Решение от 17 апреля 2019 г. по делу № А75-4963/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

«18» апреля 2019 г.

Дело № А75-4963/2019

Резолютивная часть оглашена в судебном заседании 15.04.2019.

В полном объеме судебный акт изготовлен 18.04.2019.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Никоновой Е.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Сургута (ОГРН <***> от 11.12.2002, ИНН <***>, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сибпромстрой-Югория» (ОГРН <***> от 14.10.2014, ИНН <***>, место нахождения: 628422, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

при участии представителя от ответчика – ФИО2 (паспорт, доверенность от 08.04.2019), от истца, третьего лица – не явились,

установил:

Администрация города Сургута (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сибпромстрой-Югория» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101176:1936: незавершенный строительством многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями производственного назначения, пристроенной многофункциональной надземной стоянкой автотранспорта, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101187:3, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, урочище острова Заячий, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 19.03.2019 предварительное судебное заседание по делу назначено на 15.04.2019 на 11 часов 30 минут, судебное заседание назначено на 15.04.2019 на 11 часов 35 минут.

Истец, третье лицо явку представителей не обеспечили.

Представитель ответчика явилась, исковые требования не признает по доводам отзыва на исковое заявление, сообщила, что объект готовиться к сдаче в эксплуатацию, на квартиры открыта бронь.

Арбитражный суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и перешел в судебное разбирательство.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных истца, третьего лица.

Арбитражный суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 17.02.2016 № 54 (том 1, л.д. 22-28), по условиям которого истец (арендодатель) передает ответчику (арендатору) в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101187:3, площадью 9624 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, урочище острова Заячий, территориальная зона Ж.3., для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения пристроенной многоуровневой надземной стоянкой автотранспорта (пункты 1.1-1.4 договора).

Срок аренды устанавливается с 31.01.2016 по 30.01.2019, по истечении указанного срока действие договора прекращается (пункт 1.5 договора).

Государственная регистрация договора осуществлена 29.03.2016.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 03.08.2005 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Сибпромстрой-Югория» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101176:1936, степенью готовности 14% расположенный на вышеуказанном земельном участке, запись о государственной регистрации права № 86-72-22/056/2005-051 (выписка из ЕГРП, том 1, л.д. 29-31).

Согласно акту осмотра, составленному Департаментом архитектуры и градостроительства от 08.02.2019 № 07/09 на земельном участке расположен 24 этажный многоквартирный жилой дом, степень готовности которого ориентировочно составляет 100 %.

Поскольку срок действия договора аренды истек, объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию, а права на него как на объект недвижимого имущества не зарегистрировано, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий: земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона; земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

Норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В настоящем случае участок предоставлен ответчику без проведения торгов (а не для окончания строительства) для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения пристроенной многоуровневой надземной стоянкой автотранпорта (пункты 1.1, 1.3 договора).

Следовательно, в настоящем случае, нет совокупности условий предусмотренных статьи 239.1 ГК Российской Федерации.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В данном случае арендные правоотношения в целях строительства спорного объекта с застройщиком возникли до 01.03.2015 (по договору аренды от 18.06.2013 № 440, по договору от 17.02.2016 № 54), что сторонами в судебном заседании не оспаривается, связи с чем, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на их регулирование.

Так же необходимо указать, что формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В настоящем случае ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101187:3, площадью 9624 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, урочище острова Заячий, территориальная зона Ж.3., для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения пристроенной многоуровневой надземной стоянкой автотранспорта.

Согласно акту осмотра от 08.02.2019 № 07/19 (том 1, л.д. 34) в границах указанного земельного участка расположен 24-этажный жилой дом капитального исполнения, ориентировочной площадью – 661,7 кв.м., с пристроенной стоянкой закрытого типа ориентировочной площадью – 5670 кв.м., в ходе визуального осмотра незавершенного строительством объекта установлено, что его готовность ориентировочно составляет 100 %.

Земельный участок используется по назначению.

Из материалов дела не усматривается, что в настоящем случае изъятие объекта путем продажи его с публичных торгов приведет к более быстрому окончанию строительства объекта (поскольку оно фактически окончено по состоянию на 08.02.2019), а, следовательно, будет способствовать достижению цели эффективного использования земель населенного пункта.

Согласно пункту 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пп. з п. 7 правил).

Истец в нарушение статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мер к проведению оценки рыночной стоимости спорного объекта не принял, отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта не представил.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов в указанной части, арбитражным судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации города Сургута отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения арбитражного суда. Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья Е.А. Никонова