Решение от 26 марта 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58266/2024
27 марта 2026 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 27 марта 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Потыкалова К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Карпенко А.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 17.08.2021)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Эталон» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2017, ИНН: <***>)

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском в редакции принятых судом уточнений к обществу с ограниченной ответственностью «Эталон» о взыскании 385 496 рублей 16 копеек обеспечительного платежа по договору от 09.02.2023 № 09/02/2023, 105 144 рублей 77 копеек процентов, начисленных за период с 21.04.2024 по 24.09.2024, процентов, начиная по дату фактического исполнения решения суда в соответствии со статьей 395 ГК РФ и принятому для совместного рассмотрения встречного искового заявления о взыскании убытков,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 16.03.2026;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском в редакции принятых судом уточнений к обществу с ограниченной ответственностью «Эталон» о взыскании 385 496 рублей 16 копеек обеспечительного платежа по договору от 09.02.2023 № 09/02/2023, 105 144 рублей 77 копеек процентов, начисленных за период с 21.04.2024 по 24.09.2024, процентов, начиная по дату фактического исполнения решения суда в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Определением от 29.06.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 27.08.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, а также принял к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Эталон» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 145 788 рублей 84 копеек убытков.

В судебном заседании 22.01.2025 суд поставил на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы, направив запросы в экспертные организации.

Определением от 11.03.2025 суд приостановил производство по делу в связи с назначением экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» ФИО2.

Протокольным определением от 24.09.2025 производство по делу возобновлено, суд принял уточнение исковых требований, просит взыскать с ответчика 385 496 рублей 16 копеек обеспечительного платежа по договору от 09.02.2023 № 09/02/2023, 105 144 рублей 77 копеек процентов за период с 21.04.2023 по 24.09.2025, процентов по дату фактического исполнения основного обязательства.

Определением от 26.11.2025 суд вызвал эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебное заседание 16.03.2026 явился представитель истца, который поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явился, ввиду чего дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

Между сторонами заключен Договор аренды от 09.02.2023г. № 09/02/2023 (далее -Договор) части здания (нежилых помещений) по адресу: <...>, литер А, 2 этаж, пом. 60.1 -62, часть пом.64, часть пом.71. Нежилые помещения были переданы Арендатору по акту приема-передачи помещения 21.02.2023г. с многочисленными замечаниями к состоянию помещений.

Во исполнение обязательств по Договору, в соответствии с п.п. 4.6-4.6.1 и согласно п. 1.3. Приложения № 2 к Договору Арендатором был уплачен обеспечительный платеж в размере 632 350 (шестьсот тридцать две тысячи триста пятьдесят) рублей, что подтверждается платежным поручением от 10.02.2023г. № 2.

09.06.2023г. Стороны заключили дополнительное соглашение к Договору об уменьшении арендуемой площади части здания (помещений). Согласно п. 1.3. приложения № 2 к Дополнительному соглашению от 09.06.2023г. размер обеспечительного платежа составил 410 000 руб., а разница между ранее уплаченным обеспечительным и платежом, установленным дополнительным соглашением от 09.06.2023г. была зачтена в счет коммунальных услуг за май 2023 года и в счёт арендной платы за июль 2023 года, согласно письму Арендатора от 21.06.2023г. № 21/06. Никаких других перечислений и зачетов в отношении обеспечительного платежа не производилось. На настоящий момент уплаченным считается обеспечительный платеж в размере 410 000 руб.

Дополнительным соглашением от 01.02.2024г. Стороны продлили действие Договора с 01.02.2024 по 22.03.2024 включительно, тем самым определив, что 22.03.2024 Договор прекращает своё действие.

В связи с прекращением действия Договора, обеспечительный платеж в размере 410 000 рублей подлежит возврату Арендатору не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором арендуемая часть здания была возвращена Арендодателю по акту приема-передачи, согласно п. 4.6.2. Договора.

Так как объект аренды возвращен согласно Акту приема-передачи (возврата) от 22.03.2024, обеспечительный платёж должен был быть возвращён до 20.04.2024 Однако на сегодняшний день обеспечительный платёж не возвращён.

Письмом № 16/04 от 16.04.2024 Арендодатель уведомил Арендатора, что им сделан отчет № 162/2024 в Автономной некоммерческой организации «независимые исследования и судебная экспертиза» об оценке ущерба, причинённого в результате ненадлежащей эксплуатации арендатором нежилых помещений. В соответствии с этим отчётом были выявлены недостатки на сумму в размере 521 285 рублей. Просил компенсировать расходы на указанную сумму.

Письмом № 17/04 от 17.04.2024г. Арендодатель уведомил Арендатора, что у последнего имеется задолженность в размере 555 788 (пятьсот пятьдесят пять тысяч семьсот восемьдесят восемь) рублей 84 коп. которая состоит из следующего:

1) 521 285 руб.- расходы по возмещению ущерба согласно отчету об оценке 162/2024;

2) 10 000 руб.- расходы по уплате штрафа за нарушение парковки;

3) 24 503 руб. 84 коп. - расходы на коммунальные услуги за март 2024 года.

Также сообщил, что удерживает внесенный Арендатором обеспечительный платеж в размере 410 000 рублей и требовал оплатить оставшийся долг в размере 145 788 рублей 84 коп. (555 788,84 руб. - 410 000 руб.).

Истец направил претензию от 19.04.2024 о несогласии с требованиями.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требования, заявил встречный иск о взыскании убытков. указав, что недостатки, указанные в акте приёма-передачи (возврата) от 22.03.2024 отсутствовали при приёме-передачи помещений в аренду 09.02.2023 и в акте от 07.04.2023, тем самым ответчику нанесены убытки. Указывает, что в отчёт об оценке экспертом включена стоимость не всего пола, а только 25% от площади всего пола, а с иными замечаниями арендатор согласился, подписав акт возврата 22.03.2024г. Просит возместить убытки и взыскать штраф 10 000 рублей за нарушение правил парковки на прилегающей территории к арендуемым помещениям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Кроме того, согласно п.3.3. Договора аренды возврат арендуемой Части здания Арендодателю осуществляется по Акту приема-передачи не позднее последнего дня аренды Части здания. Часть здания передается с согласованными Арендодателем неотделимыми улучшениями, с учетом нормального износа. В случае выявления Арендодателем факта ухудшения состояния Помещения вследствие деятельности Субарендатора (сверх нормального износа) при получении Помещения по Акту приема-передачи при освобождении Помещения, Субарендатор обязан в течение 10 рабочих дней с даты направления ему Арендодателем соответствующего требования произвести устранение дефектов помещения либо возместить Арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной Арендодателем на основании дефектационного акта, подготовленного и подписанного Арендодателем.

Определением от 15.08.2025 судом назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам экспертизы установлено, что рыночная стоимость по устранению повреждений внутренней отделки пола и стен, указанных в таблице 5 на стр. 8 и оцененных в локальной смете на стр. 16 Отчета об оценки от 11.04.2024, определена в локальной смете № 1 и составляет 533 089,20 руб. Повреждения на полу (царапины и следы) и на стенах (потертости) являются результатом естественного износа помещения. Указанные следы протечек на стенах являются результатом протечки с крыши, которая произошла 14.03.2024 и зафиксирована актом осмотра нежилого помещения.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Рассмотрев экспертное заключение, суд пришел к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

С учётом выводов, изложенных судебным экспертом в заключении эксперта ООО «Центра Судебных Экспертиз Северо-Западного Округа» № 187/16-СЗ от 30.07.2025г., Истец уточнил исковые требования, исключив из расчета стоимость светильника (6195 руб.).

Истец предъявил к взысканию сумму неосновательного обогащения в размере 385 496,16 руб. (410 000 руб. – 24 503,84 руб.)

Ознакомившись с расчетом, суд считает, что ответчиком обоснована удержан штраф за нарушения правил парковки.

Согласно п. 5.5. договора в случае нарушения субарендатором п.2.2.4, 2.2.7, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.15, 2.2.17, 2.2.19-2.2.22, 2.4.5, 7.5 Договора Арендодатель вправе потребовать, а Субарендатор обязуется оплатить штраф в размере 10 000 рублей за каждый случай допущенного нарушения обязательства.

Согласно п. 2.4.5. договора субарендатор не вправе осуществлять парковку принадлежащих субарендатору, сотрудникам или клиентам субарендатора автомобилей на парковочных местах арендодателя.

Согласно п. 12.2. приложения № 5 к договору на прилегающей к зданиям «Дилерского-центра» территории запрещается парковка автомобилей субарендатора и его клиентов на выделенных парковочных местах арендодателя, иных субарендаторов и клиентов Дилерского центра.

Материалами дела подтверждается нарушение истцом п. 2.4.5 Договора.

Учитываая изложенное, суд полгает обоснованными требования о взыскании 375 496,16 руб. обеспечительного платежа.

Пунктом 2 ст. 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Суд произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.04.2024 по 16.03.2026, что составило 131 689,60 руб. В отсутствии доказательств оплаты неосновательного обогащения суд признал обоснованным требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 17.03.2026 по дату фактического исполнения обязательства.

В части требование по встречному иску.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с нормами ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации и правоприменительной практикой исковые требования о взыскании убытков подлежат удовлетворению при наличии следующих условий: факт причинения имущественного ущерба (убытков) истцу; обоснование размера причиненного ущерба; противоправное виновное поведение (бездействие) ответчика; прямая причинно-следственная связь между виновным противоправным поведением ответчика и возникшим убытками на стороне истца.

Отсутствие хотя бы одного из указанных элементов исключает возможность привлечения к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. Следовательно, все четыре условия подлежат доказыванию в рамках дел о взыскании убытков (данный вывод подтвержден судебной практикой).

В обоснование своих требований ответчик ссылается на отчёт об оценке

№ 162/2024 АНО «Независимые исследования и судебная экспертиза» от 11.04.2024г., согласно которому сумма убытков составляет 521 285 рублей.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта, согласно п. 2.2.16 договора аренды, касается только текущего ремонта арендуемых помещений, но не других частей зданий.

Поскольку договором на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта только занимаемых помещений, а крыша не относится к предмету аренды, то арендатор не должен нести расходы по ремонту кровли.

В связи с изложенным, ремонт крыши обязан осуществлять арендодатель, поскольку предоставляемое им имущество должно находиться в состоянии, пригодном для использования по назначению. Кроме того, ремонт крыши является капитальным ремонтом, который законом возложен на арендодателя. Ввиду того, что подтеки на стенах возникли из-за протечки кровли крыши, у Арендатора нет обязанности их устранять, что также подтверждается выводом эксперта.

Экспертом установлено, что повреждения в помещениях (на полу, на стенах) являются результатом естественного износа. В связи с чем у арендатора нет обязанности возмещать арендодателю стоимость естественного износа, наличие которого в используемом помещении уже предполагается законодателем при возврате арендуемого имущества.

Кроме того, ознакомившись с имеющимися материалами дела, эксперт в своём заключении отразил, что трещины на поверхностях пола, отверстия и потертости на поверхностях стен в помещениях имелись уже на момент передачи помещения в аренду, следовательно, данные дефекты не являются дефектами, образованными в период эксплуатации помещений и не принимались экспертом во внимание. Соответственно, арендатор не обязан возмещать арендодателю стоимость восстановления таких дефектов, поскольку они уже имели дефекты на момент заключения договора аренды.

Суд полагает необоснованным требований о взыскании 24 503 руб. 84 коп. расходов по коммунальным услугам за март 2024 г., учитывая, что данное требования признается истцом в первоначальном иске и добровольно исключено до подаче искового заявления в суд, расчет произведен без указанной суммы.

Учитывая изложенное, суд оснований для удовлетворения требований по встречному иску не находит.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования по первоначальному иску обоснованы и подлежат удовлетворению частично, в удовлетворении требований по встречному иску отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эталон» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 375 496,16 руб. обеспечительного платежа, 131 689,60 руб процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов за пользование чужими денежными средствами с 17.03.2026 по дату фактического исполнения обязательства, 10 478 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эталон» в доход федерального бюджета 2 331 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Потыкалова К.Р.