Решение от 29 сентября 2025 г. по делу № А65-13193/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казан                                                     Дело №А65-13193/2025


Дата принятия решения – 30 сентября 2025 года

Дата объявления резолютивной части – 16 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А.С.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем Хакимовой М. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СМУ 88 АРТ", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к  Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о внесении изменений в пункт 4.1.4 договора купли- продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности Республики Татарстан на конкурсе, № 002-1053 от 27.04.2018 г., заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ООО СЗ «СМУ 88 АРТ», изложив его в следующей редакции: «4.1.4. Срок выполнения условий, указанных в п. 3.1.4., 3.1.5., 3.1.6., 4.1.1., 4.1.2., 4.1.3. Договора- 12 лет согласно конкурсному предложению»,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия (ИНН <***>), ООО «СТРОЙ КОНТРОЛЬ СЕРВИС» (ИНН: <***>), ООО "Научно-Производственная Фирма "Рекон+" (ИНН: <***>),

с участием:

от истцов – ФИО1, на основании доверенности от 07.04.2025, диплом,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 23.06.2025, диплом,

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СМУ 88 АРТ", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>)  - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику -  Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о внесении изменений в пункт 4.1.4 договора купли- продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности Республики Татарстан на конкурсе, № 002-1053 от 27.04.2018 г., заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ООО СЗ «СМУ 88 АРТ», изложив его в следующей редакции: «4.1.4. Срок выполнения условий, указанных в п. 3.1.4., 3.1.5., 3.1.6., 4.1.1., 4.1.2., 4.1.3. Договора- 12 лет согласно конкурсному предложению.».

Третьи лица  в судебное заседание не явились, извещены.

Суд на основании ст. 156 АПК РФ определил провести судебное заседание в отсутствие не явившихся представителей  третьих лиц.

Истец исковые требования поддержал, на вопрос суда, не возражал против отнесения расходов по оплате госпошлины на истца, представил разрешение  на проведение работ, выданное Комитетом Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия № 04/08-25 от 6.08.2025 на срок до 31.12.2026.

Ответчик просил в иске оказать.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (продавцом) и истцом (прежнее наименование ООО СЗ «Подарки», покупателем) в соответствии с распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 05.03.2018 г. № 508-р и на основании протокола об итогах конкурса от 23.04.2018 г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Татарстан на конкурсе, № 002-1053 от 27.04.2018.

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации государственное имущество: Нежилое здание «Здание фабрично-торгового товарищества «Братья Крестовниковы», 1897 года постройки, 3-этажное (подземных этажей - 1), площадью 4959,2 кв.м., кадастровый № 16:50:011724:53, расположенное по адресу: <...>, в порядке и на условиях, изложенных в договоре, являющееся объектом культурного наследия регионального значения и находящееся под государственной охраной в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно пункту 4.1.4 указанного договора купли-продажи срок выполнения покупателем условий, указанных в пунктах 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 договора купли-продажи, то есть условий конкурса - 5 лет согласно конкурсному предложению, то есть до 27.04.2023 г.

Дополнительным соглашением № 102-48 от 30.05.2023 г. к договору купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Татарстан на конкурсе от 27.04.2018 г. № 002-1053 срок выполнения условий упомянутого договора был увеличен до 7 лет, то есть до 27.04.2025 г.

Как указал истец в исковом заявлении, начиная с 2018 года, со стороны истца в отношении указанного объекта были произведены историко-архитектурные исследования, инженерные изыскания, разработана концепция и проект реставрации, а также выполнены работы по сохранению объекта культурного наследия, в том числе проведена расчистка от мусора, устранены последствия пожара, проведены противоаварииные мероприятия с усилением фундамента и стен здания, в том числе выполнены следующие виды работ:

- устройство противофильтрационной завесы в виде «грунтоцементной заслонки» толщиной 1,0 м, устроенной по всей площади здания на глубине 5,0 м от уровня земли;

- усиление фундаментов грунтоцементными сваями длиной 5-6 м по всему периметру стен;

-  усиление тела фундамента и кирпичных стен на уровне подвала методом инъецирования ремонтных реставрационных составов;

- докомпоновка, выченка и ремонт разрушенных участков кирпичной кладки реставрационными составами;

-  устройство металлических связей жесткости для обеспечения устойчивости наружных стен блоков здания.

Между тем, в процессе выполнения работ было выявлено, что в зоне производства строительных работ имеются существенные подтопления грунтовыми водами с постоянным поддержанием уровня воды, что в значительной степени затруднило производство работ. В этой связи возникла необходимость выполнить дополнительные работы по инъекционной гидроизоляции стен по всему периметру здания всех блоков, производство которых изначально не предполагалось, что, в свою очередь, привело к неизбежному увеличению сроков выполнения работ в целом.

При этом сведений о том, что под зданием имеются подтопления грунтовыми водами с постоянным поддержанием уровня воды нет ни в конкурсной документации, ни в актах технического состояния объекта культурного наследия и определения плана работ по объекту культурного наследия и благоустройству земельного участка (здание, строение, сооружение) от 07.07.2018 г. и от 01.02.2019 г., ни в акте натурного обследования объекта от 12.09.2018 г., составленных ответчиком.

Обращаясь с иском истец отметил, что практически все виды вышеперечисленных работ носят сезонный характер и могут выполняться исключительно при температурном режиме не ниже +5 - +10 °С, в связи с чем, данные работы могли производиться и фактически производились только в теплый период года, то есть с апреля по сентябрь включительно, что также повлияло на длительность их выполнения.

Кроме того, на сроках выполнения работ сказались затруднения, вызванные  распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19,  а также с 2022 г. санкционные меры  со стороны недружественных государств, что привело к проблемам в организации деятельности, в том числе, и строительной сферы из-за зависимости от импорта некоторых строительных материалов, оборудования и комплектующих, ограничений транспортно-логистической деятельности.

Как отмечает истец, ранее разработанная концепция реставрации здания под функциональное назначение фуд-молла была изменена, так как потенциальный «якорный» арендатор - ресторанный холдинг «Bulldozer Group» - прекратил свою деятельность на территории Российской Федерации и, вследствие чего, реализация указанного проекта оказалась невозможной по независящим от истца обстоятельствам.

Вышеуказанные обстоятельства применительно к надлежащему и своевременному исполнению обязательств истца по окончанию выполнения строительно-реставрационных работ в нежилом здании «Здание фабрично-торгового товарищества «Братья Крестовниковы» середины XIX- начала XX вв.» являются существенными и оказывающими непосредственное на них влияние.

В письме от 28.01.2025 истец, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, предложил ответчику продлить срок  выполнения работ по объекту  на 5 лет.

Ответчик отказал в продлении срока в письме от 24.02.2025;  19.04.2025 ответчиком направлено истцу уведомление  о расторжении договора с 28.04.2025,  в связи с неисполнением условий конкурса, указанных в п.п. 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 договора.

В виду наличия между сторонами спора относительно внесения изменений в договор купли-продажи, истец обратился с  исковым заявлением в арбитражный суд 18.04.2025.

Суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), статьей 29 которого установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия.

Согласно части 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Частями 1, 2 статьи 32 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает расторжение договора судом по требованию заинтересованной  стороны в связи с существенным изменением обстоятельств в исключительных случаях.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно пункту 4.1.4 указанного договора купли-продажи срок выполнения покупателем условий, указанных в пунктах 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 договора купли-продажи, то есть условий конкурса - 5 лет согласно конкурсному предложению, то есть до 27.04.2023 г.

Дополнительным соглашением № 102-48 от 30.05.2023 г. к договору купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Татарстан на конкурсе от 27.04.2018 г. № 002-1053 срок выполнения условий упомянутого договора был увеличен до 7 лет, то есть до 27.04.2025.

Вышеназванными пунктами договора предусмотрено:

п.3.1.4. -  Покупатель обязан выполнять требования Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

п. 3.1.5. -    покупатель обязан выполнять требования охранного обязательства на Имущество, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

п. - 3.1.6. Покупатель обязан выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса, установленные разделом 4 настоящего договора;

п. - 4.1.1.       Покупатель обязан провести работы по сохранению Имущества в соответствии с охранным обязательством, утвержденным приказом Министерства культуры Республики Татарстан от 02.08.2017 № 628од и документацией на проведение работ по сохранению Имущества по согласованию с Министерством культуры Республики Татарстан;

п. - 4.1.2.       Покупатель обязан организовать консервацию, ремонт, реставрацию Имущества, приспособление Имущества для современного использования либо сочетание указанных мер; Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия определён статьей 45 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», согласно которой работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия; 

проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением;

п. - 4.1.3.    Состав (перечень) видов работ по сохранению Имущества, сроки (периодичность) проведения таких работ определяются Министерством культуры Республики Татарстан на основании акта технического состояния объекта культурного наследия, составленного в порядке, установленном пунктом 2 статьи 47.2 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Однако, указанные работы в установленные сроки ответчиком выполнены не были.

Вместе с тем, суд полагает необходимым отметить, что нарушение сроков выполнения работ было допущено по независящим от истца причинам.

В период действия спорного договора  во исполнение истцом обязательств выполнены следующие работы по объекту на основании выданных  Министерством культуры РТ и  Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия разрешений:

- в период  с 13.08.2018 по 01.06.2019 - научно-исследовательские и изыскательские работы (архитектурно-археологические    изыскания, инженерно-геодезические, гидро-геологические изыскания, обследование состояния грунта основания здания);

- в период с 11.01.2019 по 31.12.2019- первоочередные противоаварийные мероприятия в рамках предварительных работ, необходимых для проведения комплексных научных исследований: вырубка кустарника по периметру здания и прилегающей территории; разбор, погрузка, вывоз и утилизация мусора; откачка вод из подвальных помещений; устройство ограждения объекта для производства первоочередных мероприятий; временное  заполнение оконных приямков цокольного этажа; отбивка остатков штукатурки советского времени с внутренних стен (с целью выявления дефектов конструкций); выемка засыпкистроительного мусора с выявленного цокольного этажа, с целью раскрытия исторических стен, выявление дефектов конструкций, зондажное раскрытие перекрытия;   

- в период с 11.08.2021 по 31.12.2021 - противоаварийные работы на объекте культурного наследия: устройство горизонтальной противофильтрационной завесы по технологии Jet2; усиление основания существующих фундаментов сваями Jetl; усиление тела существующих фундаментов сплошным инъецированием (уточнить необходимость по фактическому состоянию фундаментов); вычинка поврежденных участков кладки, закладка оконных и дверных проемов в наружных          стенах          подвала; сплошное  инъектирование подземной части кирпичных стен здания со стороны подвала; устройство усиленияфундаментов в виде сплошной железобетонной плиты толщиной 400мм., комбинированной со стенками толщиной 250мм. Со стороны помещений; устройство приямков с выходами из подвальной части; организация водоотведения от здания за счет планировки территории (подсыпка  вдоль стен с уклоном здания); устройство временного ограждения.                

- в период с 11.08.2021 по 31.12.2021 - реставрация объекта культурного наследия: демонтаж поздней пристройки столовой со стороны двора; замена аварийных железобетонных конструкций опор и ригелей в подвале на железобетонные , в том числе перекрытий над подвалом и в угловой части здания в осях Е-Ж/3-4 по каркасной системе; понижение земли вокруг здания до  исторической  отметки  (-1.25)  с реставрацией кирпичного цоколя; выполнение горизонтальной отсечной гидроизоляции с целью ликвидации «намокания» кирпичных стен; демонтаж поздних дверных и оконных заполнений ; демонтаж поздних инженерных сетей, остатков водосточных труб, металлических покрытий; расчистка, вычинка и реставрация кирпичной кладки; воссоздание габаритов оконных проемов 2 и 3 этажей трехэтажного корпуса со стороны озера с воссозданием клинчатых перемычек над окнами 2 этажа; закладка поздних оконных проемов и низа балконного проема со стороны ул. Г. Тукая; демонтаж позднего крыльца с балконом со стороны ул. Г. Тукая; воссоздание и ремонт существующих приямков окон подвального этажа с установкой остекленного покрытия; устройство отмостков по периметру здания;

в период с 30.12.2021 по 31.12.2023 - противоаварийные работы на объекте культурного наследия: устройство горизонтальной противофильтрационной завесы по технологии Jet2; усиление тела существующих фундаментов сплошным инъецированием ; вычинка поврежденных участков кладки; закладка оконных и дверных проемов в наружных стенах подвала; сплошное инъектирование подземной части кирпичных стен здания со стороны подвала устройство усиления фундаментов в виде сплошной железобетонной плиты толщиной 400мм., комбинированной со стенками толщиной 250мм. Со стороны помещений; устройство приямков с выходами их подвальной части; организация водоотведения от здания за счет планировки территории (подсыпка вдоль стен с уклоном здания);

- в период с 30.12.2021 по 31.12.2023 - реставрация объекта культурного наследия: замена аварийных железобетонных конструкций опор м ригелей в подвале на железобетонные, в том числе перекрытий над подвалом и в угловой части здания в осях Е-Ж/3-4 по каркасной системе; понижение земли вокруг здания до исторической отметки (-1,25) с реставрацией кирпичного цоколя; выполнение горизонтальной отсечной гидроизоляции с целью ликвидации «намокания» кирпичных стен; демонтаж поздних дверных и оконных заполнений; расчистка, вычинка и реставрация кирпичной кладки; воссоздание габаритов оконных проемов 2 и 3 этажей трехэтажного корпуса со стороны озера с воссозданием клинчатых перемычек над окнами 2 этажа; закладка поздних оконных проемов и низа балконного проема со стороны ул. Г. Тукая; демонтаж позднего крыльца с балконами со стороны ул. Г. Тукая; воссоздание и ремонт существующих приямков окон подвального этажа с установкой остекленного покрытия; устройство отмостки по периметру здания;   

- в период с 12.02.2024 по 30.10.2024 - противоаварийные работы на объекте культурного наследия: устройство горизонтальной противофильтрационной завесы по технологии Jet2; усиление   основания   существующих   фундаментов сваями    Jetl;    усиление тела    существующих фундаментов сплошным инъецированием; вычинка поврежденных участков кладки; закладка оконных и дверных проемов в наружных стенах подвала; сплошное инъецирование подземной части кирпичных стен здания со стороны подвала; устройство усиления комбинированной со стенками толщиной 250 мм, со стороны помещений устройство приямков с выходами из подвальной части; организация водоотведения от здания за счет планировки территории (подсыпка вдоль стен с уклоном здания); устройство временного ограждения;            устройство     горизонтальной  и вертикальной гидроизоляции;

- в период с 9.12.2024 по 31.12.2025 - противоаварийные работы на объекте культурного наследия: устройство горизонтальной противофильтрационной завесы по технологии Jet2; усиление тела существующих фундаментов сплошным инъецированием; вычинка поврежденных участков кладки; закладка оконных и дверных проемов в наружных стенах подвала; сплошное инъецирование подземной части кирпичных проемов в наружных стенах подвала; устройство усиления фундаментов в виде сплошной железобетонной плиты толщиной 400 мм, комбинированной со стенками толщиной 250мм со стороны помещений; устройство приямков с выходами из подвальной части; организация водоотведения от здания за счет планировки территории (подсыпка вдоль стен с уклоном здания); устройство горизонтальной и вертикальной гидроизоляции.

Как подтвердило третье лицо, Комитет Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия в отзыве, в ходе обследования объекта культурного наследия  были выявлены скрытые геологические дефекты территории, потребовалась разработка и реализация высокотехнологичных проектных решений по гидроизоляции и стабилизации здания. Работы проводились в два этапа, начиная с первоочередных противоаварийных. В рамках указанных мероприятий были выданы следующие разрешения: № 02/08-21от 11.08.2021 (подрядчик: ООО «Восток-С», срок до 31.12.2021); № 21/12-21от 30.12.2021 (подрядчик: ООО «Восток-С», срок до 31.12.2023). Приступить к реставрации объекта оказалось невозможным из-за скопления воды в подвальном помещении. Этот уровень воды поддерживался гидрологическим режимом озера Кабан. Принимая во внимание, что  основание здания сложено песчаными грунтами, можно провести аналогию между подвалом и озером Кабан, рассматривая их как систему сообщающихся сосудов.

Было принято решение об устройстве горизонтальной противофильтрационной завесы по всей площади здания и вертикальной по периметру вокруг него. Это сложный высокотехнологичный процесс устройства грунтоцементных элементов, устраиваемых на глубине, которые являются некой преградой для поступления воды внутрь здания.

Данный процесс состоит из нескольких этапов - сначала выполняется вертикальная по периметру здания, затем горизонтальная по площади (полу) здания ниже уровня пола подвала. Площадь данных работ составляет около 3000 кв.м.

Сложность проведения этих видов работ связана с риском возникновения технологической осадки при проведении работ - отсюда высокие требования к технологическим перерывам, необходимые для набора прочности ранее устроенных грунтоцементных элементов.

Следующий этап работ - это укрепление стен подвала. Площадь укрепления составляет 1495 кв.м. Данные   виды   работ   проводятся   исключительно   в   теплый   период   года с    устоявшейся    температурой    выше    +5 С.    Работы    необходимо    проводить  определенной последовательности и с учетом установленных технологических перерывах для закрепления результата. Весь     этот     блок     работ     является     исключительно     подготовительным и противоаварийным, и без них невозможно приступить к основным видам работ по восстановлению внутренних конструкции здания.

Научно-реставрационные отчеты по результатам выполненных работ Комитетом утверждены (от 25.04.2024 № 03-10/2186), комиссионная приемка выполненных работ с участием всех заинтересованных лиц Комитетом проведена (акты приемки от 14.05.2024 № 294-ВД, от 30.05.2024 № 311-ВД, от 18.03.2025 № 216-ВД).  Предварительная стоимость реализации научно-проектных решений на текущую дату составляет не менее 750 млн рублей.

25.04.2025 в адрес Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия в рамках государственной услуги поступила на согласование научно-проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание фабрично-торгового товарищества «Братья Крестовниковы», середина XIX - начало XX вв., расположенного по адресу: <...> (корпус № 2) (разработчик ООО «Научно-производственная фирма «Рекон+»).

На   документацию   получено   положительное   заключение   государственной историко-культурной экспертизы от 10.04.2025 и по результатам общественных обсуждений согласование Комитета от 28.06.2025 № 03-02/3849.

Поскольку предполагаемые к выполнению виды работ оказывают влияние на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия, дополнительно получено положительное заключение экспертизы проектной документации ГАУ учреждение «Управление государственной экспертизы и ценообразования Республики Татарстан по строительству и архитектуре» от 18.06.2025 № 16-1-1-3-033768-2025.

Третье лицо, Комитет Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия, отметило, что помимо указанных истцом осуществляются непрерывные работы по поддержанию состояния объекта культурного наследия, перерывы   в   проведении   работ,   их   приостановление    или   только   частичная реализация могут необратимо усугубить состояние памятника, изъятие объекта потребует выделения из бюджета значительных расходов на поддержание его состояния, повлечь угрозу безопасности  безопасности людей и сохранности самого объекта.

Третье лицо, ООО "Научно-Производственная Фирма "Рекон+", в отзыве (т. 2 л.д. 76-79) поддержало позицию истца и Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия, указав, что на момент рассмотрения спора реализована основная часть противоаварийных  мероприятий, появилась возможность для  проведения работ  внутри здания.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора с ответчиком  истец не предполагал  о возникновении значительных затруднений для своевременного завершения работ, исследование технического состояния объекта, архитектурно-археологические изыскания,   инженерно-геодезические, инженерно-геологические  изыскания, обследование фундаментов здания проведены не были.

В материалах дела имеется извещение о проведении конкурса по продаже объекта культурного наследия  с приложениями (т. 2 л.д. 80-95), в которых указано, что исследование фундаментов отсутствует, соответственно, не проведены инженерно-геологические, геодезические исследования.

Предусмотренные договором купли-продажи сроки завершения работ с учетом дополнительного соглашения  явились неисполнимыми для истца с учетом  реального состояния объекта культурного наследия.

Истцом затрачены огромные  средства  на выполнение работ по исполнение обязательств по договору, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, договорами, справками по форме КС-2, КС-3 (т. 2 л.д. 96-153).

При этом, истец не допускал бездействия в исполнении договорных обязательств, работы проводились им непрерывно с учетом необходимости согласования  выполняемых работ с государственным органом по  охране памятников, сезонным характером работ в условиях санкционных ограничений.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом N 178-ФЗ, статьей 29 которого установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия.

Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи (пункт 1 статьи 32 Закона N 178-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона (пункт 3 статьи 29 Закона N 178-ФЗ).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, между сторонами по результатам торгов заключен договор купли-продажи в отношении объекта культурного наследия, что предполагает применение приведенных выше норм, в том числе в отношении выполнения требований охранного обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статья 451 ГК РФ допускает изменение или расторжение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств в исключительных случаях.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункты 1, 4 статьи 451 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Вместе с тем, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, судом установлено, что предусмотренные договором купли-продажи сроки завершения работ являлись неисполнимыми для истца с учетом реального состояния объекта, сведений о реальном техническом состоянии объекта культурного наследия.

Принимая во внимание пояснения уполномоченного органа в области охраны памятников истории и культуры (Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия), возможности выполнения мероприятий в области охраны спорного строения,  в указанные в договоре купли-продажи сроки не имелось.

Необходимость выполнения охранных обязательств накладывает на отношения сторон определенные сложности, в частности истцом только в период рассмотрения дела получено разрешение  на проведение работ по следующему этапу, выданное Комитетом Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия № 04/08-25 от 6.08.2025 на срок до 31.12.2026.

Более того, изъятие объекта культурного наследия для проведения повторных торгов может повлечь  существенное ухудшение его состояния, потребует значительных бюджетных затрат на поддержание состояние  объекта.

Учитывая изложенное, суд находит требования истца подлежащим удовлетворению.

Поскольку удовлетворение заявленного иска к ответчику не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения или оспаривания со стороны ответчика прав истца, с учетом ходатайства о распределении расходов по государственной пошлины на истца, судебные расходы на оплату государственной пошлины, судом возложены на истца, что соответствует принципу добросовестности лиц, участвующих в деле, и не нарушает баланс прав и интересов сторон.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Внести изменения  в п. 4.1.4 договора купли-продажи  недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности  Республики Татарстан на конкурсе, № 002-1053 от 27.04.2018, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ООО СЗ «СМУ 88 АРТ», изложив его в следующей редакции: «4.1.4. Срок выполнения условий, указанных в п. 3.1.4., 3.1.5., 3.1.6., 4.1.1., 4.1.2., 4.1.3. Договора- 12 лет согласно конкурсному предложению».

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья                                                                                                             А.С. Пармёнова