Решение от 19 июля 2019 г. по делу № А62-1864/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


город Смоленск

19.07.2019 Дело № А62-1864/2019


Резолютивная часть решения оглашена 12.07.2019

Полный текст решения изготовлен 19.07.2019


Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Еремеевой В. И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чукляевой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Евроторг-Запад» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304325525000327, ИНН <***>),

финансовый управляющий ФИО3,

о взыскании пени за несвоевременное внесение постоянной и переменной арендной платы по договору аренды от 04.10.2013 в размере 373 464, 30 руб. за период с 21.02.2016 по 31.10.2018,

об обязании устранить замечания, зафиксированные в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества от 17 октября 2018 года к договору аренды от 04.10.2013,

при участии:

от истца: ФИО4, представитель (доверенность от 24.08.2015 №67АА0843185);

от ответчика: ФИО5, представитель (доверенность от 01.04.2019 № 13);

от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,






У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Евроторг-Запад» (далее – ответчик, общество, ООО «Евроторг-Запад») с иском с учетом его уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ о взыскании пени за несвоевременное внесение постоянной и переменной арендной платы по договору аренды от 04.10.2013 в общей сумме 373464,30 руб. за период с 21.02.2016 по 31.10.2018, в том числе: за несвоевременное внесение постоянной арендной платы в размере 232728 руб., за несвоевременное внесение переменной арендной платы в размере 154675,01 руб.

Пени начислены с учетом произведенной оплаты в рамках дела № А62-3770/2017 в размере 13938,77 руб.

Также истец просил обязать ответчика устранить замечания, зафиксированные в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества от 17 октября 2018 года к договору аренды от 04.10.2013.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены к участию в деле индивидуальный предприниматель ФИО2 - второй собственник торгового центра, доля в праве ? и финансовый управляющий ФИО3

Как следует из материалов дела 04.10.2013 между ИП ФИО2, ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Евроторг-Запад» (Арендатор) заключен договор аренды, согласно условиям которого Арендодатель обязуется передать находящееся у него во владении, а Арендатор принять во временное пользование (аренду) часть здания торгового центра, назначение нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже 5-этажного торгового центра, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 578,8 кв.м.

Согласно положениям пункта 2.4.2. договора аренды от 04.10.2013 Арендатор обязан своевременно оплачивать Арендодателю арендную плату в размере и в порядке, установленном пунктом 3 договора аренды, нести расходы, связанные с содержанием Объекта (расходы на оплату коммунальных услуг, а именно на оплату электроэнергии, газа, транспортировки газа, водоснабжения, теплоснабжения, пользование телефонами, вывоза мусора и т.д., а также иных платежей, необходимых для нормального функционирования «Объекта»).

Пунктом 3.1. договора аренды установлено, что аренда по договору состоит из двух частей: постоянная арендная плата и переменная арендная плата.

Пунктом 3.2. договора аренды установлен размер постоянной арендной платы:

- сумма за период с 07.10.2013 по 30.09.2014 в размере 400 000 рублей в месяц, НДС не облагается;

- сумма за период с 01.10.2014 по 30.09.2015 в размере 420 000 рублей в месяц. НДС не облагается;

- сумма за период с 01.10.2015 по 30.09.2016 в размере 441 000 рублей в месяц. НДС не облагается;

- сумма за период с 01.10.2016 по 30.09.2017 в размере 463 050 рублей в месяц, НДС не облагается;

- сумма за период с 01.10.2017 по 07.10.2018 в размере 486 202 рублей в месяц, НДС не облагается.

Согласно п. 3.10 договора переменная Арендная плата составляет стоимость потребленных Арендатором в помещении коммунальных услуг (вода, тепло, водопотребление, водоотведение, электричество и др.), расчет которой производится исходя их фактически потребленных Арендатором коммунальных услуг на основании показателей соответствующих счетчиков, фиксирующих потребление Арендатором коммунальных услуг, а также на основании утвержденных тарифов соответствующих коммунальных и иных служб. В случае, если соответствующие счетчики не установлены в помещении, то переменная арендная плата рассчитывается на основании счетов, предъявляемых поставщиками коммунальных услуг пропорционально используемой площади.

Согласно п. 3.5 договора Арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату до 20 (двадцатого) числа расчетного месяца, если последний день оплаты выпадает на праздничный или выходной день, соответственно последним днем оплаты считается первый рабочий день после праздничного или выходного дня.

Согласно п. 5.3 договора в случае несвоевременной оплаты арендной платы и/или ее части Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Согласно п. 7.1 договора срок аренды по договору устанавливается на 5 (Пять) лет. Договор вступает с момента его государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 30.11.2017 пункт 1.2 статьи 1 договора «ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА» изложен в следующей редакции:

«1.2. Объектом аренды по Договору является: часть здания торгового центра, назначение: нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже 5-этажного торгового центра, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 504 (пятьсот четыре) квадратных метра. Границы Объекта аренды определены Сторонами на Плане (Приложение № 1 к договору), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.».

Дополнен текст п. 2.2 статьи 2 договора «ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН» подпунктом 2.2.11 следующего содержания:

«2.2.11. без взимания дополнительной платы на период всего срока действия Договора предоставить Арендатору в пользование на цокольном и первом этажах, а также на фасаде 5-этажного торгового центра, расположенного по адресу: <...>, места для размещения средств рекламы и информации, точное расположение которых и иные характеристики приведены в Приложениях №№ 4, 5 к настоящему Договору.».

Дополнен текст п. 2.3 статьи 2 Договора «ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН» подпунктом 2.3.5 следующего содержания:

«2.3.5. без дополнительной оплаты Арендодателю размещать рекламу и информацию по своему усмотрению в предоставленных в пользование согласно пп. 2.2.11 Договора местах.».

Утверждено Приложение № 1 к договору в редакции, прилагаемой к настоящему Соглашению.

Решением суда от 19.09.2017 с ООО «Евроторг-Запад» в пользу ИП ФИО1 взыскана задолженность по постоянной и переменой частям аренды за февраль, март, апрель, май 2017 года в сумме 830 524,31 руб. а также неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы с 16.02.2017 по 19.05.2017 в сумме 13938,77 руб.

13.09.2017 между ИП ФИО1 и ООО "Евроторг Запад" подписано соглашение о добровольном погашении задолженности и об отказе от исковых требований и о порядке исполнения решения арбитражного суда по делу №А62-3770/2017, согласно пункта 4.1 ООО "Евроторг - Запад" взяло на себя обязательства по выплате задолженности по договору аренды, неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленной за период с 16.02.2017 по 19.05.2017 в сумме 62 959,05 руб.

17.10.2018 между представителями Арендодателей и ООО "Евроторг - Запад" составлен акт об итогах проведения предварительного осмотра и оценки имущества, передаваемого по договору аренды от 04.10.2013. Согласно акта от 17.10.2008 стороны выявили замечания и повреждения, которые необходимо устранить ООО "Евроторг - Запад", а именно:

1. повреждена фасадная плитка (керамогранит ESTIMA) - 10 шт.

2. повреждена (испачкана) стена служебного входа в магазин - 38кв.м.

3. повреждены направляющие стекл на главном фасаде - 6 шт., по 6 метров длиной.

4. испачканы плитки на фасаде (ржавчина) - 24шт.

5. испачкана плитка на фасаде (ржавчина) от старой вывески - 14 шт.

31.10.2018 между ИП ФИО2, ИП ФИО1 и ООО «Евроторг-Запад» подписано соглашение о прекращении договора аренды от 04 октября 2013 года в связи с завершением срока аренды. Согласно пункту 4 все замечания, зафиксированные сторонами в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества Арендатором, надлежащим образом устранены.

31.10.2018 сторонами подписан акт возврата имущества арендодателю.

Несвоевременное исполнение обязательств ответчика по внесению арендной платы и не устранение замечаний, зафиксированных в акте об итогах предварительного осмотра, послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

В обоснование требований истец указал, в том числе на следующее.

При подписании соглашения о прекращении договора аренды от 31.10.2018 представители ООО "Евроторг-Запад" уверяли, что устранят замечания в ближайшие время, что не успели их устранить, так как на закрытие находятся много магазинов и сотрудники не успевают.

Представители ООО "Евроторг - Запад" по состоянию на 04.02.2019 не произвели восстановительные работы по ремонту, замечания, зафиксированные сторонами в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества, не устранены.

Представители ООО "Евроторг Запад" на протяжении длительного времени обещали ИП ФИО1 произвести доплату по соглашению о добровольном порядке погашения задолженности, а так же устранить дефекты на арендуемом объекте, основания задержки объясняли временными трудностями.

В целях досудебного урегулирования возникшего спора направлена претензия от 04.02.2019, в которой ИП ФИО1 просила устранить замечания, зафиксированные сторонами в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества от 17 октября 2018 года, в срок до 12.02.2019, уплатить пени за просрочку платежей в течение 7 дней с момента получения настоящей претензии.

Ответа на претензию со стороны ответчика не поступило пени не оплачены, повреждения не устранены.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве, со ссылкой на п. 4 соглашения о прекращении договора аренды от 04 октября 2013 года в связи с завершением срока аренды.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и финансовый управляющий ФИО3 считают предъявляемые требования законными и обоснованными.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующему выводу.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расчет пени произведен истцом с учетом оплаты пени в рамках дела № А62-3770/2017 в размере 13938,77 руб., назначения платежей, в порядке, установленном п. 3.5, 3.10, 5.3 договора.

С учетом изложенного требование истца о взыскании пени за несвоевременное внесение постоянной и переменной арендной платы по договору аренды от 04.10.2013 в общей сумме 373 464, 30 руб. за период с 21.02.2016 по 31.10.2018, в том числе: за несвоевременное внесение постоянной арендной платы в размере 232728 руб., за несвоевременное внесение переменной арендной платы в размере 154675,01 руб., является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со cт. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа ши в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

09.10.2018 ООО "Евроторг Запад" направило письмо в адрес Арендодателей о проведении мероприятий, сопутствующих процедуре прекращения договора аренды со ссылкой на cт. 622 ГК РФ в целях возврата помещения Арендодателям с указанием на необходимость обеспечить явку представителей (письмо от 09.10.2018).

После получения письма стороны пришли к соглашению обследовать арендуемый объект 17.10.2018, о чем был составлен акт об итогах предварительного осмотра и оценки имущества от 17 октября 2018 года к договору аренды от 04.10.2013, в котором представитель ООО "Евроторг Запад" согласился с выявленными замечаниями на объекте арендованного имущества и необходимостью устранения повреждений.

Доказательства устранения ответчиком замечаний, зафиксированных в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества от 17 октября 2018 года к договору аренды от 04.10.2013, в материалы дела не представлено.

Несмотря на подписание сторонами соглашения от 31.10.2018 о прекращении договора аренды от 04 октября 2013 года в связи с завершением срока аренды, согласно пункту 4 которого все замечания, зафиксированные сторонами в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества Арендатором, надлежащим образом устранены, наличие выявленных замечаний при осмотре имущества, допущенных ответчиком при возврате помещения арендодателю, зафиксированы в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества от 17 октября 2018 года, который подписан обеими сторонами без замечаний и разногласий.

Факт не устранения ответчиком замечаний подтверждается фототаблицами по состоянию на 08.07.2019, представленными сторонами в материалы дела по результатам осмотра мест, в которых выявлены отраженные в акте замечания.

В связи с не устранением арендатором обязанности вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, требование об обязании ответчика устранить замечания, зафиксированные в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества от 17 октября 2018 года к договору аренды от 04.10.2013, обоснованы.

С учетом изложенного, заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

По общему правилу, устранение нарушения прав и законных интересов заявителя состоит в восстановлении положения, существовавшего до принятия незаконного ненормативного акта или осуществления незаконных действий (бездействия), либо понуждении совершить действия, на которые заявитель был вправе рассчитывать при правильном исполнении вышеназванными органами и лицами требований закона и их обязанностей.

На основании установленных по делу обстоятельств мерой, направленной на восстановление нарушенных прав заявителя, является возложение на ответчика обязанности устранить замечания, зафиксированные в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества от 17 октября 2018 года к договору аренды от 04.10.2013, в течение 10 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с предоставлением истцу отсрочки по уплате государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13469 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд




Р Е Ш И Л :

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евроторг-Запад» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>) пени за несвоевременное внесение постоянной и переменной арендной платы по договору аренды от 04.10.2013 в размере 373 464, 30 руб. за период с 21.02.2016 по 31.10.2018,

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Евроторг-Запад» (ОГРН <***>; ИНН <***>) устранить замечания, зафиксированные в акте об итогах предварительного осмотра и оценки имущества от 17 октября 2018 года к договору аренды от 04.10.2013, в течение 10 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евроторг-Запад» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13469 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.




Судья В. И. Еремеева