Решение от 5 мая 2021 г. по делу № А40-246880/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-246880/20-23-1565
05 мая 2021 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 05 мая 2021 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «АМ ГРУПП»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об изменении пунктов 5.4.7 и 7.15 договора аренды № 00-00210/19 от 04.03.2019, изложив их в редакции в истца,

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 21.01.2021г.),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 08.12.2020г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АМ ГРУПП» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об изменении пунктов 5.4.7 и 7.15 договора аренды № 00-00210/19 от 04.03.2019, изложив их в редакции в истца.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) по результатам проведенного аукциона (протокол от 14.12.2018 № SBR012-1811010009) заключен договор аренды № 00-00210/19 от 04.03.2019, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 84,2 кв.м. (подвал, пом. III, комн. 1, 2, 2а, 3, 5-9) по адресу: <...>.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 29.12.2018 по 29.12.2028, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре от 07.05.2019.

Факт получения помещения по акту приема-передачи от 14.08.2019 не оспаривается сторонами.

В соответствии с п. 5.4.7 договора, арендатор обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи объекта аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течение срока действия договора.

Пунктом 7.15 договора установлено, что в случае непредставления арендатором договоров с организациями-поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг в срок, превышающий три месяца с даты подписания акта приема-передачи, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 20 % от годовой арендной платы.

В соответствии с п. 8 ст. 448 ГК РФ, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» разъяснено, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса, статья 95 Закона о контрактной системе), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции. Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях.

Таким образом, доводы ответчика о невозможности изменения условий договора, заключенного по результатам торгов не могут быть приняты судом во внимание.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 ст. 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с абз. 3 п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

В обоснование необходимости изменения сроков, указанных в п. 5.4.7, п. 7.15 договора, истцом приведены нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок технологического присоединения энергопринимающих устройств электрической энергии и теплоснабжения.

Однако, указанные истцом нормативно-правовые акты (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, постановление Правительства РФ от 27.12.2004 № 861, Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ, постановление Правительства РФ от 04.05.2012 № 442, постановление Правительства РФ от 29.07.2013 № 644, постановление Правительства РФ от 05.07.2018 № 787) действовали на момент заключения договора, в связи с чем, основания, предусмотренные положениями ст. 422 ГК РФ отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно заявке, поданной истцом на участие в аукционе в электронной форме, заявитель подтверждает, что на дату подписания заявки был ознакомлен с проектом договора аренды, документацией об аукционе, надлежащим образом идентифицировал и был ознакомлен с реальным состоянием объекта нежилого фонда в результате осмотра, который был осуществлен по адресу нахождения объекта и согласен на участие в аукционе на указанных условиях.

В соответствии с п. 3.2 договора, на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта нежилого фонда.

Следовательно, истцу должно было быть известно о наличии либо отсутствии в помещении коммуникаций.

Письмо ГКУ «Московский центр недвижимости», исх. № 2516/21-1 от 03.03.2021, не подтверждает невозможность использования помещения по назначению, определенному договором – мультисервис, общепит, офис, аптека, торговля, развлекательный центр, склад, учебный центр, охранная деятельность, мастерская, кальянная, многофункциональный центр, оптика, антикафе, коворкинг, комиссионный магазин.

Из указанного письма следует, что в многоквартирном доме по адресу: <...> управляющей организацией является ООО «Курчатовский», помещение входит в состав технологически присоединенного многоквартирного дома и подключено к электрическим сетям ПАО «Россети Московский регион» опосредованно, от сети вводно-распределительного устройства ООО «Курчатовский».

Таким образом, доводы истца, изложенные в исковом заявлении, не свидетельствует о наличии существенного изменения обстоятельств.

Иных существенных изменений обстоятельств судом при рассмотрении дела также не установлено.

Доказательств существенного нарушения условий договора ответчиком в материалы дела также не представлено.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, суд не находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на истца.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 422, 448, 450, 451, 606, 611, 612 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин