Решение от 10 июля 2025 г. по делу № А32-11093/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


г. Краснодар

Дело № А32-11093/2024

«11» июля 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2025 года


Решение суда в полном объеме изготовлено 11 июля 2025 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-11093/2024

по исковому заявлению администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Трест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 05.12.2018 № 3300008348 и возложении обязанности возвратить земельный участок

при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 13.03.2025 до 20.03.2025, от истца – ФИО1 (по доверенности от 10.01.2025; до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Бизнес Трест» (далее – общество), в котором просила:

– расторгнуть договор от 05.12.2018 № 3300008348 аренды земельного участка площадью 4038 кв. м с кадастровым номером 23:33:0109001:1052, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг;

– возложить на общество обязанность возвратить администрации указанный земельный участок.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2025 удовлетворено заявление о процессуальном правопреемстве; произведена замена истца с администрации муниципального образования Туапсинский район на администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>).

В представленных в суд отзывах общество указало на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований, сославшись на освоение спорного земельного участка и его использование по целевому назначению.

В судебном заседании, состоявшемся 13 марта 2025 года, истец представил письменные пояснения, согласно которым спорный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.

Представленное в материалы дела ходатайство общества об отложении судебного разбирательства судом отклонено, поскольку правовая позиция ответчика изложена в отзыве, объективных причин, препятствующих рассмотрению дела по существу, ходатайство об отложении судебного разбирательства не содержит.

В судебном заседании 13 марта 2025 года был объявлен перерыв до 20 марта 2025 года, 16 часов 00 минут.

После перерыва стороны и их представители в судебное заседание не явились, заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя администрации, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 05.12.2018 № 1972 администрация муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.12.2018 № 3300008348 аренды земельного участка площадью 4038  кв. м с кадастровым номером 23:33:0109001:1052, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, с видом разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание, из категории земель – земли населенных пунктов; земельный участок предоставлен исключительно для размещения объектов электроснабжения (пункт 1.1).

По договору от 19.11.2022 права и обязанности арендатора по договору аренды от 05.12.2018 № 3300008348 переданы ФИО2

В последующем ФИО2 на основании договора от 12.08.2023 уступил обществу право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0109001:1052.

Право аренды в пользу общества зарегистрировано в установленном законом порядке (запись от 15.08.2023 № 23:33:0109001:1052-23/232/2023-9).

В соответствии с подпунктом 4.1.13 договора на предоставленном в аренду земельном участке не допускается строительство объектов до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

В соответствии с подпунктом 4.1.7 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1, то есть для коммунального обслуживания, не допускать иной вид застройки, использовать земельный участок по назначению.

В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:33:0109001:1052, проведенного главным специалистом отдела обеспечения правовых оснований использования земель МБУ «КЗО МО Туапсинский район», установлено, что в его границах расположен проход к морю, установлены трансформаторные подстанции, визуальным осмотром воздушных кабельных подключений не установлено.

Результаты осмотра зафиксированы в актах от 04.12.2023 № 887 и от 05.03.2025 № 269 с приложением фотоматериалов.

Администрация, ссылаясь на длительное неосвоение обществом спорного земельного участка (более пяти лет), обратилась в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд первоначально проверяет действительность договора аренды земельного участка.

В определениях от 16.07.2024, от 05.08.2024, от14.11.2024, от 20.02.2025 суд прямо вынес на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды от 05.12.2018 № 3300008348 земельного участка КН 23:33:0109001:1052, с учетом процедуры его заключения без проведения торгов, информации ИСОГД, нахождения в границах земельного участка территорий общего пользования, а также вынес на обсуждение сторон вопрос о применении по инициативе суда последствий недействительности ничтожной сделки в случае, если суд придёт к выводу о недействительности данного договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

С 01.03.2015 статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

Как следует из материалов дела, договор от 05.12.2018 № 3300008348 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0109001:1052 заключен с обществом без проведения торгов на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Между тем суд, проанализировав выписку из ЕГРЮЛ в отношении ответчика, установил, что на момент заключения спорного договора у общества отсутствовала деятельность, связанная с коммунальным обслуживанием.

Так, согласно выписке ЕГРЮЛ сведения об основном виде деятельности общества – торговля электроэнергией (код ОКВЭД 35.14) внесены 14.11.2022 (ГРН 2222301678751), то есть фактически спустя четыре года после заключения договора; при этом дополнительные виды деятельности общества также не содержат сведения о наличии на дату заключения договора аренды деятельности, связанной с коммунальным обслуживанием.

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств того, что договор заключался именно для целей, указанных в подпункте 4 пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, равно как и доказательств того, что участок в настоящее время используется либо использовался ранее по целевому назначению.

На основании изложенного суд считает, что стороны заключили договор аренды от 05.12.2018 № 3300008348 в обход публичных процедур для целей, не связанных с видом разрешенного использования земельного участка, в связи с чем данная сделка является недействительной (ничтожной).

Из актов обследования земельного участка следует, что в границах земельного участка расположен проход к морю.

Из сведений публичной реестровой карты, размещенной в открытом доступе в сети Интернет, видно, что по всей территории спорного земельного участка, имеющего вытянутую узкую прямоугольную форму, расположен открытый проход к пляжу и напрямую к Чёрному морю.

Таким образом, в состав земельного участка включены территории общего пользования, которые не могут быть выделены в индивидуальное пользование конкретному лицу по договору аренды, что также указывает на недействительность (ничтожность) рассматриваемого договора как направленного на предоставление в арендное пользование сроком на 49 лет территорий общего пользования муниципального образования (статья 166 ГК РФ).

Кроме того, на недействительность (ничтожность) договора аренды от 05.12.2018 № 3300008348 указывают следующие обстоятельства.

Согласно пунктам 1, 6, 7 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации. К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты. Территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти.

Пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края» (далее – Закон № 41-КЗ) на территории Краснодарского края курортами краевого значения признаны курорты Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа. Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 № 83 «О некоторых вопросах землепользования» был утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, в который вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 № 406 «Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае» утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района. Границы курорта Туапсинского района установлены и описаны в Приложении к указанному постановлению.

В соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 № 1098 «О курортах краевого значения» курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.

Согласно сведениям ИСОГД спорный земельный участок с кадастровым номером 23:33:0109001:1052 расположен в с. Небуг Туапсинского района Краснодарского края в территориальной зоне размещения объектов курортно-рекреационного комплекса и туризма (Р2), в границах прибрежной защитной полосы реки, в границах части водоохранной зоны Черного моря, в границах I и II зоны санитарной охраны курортов, следовательно, в силу закона данный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий краевого значения.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 05.12.2018 № 3300008348 у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:33:0109001:1052, в связи с его отнесением в силу закона к собственности Краснодарского края.

Суд вправе самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную сделку при рассмотрении иска о расторжении договора.

Поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, то есть недействителен независимо от признания его таковым судом (статья 166 Гражданского кодекса), такой договор не может быть расторгнут, так как предметом иска о расторжении договора может быть только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон, в связи с чем в требовании администрации о расторжении договора аренды следует отказать.

Администрация также заявила требование о возложении на общество обязанности возвратить земельный участок.

Окончательная правовая квалификация исковых требований осуществляется судом, который с учетом всех обстоятельств дела и доводов сторон, преследуемых сторонами целей обращения с иском в суд, устанавливает подлежащие применению нормы права.

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац 2 пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

Принимая во внимание, что воля истца направлена на возвращение земельного участка публичному собственнику, учитывая, что при недействительном (ничтожном) договоре аренды у общества отсутствуют основания для использования спорного земельного участка, суд считает необходимым возложить на ответчика обязанность вернуть администрации как представителю публичного собственника с учетом отсутствия в ЕГРН сведений о регистрации краевой собственности спорный земельный участок путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Аналогичный правовой подход выражен, в частности, в судебных актах по делам А32-14014/2023, А32-14010/2023.

Доказательств застройки земельного участка объектами капитального строительства и регистрации прав на такие объекты в ЕГРН ответчиком не представлено.

Кроме того, земельный участок, представляющий собой фактически открытый проход к морю, не может находиться в исключительном владении и пользовании арендатора и подлежит передаче публичному собственнику с прекращением дальнейшего использования такого участка арендатором.

Суд отмечает, что ранее администрация в деле № А32-12127/2022 администрация обращалась к тому же ответчику о расторжении того же договору аренды и обязании возвратить земельный участок и взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Решением суда от 16.01.2023 по делу № А32-12127/2022 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Основаниями для обращения администрации с иском в деле № А32-12127/2022 явились наличие задолженности по арендной плате и длительное неосвоение арендатором земельного участка (свыше 5 лет), выражающееся в отсутствии на участке объектов коммунального обслуживания.

Отказывая в иске, суд в решении от 16.01.2023 по делу №А32-12127/2022 сослался на внесение ответчиком арендной платы в процессе рассмотрения дела. Относительно такого основания для расторжения договора аренды как длительное неосвоение земельного участка, суд в решении по делу № А32-12127/2022 установил, что по договору об уступке прав и обязанностей от 19.11.2022 арендатора земельного участка ООО «Бизнес Трест» переуступило право аренды земельного участка ФИО2, и в связи с тем, что арендатором земельного участка на момент принятия решения являлся ФИО2, суд не нашел требование о расторжении договора аренды подлежащим удовлетворению.

Таким образом, вопрос о действительности арендной сделки исходя из процедуры предоставления земельного участка в аренду ООО «Бизнес Трест» без проведения торгов, наличия у ООО «Бизнес Трест» оснований для получения данного земельного участка в аренду без проведения торгов, включения в состав земельного участка территорий общего пользования, полномочий администрации района на распоряжение данным участка, расположенным в зонах горно-санитарной охраны краевого курорта и относящегося в силу закона к краевой собственности, - в деле № А32-12127/2022 сторонами не обсуждались и в решении суда по делу № А32-12127/2022 не исследовались.

Вместе с тем,  ФИО2 впоследствии по договору от 12.08.2023 переуступил права и обязанности арендатора земельного участка ООО «Бизнес Трест», в связи с чем, администрация вновь обратилась с такими же исковыми требованиями к ООО «Бизнес Трест» как к надлежащему ответчику, при этом определением от 01.03.2024 по настоящему делу были приняты соответствующие обеспечительные меры, исключающие дальнейшие сделки с правом аренды.

Таким образом, суд не считает настоящее дело тождественным с делом № А32-12127/2022. В связи с очередной сменой арендатора земельного участка администрация вправе повторно ставить вопрос о расторжении договора аренды в связи с длящимся неосвоением земельного участка, его длительным неиспользованием по целевому назначению. Вопрос о неосвоении земельного участка в деле № А32-12127/2022 по существу рассмотрен не был, отказ администрации в иске был сделан в связи со сменой арендатора земельного участка и предъявлением иска к ненадлежащему ответчику. При таких обстоятельствах, с учетом того, что неосвоение земельного участка представляет собой длящееся нарушение, администрация вправе была вновь обратиться с данным иском о расторжении договора аренды к надлежащему арендатору земельного участка.

Суд считает необходимым применить по своей инициативе последствия недействительности ничтожного договора аренды (пункт 4 статьи 166 ГК РФ) в виде аннулирования в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка, как основанной на недействительном (ничтожном) договоре аренды, нарушающем публичные интересы как направленного на предоставление земельного участка на длительный срок в аренду в обход публичной процедуры торгов; лицу, которое не соответствовало условиям для предоставления земельного участка в аренду вне конкурентных процедур; с включением в состав арендуемого участка территории общего пользования – прохода к морю.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Трест» от 12.03.2025 об отложении судебного разбирательства отклонить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Трест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:33:0109001:1052 и передать земельный участок с кадастровым номером 23:33:0109001:1052 администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора от 05.12.2018 № 3300008348 аренды земельного участка площадью 4038 кв. м с кадастровым номером 23:33:0109001:1052 – в виде аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:33:0109001:1052 (дата государственной регистрации аренды: 15.08.2023; номер государственной регистрации: 23:33:0109001:1052-23/232/2023-9; лицо, в пользу которого установлено обременение: ООО «Бизнес Трест» (ИНН <***> ОГРН <***>); основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка № 3300008348 от 05.12.2018; договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.11.2022; договор об уступке прав и обязанностей от 12.08.2023).

В требовании о расторжении договора от 05.12.2018 № 3300008348 аренды земельного участка площадью 4038 кв. м с кадастровым номером 23:33:0109001:1052 отказать.

Решение суда по настоящему делу является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:33:0109001:1052 (дата государственной регистрации аренды: 15.08.2023; номер государственной регистрации: 23:33:0109001:1052-23/232/2023-9; лицо, в пользу которого установлено обременение: ООО «Бизнес Трест» (ИНН <***> ОГРН <***>); основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка № 3300008348 от 05.12.2018; договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.11.2022; договор об уступке прав и обязанностей от 12.08.2023).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Трест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объеме.


Судья                                                                                                                         А.Л. Назыков