Решение от 19 марта 2026 г. АС Астраханской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ


414014, <...>

Тел/факс <***>, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А06-9600/2025
г. Астрахань
20 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2026 года.

Арбитражный суд Астраханской области

в составе


судьи Козиной Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вагиной Ю.Е., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Лова Дент" (ИНН <***> ОГРН <***>) к Администрации муниципального образования "Городской округ Город Астрахань" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения в размере 6 226 000 руб.,

по встречному иску Администрации муниципального образования "Городской округ Город Астрахань" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Лова Дент" (ИНН <***> ОГРН <***>) о прекращении права собственности и о признании права собственности за муниципальным образованием "Городской округ Город Астрахань" на нежилое помещение № 007, расположенное по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Адм. ФИО1, 50, и на соответствующую долю земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности б/н от 29.09.2025 г., диплом (до и после перерыва),

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности № 30-09-162 от 16.12.2025 г., диплом ( до перерыва), не явился, извещен (после перерыва).

Определением от 13.11.2025 г. дело принято к рассмотрению в общем порядке.

22.01.2026 г. в адрес суда от ответчика поступил встречные иск к истца по первоначальному иску о прекращении права собственности и о признании права собственности за муниципальным образованием "Городской округ Город Астрахань" на нежилое помещение № 007, расположенное по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Адм. ФИО1, 50, и на соответствующую долю земельного участка с кадастровым номером 30:12:030654:192, общей площадью 1 170 кв.м. по адресу г. Астрахань, Советский район, ул. Адм. ФИО1, 50, после осуществления выплаты, принято к рассмотрению судом определением от 28.01.2026 г.

В судебное заседание представители сторон явились, изложили правовую позицию.


В судебном заседании объявлен перерыв в течение дня в порядке ст. 163 АПК РФ, судебное заседание продолжено 20.03.2026 г. в 14 час. 00 мин.


Представитель истца приобщил к материалам дела квитанцию об оплате государственной пошлины за подачу иска.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Обществу с ограниченной ответственностью «Лова Дент» (далее ООО «Лова Дент», истец), на праве собственности принадлежит нежилое помещение - № 007 площадью 67,6 кв.м, с кадастровым номером 30:12:030071:3450, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>. ФИО1, д. 50. Земельный участок с кадастровым номером 30:12:030654:192, общей площадью 1 170 кв.м., на котором расположен указанный жилой дом, поставлен на государственный кадастровый учет и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона.

На основании заключения межведомственной комиссии по оценке жилых помещений (домов) муниципального жилищного фонда города Астрахани от 08.09.2023 № ЗАК-8/15, распоряжением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 17.10.2023 № 1683-р «О признании многоквартирного дома литера «А» по ул. Адм. ФИО1, 50 в Советском районе аварийным и подлежащим сносу», жилой дом, расположенный по адресу: <...>. ФИО1, 50, признан аварийным и подлежащим сносу.

Срок отселения граждан установлен не позднее 01.08.2027 года.


В связи с высокой вероятностью обрушения многоквартирного жилого дома, во исполнение представления прокуратура Советского района г. Астрахани от 20.11.2023, а также решения Советского районного суда г. Астрахани от 15.01.2025 по делу № 2a-78/2025, распоряжениями администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 12.12.2023 № 2106-р, 31.03.2025 № 418-р срок отселения граждан установлен до 01.04.2025.

Собственникам помещений жилого дома были направлены требования о сносе.

Однако в нарушение части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3, пунктов 2, 8 - 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, администрацией муниципального образования «Городской округ Город Астрахань» решение об изъятии земельного участка помещений, расположенных в доме по ул. Адм. ФИО1, 50, не принято, собственникам помещений не направлялись проекты соглашений об изъятии принадлежащих им помещений.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от 03.09.2025 удовлетворено исковое заявление администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» к собственникам жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Адм. ФИО1, 50, литер А запрещении эксплуатации указанного многоквартирного дома ввиду его состояния, представляющего реальную угрозу как непосредственно для собственников, так и неопределенного круга лиц Указанное обстоятельство подтверждает нахождение дома в состоянии, не позволяющем его эксплуатацию по назначению до принятия решения об изъятии помещений и выплате собственникам помещений компенсаций.

Взыскание денежных средств в виде компенсации за изъятие нежилого помещения с ответчика обусловлено применением ст. 32 ЖК РФ по аналогии в связи с отсутствием специальной нормы.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием.

В целях защиты прав своих прав истцом с частнопрактикующим оценщиком ФИО4 заключен договор на оценку № 26-07-25-ф от 16.07.2025.

В соответствии с отчетом № 26-07-25-ф от 23.09.2025 рыночная стоимость изымаемых долей земельного участка и нежилого помещения № 007 составила 6 601 000 руб., в том числе: - рыночная стоимость нежилого помещения № 007 в целом – 5 826 000 рублей;

- рыночная стоимость доли земельного участка - 580 000 рублей;


материальные затраты, связанные с изъятием (убытки по Жилищному кодексу Российской Федерации) - 195 000 рублей.

С учетом уточнения исковых требований и уменьшения размера выкупная стоимость составляет 6 226 000 руб., которую ситце просит взыскать с ответчика.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), приходит к следующему выводу.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1); отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 3).

На основании статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1); при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством; в случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2); принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4).

В подпункте "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.


Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен ЖК РФ и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Ссылаясь на положения статьи 6 ГК РФ, установив отсутствие в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, учитывая также, что закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, а также возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок, суды с учетом специфики рассматриваемого дела правомерно руководствовались по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 ЖК РФ.

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

01.12.2025 г. ООО «Лова Дент» обратилось к ИП ФИО4 с целью проведения оценочных работ по определению рыночной стоимости нежилого помещения, кадастровый номер 30:12:030071:3450, общей площадью 67, 6 кв.м. и земельного участка под зданием, материальных затрат, связанных с изъятием, расположенном по адресу: Астраханская обл., г. Астрахань, Советский район, ул. Адмирала ФИО1, д. 50, помещение 007.

На основании заключенного договора был составлен соответствующий Отчет № 26-07-25-ф.

Согласно данному отчету итоговая рыночная стоимость нежилого помещения и доли земельного участка с учетом округления составляет 6 226 000 руб.


До настоящего времени соглашения между собственниками и администрацией об изъятии принадлежащего им имущества не подписано, вариантов заключения такого соглашения представлено не было.

В соответствии с разъяснениями изложенными в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, включая в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Следовательно, выкупная цена за изъятое имущество истца определена судом на основании отчета об оценки, представленного в материалы дела заявителем.

Суд неоднократно предлагал ответчику рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, соответствующих ходатайств от стороны не поступило.

Таким образом, ответчик правом на подачу ходатайства о назначении судебной экспертизы не воспользовался.

В судебном заседании ответчиком выводы, указанные в отчете от 01.12.2025 года, допустимыми доказательствами, не оспорены. Мотивированных возражений по иску, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, ответчиком суду не представлено.

Доказательства, объективно свидетельствующие о наличии недостатков проведенного исследования, которые повлияли бы на выводы оценщика ФИО4, ответчиком в материалы дела не представлены.

Отчет № 26-07-25-ф от 01.12.2025 г. не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», общим стандартам оценки (ФСО, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200), носит утвердительный характер и включает обоснованный вывод по поставленному вопросу, сомнений в его достоверности не имеется.

Статьей 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для государственной регистрации прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества является либо заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Статьей 60 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрены особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Так, в силу пункта 1 данной статьи основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в


порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд закреплены в статье 25.7 Закона о государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 25.7 Закона о государственной регистрации основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Одновременно с документом, указанным в пункте 1 настоящей статьи, для государственной регистрации представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (часть 2 статьи 25.7 названного закона).

В силу части 3 статьи 25.7 Закона о государственной регистрации государственная регистрация возникновения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество, изъятое для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, статья 25.7 Закона о государственной регистрации предусматривает специальный порядок регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества.

Исходя из системного толкования вышеприведенных норм во взаимосвязи с нормами жилищного и гражданского законодательства, основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества может быть не публичный акт государственного или муниципального органа, а соглашение об изъятии недвижимости либо вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, в результате изъятия жилых помещений для муниципальных нужд, и в результате расселения в рамках региональной программы собственники помещений утрачивают право собственности, помещения переходят в муниципальную собственность.

В связи с чем, встречные исковые требования ответчика подлежат удовлетворению после произведенной выплаты (выкупной стоимости).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, расходы истца по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные требования удовлетворить.


Взыскать с Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (ОГРН <***> ИНН <***>) за счет казны муниципального образования «Городской округ город Астрахань» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Лова Дент» (ОГРН <***> ИНН <***>) выкупную стоимость имущества в размере 6 226 000 руб., судебные расходы в размере 211 780 руб.


Возвратить ООО «Лова Дент» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 250 руб.

Встречные исковые требования удовлетворить.


Прекратить право собственности ООО «Лова Дент» (ОГРН <***> ИНН <***>) на нежилое помещение № 007, расположенное по адресу г. Астрахань Совесткий район ул. Адмирала ФИО1, д. 50, площадью 67, 6 кв.м., с кадастровым номером 30:12:030071:3450, на соответствующую долю земельного участка, после произведенной выплаты.

Признать право собственности за муниципальным образованием "Городской округ город Астрахань" (ОГРН <***> ИНН <***>) на нежилое помещение № 007, расположенное по адресу г. Астрахань Совесткий район ул. Адмирала ФИО1, д. 50, площадью 67, 6 кв.м., с кадастровым номером 30:12:030071:3450, соответствующую долю земельного участка, после произведенной выплаты.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья Т.В. Козина