Решение от 28 сентября 2020 г. по делу № А32-7628/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-7628/2020

г. Краснодар «28» сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 28 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-7628/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ромекс-Кубань Юг» (ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования город Новороссийск, прокуратуре города Новороссийска

о признании незаконным постановлений администрации муниципального образования город Новороссийск об отмене постановлений администрации,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - прокуратуры Краснодарского края,

при участии в судебном заседании представителя общества – ФИО1 (по доверенности от 24.02.2020), представителя администрации г. Новороссийска – ФИО2 (по доверенности от 09.01.2020), прокурора Рябоконева А.В. (удостоверение),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ромекс-Кубань Юг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск, прокуратуре Краснодарского края, прокуратуре города Новороссийска со следующими требованиями:

- признать незаконным постановление администрации муниципального образования город Новороссийск от 12.12.2019 № 6140 об отмене постановления администрации муниципального образования город Новороссийск от 12.08.2014 № 6212;

- признать незаконным постановление администрации муниципального образования город Новороссийск от 11.12.2019 № 6090 об отмене постановления

администрации муниципального образования город Новороссийск от 26.08.2019 № 4115.

Определением от 08.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена прокуратура Краснодарского края.

В судебном заседании, состоявшемся 20.07.2020, представитель общества заявленные требования поддержал, представители администрации и прокуратуры против удовлетворения заявленных требований возражали.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Постановлением от 12.12.2019 № 6140 администрация муниципального образования город Новороссийск отменено постановление администрации от 12.08.2014 № 6212.

Указанным постановлением от 12.08.2014 № 6212 предоставлено обществу разрешение на условный вид разрешенного использования земельного участка площадью 2127 кв. м с кадастровым номером 23:47:0114004:139 в <...> «гостиничный комплекс». Как следует из данного постановления, земельный участок был изначально предоставлен обществу в аренду для реконструкции инженерных сооружений. На основании заявления общества об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для реконструкции инженерных сооружений» на «гостиничный комплекс» администрация предоставила обществу разрешение на условный вид разрешенного использования земельного участка «гостиничный комплекс».

На основании названного постановления от 12.08.2014 № 6212 администрация и общество заключили соглашение от 29.09.2014 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.01.2012 № 4700004904, которым изложили пункт 1.1 договора в редакции, предусматривающей вид разрешенного использования земельного участка «гостиничный комплекс». Данное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

Таким образом, постановление от 12.08.2014 № 6212 было реализовано, и на основании этого постановления заключено соглашение от 29.09.2014 о внесении изменения в договора аренды земельного участка от 25.01.2012 № 4700004904, которым вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «гостиничный комплекс», то есть в результате исполнения указанного постановления наступили конкретные гражданско-правовые последствия в виде сделки, зарегистрированной Управлением Росреестра в Едином государственном реестре недвижимости.

Доказательств расторжения указанного соглашения или признания его недействительным не представлено.

Поскольку указанное постановление от 12.08.2014 № 6212 повлекло гражданско-правовые последствия в виде сделки по внесению изменения в договора аренды земельного участка, администрация не вправе была в одностороннем порядке отменять это постановление, не решив вопрос о судьбе сделки, заключенной на основании данного постановления. Оценка данному постановлению должны была быть дана в рамках искового процесса по требованию о признании недействительным соглашения от 29.09.2014 о внесении

изменений в договора аренды земельного участка. Отмена постановления от 12.08.2014 № 6212 администрацией без одновременного разрешения вопроса о судьбе заключенного на основе этого постановления соглашения о внесении изменений в договор аренды повлекла нарушение прав арендатора земельного участка, поскольку утрачивается основание заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды и дается оценка законности этого соглашения во внесудебном порядке, без разрешения вопроса о судьбе самого соглашения, которым были внесены изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, постановление администрации от 12.12.2019 № 6140, которым отменено постановление от 12.08.2014 № 6212, подлежит признанию недействительным, поскольку вопрос о законности данного постановления может быть разрешен только в рамках иска о признании недействительным заключенного на его основе соглашения.

Постановлением администрации от 11.12.2019 № 6090 отменено постановление администрации от 26.08.2019 № 4115 «О предоставлении ООО «Ромекс – Кубань Юг» разрешения на условный вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов с размещением в нижних этажах (не более двух этажей), цокольном этаже и (или) подвале помещений общественного назначения и объектов культурно- бытового обслуживания» для земельного участка с кадастровым номером 23:47:0114004:139, расположенного в <...>/Кутузовская, 4/13».

Постановлением администрации от 26.08.2019 № 4115 обществу предоставлено разрешение на условный вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов с размещением в нижних этажах (не более двух этажей), цокольном этаже и (или) подвале помещений общественного назначения и объектов культурно- бытового обслуживания» для земельного участка с кадастровым номером 23:47:0114004:139. Изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0114004:139 с «гостиничный комплекс» на «земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов с размещением в нижних этажах (не более двух этажей), цокольном этаже и (или) подвале помещений общественного назначения и объектов культурно-бытового обслуживания. Данное постановление принято по заявлению общества о предоставлении разрешения на условный вид разрешенного использования по результатам публичных слушаний.

Какое-либо соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на основании постановления от 26.08.2019 № 4115 не заключено. То есть гражданско-правовые последствия на основании данного постановления не наступили.

Администрация законно отменила постановление от 26.08.2019 № 4115, которым обществу предоставлено разрешение на условный вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов с размещением в нижних этажах (не более двух этажей), цокольном этаже и (или) подвале помещений общественного назначения и объектов культурно-бытового обслуживания».

Предоставление земельного участка в аренду под многоквартирное жилищное строительство через внесение изменений в договор аренды земельного участка по результатам публичных слушаний и предоставление арендатору разрешения на условный вид разрешенного использования земельного участка, без предварительного соблюдения конкурентной процедуры предоставления земельного участка в аренду для многоквартирного жилищного строительства на торгах, неправомерно.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид «земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов» посредством проведения публичных слушаний, без выставления земельного участка на торги на право аренды под многоквартирное жилищное строительство, приведёт к нарушению установленных законом публичных процедур по предоставлению земельных участков для жилищного строительства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель земельного участка при решении вопроса о возможности изменения вида его разрешенного использования по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид, предполагающий капитальное строительство, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56- КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддерживает следующий правовой подход: «Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного

использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков» (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу № А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу № А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу № А32-11191/2015).

Аналогичная правовая позиция о недопустимости изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного изначально для размещения объекта недвижимости, на многоквартирное жилищное строительство посредством проведения публичных слушаний и последующего внесения изменений в договор аренды земельного участка, без проведения публичных торгов на право аренды земельного участка в целях многоквартирного жилищного строительства, выражена, например в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу № А32-18620/2017, оставленному без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2019.

В настоящем деле администрация своим постановлением от 26.08.2019 № 4115 изменила вид разрешенного использования земельного участка с размещения объекта недвижимости на строительство многоэтажного жилого дома посредством проведения процедуры публичных слушаний, что недопустимо, поскольку направлено на изменение вида разрешенного использования земельного участка на многоквартирное строительство в обход процедуры проведения торгов на право аренды земельного участка в целях многоквартирного жилищного строительства.

Таким образом, администрация обоснованно отменила в порядке самоконтроля незаконное постановление от 26.08.2019 № 4115, в связи с чем, оснований для признания недействительным постановления администрации от 11.12.2019 № 6090 не имеется.

Оснований для удовлетворения требований к прокуратуре города Новороссийска не имеется, поскольку прокуратура осуществляет установленные федеральным законом надзорные полномочия, участником гражданско-правовых отношений с обществом не является.

Прокуратура города Новороссийска не может быть ответчиком по такого рода требованиям, указание прокуратуры в качестве ответчика в заявлении общества необоснованно, участником спорных правоотношений прокуратура не является.

Кроме того, какие-либо конкретные требования к прокуратуре не заявлены. Заявленные обществом требования к прокуратуре отношения не имеют.

В требованиях к прокуратуре по настоящему делу надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным постановление администрации муниципального образования город Новороссийск от 12.12.2019 № 6140 «Об отмене постановления администрации муниципального образования город Новороссийск от 12 августа 2014 года № 6212 «О предоставлении разрешения на условный вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0114004:139 в <...> ООО «Ромекс-Кубань Юг».

В удовлетворении заявления о признании незаконным постановления администрации муниципального образования город Новороссийск от 11.12.2019 № 6090 «Об отмене постановления администрации муниципального образования город Новороссийск от 26 августа 2019 года № 4115 «О предоставлении ООО «Ромекс – Кубань Юг» разрешения на условный вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов с размещением в нижних этажах (не более двух этажей), цокольном этаже и (или) подвале помещений общественного назначения и объектов культурно- бытового обслуживания» для земельного участка с кадастровым номером 23:47:0114004:139, расположенного в <...>/Кутузовская, 4/13» - отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город Новороссийск в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ромекс- Кубань Юг» (ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков