Решение от 21 ноября 2019 г. по делу № А56-78842/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-78842/2019
21 ноября 2019 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2019 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Бугорской Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Центр туристических услуг» (адрес: 193318, <...>, лит. А, пом. 2С, ОГРН <***>, ИНН <***>)

заинтересованные лица:

1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***>)

2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом.2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконными отказа в части внесения изменений в договор аренды и действий, связанных с обязанием освободить арендуемое помещение, обязании устранить нарушения прав заявителя

при участии:

от заявителя: ФИО2 (на основании доверенности от 14.11.2019)

от заинтересованных лиц: 1) ФИО3 (на основании доверенности от 26.12.2018), 2) ФИО4 (на основании доверенности от 02.08.2019)

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр туристических услуг» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) о признании незаконным отказа Комитета во внесении изменений в договор аренды от 19.11.2007 № 13-А004233 в части описания характеристики арендуемого нежилого помещения 2-Н по адресу: <...>, лит. А; признании незаконными действий Комитета по выселению Общества из помещения по указанному адресу; обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав заявителя в течение 30 дней со дня вступления в силу решения суда.

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал.

Представители заинтересованных лиц против удовлетворения заявленных требований возражали.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы и доказательства по делу, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 19.11.2007 подписан договор аренды № 13-А004233 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение: часть помещения 2С (ч.п.1-12) площадью 94,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, лит. А, 1 этаж, пом. 2С общей площадью 104,5 кв.м с кадастровым номером 78:12:6309:0:17:6.

Согласно пункту 1.3 Договор заключен сроком до 22.10.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Условия Договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 19.11.2007 (пункт 1.4 Договора).

Помещение передано Обществу по акту от 19.11.2007.

Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области письмом от 25.09.2008 №№ 61008884, 6100886 (78-78-01/0456/2008-359, 228, 231) уведомило Комитет и Общество об отказе в государственной регистрации Договора ввиду того, что помещение 2С, расположенное по адресу: <...>, лит. А, с кадастровым номером 78:12:6309:0:17:6, имеет назначение «жилое», что противоречит его описанию в Договоре.

Как следует из письма от 05.02.2014 № 12/11452 филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Проектно-инвентаризационное бюро Невского района, в составе строения по адресу: <...>, лит. А по состоянию на 16.06.2010 учтено помещение 2-Н общей площадью 104,5 кв.м. При проведении 17.01.2014 текущей инвентаризации в помещении 2-Н зафиксирована перепланировка, в результате которой помещение 2-Н разделено на помещение электрощитовой 1-Н площадью 13,0 кв.м. и помещение 2-Н площадью 84,4 кв.м с сохранением совокупных наружных границ вновь образованных помещений 1-Н и 2-Н по отношению к наружным границам ранее учтенного помещения 2-Н.

Письмом от 26.11.2018 № 187 общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 1 Невского района Санкт-Петербурга» сообщило Обществу, что часть помещение 2С площадью 94,1 кв.м в доме 9, лит. А по ул. Коллонтай в Санкт-Петербурге, занимаемое Обществом на основании Договора, переименовано в помещение 2-Н площадью 84,4 кв.м., в связи с чем предложило Обществу обратится в Комитет для внесения соответствующих изменений в Договор.

Письмом от 08.04.2019 № 23886-32/19 Комитет предложил Обществу в срок до 20.04.2019 освободить спорное помещение, сославшись на незаключенность Договора ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Посчитав действия Комитета незаконными, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд полагает несостоятельными довод Комитета о незаключенности Договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

При рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды.

Пунктом 2 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Предоставляя конкретное помещение в аренду на условиях подписанного договора, арендодатель принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Вместе с тем, суд полагает, что заявленные Обществом требования о признании незаконными действий Комитета и Учреждения не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено пунктом 1 статьи 125, пунктом 3 статьи 214 ГК РФ, права собственника в отношении государственного имущества от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2019 по делу № А56-92449/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010, установлено, что объектом аренды по Договору между Комитетом и Обществом является жилое помещение, не переведенное в установленном законом порядке в статус нежилого на момент заключения Договора. Проанализировав нормативные правовые акты, регламентирующие компетенцию исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, суд пришел к выводу, что учет спорного помещения в Реестре собственности Санкт-Петербурга в качестве нежилого является неправомерным, в связи с чем Комитет Санкт-Петербурга не обладает соответствующими полномочиями от имени собственника в отношении указанного помещения.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах Договор между Комитетом и Обществом является недействительным (ничтожным), так как заключен в нарушение статьей 608 ГК РФ неуправомоченным лицом. Следовательно, у Общества отсутствуют правовые основания для владения и пользования помещением, которое передано ему в аренду по договору с Комитетом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Из приведенных норм следует, что ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) признаются недействительными при наличии одновременно двух условий: если не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

Поскольку спорное помещение передано Комитетом Обществу на основании недействительной (ничтожной) сделки, не влекущей юридических последствий, и Общество использует данное помещение в отсутствие правового основания, оспариваемые действия Комитета не нарушают права и законные интересы Общества, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Бугорская Н.А.