Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А45-13344/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск Дело № А45-13344/2024 Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 24 мая 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи

Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грязновой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН: <***>, 125475, <...>, помещ. II (комнаты 9-13)), Алтайский край, г Барнаул,

об обязании внести изменения в договор, при участии в судебном заседании представителей: истца - не явился, извещен;

ответчика - ФИО2 - доверенность от 21.03.2024, паспорт, диплом,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, Арендодатель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее - ответчик, Арендатор, ООО «Альфа-М») об обязании внести изменения в пункт 3.1.1 договора аренды от 30 марта 2022 года № № АМ-7844-15/2022, изложив его в следующей редакции:

«Размер постоянной части арендной платы с 01 марта 2024 года составит 65 904 (Шестьдесят пять тысяч девятьсот четыре) рублей за пользование помещением НДС не облагается».

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований, указал, что договором предусмотрено изменение арендной платы исключительно по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке.

Арбитражный суд, выслушав представителя ответчика, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, между ООО «Альфа-М» (арендатор) и ИП ФИО1 (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-7844-15/2022 от 30.03.2022 (далее – Договор), согласно которому во временное владение и пользование Обществу передано нежилое помещение общей площадью 109,2 (сто девять целых две десятых) квадратных метра, кадастровый номер: 24:50:0100004:2313, расположенное по адресу: <...>, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Согласно п. 3.1 Договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы с момента ее начисления, согласно п. 3.5, и до дня начала торговой деятельности Арендатора в арендуемом Помещении (но не ранее дня получения Арендатором лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции в арендуемом Помещении) составит 1 000 (одна тысяча) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Размер постоянной части арендной платы со дня начала торговой деятельности Арендатора в арендуемом Помещении (но не ранее дня получения Арендатором лицензии на право розничной продажи алкогольной продукции в арендуемом Помещении) и далее по договору составит 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

15 июня 2023 года ИП арендодатель направил в адрес ООО «Альфа- М», в котором предложил ООО «Альфа-М» предоставить дополнительное соглашение об увеличении стоимости арендной платы с 09-июля 2023 года до 63 000,00 рублей.

Письмом № 93 от 27 июня 2023 года и письмом № 6/н от 01 августа 2023 года ООО «Альфа-М» отказало арендодателю в увеличении размера арендной платы ссылаясь на то, что увеличение размера арендной платы возможно только по обоюдному согласию сторон договора, а увеличение арендной платы не отвечает интересам арендатора.

Истец указывает, что исходя из толкования договора, новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующего изменения, а не по соглашению сторон. При этом условия договора не содержит условия изменения Арендодателем размера арендной платы за каждый год в обязательном порядке, либо запрета Арендодателю применить суммарный коэффициент индекса инфляции за несколько лет.

Кроме того, истец указывает, что арендатор, являясь сетевой компанией, автором и сильной стороной договора, допустил некорректную

формулировку в указанном условии договора, допускающей её двоякое толкование и, предоставив арендодателю право на увеличение арендной платы в соответствии с уровнем инфляции, фактически блокирует его, что нельзя признать добросовестным поведением.

В связи с этим, истец, ссылаясь на предоставленное договором право увеличения арендной платы в одностороннем порядке, обратился с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение устанавливающего новый размер арендной платы.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Изменение арендной платы в одностороннем порядке недопустимо, если это прямо не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

ВАС РФ в Постановлении Президиума от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767 указал, что «само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.»

Согласно п. 3.2 Договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Красноярскому краю, но не более 5%. В случае если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования п.3.2 договора не следует вывод, что Арендодатель имеет право, в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В этом пункте договора, стороны указали только о «возможности» изменения размера арендной платы, но не в одностороннем порядке, при этом указано, что изменение платы закрепляется соглашением сторон на основании «предложения» одной из сторон (а не уведомления о повышении арендной платы), что также указывает о необходимости двусторонней воли на заключение соглашения. Договор не содержит условий о том, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения уведомления арендодателя, а также условий о том, что другая сторона, получившая предложение о новом размере арендной платы, обязана подписать (заключить) дополнительное соглашение.

Нужно указать, что истцом также не было представлено иных, дополнительных доказательств о том, что стороны придавали значение п.3.2 договора в интерпретации истца о наличии у него соответствующего права (например, переписка при заключении договора, протокол разногласий и т.д.).

Суд принимает во внимание доводы ответчика, что после заключения договора увеличения уровня инфляции не было, что наглядно видно из информации представленной ответчиком .

На момент заключения договора уровень инфляции вырос до 11,9%, однако в период его исполнения уровень инфляции стал уменьшаться до средних значений 7,4% и 7,3% (превышает среднее значение за предыдущие

годы на 1,1%). Следовательно, уровень инфляции после заключения договора не вышел из пределов инфляции за предыдущие годы, он находился в рамках прогнозируемых пределов. Довод Истца об изменении уровня инфляции не может являться существенным изменением условий, так как условия фактически не изменились – среднее значение ежегодной инфляции повысилось на 1,1 %.

Нельзя не учесть пояснения ответчика, что аналогичные выводы сделаны в рамках дела А45-28543/2023 по иску иного арендатора к ООО «Альфа-М» по аналогичным условиям договора.

В этом случае, несмотря на то, что договор аренды заключен на длительный срок, у суда не имеется достаточных оснований для выводов о наличии у истца права на одностороннее увеличение арендной платы, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда

апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Б.Б. Остроумов