Решение от 18 марта 2020 г. по делу № А70-19380/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-19380/2019
г. Тюмень
18 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2020 года. Решение в полном объеме изготовлено 18 марта 2020 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению

ООО «Вайкис» ИНН <***>

к ООО «АКСЕРЛИ» ИНН <***>

о признании недействительными результатов Отчета об оценке Объекта от 22.07.2019 № 134/153/01,

о признании достоверными результатов оценки, проведенной ООО «Паритет-Консалтинг»,

третьи лица – судебный пристав-исполнитель ОСП г.Мончегорска ФИО2, оценщик ФИО3, ООО «Паритет-Консалтинг» ИНН <***>,

при участии:

представитель заявителя – ФИО4 на основании доверенности от 1 октября 2018г.,

установил:

ООО «Вайкис» (далее также заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к ООО «АКСЕРЛИ» (далее также ответчик) о признании недействительными результатов Отчета об оценке Объекта от 22.07.2019 № 134/153/01, о признании достоверными результатов оценки, проведенной ООО «Паритет-Консалтинг». Третьи лица – судебный пристав-исполнитель ОСП г.Мончегорска ФИО2, оценщик ФИО3, ООО «Паритет-Консалтинг».

Ответчик и третьи лица судебный пристав-исполнитель ОСП г.Мончегорска ФИО2, оценщик ФИО3 и ООО «Паритет-Консалтинг» своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

ООО «Паритет-Консалтинг» просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика и представителей указанных третьих лиц.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении: ФИО3 не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; согласно заключению специалиста ООО «Страховой Гарант» отчёт об оценке ООО «Аксерли» не соответствует требованиям нормативных актов.

Согласно представленному отзыву ООО «Паритет-Консалтинг» поддерживает позицию заявителя и просит удовлетворить заявленные требования.

В соответствии с представленным отзывом ОСП по г.Мончегорску просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав объяснения представителя заявителя, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, по состоянию на 14.01.2020 в ОСП Мончегорска УФССП по Мурманской области находится сводное исполнительное производство № 20519/18/51007-СД, возбуждённое в отношении должника – ООО «Вайкис», о взыскании задолженности в пользу различных взыскателей на общую сумму 5 035 336,27 руб. без учёта исполнительского сбора.

28.11.2018 судебным приставом-исполнителем ФИО2 наложен арест на недвижимое имущество ООО «Вайкис»: 2/3 доли молодёжно-развлекательного клуба, расположенного по адресу: <...>, этаж 3, номера на поэтажном плане IV/1-20, площадь 480,6 кв.м., кадастровый номер 51:10:0020801:782 в рамках исполнительного производства №20519/18/51007-ИП.

Сумма долга по сводному исполнительному производству на дату ареста составила 2 415 881,79 руб. без учёта исполнительского сбора.

29.03.2019 судебным приставом-исполнителем вынесена заявка на оценку арестованного имущества.

09.04.2019 в ОСП г.Мончегорска из УССП по Мурманской области поступило уведомление о назначении оценщика на основании государственного контракта от 04.03.2019 №20. Оценочная организация – ООО «Аксерли», специалист-оценщик – ФИО5

На основании поступившего уведомления судебным приставом-исполнителем ОСП г.Мончегорска ФИО2 вынесено постановление об участии в исполнительном производстве специалиста от 10.04.2019, в соответствии с которым для оценки арестованного имущества привлечена ФИО5

В связи с отзывом ООО «Аксерли» поступившего отчёта об оценке объекта от 16.04.2019 №134/153 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 11.07.2019 о внесении изменений в ранее вынесенное постановление о назначении оценщика и замене оценщика, в соответствии с которым для оценки арестованного имущества привлечен специалист ФИО3, являющийся членом саморегулируемой организации «Региональная организация оценщиков».

В названном постановлении ФИО3 предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение (л.д.52/т.2).

22.07.2019 ФИО3 составил отчёт №134/153/01 об оценке Объекта оценки, в соответствии с которым стоимость вышеозначенного арестованного имущества без учёта НДС на дату оценки с учётом допущений и округлений составляет 5 806 000 руб.

25.07.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки, копия постановления направлена сторонам исполнительного производства.

Оценив Отчет ООО «Аксерли» об оценке Объекта от 22.07.2019 № 134/153/01 на соответствии положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обстоятельствам настоящего дела, арбитражный суд установил следующее.

При проведении оценки ФИО3 использовался сравнительный подход, исследован вторичный рынок купли-продажи нежилой недвижимости коммерческого назначения в г.Мончегорске Мурманской области как сегмент рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки. Для сравнения оценщиком взяты пять объектов-аналогов и рассчитана средняя стоимость 1 кв.м. площади, которая составила до 36 842 руб./кв.м. Для оценки стоимости использовались данные риэлтерских компаний, как собственные, так и опубликованные в рекламных изданиях. При сравнении учитывалось местоположение аналогов, их площадь, а также имущественные права и назначение объекта. При выборе аналогов отдается предпочтение объектам недвижимости, которым требуется меньшее количество корректировок, что уменьшает погрешность расчетов.

Затем оценщиком осуществлена корректировка цен аналогов с учетом состава передаваемых прав, условий финансирования сделки, даты оценки, условий рынка, местоположения объекта недвижимости, его расположения относительно красной линии, этажного расположения, наличия отдельного входа, состояния внутренней отделки, физического состояния объекта и его общей площади.

Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что оценщиком ФИО3 получена достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, соответственно, данным оценщиком обоснованно применен сравнительный подход при проведении оценки (п.13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297).

К отчёту ООО «Аксерли» об оценке Объекта от 22.07.2019 № 134/153/01 приложены копии соответствующих фотографий и распечаток.

Данный отчёт полностью соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приказу Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Об утверждении общих понятий оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

У суда не имеется оснований сомневаться в достоверности оценки ООО «Аксерли».

При этом арбитражный суд отклоняет ссылку заявителя на заключение специалиста от 18.10.2019 №1810/19-РС, выполненный ООО «Страховой Гарант» в качестве рецензии на отчёт об оценке, так как согласно сведения ЕГРЮЛ ООО «Страховой Гарант» ликвидировано 28.04.2018, тогда как составленное им заключение датировано 18.10.2019, что вызывает обоснованные сомнения в его допустимости как доказательства по делу.

Так же ООО «Вайкис» просит признать достоверными результаты оценки, проведенной ООО «Паритет-Консалтинг» в отчёте от 30.05.2019 № Р001-19.

Однако, сформулированное подобным образом требование не подлежит рассмотрению в судах, поскольку при этом отсутствует нарушенное право, которое подлежит защите в судебном порядке.

В части довода истца о том, что отчет ответчика является недостоверным со ссылкой на наличие отчета ООО «Паритет-Консалтинг» в отчёте от 30.05.2019 № Р001-19, арбитражный суд отмечает следующее.

ООО «Паритет-Консалтинг» при оценке объекта недвижимости использовало доходный подход, основанный на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода составляет 22 190 031 руб.

Согласно п. 16 ФСО №1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Вместе с тем, из представленного отчёта следует, что оценщик оценил объект недвижимости как самостоятельный бизнес, хотя заявитель не осуществляет предпринимательскую деятельность на данном объекте, а сдает его в аренду и получает доход от арендной платы.

Так же из представленного отчёта не следует, что у оценщика имелась в наличии достоверная информация, позволяющая спрогнозировать будущие доходы от арестованного имущества, соответственно данный отчёт противоречит ФСО №1.

Изложенные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Коряковцева О.В.