Решение от 26 апреля 2023 г. по делу № А47-17829/2022

7/2023-82785(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024 http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-17829/2022
г. Оренбург
26 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2023 года В полном объеме решение изготовлено 26 апреля 2023 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Миллер И.Э., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Государственного автономного учреждения дополнительного образования Оренбургской области «Спортивная школа олимпийского резерва № 6 – спортивно-культурный комплекс «Оренбуржье», г.Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Май», г.Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, г.Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды. В судебном заседании участвуют представители от истца ФИО2, по доверенности от 01.02.2023; от ответчика ФИО3, по доверенности от 17.02.2023.

Третье лицо о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по юридическому адресу, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представителей не направил.


В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица.

УСТАНОВИЛ:

Государственное автономное учреждение дополнительного образования Оренбургской области «Спортивная школа олимпийского резерва № 6 – спортивно-культурный комплекс «Оренбуржье», обратилось в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Май» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 2-А/21 от 15.02.2021, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения № 2-А/21 от 15.02.2021.

Определением суда от 23.11.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 АПК РФ.

Определением суда от 17.01.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 17.01.2023 судом приняты к рассмотрению уточнения исковых требований.

Исковые требования неоднократно уточнялись истцом. Согласно последним уточнениям (л.д.55-56 т.2), принятым определением суда от 11.04.2023 (протокольное), истец просит взыскать с ответчика 37 632 руб. 33 коп. - задолженность по договору аренды нежилого помещения № 2-А/21 от 15.02.2021, а также расторгнуть договор аренды № 2-А/21 от 15.02.2021.

В судебном заседании 20.04.2023 истцом устно заявлено об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения № 2-А/21 от 15.02.2021 в связи с оплатой долга ответчиком.

Частичный отказ от иска принят судом на основании ч. 1, 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с принятием судом отказа от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения № 2-А/21 от 15.02.2021 в размере 37 632 руб. 22 коп, производство по делу в данной части подлежит прекращению на основании ч. 4 ст. 150 АПК РФ.

Истец поддерживает исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № 2-А/21 от 15.02.2021.

Ответчик возражает против расторжения договора, поддерживает доводы, изложенные в отзыве, ссылается на оплату задолженности по арендным платежам.


Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

15.02.2021 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 2-А/21 (далее - договор аренды) (л.д.17-22 т.1) согласно которому в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О защите конкуренции» и на основании итогового протокола № 1 открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества по извещению № 291220/5324254/01 от 02.02.2021 г., сдает в аренду недвижимое имущество (далее по тексту имущество), расположенное в нежилом девятиуровневом (подземных этажей — 4 уровня) Спортивном комплексе «Оренбуржье», литер Е, с кадастровым номером 56:44:0000000:30881, по адресу: <...>: на первом этаже помещения № 96, № 97, № 98, № 100, на нулевом этаже: помещения № 56, № 57, № 58, № 59, № 60, № 61, № 62, № 63, № 64, № 65, № 66, № 67, № 68, № 69, общей площадью 291 кв.м., в соответствии с выкопировкой поэтажного плана, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора аренды (приложения № 3,4), для размещения кафе.

Актом приема-передачи от 15.02.2021 подтверждается передача имущества арендатору (л.д.24-25 т.1).

Согласно пункту 1.3 имущество, сданное в аренду, является собственностью Оренбургской области и закреплено на праве оперативного управления за Арендодателем, что подтверждается выпиской из Единого реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.118-120 т.1).

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды составляет с 15 февраля 2021 года по 14 февраля 2026 года.

В соответствии с пунктом 5.2 договора № 2-А/21 от 15.02.2021 г. арендатор ежемесячно, не позднее 5 числа должен перечислять арендную плату за истекший месяц с учетом НДС в размере 55 000 руб.

В соответствии с пунктом 6.1 договора за несвоевременное внесение арендной платы в размере, в порядке и в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пояснениям истца ответчик систематически, в течение всего срока договора аренды несвоевременно вносил арендную плату,


что подтверждается платежными поручениями за 2021 год - 2022 год (л.д.30-51 т.1).

Согласно пункту 7.5 договора аренды по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке с предупреждением арендатора в месячный срок по следующим основаниям:

- при использовании арендатором имущества в целом или его части не в соответствии с настоящим договором и назначением имущества, указанным в пункте 1.1 договора;

- при сдаче арендатором имущества в субаренду самостоятельно, в залог или при осуществлении арендатором иных действий, способных повлечь какое-либо обременение имущества правами третьих лиц;

- при невнесении арендной платы или не предоставлении платежных документов по запросу арендодателя в течение двух месяцев;

- в случае, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние имущества;

- имеется потребность использования имущества для собственных нужд арендодателя.

24.10.2022 истец направил в адрес ответчика требование (исх. № № 1-1/469) о погашении имеющейся задолженности по договору № 2-А/21 от 15.02.2021 г., уведомил о расторжении договора № 2-А/21 от 15.02.2021 (л.д.60-66 т.1).

В том числе истцом в адрес ответчика были направлено проект соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Ответчиком требования истца в добровольном порядке не исполнены, соглашение не подписано.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

В ходе рассмотрения дела ответчиком задолженность по арендным платежам погашена в полном объеме, в связи с чем, в судебном заседании 20.04.2023 истец заявил об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения № 2-А/21 от 15.02.2021.

Производство по делу в данной части прекращено на основании ч. 4 ст. 150 АПК РФ.

Ответчик в дополнении к отзыву на исковое заявление (л.д.52 т.2) возражает против расторжения договора аренды, ссылаясь на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" - требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в


арбитражный суд.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно условиям обязательства и требованиям закона.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды № 2-А/21 от 15.02.2021 послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы в период действия договора с января по декабрь 2022, в том числе пени.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается,


что 15.02.2021 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 2-А/21 (далее - договор аренды) (л.д.17-22 т.1) согласно которому в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О защите конкуренции» и на основании итогового протокола № 1 открытого аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества по извещению № 291220/5324254/01 от 02.02.2021 г., сдает в аренду недвижимое имущество (далее по тексту имущество), расположенное в нежилом девятиуровневом (подземных этажей — 4 уровня) Спортивном комплексе «Оренбуржье», литер Е, с кадастровым номером 56:44:0000000:30881, по адресу: <...>: на первом этаже помещения № 96, № 97, № 98, № 100, на нулевом этаже: помещения № 56, № 57, № 58, № 59, № 60, № 61, № 62, № 63, № 64, № 65, № 66, № 67, № 68, № 69, общей площадью 291 кв.м., в соответствии с выкопировкой поэтажного плана, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора аренды (приложения № 3,4), для размещения кафе.

Актом приема-передачи от 15.02.2021 подтверждается передача имущества арендатору (л.д.24-25 т.1).

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды составляет с 15 февраля 2021 года по 14 февраля 2026 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.


Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя изложены в ст. 619 ГК РФ. Одним из оснований такого расторжения является просрочка внесения арендной платы арендатором в течении 2 - х месяцев подряд.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в связи с неоднократным неисполнением обязанности по внесению арендной платы, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам: платежным поручениям (л.д.30-51, 139, т.1), актам сверки взаимных расчетов (л.д.109-117 т.1, л.д. 3, 62 т.2) в период действия договора с 2021 по декабрь 2022 ответчиком систематически допускалась просрочка платежей.

24.10.2022 истец направил в адрес ответчика требование (исх. № № 1-1/469) о погашении имеющейся задолженности по договору № 2-А/21 от 15.02.2021 г., уведомил о расторжении договора № 2-А/21 от 15.02.2021 (л.д.60-66 т.1).

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, факты неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды № 2-А/21 от 15.02.2021, наличие задолженности и несвоевременное внесение платежей по арендной плате в указанном выше размере, установлены судом и подтверждается материалами дела.


Судом установлено, что истец уведомил общество о наличии у него задолженности по арендной плате, предлагал в указанные в уведомлениях сроки погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, предлагал арендатору расторгнуть договор аренды и предупреждал об инициировании процедуры их расторжения в судебном порядке.

Однако, получив данные уведомления истца, ответчик в установленные сроки ответы на них не представил, действий, направленных на досудебное урегулирование спора, не предпринял.

Оплата задолженности произведена ответчиком платежными поручениями № 609 от 17.02.2022, № 128 от 07.04.2023, № 129 от 07.04.2023, в том числе после предъявления иска в суд, что не может быть признано исполнением обязательства в разумные сроки.

Кроме того, из материалов дела следует, что ответчиком не исполняются обязательства по оплате коммунальных услуг по договору на возмещение затрат, заключенному в соответствии с требованиями пункта 4.2.2 договора аренды недвижимого имущества № 2-А/21 от 15.02.2021.

Так же, судом установлено, что между сторонами одновременно с договором аренды недвижимого имущества № 2-А/21 от 15.02.2021, который является предметом настоящего спора, одновременно сторонами заключен договор аренды движимого имущества № 1-А/21 от 15.02.2021, всего 75 позиций (входящего в состав кафе, расположенного в арендуемых нежилых помещениях по договору № 2- А/21 от 15.02.2021).

Следовательно, одновременно ответчиком были арендованы нежилые помещения и оборудование истца для размещения кафе в спортивном комплекс "Оренбуржье", находящегося внутри данных помещений.

Вместе с рассматриваемым иском, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды движимого имущества № 1-А/21 от 15.02.2021 в размере 217 073 руб. 02 коп., о расторжении договора аренды движимого имущества № 1-А/21 от 15.02.2021, которые согласно резолютивной части решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.04.2023 удовлетворены в полном объеме.

Таким образом, ответчиком не исполняется комплекс обязательств по аренде недвижимого имущества, а так же движимого имущества, расположенного внутри арендованных нежилых помещений, находящиеся в собственности Оренбургской области.

Учитывая изложенное, а так же несвоевременное исполнение обязанностей ответчиком по оплате арендных платежей длительное время, на протяжении всего действия договора аренды № 2-А/21, в том


числе более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, и предъявление заявленного требования в разумный срок, в связи с чем суд признает требования истца о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика о погашении спорной задолженности не исключают наличие оснований для расторжения указанного договора.

В силу разъяснений приведенных абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, если ответчик систематически ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежей.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 301- ЭС18- 10926 (4)).

Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

Тем более, что после погашения спорной задолженности в 2022, ответчиком было вновь допущено нарушение обязательств по внесению арендных платежей в 2023 (акт сверки по состоянию на 31.03.2023, л.д.62 т.2). Представленные суду сведения о наличии задолженности за 1 квартал 2023 года ответчиком не опровергнуты.

Таким образом, сам по себе факт оплаты задолженности не может свидетельствовать об утрате истцом права на обращение в суд с заявлением о расторжении договора аренды.

Следовательно, доводы ответчика о том, что задолженность по арендной плате 2022 года полностью оплачена, судом оцениваются


критически по указанным выше основаниям.

При данных обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора аренды № 2-А/21 от 15.02.2021, заключенный между Государственным автономным учреждением дополнительного образования Оренбургской области «Спортивная школа олимпийского резерва № 6 – спортивно-культурный комплекс «Оренбуржье» и Обществом с ограниченной ответственностью «Май» заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны, в том числе с учетом разъяснений в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине", при добровольном удовлетворении ответчиком исковых требований после предъявления иска в суд.

В связи с чем, суд в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вносит опечатку в резолютивную часть решения суда от 20.04.2023, вместо:"...6 000 руб...", следует читать: "...8 000 руб...".

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 2-А/21 от 15.02.2021, заключенный между Государственным автономным учреждением дополнительного образования Оренбургской области «Спортивная школа олимпийского резерва № 6 – спортивно-культурный комплекс «Оренбуржье» и Обществом с ограниченной ответственностью «Май».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Май» в пользу Государственного автономного учреждения дополнительного образования Оренбургской области «Спортивная школа олимпийского резерва № 6 – спортивно-культурный комплекс «Оренбуржье расходы по государственной пошлине в размере 8 000 руб.00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья И.Э.Миллер

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 21.03.2023 8:45:00

Кому выдана Миллер Ирма Эрнстовна