Решение от 23 мая 2019 г. по делу № А40-53928/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-539928/19-54-319
город Москва
24 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 мая 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Голоушкиной Т.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "КОНТЭМС" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 77-77-11/004/2014-473 от 13.05.2014 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2319, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 119,4 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 3-4, 6-9, 11)

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 дир. по приказу от 07.03.2019 года;

от ответчика: ФИО3 по дов. № 33-Д-1028/18 от 29.11.2018 года (21.05.2019 г.), ФИО4 по дов. № 33-Д-1032/18 от 29.11.2018 года (23.05.2019 г.);

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью "КОНТЭМС" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 77-77-11/004/2014-473 от 13.05.2014 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003020:2319, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 119,4 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 3-4, 6-9, 11).

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "КОНТЭМС" является собственником нежилого помещения общей площадью 119,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи № 59-109 от 26.02.2014, заключенного между истцом и Департаментом городского имущества города.

Пунктом 4.1 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества, устанавливается залог недвижимого имущества.

На данный объект было зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона, установленная в соответствии с пунктом 4.1. названного договора купли-продажи, о чем в ЕГРП внесена запись № 77-77-11/004/2014-473 от 13.05.2014 (залог в силу закона).

В соответствии с пунктами 3.1 - 3.2, 3.5 Договора, цена объекта составляет 9 417 500 руб. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Истец указывает, что Общество в полном объеме выполнило обязательства по оплате указанного недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи, задолженность взысканная по решениям Арбитражного от 08.02.2017 года по делу № А40-217667/16, и от 06.02.2018 года № А40-184389/17 полностью погашена, в подтверждение чего представлены копии платежных поручений.

В связи с исполнением обязательств по договору купли-продажи № 59-109 от 26.02.2014 ООО «КОНТЭМС» 20.09.2018 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о снятии обременения с нежилого помещения, расположенного по адресу <...>.

В ответ на указанное обращение, Департамент письмом от 04.10.2018 № ДГИ-1-75924/18-1 проинформировал истца, что по состоянию на 27.09.2018 по договору купли-продажи от .02.2014 № 59-109 имеется задолженность по основному долгу и процентам в общем размере 548 647 руб. 46 коп.

При повторном обращении истца к ответчику, Департамент направил истцу аналогичное уведомление, проинформировав о наличии задолженности и необходимости ее оплаты.

Полагая, что обязательство обеспеченное ипотекой возникшие между сторонами прекращено его исполнением, а регистрация обременения в виде ипотеки на объект сделки, нарушает права истца, последний обратился с иском в защиту нарушенного права с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 2 части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Факт регистрации ипотеки подтвержден свидетельством о государственной регистрации права истца.

Департамент, возражая против удовлетворения заявленного иска, ссылается на то, что у общества имеется задолженность по уплате основного долга, пени и процентам, в связи с чем, оснований для снятия ипотеки не имеется.

В соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Статьей 3 Закона N 102-ФЗ определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

При исследовании представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что, оплата задолженности, взысканной по решению Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2017 года № А40-217677/16, произведена истцом без учета процентов установленных п. 3.3 договора купли-продажи.

В этой связи, согласно представленному ответчиком расчету, на основании п. 5.1. Договора начислены пени в размере 0,5% за каждый день просрочки в сумме 1 637 084,26 руб. По состоянию на 30.10.2018 задолженность по основному долгу составляла 523 034,19 руб., за предоставленную рассрочку - 26 913,69 руб. На основании п. 5.1. Договора начислены пени в размере 0,5% за каждый день просрочки в сумме 1 637 084,26 руб. В настоящий момент сумма задолженности за предоставленную рассрочку -33 297,57 руб.; пени за каждый день просрочки - 2 060 741,96 руб.

До настоящего времени спор по расчетам между сторонами не разрешен.

Доказательств оплаты процентов, начисленных ответчиком по п. 3.3 договора купли-продажи в рамках исполнения судебного акта от 08.02.2017 года № А40-217677/16, истцом в материалы дела не представлено.

Согласно разделу 4 Договора "Залог имущества", в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 договора.

Таким образом, исходя из условий договора купли-продажи, в отношении объекта установлена ипотека в силу закона до полного исполнения покупателем основного обязательства по оплате стоимости приобретенной вещи.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, и принимая во внимание, что истец не доказал факт отсутствия задолженности общества по оплате приобретаемого имущества и процентов за предоставление рассрочки, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании обременения отсутствующим.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья Т.Г. Голоушкина