Постановление от 16 апреля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-68224/2023
г. Краснодар
17 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар

(ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 29.12.2025),

в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ЮгополисСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью

«ВСВ-ИНВЕСТ», ФИО2, ФИО3, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в

информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЮгополисСтрой» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025 по делу № А32-68224/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар

(далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЮгополисСтрой»

(далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

от 13.01.2016 № 4300021662 с 01.08.2021 по 31.10.2023 в размере 6 044 515 рублей

6 копеек, пеней по состоянию на 31.10.2023 в размере 1 189 662 рублей 19 копеек.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции общество заявило ходатайства об истребовании доказательств и о назначении инженерно-технической землеустроительной экспертизы, а также о замене ненадлежащего ответчика, в котором просило провести замену общества на ФИО2 как надлежащего арендатора земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2025 ходатайства общества отклонены. В удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Администрация и ФИО2 (лицо, не участвующее в деле) обратились

с апелляционными жалобами на решение суда от 29.03.2025.

Определением от 09.06.2025 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела

в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью

«ВСВ-ИНВЕСТ» (далее – компания), ФИО3

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025 решение суда от 29.03.2025 отменено. С общества в пользу администрации взыскана задолженность с 01.08.2021 по 31.10.2023 в размере 6 044 515 рублей 6 копеек, неустойка

в сумме 990 697 рублей, распределены судебные расходы. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление отменить, решение суда оставить без изменения. Податель жалобы настаивает на преюдициальном значении судебных актов по делу № А32-42507/2021, которыми установлена ничтожность соглашений о передаче прав и обязанностей арендатора. Между администрацией и обществом отсутствуют договорные отношения и обязанности по их исполнению. Вывод о наличии оснований для взыскании платы за пользование земельным участком противоречит имеющимся в деле доказательствам. Градостроительный план земельного участка подтверждает его расположение в зоне застройки малоэтажными жилыми домами, что делает строительство многоквартирных домов юридически невозможным. Отсутствие фактического использования земельного участка следует из заключения специалиста от 05.03.2024. Данные обстоятельства признаны администрацией в рамках гражданского дела № 2-8128/2024. Представленное компанией заключение от 11.09.2025 № 648/2025 не имеет отношения к рассматриваемому спору, в связи с чем не подлежало принятию. Взыскание договорной неустойки на основании пункта 5.2 договора аренды противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой основанием для взыскания с фактических пользователей платы за землю являются статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а не договорная ответственность.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы в части основного долга, дал пояснения о порядке расчета неустойки и процентов.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в судебном заседании, состоявшемся 14.04.2026, объявлялся перерыв до 16 часов 20 минут 16.04.2026; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено. От администрации поступили справочные расчеты процентов за пользование чужими денежными средствами. Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Законность судебного акта арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся

в кассационной жалобе, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает необходимым изменить постановление от 24.10.2025

в части взыскания штрафных санкций по следующим основаниям.

Как видно из искового заявления, администрация и ФИО2 по результатам состоявшихся 03.07.2015 по лоту № 860-З торгов заключили договор от 13.01.2016

№ 4300021662 аренды земельного участка площадью 980 кв. м с кадастровым номером 23:43:0136032:10. Земельный участок предоставлен для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

Договор заключен на срок с 13.01.2016 по 13.01.2026.

На основании договора от 31.03.2016 ФИО2 передал ФИО3 права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 13.01.2016 № 4300021662.

По соглашению от 29.09.2017 ФИО3 передал права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.01.2016 № 4300021662 обществу.

В рамках дела № А32-42507/2021 администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о взыскании с общества 2 233 592 рублей

69 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.01.2016

№ 4300021662 с 01.10.2020 по 31.07.2021 и 56 980 рублей 81 копейки пеней по состоянию на 31.07.2021. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2022 в удовлетворении иска отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022 решение суда от 03.02.2022 отменено, с общества

в пользу администрации взыскано 2 233 592 рубля 69 копеек задолженности по договору аренды от 13.01.2016 № 4300021662 по арендной плате с 01.10.2020 по 31.07.2021 и

56 980 рублей 81 копейка пеней по состоянию на 31.07.2021. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2023 постановление апелляционного суда от 10.10.2022 оставлено без изменения, кассационная жалоба общества – без удовлетворения.

В рамках данного дела установлено, что ФИО2 в силу законодательного запрета не обладал правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды,

при заключении которых нарушен установленный законом явно выраженный запрет, квалифицированы как ничтожные сделки, посягающие на публичные интересы. Ничтожность договоров перенайма исключала возможность их государственной регистрации. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении искового заявления в связи с его предъявлением к ненадлежащему ответчику. Суд апелляционной инстанции

сделал вывод о том, что недействительность договора перенайма не означает,

что администрация не вправе в судебном порядке требовать от ответчика как лица, фактически принявшего в пользование публичный земельный участок, платы за такое пользование. В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа

от 06.02.2023 признаны верными выводы суда апелляционной инстанций

о недействительности в силу ничтожности соглашения об уступке прав от 20.09.2017, заключенного обществом и ФИО3, ранее получившим спорный участок

от ФИО2 по договору о передаче прав и обязанностей от 31.03.2016. Вместе с тем данное обстоятельство не препятствует администрации в судебном порядке требовать

от общества как лица, принявшего в пользование публичный земельный участок, платы за спорный период. Суд апелляционной инстанции также учел, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2020 по делу

№ А32-41233/2020 с общества в пользу администрации взыскано 2 233 592 рубля

69 копеек арендной платы по договору от 13.01.2016 № 4300021662 с 01.01.2020 по 30.09.2020 и 46 304 рубля 32 копейки пеней по состоянию на 30.09.2020; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2020 по делу № А32-5523/2020 с общества в пользу администрации взыскано 4 691 452 рубля 6 копеек задолженности по договору от 13.01.2016 № 4300021662 с 22.09.2017 по 31.12.2019

и 333 506 рублей 59 копеек пеней.

Полагая, что в новом периоде с 01.08.2021 по 31.10.2023 у общества сохранилась обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться

в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается

на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии

с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,

а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац первый статьи 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства,

в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном

и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается

как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Согласно части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим

в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу,

не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами.

При разрешении настоящего дела суд первой инстанции исходил из того, что возможность освоения земельного участка для целей строительства у общества изначально отсутствовала. Ответчик не является арендатором земельного участка – стороной договора аренды от 13.01.2016 № 4300021662 в связи с недействительностью (ничтожностью) соглашений о передаче прав и обязанностей. На земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие обществу, объекты незавершенного строительства отсутствуют, участок не застроен. В соответствии с действующим генеральным планом и правилами землепользования и застройки в спорном периоде возможность строительства многоэтажных жилых домов на участке отсутствует.

На основании заключения специалиста от 05.03.2024 и акта перенесения в натуру границы земельного участка от 29.02.2024 суд установил, что участок не используется, зарос многолетней растительностью, более 50% его площади занято ограждением смежного участка, принадлежащим владельцам данного соседнего земельного участка. Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не являлся титульным владельцем и не мог осуществлять фактическое владение и пользование участком ввиду его непригодности для заявленного вида использования и физического ограничения доступа. С учетом изложенного суд первой инстанции отказал в удовлетворении искового заявления.

Рассматривая дело по правилам суда первой инстанции и отменяя решение суда

от 29.03.2025, апелляционный суд правомерно исходил из следующего. Признание соглашений об уступке прав ничтожными не лишает администрацию права требовать платы от лица, фактически принявшего в пользование публичный земельный участок. Данное обстоятельство не препятствует взысканию платы за фактическое пользование, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам

№ А32-5523/2020, А32-41233/2020 и А32-42507/2021 о взыскании с общества платы за пользование земельным участком за предыдущие периоды.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что изменение градостроительных регламентов само по себе не означает юридической или фактической невозможности использования участка. Общество не обращалось в уполномоченные органы за изменением вида разрешенного использования участка, не заявило отказ

от земельного участка и не возвратило его арендодателю. Владение земельным участком без активного строительства также признается фактическим использованием. При проверке доводов о занятии части земельного участка ограждением суд апелляционной инстанции установил, что фактическая межевая граница закреплена забором, наложение границ отсутствует, а имеющиеся ветхие фрагменты ограждения на спорном участке

не принадлежат соседнему владельцу и не препятствуют пользованию. Расчет арендной платы апелляционный суд проверил и признал верным.

Правильность выводов апелляционного суда по существу спора подателем жалобы не опровергнута. Взыскивая основную задолженность, суд полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального и процессуального права. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Между тем при рассмотрении требования о взыскании штрафных санкций – неустойки суд не учел следующего.

Как установил апелляционный суд, соглашение об уступке прав от 20.09.2017, заключенное обществом и ФИО3, ранее получившим спорный участок

от ФИО2 по договору о передаче прав и обязанностей от 31.03.2016, является недействительным (ничтожным). Следовательно, общество не является стороной договора аренды от 13.01.2016 № 4300021662. Основанием для взыскания задолженности явилось фактическое пользование земельным участком (положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса). В силу изложенного начисление на данный долг неустойки не может быть признано согласованным обществом, правовые основания для начисления обществу неустойки у администрации отсутствуют.

Одновременно суд округа учитывает, что по смыслу части 1 статьи 168 Кодекса суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка администрации в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права не является основанием для отказа во взыскании судом процентов штрафных санкций в качестве меры ответственности за пользование земельным участком в отсутствие оплаты, порядок начисления которых в данном случае подлежит определению на основании положений статьи 395 Гражданского кодекса.

С учетом положений подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона

от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации

от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"»,

с общества в пользу администрации подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по стоянию на 31.10.2023 в сумме 774 621 рубля

92 копеек. Начисление процентов произведено по истечении каждого очередного периода пользования имуществом в порядке, предусмотренном статье 395 Гражданского кодекса.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить обжалуемые судебные акты полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт. Данное полномочие может быть реализовано судом кассационной инстанции в случае, когда фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку суд апелляционной инстанции установил фактические обстоятельства дела, однако неправильно применил нормы материального при определении порядка начисления штрафных санкций, суд кассационной инстанции на основании пункта 2

части 1 статьи 287 Кодекса возможным принять новый судебный акт без передачи дела на новое рассмотрение о частичном удовлетворении иска в сумме 6 044 515 рублей

6 копеек задолженности и 774 621 рубля 92 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на участвующих в деле лиц пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При распределении судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции, учету подлежат результаты соответствующего обжалования (при имущественном требовании – процент удовлетворения кассационной жалобы в соотношении с обжалуемым судебным актом).

С учетом частичного удовлетворения иска с общества в доход федерального бюджета надлежит взыскать 55 774 рубля 58 копеек государственной пошлины.

При подаче кассационной жалобы общество уплатило государственную пошлину в сумме 50 тыс. рублей (чек по операции от 24.12.2025). В связи с частичной обоснованностью жалобы общества на постановление апелляционного суда от 24.10.2025, на администрацию относятся судебные расходы общества по уплате государственной пошлины в размере 1535 рублей.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025

по делу № А32-68224/2023 изменить.

Абзац второй резолютивной части постановления от 24.10.2025 изложить в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮгополисСтрой»

(ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность

с 01.08.2021 по 31.10.2023 в размере 6 044 515,06 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 774 621,92 руб.».

Абзац четвертый резолютивной части постановления от 24.10.2025 изложить в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮгополисСтрой»

(ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 55 774,58 руб. госпошлины по иску».

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар

(ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЮгополисСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме

1535 рублей.

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025 по делу № А32-68224/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,

не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном

статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Авдякова

Судьи В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин