Решение от 3 ноября 2020 г. по делу № А55-38695/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Резолютивная часть решения объявлена 27.10.2020

Полный текст решения изготовлен 03.11.2020

03 ноября 2020 года

Дело №

А55-38695/2019

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании 27 октября 2020 года дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "ДжиБиСи Рус"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

о внесении изменений в договор и произвести перерасчет арендной платы

при участии в заседании

от истца - ФИО2, директор; ФИО3, дов. от 18.10.2019

от ответчика - не явился, извещен

эксперт - ФИО4

Общество с ограниченной ответственностью "ДжиБиСи Рус" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом уточнений от 14.01.2020) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка №9-2012/61 от 21.02.2012, изложив п.3.1. договора (Раздел 3 Размер и условия арендной платы), в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок составляет 687122,45 руб. в год, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, НДС не облагается», и произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка №9-2012/61 от 21.02.2012 с момента вступления в силу нормативного акта (постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 (ред. 05.05.2017), вступившем в законную силу 12.08.2017) по настоящее время.

Определением от 29.07.2020 производство по делу № А55-38695/2019 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведении экспертизы поручено эксперту ООО «ЭКСО-Сызрань» (446001, <...>) ФИО4.

15.09.2020 от эксперта в материалы дела поступило заключение от 03.09.2020№07-09ЭЗ-2020, в связи с чем определением от 16.09.2020 суд возобновил производство по делу.

Ответчик в представленном отзыве на иск указал, что Территориальным управлением был рассмотрен представленный истцом отчет об оценке до подачи иска в суд и предоставлен мотивированный и обоснованный ответ. Замечания к отчету об оценке истцом устранены не были. Считает иск необоснованным, указывает на наличие задолженности по арендной плате, размер которой определен по условиям договора аренды, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

После представления экспертом в материалы дела заключения о стоимости права аренды земельного участка ответчик дополнительные возражения не представил.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика.

Также по ходатайству истца явившимся в судебное заседание экспертом ФИО4 даны пояснения на вопросы истца.

Истец уточнил исковые требования с учетом экспертного заключения, согласно которым просит установить размер арендной платы за Участок в сумме 661 775 руб. в год.

Данные уточнения иска с удом принимаются в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, эксперта, арбитражный суд установил:

В соответствии с договором аренды земельного участка № 9-2012/61 от 21.02.2012г., между ООО «ДжиБиСи Рус» (далее - Общество) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению госимуществом в Самарской области (далее - Территориальное управление), зарегистрированном 06.03.2012 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, Общество является арендатором земельного участка кадастровый номер 63:08:0105056:4. площадью 126175 кв. м. расположенному по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы составляет 4 279 839,04 руб. в год.

Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый и плановый период и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору».

А также согласно п. 4.2.3. Арендодатель (Территориальное управление) обязан: «Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора (Общество)».

Согласно п.2.1 договора срок аренды установлен с 18.01.2012 по 17.01.2061г.

Истец указывает, что в течение всего периода аренды земельного участка (2012-2019гг) уведомления о перерасчете арендной платы вместе с дополнительными соглашениями Территориальным управлением Обществу не направлялись.

На момент заключения договора (21.02.2012) размер арендной платы рассчитывался в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 по формуле:

А(год)=С х Р, где:

А(год) - размер арендной платы за земельный участок в год;

С - рыночная стоимость земельного участка;

Р - 8% ставка рефинансирования Центробанка РФ на 01.01.2012 г.

С 12 августа 2017 года размер арендной платы определяется также в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 (ред. 05.05.2017) на основании Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и что годовой размер арендной платы определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. А(год)=С : Р,

где: А(год) - размер арендной платы за земельный участок в год; С- рыночная стоимость права аренды земельного участка;

Р - 49 лет срок аренды.

Истец неоднократно обращался в Территориальное управление (исх. №56 26.10.2018 и №8 07.02.2019 с требованием привести договорные обязательства в соответствии с действующим законодательством в области землепользования.

Территориальное управление исх. № 322 от 16.01.2019 (№ бланка 082439) и № 2870 от 15.03.19 (№ бланка 079916) на запросы истца в изменении арендной платы, ответило отказами, но при этом ссылаясь на Постановление Правительства РФ от 16.07.2009г №582 (ред. 21.12.2018г.) рекомендовало Обществу с ограниченной ответственностью "ДжиБиСи Рус", как заинтересованному лицу, выступить заказчиком оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в пользу Территориального управления в соответствии со ст. 430 ГК, которая является базой для перерасчета арендной платы в соответствии с действующими Правилами.

В соответствии с вышеуказанными рекомендациями истец организовал и оплатил проведение оценки рыночной стоимости права аренды и исх. №31 от 29.05.2019. № 49 от 15.08.2019 года направило Территориальному управлению экспертное заключение и Отчет 25/05-2019Р оценки рыночной стоимости права аренды с учетом замечаний.

Территориальное управление исх. № 63/11254 (№ бланка 003109) от 18.09.2019 вернуло Экспертное заключение и Отчет 25/05-2019Р от 17 мая 2019 года оценки рыночной стоимости права аренды и сообщило, что в соответствии со ст. 10 федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, и что полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Самарской области, осуществляется Территориальным управлением Росимущества в Самарской области и оно считает что в настоящее время не целесообразным проводить оценку земельного участка.

Вышеуказанные формулировки прямо противоположны формулировкам указанным в письме Территориального управления № 2870 от 15.03.19 года (№ бланка 079916).

18 сентября 2019 года №63/11211 Территориальное управления направило в адрес истца претензию и письмо о погашении задолженности по договору аренды земельного участка №9-2012/61 от 21.02.2012г., без учета изменений Правил определения размера арендной платы, за земли, находящиеся в собственности РФ. утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 (ред. 05.05.2017).

После обращения истца 21 октября 2019 года Отчет 25/05-2019Р был рассмотрен Территориальным управлением и был отклонен для проведения процедуры перерасчета в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 (ред. 05.05.2017г.).

В письме № 63/14020 от 05.12.2019 Территориальное управление опустило вопрос приведение договора аренды земельного участка № 9-2012/61 от 21.02.2012 года в соответствие с изменениями п.6 Правил расчета арендной платы (постановление Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 (ред. 05.05.2017, вступивших в силу 12.08.2017) и не рассматривает тему оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с последующим перерасчетом арендной платы с момента вступления в силу этих изменений с 12.08.2017 по настоящее время.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Ф от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в которых разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Аналогичная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

Применительно к упомянутым нормам регулирование арендной платы за находящиеся в федеральной собственности земельные участки осуществляется в нормативном порядке.

С момента вступления в силу постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. 05.05.2017, вступивших в силу 12.08.2017), изменившего порядок расчета арендных платежей за использование земельного участка, такой порядок обязателен к применению независимо от воли сторон договоров аренды.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.

Как следует из материалов дела, арендодатель в связи с изменением указанного выше порядка определения размера арендной платы, условия договора в соответствие с изменившимся законодательством не привел, наоборот, настаивает на внесении арендной платы исходя из первоначально установленных договором условий, в связи с чем суд находит избранный истцом способ защиты права (внесение изменений в договор в судебном порядке), как соответствующий предусмотренному абзацем третьим ст. 12 ГК РФ способу защиты права путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, носит превентивный характер, направлен на исключение угрозы материальному праву истца, предупреждение вредных последствий таких действий.

С учетом того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступлении в силу соответствующего нормативного акта, условиями договора аренды предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы в связи с принятием соответствующих нормативных актов, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

По мнению истца, с которым соглашается суд, учитывая, что размер арендной платы за пользование земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, не применение Территориальным управлением при расчете арендной платы в 2017-2019 годах п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 является неправомерным и подлежит перерасчету с даты вступления изменений указанного постановления, т.е. с 12 августа 2017 года.

Определением от 29.07.2020 по делу № А55-38695/2019 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведении экспертизы поручено эксперту ООО «ЭКСО-Сызрань» (446001, <...>) ФИО4.

15.09.2020 от эксперта в материалы дела поступило заключение от 03.09.2020 №07-09ЭЗ-2020, согласно которому рыночная стоимость права аренды на 49 лет земельного участка с кадастровым номером: 63:08:0105056:4, площадью 126175 кв.м., расположенного по адресу: 446025,<...> по состоянию на 29.07.2020 составляет 32 426 975 руб..

Экспертное заключение было исследовано судом в ходе судебного заседания 27.10.2020.

Суд считает, экспертное заключение от 03.09.2020 №07-09ЭЗ-2020 соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всесторонне описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответ на поставленный перед экспертом вопрос. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего оснований для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Таким образом, суд считает величину рыночной стоимости права аренды на 49 лет спорного земельного участка в размере 32 426 975 руб., полученной в рамках сравнительного подхода, достоверной и подтвержденной.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в части внесении изменений в договор аренды земельного участка №9-2012/61 от 21.02.2012, изложив п.3.1. договора в следующей редакции: Размер арендной платы за Участок составляет 661 775 руб. в год ( НДС не облагается).

Исковые требования в части произвести перерасчет арендной платы по договору с момента вступления в силу нормативного акта ( с 12.08.2017) по настоящее время следует оставить без удовлетворения, поскольку арендная плата в рассматриваемом случае является регулируемой и арендатор самостоятельно ее рассчитывает и вносит без предъявления счетов арендодателем.

Истцом были внесены на депозитный счет Арбитражного суда Самарской области денежные средства в сумме 45 000 руб. при рассмотрении судом ходатайства истца о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.14 №23 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса.

Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Поскольку судом было исследовано заключение эксперта от 03.09.2020 №07-09ЭЗ-2020, следует перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Самарской области денежные средства в размере 45 000 руб. ООО «ЭКСО-Сызрань» за выполнение экспертизы.

Расходы по экспертизе в сумме 45 000 руб. согласно ст.110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика и взысканию с него в пользу истца, а также и расходы по государственной пошлине по иску в размере 6 000 руб. в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца, оплатившего пошлину в указанной сумме в доход федерального бюджета при подаче иска платежными поручениями № 317 от 10.12.2019, № 336 от 27.12.2019.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110,156,167-176 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в договор аренды земельного участка №9-2012/61 от 21.02.2012, изложив п.3.1. договора в следующей редакции: Размер арендной платы за Участок составляет 661 775 руб. в год ( НДС не облагается).

В остальной части в иске отказать.

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области ООО «ЭКСО-Сызрань» стоимость услуг по экспертизе 45 000 руб.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ДжиБиСи Рус" расходы по госпошлине 6 000 руб. и расходы по экспертизе 45 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
Ю.М. Разумов