Решение от 26 апреля 2017 г. по делу № А84-693/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

дело №А84-693/2017
26 апреля 2017 года
город Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 19 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2017 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 07.02.2017 №б/н;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 19.01.2017 №2Д;

от третьих лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании дело, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Весна»

к государственному унитарному предприятию «Центр эффективного использования собственности города»,

третьи лица: Правительство Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя,

о внесении изменений в договор,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Весна» (далее – общество, истец, ООО «Весна») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к государственному унитарному предприятию «Центр эффективного использования собственности города» (далее – предприятие, ответчик, ГУП «ЦЭИСГ») о внесении изменений в договор аренды имущества №61А-16, находящегося в собственности город Севастополя, от 25.07.2016, заключенного между ГУП «ЦЭИСГ» и ООО «Весна», в части, касающейся площади арендуемых помещений, а именно: изложить пункт 1.2 договора аренды имущества №61-А-16 от 25.07.2016, в следующей редакции: «Объектом аренды по настоящему договору является объект, находящийся в государственной собственности города федерального значения Севастополя – нежилые помещения общей площадью 66,8 кв.м. по адресу: <...> (далее по тексту – «Объект»), стоимость которого согласно Отчету об оценке №1/11/2015К от 22.03.2016, выполненного ООО «Галантус», (далее – «Отчет») составляет 2 138 000 рублей», об обязании ответчика внести соответствующие изменения в договор аренды имущества №16А-16, находящегося в собственности город Севастополя, от 25.07.2016, путем заключения дополнительного соглашения, в месячный срок с момента вступления в силу решения суда.

Определением от 13.02.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Севастополя (далее - правительство), Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополе (далее - департамент), Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (далее – УФАС, антимонопольный орган), Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее - Севреестр).

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

В судебном заседании представители истца и ответчика высказали свои правовые позиции.

Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Уставом города Севастополя, Законами города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», от 07.08.2014 №56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя», Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №521-ПП, учитывая обращение ГУП «ЦЭИСГ» от 25.02.2016 №105, с целью рационального использования собственности города, распоряжением департамента от 15.03.2016 №696-РДИ нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 80,5 кв.м, включены в реестр собственности города Севастополя и закреплены за ответчиком на праве хозяйственного ведения (лист дела 31).

Предприятие 17.06.2016 опубликовало на электронной площадке «ELTORG» извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды, предусматривающего переход прав пользования в отношении государственного имущества г.Севастополя, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ГУП «ЦЭИСГ», по шести лотам (далее - аукцион), включая лот №1: нежилое помещение общей площадью 80,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Начальная максимальная цена договора аренды определена в размере 280 140 руб. Срок действия договора аренды установлен в пять лет с даты подписания договора аренды недвижимого имущества.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 13.07.2016 №1 по указанному лоту поступила одна заявка от ООО «Весна» (листы дела 82-85). В связи с этим аукцион по названному лоту признан несостоявшимся, принято решение заключить договор аренды в течение не менее 10 дней со дня размещения на официальном сайте торгов протокола, но не более 20 дней с истцом, чья заявка признана соответствующей требованиям документации об аукционе и Правил о порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 №67 (далее – Правила).

25.07.2016 между предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды имущества №61А-16, находящегося в собственности города Севастополя (далее – договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся на балансе ГУП «ЦЭИСГ», а арендатор обязался принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа (листы дела 15-26).

Исходя из пункта 1.2 договора аренды, объектом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности города федерального значения Севастополя – нежилые помещения общей площадью 80,5 кв.м, по адресу: <...>, стоимость которого согласно отчету об оценке №1/11/2015К от 22.03.2016, выполненного ООО «Галантус», составляет 2 138 000 руб. (листы дела 86-91).

В пункте 1.3 договора аренды оговорено, что объект передается для свободного пользования.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что объект передан в аренду на срок до 25.07.2021 включительно.

Имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 25.07.2016 (лист дела 27).

Вместе с тем, распоряжением департамента от 28.11.2016 №4617-РДИ внесены изменения в распоряжение от 15.03.2016 №696-РДИ в части касающейся объекта по предмету договора аренды, а именно: в реестр собственности города Севастополя включены встроенные нежилые помещения лит. А (кадастровый номер 91:02:001010:1917), общей площадью 66,8 кв.м первого этажа в здании расположенном по адресу: <...> (лист дела 32).

Ссылаясь на невозможность зарегистрировать договор аренды, истец 01.02.2017 обратился к арендодателю с просьбой внести изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения между ГУП «ЦЭИСГ» и ООО «Весна» относительно площади переданных в аренду нежилых помещений (лист дела 30).

Письмом от 06.02.2017 №80 ответчик сообщил организации о том, что заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, влекут нарушение требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2016 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон №135-ФЗ), так как означенные условия согласованы в момент заключения договора на торгах, то есть изменение площади объекта, иных условий являются преимуществом по отношению к другим хозяйствующим субъектам, которые могли бы претендовать на площадь объекта, отличающуюся от исходной (лист дела 14). По мнению предприятия, действующее законодательство, регулирующее спорные правоотношения, не допускает изменения условий договора аренды, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Как указал ответчик, возможным вариантом разрешения поставленного вопроса может быть обращение с исковым заявлением в суд.

Данное обстоятельство послужило основанием для предъявления ООО «Весна» соответствующих требования в судебном порядке.

Суд считает иск подлежащим отклонению в свете следующего.

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Абзац 2 пункта 1 приведенной статьи закрепляет, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 4 статьи 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

Частью 1 и 3 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ в порядке, предусмотренном частью 1 названной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 №67 утверждены Правила, согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Исходя из системного толкования поименованных норм, договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе права аренды государственного имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Как следует из материалов дела, предметом аукциона по лоту №1 являлось четко определенное имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за ГУП «ЦЭИСГ», а именно: нежилое помещение общей площадью 80,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Именно на это помещение между истцом и ответчиком заключен соответствующий договор аренды как результат состоявшейся публичной процедуры торгов, организованной в рамках правового регулирования Правил.

Как видно из материалов дела, уже после проведения аукциона, предприятие ввиду невозможности государственной регистрации договора аренды письмом от 17.10.2016 №810 обратилось к департаменту с просьбой внести изменения в распоряжение ДИЗО от 15.03.2016 №696-РДИ в части абзаца второго пункта первого, а именно: «нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 80,5 кв.м» считать «нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 66,8 кв.м» (лист дела 92). Кроме того, ответчик просил уполномоченный орган дать согласие на заключение с арендатором – ООО «Весна» - дополнительного соглашения в части изменения площади с 80,5 кв.м на 66,8 кв.м по договору аренды, при этом арендная плата при изменении указанных площадей должна остаться прежней, в связи с чем внесение изменений в договор аренды не повлияет на доход, получаемый с аренды государственного имущества.

В подтверждение своей позиции предприятие приложило кадастровый паспорт от 07.06.2016 №91/12/15-251714 (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости), согласно которому установлены следующие сведения в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>: этаж №1, площадь помещения 66,8 кв.м, назначение – нежилое (лист дела 93). Кроме того, ответчик представил копию технического паспорта от 20.10.2011 с изменениями, выданного коммунальным предприятием «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» СГС г.Севастополь, в соответствии с которым имело место изменение внешних характеристик объекта в виде самовольно выстроенных пристройки лит. «а» общей площадью 8,1 кв.м, пристройки лит. «а1» общей площадью 5,6 кв.м (листы дела 94-95).

Согласно имеющемуся в деле документу №66, адресованному в государственную администрацию Гагаринского района г.Севастополя, инспекцию ГАСК г.Севастополь и подписанному директором КП «БТИ и ГРОНИ» СГС г.Севастополь, выявлено самовольно выстроенные (построенные) пристройка лит. «а» (5,65*1,83), пристройка лит. «а1» (1,94*3,94) (лист дела 96).

Оценка перечисленных документов позволяет прийти суду к однозначному выводу о том, что на дату опубликования предприятием на электронной площадке «ELTORG» извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды, предусматривающего переход прав пользования в отношении спорного имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ГУП «ЦЭИСГ», - 17.06.2016 - ответчик должен был понимать об отсутствии предмета торгов в сформулированном им виде (с площадью 80,5 кв.м).

Для целей внесения в уже заключенный по итогам торгов договор приведенное исключает саму возможность квалифицировать соответствующие разночтения в качестве технической описки (опечатки), поскольку подобное имущество, включающее в себя элементы самовольного строительства, исходя из документов, предполагающих достоверность содержащихся в них сведений для третьих лиц, изначально не могло выставляться на публичные торги, о чем предприятию было известно по состоянию на 17.06.2017.

Более того, в судебном заседании 10.03.2017 представитель департамента подтвердил, что даже при удовлетворении требований истца в любом случае за последним сохранится право на эксплуатацию помещения площадью 80,5 кв.м, а не в испрашиваемом в рамках судебного разбирательства размере.

При исследовании возможности внесения изменений в договор аренды в указанной обществом формулировке суд дополнительно принял во внимание то, что для проведения торгов стоимость как объекта недвижимости в целом, так и величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды определена ответчиком в соответствии с отчетом об оценке №1/11/2015К от 22.03.2016, выполненного ООО «Галантус» (листы дела 86-90).

Согласно этому документу (в представленном в материалы дела ГУПС «ЦЭИСГ» виде) величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды встроенных нежилых помещений, первого этажа жилого пятиэтажного дома, общей площадью 80,5 кв.м, рассчитанная сравнительным подходом составила 290 руб. за кв.м в месяц, в том числе НДС, за месяц – 23 345 руб., включая НДС, а величина рыночной стоимости объекта аренды этих же помещений определена в размере 2 138 000 руб., в том числе НДС.

Предъявляя требование о внесении изменений в договор аренды относительно площади передаваемого имущества, общество, в то же время, просит оставить в той же формулировке условия договора в части стоимости объекта, рассчитанной с площади 80,5 кв.м. Кроме того, не заявлено истцом претензий по вопросу арендной платы, которая также исчислена с указанной площади имущества. По мнению суда, испрашиваемый истцом порядок в этой части не соответствует букве и духу публичных торгов, целью проведения которых, прежде всего, является выявление действительно лучшего или потенциального возможного претендента, отвечающего изначально определенным заказчиком в аукционной документации критериям, приведет к искажению данных объекта и его стоимости.

Проанализировав вышеизложенное, суд полагает, что основные элементы публичного договора, заключенного между предприятием и обществом на аукционе, изначально не определены ответчиком, как того требуют гражданское законодательство, нормы Закона №135-ФЗ и Правил, а потому внесение изменений в такое соглашение противоречит вышеприведенному правовому регулированию.

При таком положении исковые требования отклонены судом.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6000 руб. относятся на его подателя.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.А. Морозова