Решение от 27 декабря 2018 г. по делу № А41-12341/2018

Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-12341/18
28 декабря 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

АО "УКС ФИО2" (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес:

124498, город Москва, <...> этаж комната 129; дата регистрации  - 06.02.2003)  к

КБ "РЭБ" (АО) (ИНН <***>; ОГРН <***>; юридический адрес: 105062, <...>; дата регистрации - 21.12.1992)

Третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области

- Администрация городского округа Химки Московской области (Московская ул., 15, Химки, Московская обл., 141400,

- МУП «Химкинская теплосеть» (Нагорное ш., 6, Химки, Московская обл., 141407),

- ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области (143026, <...>)

- ООО «Верта» (123103, <...>, пом. I)


об истребовании имущества из чужого незаконного владения

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

АО "УКС ФИО2" обратилось в суд с заявлением к КБ "РЭБ" (АО) со следующими требованиями:

Истребовать из незаконного владения КБ «Росэнергобанк» (АО) в пользу законного правообладателя АО «УКС ФИО2» земельные участки с кадастровыми номерами №50:10:0080303:82, №50:10:0080303:23, №50:10:0080303:21, №50:10:0080303:60, №50:10:000000000:14070, №50:10:0080303:81, №50:10:0080303:51, №50:10:0080303:71, №50:10:0080303:20, №50:10:0080303:63, №50:10:0080303:22.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, участвуют Управление Росреестра по Московской области,  Администрация городского округа Химки Московской области, МУП «Химкинская теплосеть», ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, ООО «Верта».

В ходе судебного разбирательства истец поддержал требования в полном объеме, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзывах.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие третьих ли, извещенных о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

12.12.2014г. между КБ «Росэнергобанк» (АО) и АО «УКС ФИО2» заключен договор ипотеки земельных участков <***>/3-4 от 12.12.2014г.  (т.1, л.д.37) в обеспечение кредитного договора <***> от 28.03.2014г., заключенного между КБ «Росэнергобанк» (АО) и ООО «Верта».

Предметом договора являлись земельные участки с кадастровыми номерами №50:10:0080303:82, №50:10:0080303:23, №50:10:0080303:21, №50:10:0080303:60, №50:10:000000000:14070, №50:10:0080303:81, №50:10:0080303:51, №50:10:0080303:71, №50:10:0080303:20, №50:10:0080303:63, №50:10:0080303:22 (т.1, л.д.37-39).

05.04.2016 между КБ  «Росэнергобанк» (АО) и АО  «УКС ФИО2» было заключено Соглашение об отступном №4 от 05.04.2016, в соответствии с которым в собственность КБ «Росэнергобанк» (АО) в счет частичного погашения задолженности ООО «ВЕРТА» перед КБ «Росэнергобанк» (АО) на сумму 30 661 600 руб. были переданы указанные выше земельные участки (т.1, л.д.31-36).

На территории отчужденных земельных участков находились и находятся в настоящее время здания (жилые дома), принадлежащие АО «УКС ФИО2» на праве собственности и не являвшиеся объектами залога по договору ипотеки <***>/3-4 от 12.12.2014г.

Полагая, что сделка ничтожна, поскольку при отчуждении земельных участков нарушен принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В материалы дела представлены заключения кадастрового инженера ФИО3, согласно которым на всех земельных участках, переданных в собственность ответчика по Соглашению об отступном №4 от 05.04.2016г., расположены объекты недвижимости, принадлежащие АО «УКС ФИО2» на праве собственности (т.5, л.д.6-23).

Так, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0080303:63, площадью 1152 кв.м., по адресу: <...> и земельном участке с кадастровым номером 50:10:0080303:82, площадью 1414 кв.м., расположенный по адресу: <...> расположен 1-этажный жилой дом, назначение - жилое, общей площадью 87,6 кв.м., К№ 50:10:0080303:85, принадлежащий на праве собственности АО "УКС ФИО2" (дата государственной регистрации 17.07.2013 г. № 50-50-10/055/2013-164) на основании договоров купли - продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом № 3 от 16.04.2013 г. и № 4 от 20.05.2013 г.

Доступ к данному зданию с улицы и его обслуживание возможно только через земельные участки К№50:10:0080303:63 и К№50:10:0080303:82, принадлежащие на праве собственности АО КБ "РЭБ".

На земельном участке К№ 50:10:0000000:14070 расположен 1-этажный жилой дом, назначение - жилое, общей площадью 78,5 кв.м., К№ 50:10:0080303:140, принадлежащий на праве собственности АО "УКС ФИО2" (дата государственной регистрации 20.09.2013г. № 50-50-10/069/2013-314) на основании договоров купли – продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество № 5, 8, 9 от 19.07.2013г.

Доступ к данному зданию и его обслуживание возможно только через земельный участок К№50:10:0000000:14070, принадлежащий на праве собственности АО КБ "РЭБ", так как жилой дом К№ 50:10:0080303:140 расположен по середине земельного участка К№50:10:0000000:14070 и не примыкает к границам иных земельных участков.

На земельном участке К№50:10:0080303:60 площадью 600 кв.м., расположенном по адресу: <...>, расположена часть 1-этажного жилого дома, назначение - жилое, общей площадью 81,8 кв.м., К№ 50:10:0080303:144, принадлежащего на праве собственности АО "УКС ФИО2" (дата государственной регистрации 06.08.2008 г. № 50-50-10/027/2008-349).

Доступ к данному зданию может осуществляться через территорию, расположенную между земельными участками К№50:10:0080303:60 и К№ 50:10:0080303:63, также как частичное его обслуживание.

Обслуживание части жилого дома К№50:10:0080303:144, которая расположена на земельном участке К№50:10:0080303:60 невозможно с территории, которая расположена между земельными участками К№50:10:0080303:60 и К№ 50:10:0080303:63.

На земельном участке К№ 50:10:0080303:20, площадью 829 кв.м., расположенном по адресу: <...> и на земельном участке К№ 50:10:0080303:21, площадью 172 кв.м., расположенный по адресу: <...> расположен 1-этажный жилой дом, назначение - жилое, общей площадью 105,5 кв.м., К№ 50:10:0080303:146, принадлежащий на праве собственности АО "УКС ФИО2" (дата государственной регистрации 20.08.2013 г. № 50-50-10/062/2013-056) на основании договора купли - продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество № 10 от 23.07.2013 г.

Жилой дом К№ 50:10:0080303:146 расположен на земельных участках К№ 50:10:0080303:20 и К№50:10:0080303:21.

Доступ к данному зданию возможен только через земельный участок К№50:10:0080303:20, принадлежащий на праве собственности АО КБ "РЭБ", а обслуживание здания возможно только через участки К№50:10:0080303:20 и К№50:10:0080303:21, принадлежащие на праве собственности АО КБ "РЭБ", так как участок К№ 50:10:0080303:20 с трех сторон граничит с другими земельными участками, а участок К№50:10:0080303:21 - с четырех.

На земельном участке К№ 50:10:0080303:81, площадью 500 кв.м., расположенном по адресу: <...>, расположен 1 -этажный жилой дом, назначение - жилое, общей площадью 43,9 кв.м., К№ 50:10:0080303:147, принадлежащий на праве собственности АО "УКС ФИО2" (дата государственной регистрации 17.07.2013 г. № 50-50-10/005/2014-794) на основании договора купли - продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество № 14 от 25.12.2013 г.

Жилой дом К№ 50:10:0080303:147 расположен на земельном участке К№ 50:10:0080303:81.

Доступ к данному зданию и его обслуживание возможно только через земельный участок К№50:10:0080303:81, принадлежащий на праве собственности АО КБ "РЭБ", так как земельный участок К№50:10:0080303:81 с трех сторон граничит с другими земельными участками.

На земельном участке К№ 50:10:0080303:51, площадью 1000 кв.м., расположенном по адресу: Московская область. <...> и земельном участке К№ 50:10:0080303:71, площадью 600 кв.м., расположенном по адресу: <...> расположен 1-этажный жилой дом, назначение - жилое, общей площадью 110,5 кв.м., К№ 50:10:0080303:150, принадлежащий на праве собственности АО "УКС ФИО2" (дата государственной регистрации 23.07.2013 г. № 50-50-10/045/2013-438) на основании договора купли - продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество № 2 от 14.12.2012 г. и договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом №6 от 11.06.2013 г.

Жилой дом К№ 50:10:0080303:150 расположен на земельных участках К№ 50:10:0080303:51 и К№50:10:0080303:71.

Доступ к данному зданию со стороны улицы возможен только через земельный участок К№50:10:0080303:51, принадлежащий на праве собственности АО КБ "РЭБ", так как участки К№ 50:10:0080303:51 и К№ 50:10:0080303:71 с трех сторон граничат с другими земельными участками.

Данные сведения также подтверждаются выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела (т.5, л.д.24-60).

Материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиком, что на всех земельных участках, переданных  КБ «Росэнергобанк» (АО) по Соглашению об отступном №4 от 05.04.2016, на момент совершения сделки находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу.

На вопрос суда, для чего заключалась сделка, противоречащая принципам земельного законодательства, представитель ответчика пояснил, что банк не знал о том, что участки обременены объектами недвижимости.

Вместе с тем, Банк, вступая в договорные отношения по своей инициативе, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должен был прогнозировать возможные негативные последствия.

Банк не проявил должной степени осмотрительности и осторожности при заключении сделки. Не истребовал у АО «УКС ФИО2» и иных лиц необходимая информацию и документы на земельные участки. Также не вышел на место для осмотра земельных участок, являющихся предметом сделки.

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

В то же время сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Посягающей на публичные интересы является в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Соответствующая правовая позиция содержится в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": «Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

Аналогичная позиция сформулирована в Определении ВС РФ от 31 марта 2016 г. по делу N 303-ЭС15-13807, Определении ВС РФ от 3 марта 2016 г. N 307-КП 5-14692.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.2. ст. 167 ГК РФ «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость».

Таким образом, отчуждение земельных участков без находящихся на них зданий путем заключения Соглашения об отступном №4 от 05.04.2016 является прямым нарушением требований ч.4 п.35 Земельного Кодекса, а следовательно с учетом положений ст.168 ГК РФ, п.11 Ш1ВАС№11 от 24.03.2005, ППВС от 23 июня 2015 года N 25 является ничтожной сделкой.

 В связи с тем, что переход права был зарегистрирован на основании ничтожной сделки, конкурсный управляющий считает, что на данный момент спорные участки находятся в чужом незаконном владении.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества, т.е. применительно к данному спору в Арбитражный Суд Московской области.

Согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" к искам о правах ум на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Доводы ответчика отклонены судом как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие материалам дела.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу, что требования, заявленные АО «УКС ФИО2» законные, обоснованные и документально подтвержденные, в связи с чем подлежат удовлетворению.


Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181АПК РФ суд 



РЕШИЛ:

1.  Требования удовлетворить.

Истребовать из незаконного владения КБ «Росэнергобанк» (АО) в пользу АО «УКС ФИО2» земельные участки с кадастровыми номерами №50:10:0080303:82, №50:10:0080303:23, №50:10:0080303:21, №50:10:0080303:60, №50:10:000000000:14070, №50:10:0080303:81, №50:10:0080303:51, №50:10:0080303:71, №50:10:0080303:20, №50:10:0080303:63, №50:10:0080303:22.

2. Взыскать с КБ «Росэнергобанк» (АО) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 руб.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья                                                                                                                    Кузьмина О.А.