Решение от 23 июня 2020 г. по делу № А12-45036/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«23» июня 2020 года Дело № А12-45036/2019

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2020 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности от 06.09.2019,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности № 14/51-д от 27.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «СервисРиэлтСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СервисРиэлтСтрой» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – ответчик, комитет) о взыскании 3 376 220 руб. 92 коп. неосновательного обогащения за период с 20.02.2018 по 24.12.2019 (с учетом принятых судом уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы наличием излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 07.12.2015 № 13101АЗ.

В отзыве комитет возражал против удовлетворения исковых требований, сослался на то, что спорный договор был заключен по результатам проведения аукциона, в связи с чем размер арендной платы не подлежит изменению. Общество, с учетом имеющегося у него опыта строительства объектов недвижимого имущества на территории городского округа, должно было знать об условиях заключения договора аренды земельных участков на торгах, а следовательно, должно осознавать последствия и отсутствие у него законных прав на уменьшение размера арендной платы. Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам торгов.

В судебном заседании представитель истца представила суду выписку из ЕГРЮЛ, согласно которой ООО «СервисРиэлтСтрой» изменило наименование на ООО «Специализированный застройщик СервисРиэлтСтрой».

Также представитель истца приобщила к материалам дела дополнительное соглашение № 4 от 08.06.2020 к договору аренды от 07.12.2015 № 13101АЗ, поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. На вопрос суда о том, почему комитет 08.06.2020 заключил с обществом дополнительное соглашение № 4 об уменьшении площади арендуемого земельного участка и уменьшении арендной платы, представитель ответчика пояснила, что данные действия были обусловлены изменением судебной практики по аналогичным спорам, в том числе по делу № А50-28964/2018.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 23.11.2015 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030221:110, площадью 12 254 кв.м., расположенного по адресу: участок № 6, ул. Волжской военной флотилии, 38 микрорайон, г. Волжский Волгоградской области, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли под жилыми домами многоэтажной застройки, под строительство жилых домов многоэтажной застройки.

Начальная цена предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы) – 2 856 199 руб. 08 коп.

Победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью «СервисРиэлтСтрой», сделавшее последнее предложение 6 197 951 руб. 91 коп. о цене предмете аукциона.

Данные обстоятельства подтверждены представленным в материалы дела протоколом № 2 от 23.11.2015 (том 1, л.д. 56).

07.12.2015 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого в соответствии с протоколом № 2 от 23.11.2015 и на основании статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 12 254 кв.м., расположенный по адресу: участок № 6, ул. Волжской военной флотилии, 38 микрорайон, г. Волжский Волгоградской области, для строительства жилых домов многоэтажной застройки.

Земельный участок находится в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Кадастровый номер земельного участка 34:35:030221:110 (пункт 1.2 договора).

Вид разрешенного использования – земли под жилыми домами многоэтажной застройки. Минимальные отступы от границ земельного участка составляют 3 метра. Максимальный процент застройки – 40%, минимальный процент озеленения – 15% (пункт 1.3 договора).

В соответствии с разрешениями на строительство № 34-RU34302000-2155-2016 от 25.11.2016 и № 34-RU34302000-2457-2017 от 22.12.2017 на спорном земельном участке планировалось строительство двух многоэтажных домов.

Согласно пункту 3.1 договора срок его действия устанавливается с 07.12.2015 по 06.12.2025.

Арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора. Ежегодная арендная плата согласно протоколу № 2 от 23.11.2015 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка составляет 6 197 951 руб. 91 коп. В счет арендной платы засчитывается внесенная арендатором сумма задатка 1 428 099 руб. 54 коп., перечисленная до участия в аукционе. Арендатор вносит арендную плату с 07.12.2015 ежемесячно, в размере 516 495 руб. 99 коп., не позднее 10 числа текущего месяца (пункты 4.1-4.4 договора).

Пунктом 5.3 договора предусмотрена обязанность арендатора завершить строительство жилых домов многоэтажной застройки в срок до 07.12.2020.

Спорный участок был передан обществу на основании акта от 07.12.2015 (том 1, л.д. 59).

На основании дополнительного соглашения № 2 от 19.07.2018 стороны с 04.06.2018 внесли изменения в пункт 1.1 договора и в акт от 07.12.2015: вместо слов «площадью 12 254 кв.м.» читать «площадью 8 754 кв.м.».

Заключение указанного дополнительного соглашения было обусловлено тем, что в результате раздела первоначального земельного участка были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 34:35:030221:922 (площадью 3500 кв.м.), 34:35:030221:110 (площадью 8 754 кв.м.), сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости 04.06.2018, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030221:922 был возведен объект – 10-этажный жилой дом (дата ввода в эксплуатацию 27.12.2017).

С учетом данных обстоятельств, по мнению истца, ежемесячная арендная плата за фактически используемый земельный участок площадью 8 754 кв.м. должна составлять 368 973 руб. 88 коп. (516 495,99/12 254 х 8 754).

Согласно выписке из ЕГРП 20.02.2018 было зарегистрировано право собственности на квартиру № 72 в доме № 50 по ул. Волжской Военной Флотилии в г. Волжском за ООО «СервисРиэлтСтрой».

Руководствуясь пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», общество полагает, что на стороне комитета образовалась переплата по договору аренды за период с 20.02.2018 по 24.12.2019 в размере 3 376 220 руб. 92 коп.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не возвратил указанные денежные средства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года № 11524/12).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания при взыскании неосновательного обогащения в связи с внедоговорным использованием земли входят факт пользования земельным участком, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательно сохраненного или увеличенного имущества на стороне ответчика.

Иск общества в рамках настоящего дела основан на утверждении о том, что с момента регистрации первой квартиры в МКД земельный участок под ним перешёл в общую долевую собственность собственников помещений, в связи с чем комитет не был уполномочен получать арендную плату за весь земельный участок, предоставленный обществу на торгах.

Суд соглашается с обоснованностью данной позиции истца в силу следующего.

В силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, предоставленном обществу для строительства многоквартирных домов, участок перешел в долевую собственность собственников помещений в МКД.

Поскольку в связи с переходом земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме право муниципальной собственности на него прекратилось, в связи с чем ответчик утратил право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 309-ЭС19-21975 по делу № А50-28964/2018.

Также суд учитывает то обстоятельство, что 08.06.2020 комитет подписал дополнительное соглашение № 4 к договору (обусловлено вводом в эксплуатацию второго многоквартирного дома), уменьшив при этом как площадь первоначального земельного участка, так и соразмерно уменьшив арендую плату.

При определении площади земельного участка, перешедшего в общую долевую собственность собственников МКД, суд учитывает то обстоятельство, что с 04.06.2018 на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером 34:35:030221:992 площадью 3 500 кв.м., сформированный в целях эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением № 2 от 19.07.2018 к договору аренды № 13101АЗ стороны также изменили предмет договора аренды, уменьшив площадь первоначального земельного участка до 8 754 кв. (12 254 – 3 500).

При этом суд отмечает, что договор аренды № 13101АЗ от 07.12.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:35:030221:922 прекратил свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в отношении иных муниципальных участков, на которых строительство многоквартирных домов не было завершено, аренда продолжилась. Указанный правовой подход нашел отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 309-ЭС19-21975.

Поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенном многоквартирном доме (20.02.2018), право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества соответствующей частью земельного участка также прекратилось.

Таким образом, с даты прекращения права аренды общества на соответствующую часть земельного участка, прекратилась и обязанность оплачивать аренду.

Довод комитета о том, что спорный договор аренды заключен на торгах и размер арендной платы не подлежит изменению, нормативно необоснован и противоречит положениям закона и сложившейся судебной практики, так как арендная плата должна взиматься не только на условиях договора, но и исходя из фактических отношений землепользования.

Иными словами, несмотря на то, что изначально договор аренды был заключен на торгах, а размер ежегодной арендной платы был определен путем его пошагового увеличения участниками торгов, последующее введение в эксплуатацию построенного многоквартирного дома и регистрации права собственности первой квартиры в нем в силу прямого указания закона исключает из предмета договора земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД.

Указанное не свидетельствует о нарушении аукционных условий или антимонопольного законодательства.

Размер неосновательного обогащения, составляющего излишнее перечисление арендных платежей по договору, произведенное после 20.02.2018 согласно заявлению об уточнении исковых требований составил 3 376 220 руб. 92 коп.

При определении размера неосновательного обогащения истец применял следующую методику:

516 495,99 руб. (размер ежемесячной арендной платы по договору) / 12 254 кв.м. (первоначальная площадь земельного участка) = 42,149175 руб. (стоимость за 1 кв.м.)

8 754 кв.м. (площадь измененного земельного участка, с учетом регистрации первой квартиры в МКД) х 42,149175 = 368 973,88 руб. (размер обоснованной арендной платы в месяц).

Проверив расчет неосновательного обогащения, суд считает его правильным, соответствующим пропорциональному уменьшению арендной платы исходя из площади земельного участка, прилегающего к дому (начисленный платежи и фактически внесенная арендная плата отражены в акте сверки, представленном истцом).

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть 7 подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с положениями части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Суд учитывает процессуальное поведение ответчика, выразившееся в отсутствии возражений по поводу фактически поступивших платежей по договору, а также по поводу методологии расчета неосновательного обогащения. Более того, согласно представленным актам сверки, подписанным со стороны комитета уполномоченным лицом, на стороне общества в настоящее время отсутствует задолженность по аренде, что свидетельствует о поступлении всех арендных платежей по договору.

Поскольку ответчик не представил доказательств возврата обществу денежных средств, полученных в отсутствие законных оснований, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика, как на проигравшую сторону спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в связи с изменением наименования юридического лица считать наименование истца – общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СервисРиэлтСтрой».

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СервисРиэлтСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) неосновательного обогащение за период с 20.02.2018 по 24.12.2019 в размере 3 376 220 руб. 92 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 36 918 руб.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев