Решение от 14 ноября 2018 г. по делу № А33-14674/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

14 ноября 2018 года

Дело № А33-14674/2018

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12 ноября 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 14 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Мальцевой А.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ИНН 2464131342, ОГРН 1162468114907, г. Красноярск)

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск)

о взыскании задолженности,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- муниципального унитарного предприятия текущего содержания и санитарной очистки г. Канска,

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 12.09.2018,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 10.01.2018 № 47,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Красноярский государственный аграрный университет» (далее – ответчик) о взыскании 289 166 руб. задолженности.

Определением от 01.06.2018 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

30.07.2018 судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие текущего содержания и санитарной очистки г. Канска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в его отсутствие.

Представитель истца представил заявление об изменении исковых требований, согласно которому просит взыскать с ответчика задолженность за аренду в размере 162 453 рубля в связи с изменением периода задолженности – с 28.07.2017 по 19.09.2017. Ставка арендной платы – 3 249 руб. 06 коп. в день. Представленные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование требований истец ссылается на положения статей 131, 223, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 4 пункта 10 Проставления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73. Истец ссылается на то, что в спорным период являлся собственником нежилых помещений, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности, в связи с чем арендная плата подлежала оплате именно истцу, а не третьему лицу.

Ответчик в отзывах на иск требования истца отклонил, ссылаясь на следующее:

- применение абзаца 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда №73 от 17.11.2011 необоснованно, в связи с тем, что между истцом и ответчиком отсутствует заключенный договор аренды недвижимости за период с 01.08.2017 по 19.09.2017;

- переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Из смысла положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, поскольку сам договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации, он вступает в силу для его сторон непосредственно с момента подписания договора, а государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности к покупателю, отсутствие такой государственной регистрации не может повлечь за собой недействительность самого договора продажи недвижимости, а порождает лишь то последствие, что до государственной регистрации покупатель не может считаться собственником приобретенного им объекта недвижимости (поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом). При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (то есть, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего) (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 по делу N А58-1122/09);

- пунктом 3.3 договора купли-продажи от 20.06.2017 установлено, что право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке. Заключение договора купли-продажи недвижимости в отсутствии государственной регистрации не породило изменение прав и обязанностей, возникших между третьим лицом ответчиком по договорам аренды №0510/15А и №0510/16А. Следовательно, за ответчиком сохранилась обязанность по внесению арендной платы арендодателю – третьему лицу;

- ответчик не был уведомлен надлежащим образом о заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и третьим лицом;

- истец необоснованно ссылается установление стоимости арендной платы в размере 97472 рублей в месяц. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4). В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направлены оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Оферта истца о заключении договора аренды на условиях арендной платы в размере 97 472 руб. в месяц за период с 01.08.2017 по 19.09.2017 не была принята истцом, следовательно, соглашение о цене арендной платы между сторонами не достигнуто.

Третье лицо в отзыве на иск пояснило следующее:

- арендная плата за аренду спорного нежилого помещения получена им в полном объеме по 31.07.2018;

- арендная плата за период с 20.06.2017 по 31.07.2017 начислена ответчику необоснованно;

- арендная плата с 01.08.2017 по 19.09.2017 должна вносится истцу;

- в спорный период ответчик пользовался нежилыми помещениями, оплачивал коммунальные услуги.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

По договорам аренды от 01.03.2017 №0510/15-А, от 01.03.2017 №0510/16-А муниципальное унитарное предприятие текущего содержания и санитарной очистки г. Канска (арендодатель) сдало ответчику (арендатор) в аренду нежилое помещение №4 площадью 84,1 кв.м, нежилые помещения №№ 5, 6, 7 общей площадью 68,2 кв.м., расположенные на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв.м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787 (помещение) на срок с 01.01.2017 до 30.06.2017.

Дополнительными соглашениями от 30.06.2017 срок действия договоров аренды от 01.03.2017 №0510/15-А, от 01.03.2017 №0510/16-А продлены до 31.07.2017.

Соглашениями от 31.07.2017 договоры аренды от 01.03.2017 №0510/15-А, от 01.03.2017 №0510/16-А расторгнуты с 31.07.2017.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2017 истец (покупатель) приобрел у муниципального унитарного предприятия текущего содержания и санитарной очистки г. Канска (продавец) административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 799 кв.м., инв.№04:420:001:015434210:0001, лит.Б, адрес объекта: <...>.

В пункте 3.3 указанного договора стороны предусмотрели, что право собственности на имущество возникнет у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Сторонами подписан акт приема-передачи помещения истцу от 27.07.2017, в котором стороны указали, что право собственности на переданное недвижимое имущество возникнет у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Согласно отметке на договоре, договор прошел государственную регистрацию 19.09.2017.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 31.10.2017 №235/1-17 (далее – договор №235/1-17), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение №4 площадью 84,1 кв.м, расположенное на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв.м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787 (далее по тексту договора - помещение, имущество). Помещение передается в положительном техническом состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию в соответствии с противопожарными и санитарно-эпидемиологическими требованиями, и в соответствии с целевым назначением и конструкцией арендуемого помещения (пункт 1.1).

Пунктом 1.4 договора №235/1-17 установлено, что помещение сдается на срок с 19.09.2017 по 30.08.2018.

В силу пункта 2.2 договора №235/1-17, передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения (далее - акт), подписываемому сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора. Обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во временное пользование и подписания сторонами акта. Неотъемлемой частью договора являются план нежилого помещения (приложение № 1) и акт приема-передачи в аренду нежилого помещения (приложение № 2), указанного в пункте 1.1 договора (пункт 1.5 договора №235/1-17).

Арендная плата в месяц составляет 53 824 руб., сумма арендной платы за период с 19.09.2017 по 30.09.2017 составляет 21 529 руб. 60 коп. (пункт 3.1 договора). Стоимость аренды 1 квадратного метра помещения согласована сторонами и составляет 640 руб. (пункт 3.1.1 договора №235/1-17).

Арендодатель обязался передать арендатору помещение по акту, в котором должно быть подробно указано описание и техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду (пункт 4.2 договора №235/1-17).

Арендатор обязался в установленные договором сроки производить оплату арендной платы (пункт 4.4 договора №235/1-17).

По акту приема-передачи (приложение №2 к договору №235/1-17) нежилое помещение, указанное в пункте 1.1 договора №235/1-17 передано арендатору.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 31.10.2017 №234/1-17 (далее – договор №234/1-17), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилые помещения №№5, 6, 7 общей площадью 68,2 кв.м, расположенные на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв.м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787 (далее по тексту договора - помещение, имущество). Помещение передается в положительном техническом состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию в соответствии с противопожарными и санитарно-эпидемиологическими требованиями, и в соответствии с целевым назначением и конструкцией арендуемого помещения (пункт 1.1).

Пунктом 1.4 договора №234/1-17 установлено, что помещение сдается на срок с 19.09.2017 по 30.08.2018.

В силу пункта 2.2 договора №234/1-17, передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения (далее - акт), подписываемому сторонами и являющемуся неотъемлемой частью договора. Обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во временное пользование и подписания сторонами акта.

Неотъемлемой частью договора являются план нежилого помещения (приложение № 1) и акт приема-передачи в аренду нежилого помещения (приложение № 2), указанного в пункте 1.1 договора (пункт 1.5 договора №234/1-17).

Арендная плата в месяц составляет 43 648 руб., сумма арендной платы за период с 19.09.2017 по 30.09.2017 составляет 17 459 руб. 20 коп. (пункт 3.1 договора).

Арендодатель обязался передать арендатору помещение по акту, в котором должно быть подробно указано описание и техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду (пункт 4.2 договора №234/1-17).

Арендатор обязался в установленные договором сроки производить оплату арендной платы (пункт 4.4 договора №234/1-17).

В претензии от 20.10.2017, полученной ответчиком 24.10.2017, истец просил ответчика в срок до 20.11.2017 оплатить 155 955 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017 по 18.09.2017.

В ответе на претензию от 13.11.2017 №5492/03/2-01 ответчик пояснил истцу, что в период с 01.08.2017 по 18.09.2017 истец не являлся собственником указанных помещений, в связи с чем основания для удовлетворения претензии отсутствуют.

В претензии, полученной ответчиком 03.05.2018, истец просил ответчика в срок до 18.05.2018 оплатить 289 165 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.06.2017 19.09.2017.

В ответе на претензию от 18.05.2018 №1843/93/5-01 ответчик пояснил истцу, что в период с 20.06.2017 по 18.09.2017 истец не являлся собственником указанных помещений, в связи с чем основания для удовлетворения претензии отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании 162 453 рубля арендной платы за период с 28.07.2017 по 19.09.2017.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Истцом по настоящему делу заявлено о взыскании с ответчика 162 453 рубля арендной платы за период с 28.07.2017 по 19.09.2017.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Спорные нежилые помещения были переданы ответчику при заключении им договоров аренды от 01.03.2017 №0510/15-А, от 01.03.2017 №0510/16-А с муниципальным унитарным предприятием текущего содержания и санитарной очистки г. Канска.

Доказательства возврата арендодателю указанных помещений в материалы дела не представлены.

Как следует из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, в спорный период нежилое помещение №4 площадью 84,1 кв.м и нежилые помещения №№ 5, 6, 7 общей площадью 68,2 кв.м., расположенные на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв.м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787, находились во владении и пользовании ответчика.

Истец в обоснование требований ссылается на то, что указанные нежилые помещения №4 площадью 84,1 кв.м и нежилые помещения №№ 5, 6, 7 общей площадью 68,2 кв.м., расположенные на первом этаже административного двухэтажного здания, нежилого назначения, общей площадью 799 кв.м, инвентарный номер: 04:420:001:015434210:0001, лит. Б, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер: 24:51:0000000:0:2787, приобретены им по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2017 и приняты по акту приема-передачи от 27.07.2017.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 названного Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, как это предусмотрено статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно отметке на договоре купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2017, государственная регистрация права собственности истца на указанные нежилые помещения осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществлена 19.09.2017.

При таких обстоятельствах, у истца в период до 19.09.2017 отсутствовало право сдавать недвижимое имущество в аренду, не принадлежащее ему на праве собственности, а у ответчика не возникла обязанность по внесению истцу платы за пользование данным имуществом.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц.

Таким образом, дата подписания акта приема-передачи не имеет правового значения в рамках настоящего спора.

В связи с вышеизложенным, основания для взыскания с ответчика арендной платы за период с 28.07.2017 по 19.09.2017 у суда отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск) из федерального бюджета 2 909 рублей 70 копеек государственной пошлины, излишне оплаченной по платежному поручению № 32 от 21.05.2018

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.Н. Мальцева