Решение от 13 декабря 2019 г. по делу № А35-7232/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7232/2019
13 декабря 2019 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению имуществом Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Курскцентркомплект»

о понуждении к заключению соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка.

третьи лица: государственное унитарное предприятие Курской области «Домоуправление №6 администрации области», общество с ограниченной ответственностью КГ «МиниН», ФИО2.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО3 – по доверенности от 26.06.2019;

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 16.09.2019,

от третьего лица (ГУП Курской области «Домоуправление № 6 администрации области»): ФИО5 – по доверенности от 16.05.2019, иные лица - не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее – комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Курскцентркомплект» (далее – ООО «Курскцентркомплект», ответчик), зарегистрированному в качестве юридического лица 04.06.2001, ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 305004, <...>"б", о понуждении к заключению соглашения о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15 ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 15.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, собственники помещений в зданиях, расположенных на спорном земельном участке: государственное унитарное предприятие Курской области «Домоуправление № 6 администрации области», общество с ограниченной ответственностью КГ «МиниН», ФИО2.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения по иску, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Представитель третьего лица (ГУП Курской области «Домоуправление № 6 администрации области») представил мнение на исковое заявление, в котором поддержал позицию истца.

Представители ООО КГ «МиниН» и ФИО2, надлежаще извещенные о месте и времени слушания дела, в суд не явились.

В материалах дела имеется пояснения ООО КГ «МиниН», согласно которым общество возражало против удовлетворения заявленных требований.

Неявка в судебное заседание третьих лиц, уведомленных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не препятствует, согласно статьям 123, 156 АПК РФ, рассмотрению дела по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

08.10.2018 в соответствии со статьями 39.1 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ГУП Курской области «Домоуправление № 6 администрации области» (арендатор) заключен договор № 04-08/15ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102328:14, находящийся по адресу: <...> (далее – участок) с видом разрешенного использования: для административно-хозяйственной деятельности в границах, указанных в выписке и ЕГРН участка, площадью 652 кв.м.

На участке имеются объекты недвижимости (пункт 1.2. договора).

В силу пунктов 2.1., 2.2. договора срок аренды участка устанавливается с 07.09.2018 по 06.09.2033. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата начисляется с 05.09.2018. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В пункте 8.4. договора стороны установили, что арендатор не возражает против присоединения к договору иных правообладателей зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на участке, в этом случае права и обязанности сторон осуществляются на основании дополнительных соглашений.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

08.10.2018 земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи.

27.11.2009 ООО «Курскцентркомплект» и Комитет по управлению имуществом Курской области в лице ОГУП «Домоуправление №6 администрации области» заключили договор купли-продажи №02-2009/Л.Т. в порядке реализации ФЗ №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Курскцентркомплект» принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:102328:1001, площадью 34,6 кв.м., в здании, расположенном по адресу: <...>.

Как следует из искового заявления, ответчик не оформлял свои права на участок и, соответственно, не является арендатором данного земельного участка по договору аренды.

Письмом № 11.2-01-20/14600 от 07.12.2018 истец направил в адрес ответчика подписанные со стороны комитета три экземпляра проекта соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды, которые предложил представить в комитет подписанными с ее стороны в течение 30 дней с даты получения указанного письма.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени правообладатель не произвел никаких действий для урегулирования данного вопроса, а именно: не направил в адрес истца подписанное соглашение о вступлении нового арендатора в договор аренды, комитет обратился в суд с настоящим иском.

Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии с пунктом 3.4. Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 № 286, комитет осуществляет в соответствии с земельным законодательством в установленном порядке учет земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, а также ведение реестра договоров аренды и других сделок с земельными участками, находящимися в государственной собственности Курской области, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе «Город Курск», в пределах предоставленных полномочий, осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми переданы органам государственной власти Курской области, в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Таким образом, комитет по управлению имуществом Курской области является уполномоченным лицом по управлению и распоряжению соответствующими земельными участками, вследствие чего уполномочен на обращение в суд с исковым заявлением об обязании заключить соглашение о вступлении нового арендатора в ранее заключенный договора аренды.

Статья 12 ГК РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ и статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (часть 1 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ, в ранее действовавшей редакции, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

С 01.03.2015 вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ», которым были внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в том числе в части порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду гражданам и юридическим лицам, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (статья 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из указанного следует, что в соответствии с изменениями, внесенными в ЗК РФ и вступившими в силу с 01.03.2015, закон возложил на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы – обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды.

Таким образом, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. При этом обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, так и из положений статьи 39.20 ЗК РФ, действующей после указанной даты.

Материалами дела подтверждается, что между комитетом как арендодателем и ГУП Курской области «Домоуправление № 6 администрации области» (арендатор) 08.10.2018 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области.

Ответчик является собственником помещения в вышеназванном здании, расположенном по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно части 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Как усматривается из материалов дела, письмом № 11.2-01-20/14600 от 07.12.2018 комитет направил в адрес ответчика подписанные со стороны комитета три экземпляра проекта соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды, которые предложил представить в комитет подписанными с его стороны в течение 30 дней с даты получения указанного письма.

Между тем, как следует из искового заявления, правообладатель не произвел никаких действий для урегулирования данного вопроса, а именно, не направил в адрес истца подписанное соглашение о вступлении нового арендатора в договор аренды.

В соответствии с частью 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу части 7 статьи 39.20 ГК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (часть 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом суд учитывает, что в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельный договор, а единый для всех собственников помещений, расположенных в одном здании; в конкретном рассматриваемом случае это соглашение о вступлении в уже действующий договор.

Поскольку заключение такого соглашения является в силу части 7 статьи 39.20 ЗК РФ не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них, а истец подготовил и направил в адрес ответчика подписанные со стороны комитета три экземпляра проекта соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды, которые ответчиком подписаны не были, суд, в целях обеспечения баланса частных и публичных интересов, достижения правовой определенности в правоотношениях сторон, полагает обоснованными заявленные исковые требования об обязании предпринимателя заключить с комитетом соглашение о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15 ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу.

При этом суд учитывает, что, заключая договор аренды, стороны в пункте 8.4. согласовали, что арендатор не возражает против присоединения к договору иных правообладателей зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на участке, в этом случае права и обязанности сторон осуществляются на основании дополнительных соглашений.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Поскольку право собственности на помещение в здании, находящемся на вышеуказанном земельном участке за ответчиком зарегистрировано в 2009 году, следовательно, он являлся участником правоотношений, связанных с использованием земли под объектом недвижимости, с учетом положений пунктов 5 и 7 статьи 1 ЗК РФ.

Помимо указанного, отсутствие договорных отношений между комитетом и собственником помещения - ООО «Курскцентркомплект» нарушают принцип платности пользования земли, установленный пунктом 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ, поскольку ответчик использует земельный участок без внесения ежемесячной арендной платы.

Заключение соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.

Суд отмечает, что вступление ответчика в действующий договор аренды не препятствует в дальнейшем выкупу вышеуказанного земельного участка.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 16, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Курскцентркомплект» заключить с комитетом по управлению имуществом Курской области соглашение о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15 ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курскцентркомплект» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В. А. Захарова