Постановление от 8 декабря 2024 г. по делу № А83-24469/2022

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-24469/2022
город Севастополь
9 декабря 2024 года



Резолютивная часть постановления объявлена 02.12.2024

В полном объёме постановление изготовлено 09.12.2024


Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Кравченко В.Е.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Букшановой М.М.,

при участии:

от Администрации города Феодосии Республики Крым - ФИО1, представитель по доверенности от 09.01.2024 № 02-58-2;

от общества с ограниченной ответственностью «Фирма Сателлит АСБ» – ФИО2, представитель по доверенности б/н от 09.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 июня 2024 года по делу №А83-24469/2022 (судья Ковлакова И.Н.),

по иску Администрации города Феодосии Республики Крым

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Сателлит АСБ»

(ОГРНИП: <***> ИНН: <***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Совета Министров Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью «Баланс 365»

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Феодосии Республики Крым (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковыми требованиями (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма Сателлит АСБ» (далее – ответчик, общество, ООО «Фирма Сателлит АСБ»), согласно которым просит суд:

- расторгнуть договор аренды земли от 8 апреля 2008 года (дата государственной регистрации от 23 июля 2010 года № 041001900026), заключенный между Коктебельским поселковым советом и ООО «Фирма Сателлит АСБ»;

- обязать ООО «Фирма Сателлит АСБ» возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Феодосия, поселок городского типа Коктебель, ул. Приморская, 3, кадастровый номер 90:24:030101:439, площадью 6777 кв.м.;

- обязать ООО «Фирма Сателлит АСБ» возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Феодосия, поселок городского типа Коктебель, ул. Приморская, 3, кадастровый номер 90:24:030101:7750, площадью 3109 кв.м.;

- обязать ООО «Фирма Сателлит АСБ» возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Феодосия, поселок городского типа Коктебель, ул. Приморская, 3. кадастровый номер 90:24:030101:7751, площадью 4112 кв.м;

- обязать ООО «Фирма Сателлит АСБ» возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Феодосия, поселок городского типа Коктебель, ул. Приморская, 3. кадастровый номер 90:24:030101:7753, площадью 19 кв.м;

Исковые требования истец мотивирует неисполнением ответчиком обязательств по освоению земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.06.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что оспариваемое решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права. Так, по мнению истца, при вынесении решения судом первой инстанции не принято во внимание, что на протяжении 14 лет с момента государственной регистрации спорного договора аренды арендатор не приступил к строительству объекта с последующим вводом его в эксплуатацию, использует земельный участок для размещения нестационарных торговых объектов в виде торговых палаток. Кроме того, ответчик имеет задолженность по арендной плате в размере 3 910 905,34 рублей. Указанные обстоятельства, по мнению подателя апелляционной жалобы, являются существенными нарушениями и основанием для удовлетворения исковых требований.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2024 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

В отзыве ответчик просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, поскольку считает решение законным и обоснованным, указывает на то, что вопреки доводам апелляционной жалобы, арендатор с целью исполнения принятого на себя обязательства по возведению объекта недвижимости, начал вести подготовительные работы по подведению коммуникаций и разработке рабочего проекта строительства объекта. 26.04.2013 выданы технические условия и заключен договор о присоединении к электрическим сетям. В 2013 году разработан рабочий проект - «Строительство гостиничного комплекса и других объектов коммерческой деятельности по адресу:                     г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Приморская, 3 (1 и II очередь строительства). В связи с присоединением Автономной Республики Крым в состав Российской Федерации в марте 2014 года, арендатор не имел объективной возможности исполнить обязательство по возведение гостиничного комплекса в срок до 01.04.2014. Поскольку законодательством Российской Федерации установлен иной порядок получения разрешения на строительство, в связи с чем, арендатор по независящим от него причинам не смог исполнить принятое на себя обязательство и процедура сбора, разработки подготовительной документации для получения разрешения на строительство началась заново. В 2017, 2018, 2019 ответчик неоднократно обращался в адрес арендодателя с заявлениями о выдаче градостроительного плана земельного участка, с целью разработки и утверждения проекта строительства. Администрация города Феодосия Республики Крым по различным причинам отказывала в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Более подробно доводы изложены в отзыве на апелляционную жалобу.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, 08.04.2008 между Коктебельским поселковым советом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма Сателлит АСБ» (Арендатор) заключён договор аренды земельного участка (далее - Договор).

Согласно пункту 1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, который находится по адресу:                     г. Феодосия, поселок городского типа Коктебель, ул. Приморская, 3.

В аренду передается земельный участок общей площадью 1,4017 га, кадастровый номер 01 116 457 0001 001 0958 (пункт 2 Договора).

14.09.2017 земельный участок поставлен на кадастровый учёт, ему присвоен кадастровый номер 90:24:030101:439.

Пунктом 3 Договора предусмотрено, что на земельном участке объекты недвижимого имущества, а так же иные объекты инфраструктуры не находятся.

Нормативная денежная оценка земельного участка составляет 2 575 123 гривен 34 копейки (пункт 4 Договора).

Согласно пункту 5 Договора предусмотрено, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет недостатков, которые могут препятствовать его эффективному использованию.

Пользование земельным участком ограничено условием - закончить строительство гостиничного комплекса и сдать его в эксплуатацию в срок до 25.03.2010 (пункт 22 Договора).

05.03.2012 между сторонами заключён договор о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которому продлён срок строительства гостиничного комплекса и сдачи его в эксплуатацию до 01.04.2014 (государственная регистрация соответствующих изменений произведена 03.08.2012 № 011160004000595).

Пунктом 8 предусмотрено, что Договор заключён на срок с момента государственной регистрации - до 15.12.2054. После окончания срока договора Арендатор имеет преимущественное право возобновления его на новый срок. В этом случае Арендатор должен не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия Договора уведомить письменно Арендодателя о намерении продолжить его действие.

Согласно пункту 13, 14 Договора земельный участок передается в аренду для строительства гостиничного комплекса. Целевое назначение земельного участка - для коммерческого использования (прочая коммерческая деятельность) (УКЦИЗ -1.11.6.).

Пунктом 25 Договора предусмотрены обязанности арендодателя, а именно: Арендодатель обязан передать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды; несмотря на передачу земельного участка в аренду обеспечивать согласно закону реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земельного участка; не осуществлять действий, которые бы препятствовали Арендатору пользоваться арендованным земельным участком; возместить Арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением состояния объекта аренды, которые проводились Арендатором по согласию с Арендодателем; предупредить Арендатора об особенностях и недостатках земельного участка, которые в процессе его использования земельного участка могут привести к экологически опасным последствиям для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.

Согласно пункту 34, 35 Договора, его действие прекращается путем его расторжения: по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует ее использованию, а также по другим причинам, определенным законом. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с Распоряжением Совета министров Республики Крым от 30.09.2019 № 1232-р «Об утверждении документации по планировке территории для размещения объекта «Реконструкция набережной в пгт. Коктебель, г. Феодосия, Республика Крым» арендуемый земельный участок муниципальной собственности был разделен на три земельных участка: кадастровый номер 90:24:030101:439, площадью 6777 кв.м.; кадастровый номер 90:24:030101:7750, площадью 3109 кв.м.; кадастровый номер 90:24:030101:7751, площадью 4112 кв.м.

Причины и основания раздела земельного участка разъяснены арендатору в письме от 21.10.2022 № 2-47/25554/2, в котором указано, что раздел земельного участка осуществлён в соответствии с документацией по планировке территории, утверждённой Распоряжением Совета Министров Республики Крым от 20.09.2019  № 1232-р «Об утверждении документации по планировке территории для размещения объекта «Реконструкция набережной в пгт. Коктебель, г. Феодосия, Республика Крым».

Между тем, как указывает истец в исковом заявлении, спорный земельный участок до настоящего времени ответчиком не осваивается, строительные работы не осуществляются.

Администрацией указано, что согласно протоколу осмотра № 134 от 24.03.2022 объекты капитального строительства на арендуемом участке отсутствуют. Кроме того, на участке расположен ряд нестационарных объектов в виде торговых палаток, разбросан строительный и бытовой мусор, имеются признаки бесхозяйного содержания и длительного его неиспользования. До настоящего времени арендатор не исполнил обязанность, предусмотренную договором аренды по освоению земельного участка, не приступил к строительству объекта с последующим вводом его в эксплуатацию, использует земельный участок для размещения нестационарных торговых объектов в виде торговых палаток, что является существенным нарушением условий заключённого договора и основанием для его расторжения.

30.06.2022 в адрес ООО «Фирма Сателлит АСБ» направлено уведомление, согласно которому обществу разъяснено, что в случае невозвращения арендуемого участка в добровольном порядке, данная процедура будет осуществлена в судебном порядке (РПО 29810072188644).

Обществом уведомление не исполнено, соглашение о расторжении договора аренды ввиду ненадлежащего исполнения обязательств не подписано, акт возврата не подписан.

Поскольку спор в досудебном порядке разрешен не был, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей апелляционного суда пришла к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами возникли из договора аренды земельного участка от 08.04.2008, прошедшего государственную регистрацию до 18.03.2014, учитывая, что договор аренды был заключён по нормам законодательства Украины, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что к данным правоотношениям подлежат применению нормы материального права Украины, а к правоотношениям, возникшим в связи с исполнением условий указанного договора с 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Российской Федерации.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьёй 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов па территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Статьёй 1 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

В соответствии со статьёй 13 указанного Закона договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

В соответствии с требованиями статей 525, 526, 629 Гражданского кодекса Украины и статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами, а обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных актов гражданского законодательства.

Указанные нормы украинского законодательства корреспондируются с аналогичными нормами в российском законодательстве.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 8 Договора предусмотрено, что договор заключен сроком до 15.12.2054.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В письме от 29.06.2022 № 2-45-5279 истец предложил ответчику возвратить земельный участок, указав, что в случае невозврата арендуемого участка в добровольном порядке, данная процедура будет осуществлена в судебном порядке, направил соглашение о расторжении договора.

Изложенное свидетельствует о соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды по основанию невыполнения арендатором требования о застройке участка.

В рассматриваемом случае, в качестве основания расторжения договора администрация ссылается на неосвоение земельного участка согласно условиям договора.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельного участка прекращается принудительно в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом (абзац 6 подп. 1 п. 2 статья 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Согласно выработанному судебной практикой подходу, указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 05.03.2012 между сторонами заключен договор о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которому продлен срок строительства гостиничного комплекса и сдачи его в эксплуатацию до 01.04.2014.

26.04.2013 ответчику были выданы технические условия, и заключен договор о присоединении к электрическим сетям.

В 2013 году разработан рабочий проект - «Строительство гостиничного комплекса и других объектов коммерческой деятельности по адресу: г, Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Приморская, 3 (1 и II очередь строительства).

В дальнейшем, 04.04.2019  ООО «Фирма Сателлит АСБ» обратилось с заявлением в Администрацию города Феодосии Республики Крым с заявлением о предоставлении градостроительного плана земельного участка.

Решением МКУ «Департамент архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципального имущества Администрации города Феодосии Республики Крым» от 26.04.2019 за № 2 в предоставлении указанной муниципальной услуги отказано по основаниям того, что с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка обратилось не уполномоченное лицо.

Не согласившись с таким решением ООО «Фирма «Сателлит АСБ» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным решения № 2 от 26.04.2019, вынесенное Администрацией г. Феодосии Республики Крым «Об отказе в предоставлении градостроительного плана земельного участка», обязать Администрацию г. Феодосии Республики Крым предоставить ООО «Фирма Сателлит АСБ» муниципальную услугу, предусмотренную Административным регламентом оказания муниципальной услуги «Выдача градостроительного плана земельного участка» с кадастровым номером 90:24:030101:439, площадью 1,4017 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Приморская, 3.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-11187/2019 заявление общества с ограниченной ответственностью «Фирма Сателлит АСБ» удовлетворено; признано недействительным решение № 2 от 26.04.2019  «Об отказе в предоставлении градостроительного плана земельного участка». Также суд обязал Администрацию г. Феодосии Республики Крым рассмотреть заявление ООО «Фирма Сателлит АСБ» о предоставлении муниципальной услуги, предусмотренной Административным регламентом «Выдача градостроительного плана земельного участка», утвержденным Постановлением Администрации г. Феодосии Республики Крым от 24.01.2019 № 322 о выдаче заявителю градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 90:24:030101:439, площадью 1,4017 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Коктебель, ул. Приморская, 3, с учетом установленных судом обстоятельств.

В тоже время, 27.07.2020 Администрацией города Феодосия ответчику выдан градостроительный план земельного участка № 35726000-0664, в котором отсутствует место допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, в силу части 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) - это документ, в котором содержится информация для архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости в границах земельного участка.

При этом градостроительный план земельного участка выдаётся в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Следовательно, выдача ГПЗУ является начальным этапом для проектирования будущего строительства и получения разрешения на выполнение строительных работ.

Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи (часть 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 7 статьи 51, части 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации для разработки проектной документации и получения разрешения на строительство требуется градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что отсутствие согласованного ГПЗУ с установленным местом возведения объектов недвижимости на земельном участке делало невозможной застройку участка, т.е. его целевое использование. В такой ситуации цель достижения аренды (строительство гостиничного комплекса) в соответствии с градостроительным планом была недоступна арендатору по независящим от него причинам.

В части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, указанная норма права закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенным (неправомерным) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Одновременно в части 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель закрепил презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, это означает, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым № 38-ЗРК.

В силу части 9 статьи 3 Закона Республики Крым № 38-3PK право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Частью 14 статьи 3 Закона Республики Крым № 38-3PK установлено, что в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключён соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ответчик неоднократно обращался адрес истца с заявлением о переоформлении прав вышеуказанного земельного участка, которые были оставлены без удовлетворения.

Так, постановлением Администрации города Феодосии от 08.05.2019 ООО «Сателлиту АСЕ» отказано в удовлетворении заявлении о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 90:24:030101:439, по тем основаниям, что заявитель не исполнил принятое на себя обязательство по возведению гостиничного комплекса и сдаче его в эксплуатацию в срок до 01.04.2014.

Постановлением Администрации города Феодосии от 07.08.2019 № 2524 принято решение об отмене Постановления Администрации города Феодосии от 08.05.2019 об отказе в удовлетворении заявлении о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 90:24:030101:439.

Таким образом, не смотря на действия общества, договор не переоформлен, как того требует действующее законодательство.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определения Верховного Суда Российской Федерации судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, 18.05.2021 по делу № 305-ЭС20-7170).

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что со стороны истца усматривается препятствование ответчику в надлежащем оформлении документов, в рамках исполнения спорного договора аренды земельного участка. В рассматриваемом случае истец злоупотребил наделенными полномочиями, что является недобросовестным, и не соответствует требованиям действующего законодательства.

Также следует отметить, что Советом министров Республики Крым принято распоряжение от 30.09.2019 № 1232-р об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для размещения объекта «Реконструкция набережной в пгт. Коктебель, г. Феодосия, Республика Крым».

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 11.02.2020 № 115-р принято решении об изъятии 6822 кв. м. земли от земельного с кадастровым номером 90:24:030101:439 с целью реконструкции набережной в пгт. Коктебель, г. Феодосия (пункт 27).

Приказом Министерства строительства и архитектуры Республики Крым от 11.12.2020 № 443 «О внесении изменений в документации по планировке территории с целью размещения объекта регионального значения» («Реконструкция набережной в пгт Коктебель, г. Феодосия, Республика Крым»), документы по планировке территории утверждены в новой редакции.

На основании распоряжения Совета Министров Республики Крым от 31.03.2021             № 391-р, в распоряжение от 11.02.2020 № 115-р внесены изменения, пункт 27 изложен в новой редакции и площадь изымаемого земельного участка установлена 7 240 кв. м.

Согласно сведениям предоставленных Администрацией города Феодосии Республики Крым, раздел земельного участка с кадастровым номером 90:24:030101:439 произведен на основании документации по планировке территории, в результате которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами 90:24:030101:7750, 90:24:030101:7751, 90:24:030101:7752, 90:24:030101:439.

Земельные участки с кадастровыми номерами 90:24:030101:7750, 90:24:030101:7751, 90:24:030101:7752 подлежали изъятию для региональных нужд.

Следовательно, в связи с изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, его исполнение стало фактически невозможным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту.

Совокупность перечисленных выше документов (действий) свидетельствует о совершении арендатором юридически значимых действий (по получению градостроительного плана земельного участка, разработке проектной документации на здание, представлению АГО объекта на согласование в уполномоченный орган, получению технических условий на подключение к инженерным сетям, установку и ввод в эксплуатацию энергопринимающего устройства на участке), направленных на освоение участка, что указывает на его заинтересованность в продолжении (сохранении) арендных правоотношений. В такой ситуации расторжение договора не будет являться обоснованной, соразмерной и справедливой мерой ответственности.

Неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 № 90-О).

Исходя из установленного момента появления у арендатора правовой и фактической возможности к целевому использованию земельного участка в соответствии с градостроительным планом и принятия им перечисленных выше мер, направленных на освоение участка, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что арендатор не допустил существенных нарушений условий договора, в связи с чем основания для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апеллянта о наличии у ответчика задолженности по договору аренды земельного участка не имеют правового значения для рассмотрения апелляционной жалобы, поскольку они не были заявлены в суде первой инстанции и соответственно не исследовались судом.

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции (часть 7 статьи 268 АПК РФ).

Таким образом, положениями процессуального законодательства не предоставлено сторонам право на предъявление новых требований, а суд апелляционной инстанции не вправе давать оценку новым требованиям.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие с выводами суда первой инстанции, апелляционного суда, иная оценка фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом апелляционной инстанции.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, апелляционным судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 июня 2024 года по делу              № А83-24469/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Феодосии Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                               И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                            Ю.В. Колупаева

                                                                                                                            В.Е. Кравченко