: 23 102,33 руб.

4-й квартал:

1 764 000 руб. * 92 день / 365 дней * 0,6% = 2 667,75 руб.;

10 134 000 руб. * 92 день / 365 дней * 0,8% = 20 434,59 руб.;

Итого: 23 102,34 руб.

Итого за 2017 год 91 656 руб.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2018 переплата по договору аренды составляла: 95 183,99 руб. - 91 656.00 руб. = 3 527.99 руб.

Вместе с тем, в 2017 году имело место нарушение сроков внесения арендных платежей:

за 1-й квартал: на сумму 20 308,28 рублей (22 600,11 руб. - 2 291,83 руб. (переплата на 01.01.2017) в течение 149 дней (п/п от 16.08.2017 № 2156).

за 2-й квартал: на всю сумму арендной платы 22 851,22 рублей в течении 57 дней (п/п от 16.08.2017 № 2156 на сумму 44 909,00 руб. - 20 308,28 рублей - платеж за 1-й квартал).

Размер неустойки, определенной пунктом 5.2 договора аренды составляет:

за 1-й квартал: 20 308,28 руб. * 149 дней * 0,3% = 9 077,80 руб.

за 2-й квартал: 22 851,22 руб. * 57 дней * 0,3% = 3 907,56 руб.

Итого неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей в 2017 году составляет: 12 985,36 рублей.

За 1 - 3 кварталы 2018 года оплата по договору аренды осуществлялась Обществом остатком имеющейся переплаты в сумме 3 527,99 рублей, а также на основании платежных поручений от 30.05.2018 № 1237 на сумму 23 470,04 рублей, от 04.09.2018 № 2533 на сумму 23 730,81 рублей и от 16.10.2018 № 2921 на сумму 23 991,58 рублей, а всего на сумму 74 720,42 руб.

Размер поквартальной арендной платы в 2018 года составил:

1-й квартал:

1 764 000 руб. * 90 день / 365 дней * 0,6% = 2 609,75 руб.;

10 134 000 руб. * 90 день / 365 дней * 0,8% = 19 990,36 руб.;

Итого: 22 600,11руб.

2-й квартал:

1 764 000 руб. * 91 день / 365 дней * 0,6% = 2 638,75 руб.;

10 134 000 руб. * 91 день / 365 дней * 0,8% = 20 212,47 руб.;

Итого: 22 851,22 руб.

3-й квартал:

1 764 000 руб. * 92 день / 365 дней * 0,6% = 2 667,75 руб.;

10 134 000 руб. * 92 день / 365 дней * 0,8% = 20 434,58 руб.;

Итого: 23 102,33 руб.

Итого за три квартала 2018 год: 68 553,66 руб.

Таким образом, по состоянию на 01.10.2018 переплата по договору аренды составляла: 74 720,42 руб. - 68 553.66 руб. = 6 166,76 руб.

Вместе с тем, в 2018 году имело место нарушение сроков внесения арендных платежей:

за 1-й квартал: на сумму 19 072,12 рублей (22 600,11 руб. - 3 527,99 руб. (переплата на 01.01.2018)) в течение 71 дня (п/п от 30.05.2018 № 1237)'

за 2-й квартал: на сумму 18 453,30 рублей (22 851,22 руб. - 4 397,92 руб. (остаток по п/п от 30.05.2018 № 1237) в течение 76 дней (п/п от 04.09.2018 № 2533).

за 3-й квартал: на сумму 17 824,82 рублей (23 102,33 руб. - 5 277,51 руб. (остаток по п/п от 04.09.2018 № 2533) в течении 26 дней (п/п от 16.10.2018 № 2921).

Размер неустойки, определенной пунктом 5.2 договора аренды составляет:

за 1-й квартал: 19 072,12 руб. * 71 дней * 0,3% = 4 062,36 руб.

за 2-й квартал: 18 453,30 руб. * 76 дней * 0,3% = 4 207,35 руб.

за 3-й квартал: 17 824,82 руб. * 26 дней * 0,3% = 1 390,34 руб.

Итого неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей в 2018 году составляет: 9 480,05 руб.

Неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей в 2017-2018 годах составляет 22 645,41 руб., задолженность по арендной плате за спорные периоды отсутствует.

Ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и просил о снижении неустойки судом на основании статьи 333 ГК РФ.

При разрешении ходатайства ответчика об уменьшении размера пени суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Согласно пунктам 69, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ) на основании заявления ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ, сделанного исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, в пункте 73 постановления от 24.03.2016 № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того, согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В пункте 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 22.05.2013, указано, что, решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе: соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.

При оценке степени соразмерности неустойки последствиям нарушения кредитного обязательства суды исходят из того, что ставка рефинансирования, являясь единой учетной ставкой Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. В связи с этим уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования по общему правилу не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

Таким образом, вопрос о снижении неустойки в силу ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства является оценочным и отнесен законом на усмотрение суда.

Суд, оценив имеющиеся в деле доказательства, характер сложившихся между сторонами правоотношений, размер начисленной истцом неустойки, незначительный период просрочки, с учетом всех обстоятельств дела, учитывая компенсационную природу неустойки, считает возможным применить нормы статьи 333 ГК РФ, снизив размер пеней, начисленных на задолженность за 2017 – 3 квартал 2018 года до 3 358,27 руб., исходя из расчета двукратной ставки рефинансирования, действующей в спорный период.

По мнению суда, указанный размер неустойки в данном случае будет являться адекватной мерой ответственности за нарушение ответчиком договорных обязательств.

Доказательств наличия исключительных обстоятельств для снижения договорной неустойки ниже двукратной ставки Банка России ответчиком не представлено (абзац 2 пункта 2 постановления № 81).

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Исходя из размера удовлетворенных требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) пени в размере 3 358,27 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.В. Красильникова