Решение от 10 августа 2022 г. по делу № А32-7597/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-7597/2022

г. Краснодар «10» августа 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 10 августа 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Э. Голубченко, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-7597/2022

по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньземресурс» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2012 №7700002156, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306,


при участии в судебном заседании 06.06.2022 представителя теруправления – ФИО1 (по доверенности от 24.12.2021), представителя ответчика – ФИО2 (по доверенности от 06.06.2022), представителя департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО3 (по доверенности от 11.01.2022),

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – теруправление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньземресурс» (далее – общество) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.01.2012 №7700002156;

- обязать вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, площадью 79 999 кв. м, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для целей жилищного строительства по акту приёма-передачи;

- в резолютивной части решения суда указать, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО «Кубаньземресурс» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306.

Исковые требования мотивированы неиспользованием земельного участка в виде капитального строительства, неосвоением земельного участка.

Определением от 25.04.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, состоявшемся 06.06.2022, представитель теруправления исковые требования поддержал, просил расторгнуть договор аренды ввиду неиспользования земельного участка. Представитель общества возражал против исковых требований. Представитель департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.

Привлечённые третьими лицами без самостоятельных требований администрация муниципального образования город Краснодар и Управление Росреестра по Краснодарскому краю в настоящее судебное заседание не явились, о настоящем судебном заседании уведомлены надлежащим образом (почтовые отправления №35093171117543, №35093171117529), судебное заседание проведено в отсутствие представителей указанных третьих лиц в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений относительно перехода к рассмотрению дела по существу в настоящем судебном заседании, возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие, от указанных третьих лиц не поступило.

Суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений сторон и третьих лиц, в том числе не явившихся в настоящее судебное заседание и надлежащим образом извещённых, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции, о чём сторонам было объявлено в ходе судебного заседания.

Участвующие в настоящем судебном заседании представители сторон и третьего лица не возражали относительно завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению дела в судебном заседании в первой инстанции с рассмотрением исковых требований по существу в настоящем судебном заседании.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 №14-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:0107001:13» между Территориальным управлением и обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» был заключен договор аренды земельного участка №7700002156 от 20.01.2012, согласно которому обществу предоставлен в аренду сроком до 26.10.2056 из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 площадью 79 999 кв. м для жилищного строительства по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ. В соответствии с п.5.2.6 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Договор аренды земельного участка №7700002156 от 20.01.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 02.02.2012 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2022 №99/2022/447056437). На основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 03.02.2012 общество с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» передало в полном объёме свои права и обязанности арендатора земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньземресурс». Договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 03.02.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 10.02.2012. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14306 относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования — для целей жилищного строительства (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2022 №99/2022/447056437).

Теруправление провело обследование (осмотр) земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306, по результатам которого письмом от 25.11.2021 №23-10/23204 в адрес общества направило уведомление о досрочном расторжении договора аренды от №7700002156 от 20.01.2012.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Так, из искового заявления следует, что МТУ Росимущество в адрес общества направляло претензию от 29.07.2021 №23-10/14928 о наличии задолженности по спорному договору.

Между тем, ответчиком представлен отзыв, из которого следует, что арендные платежи вносятся ежеквартально в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 20.01.2012 №7700002156, в подтверждение представлены платежные поручения №2 от 04.04.2018 г., №3 от 04.07.2018 г., №4 от 10.07.2018 г., №5 от 09.10.2018 г., №2 от 21.01.2019 г., №12 от 21.04.2019 г., №13 от 21.04.2019 г., №23 от 11.07.2019 г., №27 от 10.10.2019 г., №1 от 17.04.2020 г., №2 от 17.04.2020 г., №3 от 20.07.2020 г., №5 от 11.10.2020 г., №7 от 23.12.2020 г., №2 от 14.01.2021 г., №4 от 27.05.2021 г., №3 от 27.05.2021 г., №5 от 08.07.2021 г., №1 от 13.01.2022 г.

Возражений относительно указанных платежных поручений истцом не заявлено, актуальный акт сверки не представлен, иных доказательств, подтверждающих образование задолженности, не представлено.

Таким образом, представленными ответчиком платежными поручениями подтверждается регулярная, полная и своевременная оплата арендатором предусмотренных договором арендных платежей.

В судебном заседании установлено, что основанием для расторжения договора аренды от 20.01.2012 № 7700002156 является именно неосвоение спорного земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства, в связи с его неосвоением, представляет собой исключительную меру, которая подлежит применению к недобросовестным арендаторам, не принимающим длительное время никаких мер к освоению земельного участка в отсутствие каких-либо объективных препятствий.

В качестве подтверждения своих доводов истец представил акт обследования от 28.06.2021, подписанный специалистом 3-разряда отдела управления земельным фондом МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея. К акту обследования приложены черно-белые копии фотографий.

Суд отмечает, что данный акт не содержит геолокации (привязки к определенным координатам), специальное геодезическое оборудование при проведении осмотра участков для определения их границ не использовалось, кадастровый инженер к установлению местонахождения и границ земельных участков не привлекался. Иных доказательств нецелевого использования земельных участков истец не представил.

Между тем, общество, имея намерение использовать спорный земельный участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования, действуя добросовестно, разумно и осмотрительно, со дня заключения договора предпринимало следующие действия, направленные на его освоение:

- 27.09.2018 заключен Агентский договор на управление проектом, в соответствии с которым Управляющий выполняет работы по контролю и организации работ по формированию проекта застройки на земельном участке с кадастровым № 23:43:0107001:14306. Результатом управления стороны считают земельный участок с полным комплектом проектной и исходно-разрешительной документации, экспертизой проекта и разрешением на строительство жилого комплекса. Оплата по договору произведена платежными поручениями №16 от 30.04.19 г., №14 от 21.04.19 г., №6 от 28.02.2019 г., №4 от 30.01.2019 г., №15 от 29.12.2018 г., №13 от 04.12.2018 г., №11 от 26.10.2018 г. Впоследствии Агентский договор был расторгнут;

- 11.03.2019 Общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306;

- 29.12.2020 г. Общество обратилось к Управлению государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края о предоставлении информации об объектах культурного наследия, расположенных на спорном земельном участке. В ответ на запрос Управление государственной охраны объектов культурного наследия указало, что для принятия решения о возможности хозяйственного освоения земельного участка необходимо представить результаты археологических исследований на территории, подлежащей хозяйственному освоению (письмо от 26.01.2021 г.);

- 18.01.2021 заключён договор об оказании маркетинговых и информационных услуг: Разработка и маркетинговой концепции жилого комплекса на земельном участке с кадастровым №23:43:0107001:14306 площадью 8 га, расположенного по адресу: <...> рядом с мкр. Немецкая деревня (п. 1.1 договора), а также дополнительное соглашение №1 от 01.12.2021 г. Оплата договора произведена, что подтверждается платежными поручениями № 18 от 25.01.2021 г., № 56 от 24.03.2022 г. По результатам оказанной услуги был подготовлен соответствующий Отчет. Права на использование результатов оказанной услуги проданы ООО «Кубаньземресурс» по договору от 01.10.2021 г.;

- заключен договор №02/2021 от 19.01.2021 г. с ООО «Кубаньохранкультура» (Исполнитель) на выполнение археологических разведок на спорном земельном участке. Оплата по договору произведена, что подтверждается платежными поручениями №166 от 09.07.2021 г., № 10 от 21.01.2021 г. По результатам проведенной работы подготовлен Отчет о выполнении сплошной археологической разведки на спорном земельном участке. Впоследствии права на результат проведенной работы по договору проданы ООО «Кубаньземресурс»;

- 28.01.2021 г. заключен договор №006 на выполнение работы по подготовке топографического плана на спорный земельный участок. Оплата произведена, что подтверждается платежным поручением №123 от 14.05.2021 г. Впоследствии права на результаты работы по договору проданы ООО «Кубаньземресурс»;

- 15.02.2021 г. заключен договор по разработке архитектурно-градостроительной концепции развития земельного участка. Оплата произведена, что подтверждается платежным поручением № 39 от 16.02.2021г. Впоследствии права на результат проведенной работы по договору проданы ООО «Кубаньземресурс»;

- 30.04.2021 года заключен договор № 21-013-ПП по разработке проектной документации «Проект планировки территории с проектом межевания в его составе, жилого района «Южные Угодья» Прикубанского района города Краснодара в границах территории кадастрового участка 23:43:0107001:14306. Оплата произведена, что подтверждается платежным поручением от 14.07.2021 г. №6;

- 30.11.2021 г. заключен договора №30-11/2021 по разработке проектной документации по переустройству воздушной линии 10кВ в кабельную линию 10 кВ на объекте. По результатам проведенной работы подготовлен проект выноса ВЛ-10кВ за границы земельного участка с кадастровым №23:43:0107001:14306, принадлежащих на праве собственности АО «НЭСК-электросети» участка ВЛ-10 кВ КС 5-ТП-617-ТП602-ТП-731-ТП-1122 (инв. №000012213) (между ТП-602-ТП-1411). Оплата произведена, что подтверждается платежным поручением №3 от 27.01.2022 г.;

- 25.02.2022 Общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14306;

- 23.03.2022 г. ООО «Кубаньземресурс» подано заявление в Администрацию г. Краснодара о заключении договора комплексного развития территории;

- 13.04.2022 г. заключен договор №46/22 на выполнение инженерно-геологических, инженерно-геодезических, инженерно-геофизических, инженерно-гидрометеорологических и инженерно-экологических изысканий на объекте. Оплата произведена, что подтверждается платежным поручением. По результатам проведенной работы подготовлены Технические отчеты: отчет по сейсмическому микрорайонированию, отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий, отчет по инженерно-гидрометеорологическим изысканиям, отчет по инженерно-геологическим изысканиям, отчет по инженерно-экологическим изысканиям.

Как следует из материалов дела и отзыва ответчика, представленном в судебном заседании 25.04.2022, в период 2013 – 2018 годов обществом было инициировано приведение Правил землепользования и застройки в соответствие с Генеральным планом города Краснодара в части территории спорного земельного участка в целях обеспечения возможности застройки земельного участка, в том числе по установлению территориальной зоны «Ж.2 Зона застройки многоэтажными жилыми домами», по исключению зоны транспортной инфраструктуры из границ участка с установлением функциональной зоны – многоэтажная жилая застройка.

В результате данных мероприятий, как следует из письма от 06.10.2020 департамента архитектуры и градостроительства, в отношении спорного земельного участка была установлена зона застройки многоэтажными жилыми домами.

Между тем, 22.07.2021 решением городской Думы Краснодара были внесены изменения в Правила землепользования и застройки, которые потребовали проведения дополнительных работ в целях заключения договора комплексного развития территории, поскольку в соответствии с указанными изменениями новое жилищное строительство должно осуществляться только в рамках комплексного развития территории.

Таким образом, из материалов дела следует, что арендатором выполняются мероприятия, необходимые для осуществления строительства на земельном участке, и эти мероприятия обусловлены, в том числе, изменениями, вносимыми в Правила землепользования и застройки, Генеральный план города Краснодара, и в связи с такими изменениями арендатору потребовалось дополнительное время для освоения земельного участка.

Понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными, неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Из срока неиспользования участка для целей строительства следует исключить время, необходимое для освоения земельного участка, а именно время, необходимое для проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождению государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду объективных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку арендатором представлены достаточные доказательства, подтверждающие принятие им всех зависящих от него мер, направленных на освоение земельного участка в виде многоквартирного жилищного строительства, оснований для применения к такому арендатору ответственности в виде расторжения договора аренды земельного участка не имеется.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований теруправления надлежит отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


СудьяА.Л. Назыков