Решение от 9 января 2024 г. по делу № А26-7766/2021

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-7766/2021
г. Петрозаводск
09 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 09 января 2024 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Киселева О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску по иску Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 185035, <...> (р-н Центр), д. 2) к частному общеобразовательному учреждению Средняя общеобразовательная школа «Независимая школа» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 185005, <...> (р-н Зарека), д. 3А) о взыскании 1 031 557 руб. 00 коп.,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к частному общеобразовательному учреждению Средняя общеобразовательная школа «Независимая школа» (далее – ответчик, Школа) о взыскании 712 175 руб.72 коп., из них 702 393 руб. 60 коп. – задолженность по арендной плате по договору № 377 от 28.12.2006 за период с 01 апреля 2020 по 30 июня 2021 года и 9 782 руб. 12 коп. – договорная неустойка за период с 01.04.2020 по 30.06.2021.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 606, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением суда 01 октября 2021 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Истец неоднократно уточнял исковые требования.

16.02.2022 истец заявил ходатайство об уточнении суммы исковых требований до 1 031 557 руб., в том числе: 1 017 320 руб. 68 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2021 и 14 236 руб. 32 коп. – пени за период с 06.04.2020 по 31.12.2021.

Определением 29 ноября 2021 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда 10 июня 2022 года суд принял к рассмотрению в порядке упрощенного производства Дело № А26-4331/2022.

Определением суда от 08 августа 2022 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Ходатайством от 15.09.2022 истец уточнил исковые требования по делу А 26-4331/2022 просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 30.03.2022 в размере 175 818, 12 руб., пени за период с 06.01.2022 по 31.03.2022.

Определениями от 15.06.2022 и 06.09.2022 судебные производства по вышеуказанным делам, приостановлены.

Определениями суда от 10.05.2023 и 15.06.2023 производства по рассматриваемым делам возобновлены.

Определением суда от 26.06.2023 дела № А26-4331/2022 и № А26-7766/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Таким образом, в рамках дела № А26-7766/2021 также подлежит рассмотрению требование Администрации Петрозаводского городского округа о взыскании Частного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа «Независимая школа» 180 309,89 руб., из которых: 175 818,12 руб. – задолженность по аренде за период с 01.01.2022 по 31.03.2022; 4 491,77 руб. – пени за период с 06.01.2022 по 31.03.2022.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дальнейшее рассмотрение дела осуществляется по уточненным исковым требованиям.

Ответчик представил в суд отзывы, в которых возражал против удовлетворения иска по праву и по размеру по следующим основаниям: в соответствии с отчетом об оценке №9600/2021 от 12.07.2021, выполненным ИП ФИО2, рыночная стоимость годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым №10:01:0130104:5, составляет 378000 руб., указал, что Решение Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа» оспорено в судебном порядке.

Претензии направленные в адрес ответчика остались без удовлетворения, на основании вышеизложенного истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией (арендодатель) и Школой (арендатор) заключен договор №377 от 28.12.2006 (в редакции дополнительного соглашения №1943 от 05.10.2009) аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 10:01:130104:005 площадью 3395 кв.м по адресу: <...> для эксплуатации помещений под частную школу (л.д. 8-13). Земельный участок передан ответчику по акту приема передачи (т.1, л.д. 9-15).

Договор заключен на срок с 01 января 2007 года по 31 августа 2015 года и зарегистрирован в установленном законом порядке 12.01.2007.

Поскольку по окончании установленного срока Школа при отсутствии возражений Администрации продолжала пользоваться арендованным имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3.4 договора (в редакции дополнительного соглашения №1943 от 05.10.2009, зарегистрированного 09.11.2009) арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

Согласно пункту 3.5 договора арендная плата вносится помесячно путем разового перечисления за каждый месяц до 05 числа текущего месяца.

Письмом, полученным Школой 16.03.2021, Администрация уведомила ответчика об увеличении размера арендной платы с 10.04.2020 до 2084, 6685 руб., в день.

Расчет годовой арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденным Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593, отчетом №О/150/03-2023/19 от 11.05.2023 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненным оценщиком ЧПО ФИО3

Представитель Администрации, поддержала свои исковые требования в полном объеме.

В обоснование своих возражений по иску ответчик представил отчет об оценке №9600/2021 от 12.07.2021, выполненный оценщиком ФИО4, согласно которому величина рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0130104:5 площадью 3395 кв.м по адресу: <...> составляет 378000 руб. по состоянию на 10 апреля 2020 года.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Как усматривается из материалов дела, при направлении Обществу уведомления об увеличении с 10.04.2020 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация исходила из Порядка, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020, которое согласно его пункту 2 вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Поскольку Решение было опубликовано на официальном сайте органа местного самоуправления «Нормативные правовые акты Петрозаводского городского округа» pgo-npa.ru 30.03.2020, оно вступило в силу - 10.04.2020.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 №303-ЭС22-1406).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с

которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

Пунктом 10 Правил, утвержденных Постановлением № 582, предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

На основании изложенного, в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно стоимости арендной платы земельного участка, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, положениями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснениями пункта 2 Информационного письма № 92 определением суда от 10.08.2023 по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, которая была поручена эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Автотекс».

На разрешение эксперта поставлен вопрос: - Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером № 10:01:0130104:5, расположенного по адресу: <...> на дату 10.04.2020, на настоящий момент?

В материалы дела представлено экспертное заключение, выполненное экспертом ООО «Автотекс» ФИО5 в рамках проведения судебной оценочной экспертизы по делу № А26-7766/2021.

Проведение экспертизы начато 23.08.2023 и окончено 03.10.2023. Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка на настоящий момент составляет 475000 руб., по состоянию на 10 апреля 2020 года – 466000 руб.

Истец не согласился с экспертным заключением, указал, что эксперт определил размер годовой арендной платы земельного участка вместо рыночной стоимости права аренды согласно установленному Порядку определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденному решением Петрозаводского городского Совета от 23.03.2020 № 28/30-593.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным, полным и мотивированным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение не противоречит пояснениям эксперта, вызванного в судебное заседание в целях разъяснения выводов, содержащихся в заключении.

Администрацией не представлены доказательства, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, ходатайство о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялось.

Таким образом, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Судом установлено, что оценщиком ФИО3 в отчете №О/150/03-2023/19 от 11.05.2023 при определении рыночной стоимости земельного участка не учтена поправка на социальность объекта поскольку объектом оценки являлся земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для объектов общественно-делового значения (по документу: для предпринимательской деятельности (оказание образовательных услуг).

Оценив заключение № 375-39 от 03.10.2023, суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем данные носят более точный и полный характер сведений, в сравнении с отчетом №О/150/03-2023/19 от 11.05.2023, положенным в основу спорного уведомления об изменении арендной платы, поскольку экспертом при оценке объекта учтено разрешенное использование оцениваемого земельного участка, общественно-социальное назначение, в обоснование применения сравнительного метода экспертом указано на учет доходности земельного участка при применении такого подхода, учтено как наиболее эффективное использование земельного участка для эксплуатации помещений под частную школу, приобретение (строительство) такой школы (учебного заведения) для получения дохода от сдачи в аренду встречается редко.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, суд удовлетворяет исковые требования частично в размере 601 420 руб. 83 коп., в остальной части отказывает в удовлетворении исковых требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит расходы по уплате государственной пошлины на лиц участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия



РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

2. Взыскать с частного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа «Независимая школа» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 601 420 руб. 83 коп., в том числе: 563 916 руб. 89 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года по декабрь 2021 года, 37 503 руб. 94 коп. пени, начисленной за период с 06.04.2020 по 31.12.2021.

3. В остальной части иска отказать.

4. Взыскать с частного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа «Независимая школа» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 12 582 руб. госпошлины.

5. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Киселева О.В.