Решение от 5 февраля 2018 г. по делу № А41-86114/2016

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-86114/16
06 февраля 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению

Администрации  городского округа Котельники Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, 140054,  <...>, дата регистрации – 03.01.1992) к

Обществу с ограниченной ответственностью «РиндТЕХ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 140055, Московская обл., г. Котельники, мкр. Белая дача, д. 17а, дата регистрации - 15.10.2008)


о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Котельники Московской области обратилась в суд с иском к ООО "РиндТЕХ" с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №441 от 12.04.2011г. в размере 9725413,50 руб. за период с 01.01.2016г. по 30.09.2016г., а также пени в размере 2918164,35 руб. за период с 05.02.2016г. по 25.01.2018г. (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений):

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании объявлен перерыв до 06.02.2018г. После перерыва слушание дела продолжено в том же составе.

В ходе судебного заседания представитель истца ходатайствовал об уточнении требований. Представитель ответчик возражал в принятии уточнений, поскольку истец просит взыскать неустойку за период по 25.01.2018г., при том, что в досудебной претензии заявлена иная сумма.

Суд отмечает, что несовпадение сумм в претензии и в заявленных требованиях не лишает письма №ЮР-266/16 от 21.10.2016г., в котором истец просит погасить задолженность и пени в добровольном порядке, юридического значения как досудебной претензии.

Более того, заявленный ко взысканию период входит в период, указанный в досудебной претензии. Таким образом, несоответствие фактической суммы пени по иску и суммы пени по претензии не является основанием для вывода о несоблюдении претензионного порядка.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения и рассматривает требования по существу в уточненной редакции.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

12 апреля 2011 года между Администрацией городского округа Котельники (далее – Арендодатель) и ООО «РиндТЕХ» (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 441 (далее – Договор аренды).

Согласно п. 1.1 Договора аренды, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование за плату земельный участок общей площадью 8 690 кв.м с кадастровым номером 50:22:0050102:110, категория земель: «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <...>. Участок предоставляется для общественно-делового и гражданского строительства.

Договор заключен сроком на 3 года с 15.04.2011 по 15.04.2014 года (п. 2.1 Договора аренды).

Согласно п. 2.4 Договора аренды, а также приложения № 1 к Договору аренды земельного участка размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

Пунктом 2.6 Договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента. Учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), категории, разрешенного вида использования, а также в иных случаях, установленных законодательством.

Размер арендной платы изменяется и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с арендатором и путем направления соответствующего уведомления арендатору.

В соответствии с пунктом 2.7 Договора аренды стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 5 числа следующего за отчетным месяцем текущего года, а за ноябрь – декабрь текущего года – до 15 ноября текущего года (пункт 4 приложения № 1 к Договору аренды).

Земельный участок был передан от арендодателя арендатору на основании Акта сдачи-приемки земельного участка (приложение № 2 к Договору аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Дополнительным соглашением № 1 от 29.12.2011 года к Договору аренды, стороны изложили в новой редакции приложение № 1 к Договору аренды. В частности, пунктом 4 приложения № 1 изменялся размер пени за несвоевременную уплату арендной платы, пени устанавливались в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

07.04.2014 года между сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 4 к Договору аренды, в соответствии с которым вносились изменения в пункт 2.1 Договора аренды земельного участка, согласно которым срок действия договора аренды устанавливался с 15.04.2011 года по 15.04.2015 года».

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что земельный участок по окончании срока действия Договора аренды арендатором не возвращался, возражений со стороны арендодателя о прекращении пользования земельным участком в связи с истечением срока его действия арендодателем арендатору не направлялось.

Доказательств, опровергающих данный вывод, в суд не представлено.

Более того, 16.12.2015 г. Администрация направила в адрес ООО «РиндТЕХ» уведомление №54 о расчете арендной платы по договору аренды земельного участка № 441 от 12.04.2011 г. на 2016 год, в соответствии с которым размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:110 с 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г. составляет 12 967 218 руб. 00 коп.

В претензии, направленной истцом в адрес ответчика, а также в просительной части искового заявления, рассматриваемого в рамках настоящего дела, истец просит с ответчика взыскать договорную неустойку.

Данные обстоятельства также свидетельствуют о том, что стороны исходили и исходят из того, что Договор аренды земельного участка по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Соответственно, довод истца о прекращении договора с 16.04.2015г. является несостоятельным.

Также доказательствами, свидетельствующим о том, что Договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок, является то, что 31 июля 2017 года между ООО «РиндТЕХ» и ООО "МАРИАМ" заключен договор уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого права и обязанности арендатору земельного участка по договору аренды № 441 от 12.04.2011 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:110 перешли к ООО "МАРИАМ". Договор уступки прав аренды земельного участка от 31.07.2017 г. зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись – 11.08.2017 г.

При этом суд отмечает, что поскольку в период, предъявленный ко взысканию, арендатором участка являлся ответчик, оснований для привлечения ООО "МАРИАМ" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не имеется.

Поскольку суд установил, что договор является действующим, арендатор обязан вносит арендную плату.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию от 21.10.2016г. о наличии задолженности. Претензия оставлена ответчиком без реагирования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности, исходя из коэффициентов:

Аб = 82,9 руб., Кд = 3, Пкд = 2, Км= 3, S = 8690 кв.м.

О применении указанных коэффициентов ответчик извещен уведомлением от 16.12.2015г., согласно которому размер годовой арендной платы составляет 12 967 218 руб.

Ответчик, возражая в удовлетворении требований, указал на то, что размер арендной платы должен быть рассчитан исходя из условий подписанного дополнительного соглашения №4 от 07.04.2014г., согласно которому арендная плата составляет  3 084 600 руб. в год.

Суд не может согласиться с данным доводом ввиду следующего.

По общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения договора аренды.

Не направление либо некорректное заполнение уведомлений об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствие обязанности по оплате арендной платы в полном размере, а также неустойки за просрочку ее внесения. Уведомления являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды.

Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.

Ответчик, являясь арендатором земельного участка, должен самостоятельно отслеживать коэффициенты, применимые для расчета арендной платы, необходимой для расчета арендной платы, так как ему известно, что от размера коэффициентов зависит арендная плата, которую он должен будет внести на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора аренды.

При таких обстоятельствах, размер арендной платы, указанный в иске администрацией, является верным, и за период с 01.01.2016г. по 30.09.2016г. с ответчика подлежит взысканию арендная плата в размере 9 725 413,50 руб.

Доказательств внесения арендной платы в указанном размере ответчиком не представлено. Таким образом, требование о взыскании арендной платы является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты, приложен расчет в размере в размере 2918164,35 руб. за период с 05.02.2016г. по 25.01.2018г.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

Ответчик представил контр-расчет неустойки, исчисленной исходя из положений ст. 395 ГК РФ.

Суд отклоняет данный расчет, поскольку договор является действующим, и, соответственно, истец правомерно применил положения о договорной неустойке, которая исчисляется из  размера  в 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Суд также отмечает, что контр-расчет ответчика ошибочно произведен исходя из задолженности  в 3 084 600 руб. Верной является задолженность

При этом суд отмечает, что расчет неустойки произведен истцом именно на образовавшуюся задолженность в размере 9 725 413,50 руб. (с 01.01.2016г. по 30.09.2016г.).

Суд счел заявленный истцом размер неустойки в размере 2 918 164,35 руб. за период с 05.02.2016г. по 25.01.2018г. соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

С учетом допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка №441 от 12.04.2011г. суд считает, что истец правомерно просит взыскать с ответчика пени за просрочку оплаты в размере 2918164,35 руб., исковое требование в части взыскания пени подлежит удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181, АПК РФ суд 



РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Взыскать с ООО "РиндТЕХ"  в пользу Администрация городского округа Котельники Московской области задолженности по договору аренды земельного участка №441 от 12.04.2011г. в размере 9 725 413,50 руб. за период с 01.01.2016г. по 30.09.2016г., а также пени в размере 2 918 164,35 руб. за период с 05.02.2016г. по 25.01.2018г.

Всего взыскать 12 643 577,85 руб.

2. Взыскать с ООО "РиндТЕХ"  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 86 218 руб.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья                                                                                                                    Кузьмина О.А.