Решение от 26 октября 2020 г. по делу № А72-8721/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-8721/2020
26 октября 2020 года
г. Ульяновск



Резолютивная часть решения объявлена 20.10.2020, полный текст решения изготовлен 26.10.2020.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Черлановой Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ЦентрПрогресс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Акционерному обществу «Планета увлечений» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды, обязании возвратить нежилые помещения


при участии:

от истца – ФИО2 паспорт, доверенность, диплом

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность, диплом



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЦентрПрогресс» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Акционерному обществу «Планета увлечений» о расторжении (считать расторгнутым) договора аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016 на основании письма АО «Планета увлечений» исх. № 14-04/2020 от 14.04.2020 с 03.10.2020.

Определением от 29.09.2020 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит:

-расторгнуть (считать расторгнутым) договор аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016, заключенный между ООО «ЦентрПрогресс» и АО «Планета увлечений», на основании письма АО «Планета увлечений» исх. № 14-04/2020 от 14.04.2020 с 14.10.2020

-обязать АО «Планета увлечений» освободить нежилые помещения, занимаемые по договору аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016 с 14.10.2020.

Протокольным определением от 20.10.2020 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит:

- считать расторгнутым договор аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016, заключенный между ООО «ЦентрПрогресс» и АО «Планета увлечений», на основании письма АО «Планета увлечений» исх. № 14-04/2020 от 14.04.2020 с 14.10.2020

-обязать АО «Планета увлечений» освободить нежилые помещения, занимаемые по договору аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что 20.05.2016 между Обществом с ограниченной ответственностью «ЦентрПрогресс» (Арендодатель) и Акционерным обществом «Планета увлечений» (Арендатор) заключен договор аренды торговых помещений, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 839,2 кв.м (далее по тексту - помещение), расположенное на втором этаже Торгового центра «Аквамолл», находящегося по адресу: <...> (п. 2.1 договора).

Договор заключен с протоколом согласования разногласий от 20.05.2016.

Согласно п. 3.1 договора, в редакции протокола согласования разногласий, помещение передается Арендодателем Арендатору на срок 10 (десять) лет с даты государственной регистрации настоящего договора. До момента государственной регистрации Основной договор является Краткосрочным договором аренды, заключенным на срок аренды, составляющий 11 (одиннадцать) месяцев с даты его подписания (Срок аренды по краткосрочному договору). В случае, если в течение Срока аренды по краткосрочному договору аренды Основной договор не будет зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то договор подлежит автоматической пролонгации на следующие 11 месяцев на прежних условиях с учетом индексации по правилам п.п. 4.2.1.4 и 4.2.2.3 настоящего договора. Однако такая пролонгация допускается не более 11 (одиннадцать) раз, при этом ее совокупный срок в любом случае ограничен датой 20 мая 2026 г.

Истец просит считать договор аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016 расторгнутым с 14.10.2020.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.

Статьей пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2).

Согласно статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, законом предусмотрено расторжение договора аренды судом по инициативе одной из сторон. Такого способа защиты, как «считать договор аренды расторгнутым», законом не предусмотрено.

На основании изложенного, исковое требование «считать договор аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016 расторгнутым с 14.10.2020» является неправомерным и не подлежащим удовлетворению.

Истец также просит обязать ответчика освободить нежилые помещения, занимаемые по договору аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016.

В обоснование указывает, что ответчик продолжает занимать арендуемое нежилое помещение, несмотря на то, что письмом исх. № 14-04/2020 от 14.04.2020 ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, и договор является расторгнутым с 14.10.2020.

Пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой.

В случае, когда в договоре предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, то данная сторона не обращается в суд, а направляет другой стороне уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, и договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной указанного уведомления либо с даты, указанной в уведомлении.

Пунктом 11.4 договора, в редакции протокола согласования разногласий, предусмотрено, что не ранее истечения двенадцатого месяца в даты начала арендатором торговой деятельности Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом Арендодателя в письменной форме не позднее, чем за 6 (шесть) месяцев до предполагаемой даты расторжения договора. Договор считается расторгнутым в дату, указанную в уведомлении Арендатора об отказе от договора. Также Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом Арендодателя в письменной форме не позднее, чем за 3 (три) месяца, но в пределах 6 (шести) месяцев до даты отказа от договора. В случае отказа от договора в срок от 3 до 6 месяцев до предполагаемой даты отказа от договора, обеспечительный платеж Арендатору не возвращается /том 1, л.д. 72-оборот/.

Ответчик отрицает факт одностороннего отказа от исполнения договора аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016. Представитель отвечтика в судебном заседании пояснил, что ответчик не направлял истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

Истцом в материалы дела не представлено уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, оформленное в соответствии с требованиями пункта 11.4 договора.

В качестве уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора истец предлагает считать письмо ответчика исх. № 14-04/2020 от 14.04.2020 «О пересмотре условий договора аренды» /том 1, л.д. 76/.

В данном письме № 14-04/2020 от 14.04.2020 указано:

«АО «Планета увлечений» (далее также «Арендатор») высоко ценит сложившиеся между нашими компаниями отношения в связи с арендной нежилых помещений для размещения магазина для хобби и творчества «Леонардо».

Наряду с факторами негативного влияния нового витка экономического кризиса в стране и мире, факторы возникающие в рамках борьбы со всемирной пандемией, в частности меры ограничения доступа и передвижения, по нашим оценкам, продляться существенное время, экономике будет нанесен очень существенный урон. Даже после снятия ограничений покупатели будут посещать общественные места и в частности торговые центры с опаской, мы прогнозируем долгосрочное снижение выручек на 50-60%.

В связи с тем, что мы не получили ответ на наши ранее направленные в Ваш адрес письма, с изложением коммерческих условий, позволяющих по нашим расчетам продолжить работу магазина, просим считать прошлое письмо (от 03 апреля текущего года) – уведомлением о нашем желании выйти из договора.

Мы продолжаем надеяться на достижение с вами договоренностей по оптимизации условий аренды помещения. Без наличия Вашей доброй воли и адаптации существующих условий аренды применительно к сложившимся экономическим реалиям нам магазины не сохранить.

Также, в случае Вашего положительного решения и согласия с предлагаемыми нами условиями, вероятно, нам понадобиться обсудить перезаключение договора аренды на другую компанию нашего холдинга.

С надеждой на долгосрочное сотрудничество и скорейшее совместное преодоление кризисной ситуации в стране».

Из пояснений истца следует, что письма от 03 апреля, на которое имеется ссылка в письме от 14.04.2020, не существует, в письме допущена опечатка. Имеется письмо ответчика от 06.04.2020.

В письме АО «Планета увлечений» №06-04-70 от 06.04.2020 «О приостановке коммерческой деятельности и пересмотре условий договора» ответчик, со ссылкой на Федеральный закон N 98-ФЗ от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", Указ Губернатора Ульяновской области от 12.03.2020 № 19 «О введении режима повышенной готовности и установлении обязательных для исполнения гражданами и организациями правил поведения при введении режима повышенной готовности», просит истца уменьшить фиксированные платежи по договору аренды, отменить иные платежи на период приостановки ведения коммерческой деятельности, не применять штрафные санкции и т.д. /том 1, л.д. 151/

Таким образом, ни письмо от 14.04.2020, ни письмо от 06.04.2020 не содержит уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора и указание на дату, с которой договор считается расторгнутым.

Как указано выше, согласно пункту 11.4 договора, односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлен арендатором в период от 3 до 6 месяцев до даты отказа от договора, и дата расторжения договора указывается арендатором в уведомлении об отказе от договора.

Ранее и сам истец не расценивал письма от 06.04.2020 и от 14.04.2020 как уведомление отвечтика об одностороннем отказе от исполнения договора, поскольку в письме от 13.05.2020, со ссылкой на несогласие с предложенными арендатором условиями, инициировал процедуру расторжения договора по соглашению сторон с 21.06.2020 /том 1, л.д. 154/.

Из пояснений представителя истца и материалов дела следует, что инициирование расторжения договора было вызвано тем, что истец не хотел предоставлять ответчику меры поддержки в связи с введением режима повышенного готовности, и нашел другого арендатора, который предложил более высокую арендную плату за нежилые помещения /том 1, л.д. 163/.

Из материалов дела усматривается, что ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (ОКВЭД 47,5. 47.19), и на него распространяются меры поддержки, предусмотренные Законом N 98-ФЗ.

Указом Губернатора Ульяновской области от 12.03.2020 № 19 на территории Ульяновской области введен режим повышенной готовности.

Этим же Указом от 12.03.2020 № 19 в редакции от 19.03.2020 запрещено до особого указания проведение на территории Ульяновской области спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий, а также досуговых мероприятий, а в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) - с числом участников более 50 человек одновременно.

Этим же Указом от 12.03.2020 № 19 в редакции от 27.03.2020 с 30 марта 2020 по 5 апреля 2020 года временно приостановлена деятельность организаций, осуществляющих розничную торговлю.

Впоследствии в связи с изменениями, вносимыми в Указ Губернатора Ульяновской области от 12.03.2020 № 19, срок приостановления работы вышеназванных организаций продлен до 01.08.2020.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации установлены с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочие дни.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по о обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории российской федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)» установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон N 98-ФЗ), в соответствии со статьей 19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

В указанный перечень вошла деятельность по розничной торговле прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.5), по розничной торговле непродовольственными товарами в неспециализированных магазинах (код ОКВЭД 47.19).

Согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) ("Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)).

В письмах от 19.03.2020, от 23.03.2020, от 06.04.2020, от 14.04.2020 ответчик обращался к истцу с просьбой предоставить ему меры поддержки, предусмотренные Законом N 98-ФЗ, указывая, что непредставление указанных мер приведет к банкротству организации и расторжению договора аренды.

Однако истец проигнорировал письма ответчика. Впервые на вышеназванные обращения ответчика истец ответил письмом от 13.05.2020, в котором сообщил о несогласии с предложенными условиями и о готовности расторгнуть договор аренды /том 1, л.д. 154/.

Вышеизложенное поведение истца, как и его обращение в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, свидетельствует о недобросовестном осуществлении гражданских прав (злоупотребление правом).

Доводы представителя истца о том, что фраза ответчика «считать прошлое письмо (от 03 апреля текущего года) – уведомлением о нашем желании выйти из договора» в письме от 14.04.2020 свидетельствует об отказе ответчика от исполнения договора, оцениваются судом критически.

Вышеизложенная фраза употребляется ответчиком в предложении: «В связи с тем, что мы не получили ответ на наши ранее направленные в Ваш адрес письма, с изложением коммерческих условий, позволяющих по нашим расчетам продолжить работу магазина…».

По смыслу письма от 14.04.2020 (в контексте с другими фразами и предложениями), ответчик надеется на долгосрочное сотрудничество, достижение договоренностей по оптимизации условий аренды помещения и положительного решения по предложенным условиям.

Довод истца о том, что поведение ответчика, который сначала согласился с предложением расторгнуть договор аренды, о чем свидетельствует электронная переписка менеджеров в период с 10.06.2020 по 15.06.2020, а в письме от 15.06.2020 отказался от расторжения договора, является недобросовестным, поскольку давало истцу основание полагать, что договор аренды будет расторгнут, также оценивается судом критически.

Как указывалось выше, ответчик в условиях ухудшения экономической ситуации полагал, что продолжение арендных отношений на прежних условиях приведет к банкротству организации. Согласие ответчика расторгнуть договор являлось вынужденным, спровоцированным, в том числе, поведением истца.

На основании изложенного, поскольку договор аренды торговых помещений № 200/1 от 20.05.2016 является действующим, оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика освободить нежилые помещения не имеется.

Исковые требования являются неправомерными и подлежащими оставлению без удовлетворения в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на оплату государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья Е.С. Черланова