Постановление от 9 февраля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-44700/2024
г. Краснодар
10 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца – общества с ограниченной ответственностью «Терра» (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 30.07.2024), от ответчика – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – ФИО2 (доверенность от 31.01.2025), в отсутствие представителя Управления торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2025 по делу № А53-44700/2024, установил следующее

ООО «Терра» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону (далее – управление торговли), Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о признании недействительным уведомления от 13.03.2024 № 59.30-3463/6 о прекращении договора от 30.04.2014 № 35299 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071404:44 площадью 210 кв. м, расположенного по адресу: <...> с 19.06.2024; возложении на департамент обязанности заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071404:44 площадью 210 кв. м для размещения комплекса павильонов сроком на 7 лет.

Решением от 16.04.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.08.2025, заявленные требования удовлетворены: уведомление департамента от 13.03.2024 № 59.30-3463/6 признано недействительным; на департамент возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071404:44, сроком на семь лет; распределены судебные расходы: с департамента взыскано 50 000 рублей судебных расходов в пользу общества. Судебные инстанции констатировали факт заключения департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) договора от 30.04.2014 № 35299 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071404:44 площадью 210 кв. м, имеющего адресный ориентир: <...> предоставленного арендатору в целях эксплуатации комплекса торговых павильонов на срок до 31.12.2015, по условиям которого общество обязалось использовать участок в соответствии с разрешенным использованием (пункт 4.4.2 договора). По окончании срока действия договора аренды общество продолжило пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны департамента, ввиду чего договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Департамент провел обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071404:44, по результатам которого установил, что на земельном участке расположен комплекс нестационарных торговых павильонов с вывесками «Фасоль», «Аптека», «Цветы шары», «Табак», «Медтехника», «Амурская легенда», «Канцтовары». Арендодателем в адрес арендатора направлено требование от 15.01.2024 № 59-30-256/6 об устранении выявленного нарушения в срок до 29.01.2024. После повторного обследования 06.02.2024 зафиксировано длящееся нарушение, в адрес общества направлено уведомление от 13.03.2024 № 59.30-3463/6 о прекращении договора аренды с 19.06.2024 с требованием об освобождении земельного участка. Обществом в управление торговли подано заявление о перезаключении договора аренды земельного участка для комплекса торговых павильонов – нестационарного торгового объекта (далее – НТО) в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.03.2022 № 353 «Об особенностях разрешительной деятельности в Российской Федерации в 2022 году» (далее – постановление № 353), а также в соответствии с пунктом 3.4 Положения «О порядке предоставления земельных участков в г. Ростове-на-Дону», утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 № 668, согласно которому земельные участки для размещения НТО площадью более 99 кв. м предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду. Решением от 16.09.2024 № 59.30-13884/14 департамент отказал обществу в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, мотивируя прекращением договора

аренды с 19.06.2024 и ввиду нарушения обществом статьи 19 Федерального закона от 23.02.2013 № 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма, последствий потребления табака или потребления никотинсодержащей продукции» (далее – Закон № 15-ФЗ) путем реализации табачной продукции в одном из павильонов. Арендатор указывает, что письма от 15.01.2024 № 59-30-256/6, от 13.03.2024 № 59.30-3463/6 в его адрес не поступали, получены от департамента 25.09.2024 по электронной почте по запросу. Между тем, департамент не доказал факт использования обществом нестационарных торговых павильонов с нарушением требований Закона № 15-ФЗ и применили к спорным правоотношениям положения постановления № 353, которым установлена возможность продления срока до 7 лет (если более длительные сроки продления не предусмотрены договором, актом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления). Согласно постановлению Правительства Ростовской области от 28.05.2022 № 444 «О реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 12.03.2022 № 353» (далее – постановление № 444) сроки действия договоров на размещение нестационарных торговых объектов, в том числе нестационарных торговых объектов на базе транспортных средств, включая договоры аренды для размещения указанных объектов, на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, сроки действия которых истекают с 14.03.2022 по 31.12.2026, продлеваются без проведения торгов на 7 лет. Отказ от договора не повлек правовых последствий, поскольку на момент его направления (13.03.2024) действовало постановление № 353. Направив 13.03.2024 уведомление об одностороннем отказе от договора, департамент инициировал процедуру расторжения договора, которая в своем конечном результате влечет его прекращение по истечении месяца. Следовательно, срок действия договора с очевидностью истекает после 14.03.2022. Заявитель вправе рассчитывать на продление договора на основании постановления № 353 и постановления № 444. Оспариваемое решение является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в предпринимательской деятельности.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 16.04.2025 и апелляционное постановление от 20.08.2025 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что департамент выразил волеизъявление на расторжение договора аренды от 30.04.2014 № 35299, реализуя право, предоставленное ему статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Договор аренды земельного участка от 30.04.2014 № 35299,

заключенный с обществом, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие 19.06.2024 ввиду направления арендодателем соответствующего уведомления от 13.03.2024 № 59.30-3463/6. На территории муниципального образования г. Ростов-на-Дону во исполнение постановления Правительства Ростовской области от 18.09.2015 № 583 «О некоторых вопросах, связанных с размещением нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – постановление № 583) администрацией города Ростова-на-Дону издано постановление от 30.12.2015 № 1351 «О размещении нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону» (далее – постановление № 1351), которое определяет порядок размещения нестационарных торговых объектов, представляющих собой объекты торгового назначения, бытового обслуживания, общественного питания, расположенных во временных сооружениях или временных конструкциях, не связанных прочно с землей, вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижных сооружениях на землях или земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, площадью, не превышающей 99 кв. м, включительно, на основании договоров о размещении НТО сроком не более 10 лет в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», по результатам проведения торгов. Комплекс, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071404:44, превышает предельно установленную для размещения НТО нормативную площадь (99 кв. м), в связи с чем данное место размещения не может быть предусмотрено схемой размещения НТО. Согласно положениям постановления № 444 сроки действия договоров на размещение нестационарных торговых объектов, в том числе нестационарных торговых объектов на базе транспортных средств, включая договоры аренды для размещения указанных объектов, на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, сроки действия которых истекают с 14.03.2022 по 31.12.2026, продлеваются без проведения торгов на 7 лет. Вместе с тем, согласно пункту 2.1 договора от 30.04.2014 № 35299 срок аренды устанавливается по 31.12.2015. Таким образом, срок договора истек 31.12.2015, после чего договор продлен на неопределенный срок. Данный

нормативный акт, установивший возможность продления без проведения торгов сроков действия договоров на размещение НТО, применяется к договорам, сроки действия которых истекали co дня вступления в силу постановления № 444. Ha возобновленные на неопределенный срок договоры аренды земельных участков действие постановления № 444 не распространяется. Продление договора, возобновленного на неопределенный срок, предполагает фактическую трансформацию в срочные правоотношения, что не допускается положениями гражданского законодательства.

От общества поступили письменные объяснения, в которых оно просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Определением от 09.12.2025 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 15 часов 20 минут 27.01.2026; в назначенное время рассмотрение жалобы продолжено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы настоящего дела, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, между департаментом и обществом заключен договор аренды от 30.04.2014 № 35299 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071404:44 площадью 210 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: <...> в целях эксплуатации комплекса торговых павильонов. Срок аренды земельного участка установлен до 31.12.2015 (т. 1, л. д. 20 – 22).

По истечении срока аренды общество продолжило использовать земельный участок в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

27 ноября 2023 года департамент провел обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071404:44, по результатам которого установил, что на данном участке расположен комплекс нестационарных торговых павильонов с вывесками «Фасоль», «Аптека», «Цветы шары», «Медтехника», «Амурская легенда», «Канцтовары» и «Табак», чем нарушены положения Закона № 15-ФЗ.

В адрес общества департамент направил требование от 15.01.2024 № 59.30-256/6 об устранении выявленного нарушения в срок до 29.01.2024 (т. 1, л. д. 18).

После повторного обследования земельного участка 06.02.2024 зафиксировано, что нарушение не устранено, в адрес общества направлено уведомление от 13.03.2024 № 59.30-3463/6 о прекращении договора аренды с 19.06.2024 и необходимости освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071404:44 (т. 1, л. д. 19).

26 июня 2024 года общество подало в управление торговли заявление о перезаключении договора аренды земельного участка для комплекса торговых павильонов – нестационарного торгового объекта в порядке, предусмотренном постановлением № 583.

В соответствии с Положением об управлении торговли, утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 № 138, к полномочиям управления торговли не относится заключение и пролонгация договоров аренды земельных участков для размещения НТО, ввиду чего данный орган передал заявление от 26.06.2024 в департамент, уведомив общество.

Письмом от 16.09.2024 № 59.30-13884/14 департамент принял решение об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, мотивированное прекращением договора аренды с 19.06.2024 в связи с нарушением обществом статьи 19 Закона № 15-ФЗ.

20 ноября 2024 года в отношении НТО управление торговли приняло решение № 286 о демонтаже и перемещении самовольно размещенного павильона.

В обоснование заявленных требований общество указывает на то, что письма от 15.01.2024 № 59.30-256/6, от 13.03.2024 59.30-3463/6 в его адрес не поступали, получены от департамента 25.09.2024 по электронной почте по запросу.

Ссылаясь на отсутствие законных оснований для одностороннего прекращения договора аренды от 30.04.2014 № 35299, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решения департамента, изложенного в уведомлении от 13.03.2024 № 59.30-3463/6, о прекращении названного договора аренды.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

На основании статей 198, 200 и 201 Кодекса для признания незаконными решений (действий, бездействия), принятых органами, осуществляющими публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту)

и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу пункта 2 статьи 610 данного Кодекса в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

При разрешении настоящего спора суды признали требования правомерными, руководствуясь положениями постановления № 353 и постановления № 444, и пришли

к выводу о том, что оспариваемое уведомление департамента от 13.03.2024 № 59.30-3463/6 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества.

Вместе с тем, при разрешении спора суды двух инстанций не учли следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По смыслу приведенной правовой нормы для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие в совокупности двух условий: факта продолжения использования арендованного имущества арендатором; отсутствие возражения арендодателя против продолжения действия договора аренды.

В рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка от 30.04.2014 № 35299, заключенный до 31.12.2015, по истечении срока действия возобновлен на неопределенный срок.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134).

С учетом приведенных норм и разъяснений департамент реализовал свое право на отказ от договора аренды земельного участка от 30.04.2014 № 35299, возобновленного на неопределенный срок, направив обществу соответствующее уведомление от 13.03.2024 № 59.30-3463/6.

Таким образом, на момент обращения общества в управление торговли (26.06.2024) договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие по решению арендодателя с 19.06.2024.

Наличие объекта (НТО) в схеме размещения нестационарных торговых объектов не лишает арендодателя права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, не влечет возобновление договора аренды, прекращенного по установленным Гражданским кодексом основаниям. Схема размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ростова-на-Дону не содержит информации о конкретных субъектах хозяйственной деятельности, не закрепляет права таких субъектов на места, указанные в ней; представляет собой перечень мест размещения соответствующих объектов без указания конкретных лиц, которые являются их владельцами.

Ссылку судебных инстанций на положения постановлений № 353 и 444 коллегия кассационного суда считает ошибочной, ввиду следующего. Постановлением № 353 установлена возможность продления на срок до 7 лет (если более длительные сроки продления не предусмотрены договором, актом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления) без проведения торгов срока действия договоров на размещение нестационарных торговых объектов и объектов для осуществления развозной торговли, включая договоры аренды для размещения указанных объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, сроки действия которых истекают со дня вступления в силу постановления № 353 по 31.12.2026.

Сроки, на которые продлеваются договоры и разрешительные документы, указанные в пунктах 1 – 3 документа, и порядок их продления устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункты 1, 4 приложения № 15 постановления № 353).

В силу пункта 1.1 постановления № 444 сроки действия договоров на размещение нестационарных торговых объектов, в том числе нестационарных торговых объектов на базе транспортных средств, включая договоры аренды для размещения указанных объектов, на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также на землях или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, сроки действия которых истекают с 14.03.2022 по 31.12.2026, продлеваются без проведения торгов на 7 лет.

Постановление № 444 применяется к договорам, сроки действия которых истекали со дня вступления в силу данного постановления, в период с 14.03.2022 по 31.12.2026.

В определении от 29.05.2025 № 1355-О Конституционный Суд РФ применительно к части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, предусматривающей сходное правовое регулирование, указал следующее. Правовой режим договора, возобновленного на неопределенный срок, предполагает возможность его прекращения посредством одностороннего волеизъявления стороны в любое время при условии предупреждения другой стороны за три месяца, если законом или договором не закреплен иной срок, и эта возможность не зависит от чрезвычайных обстоятельств.

Обобщая изложенное, применительно к обстоятельствам настоящего дела, суд кассационной инстанции считает необходимым указать, что на момент обращения в управление торговли по вопросу заключения договора на размещение НТО, действие договора аренды прекратилось по решению арендодателя (с 19.06.2024), что исключает возможность удовлетворения заявленных требований и получение земельного участка без проведения установленных публичных процедур. Факт получения письма департамента от 13.03.2024 № 59.30-3463/6 о прекращении договора от 30.04.2014 № 35299 подтвержден материалами дела и заявителем не опровергнут. Довод о неполучении письма о необходимости устранения нарушений не может иметь решающего значения, поскольку арендодатель реализовал прав на отказ от договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134).

Также кассационный суд не может не учитывать выводы Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, приведенные в постановлениях от 04.12.2025 по делу № А53-16690/2024, от 05.12.2025 по делу № А53-20619/2024 со схожими обстоятельствами.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку суды установили все фактические обстоятельства дела, но неверно применили нормы права, подлежащие применению, суд округа полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2025 по делу № А53-44700/2024 отменить. Принять новый судебный акт: в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина