Решение от 29 марта 2026 г. АС города Москвы

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-198054/25-1-961
г. Москва
30 марта 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2026 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.09.2009)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером: 77:05:0004009:13467 площадью 148,2 кв.м.

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" (199034, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 7, пр-кт Большой в.о., д. 18, литера а, этаж 2 часть помещ. 48-н кабинет 206; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>); ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (344022, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2005, ИНН: <***>); общество с ограниченной ответственностью "КС-Аналитик" (125599, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Западное Дегунино, ул. Ижорская, д. 7, стр. 15, антр/пом/офис Э 1/II/2В ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.08.2010, ИНН: <***>)


при участии представителей истца – ФИО2 по дов. от 21.07.2025, ответчика – ФИО3 по дов. от 01.12.2025, а также эксперта ООО "МСВ Консалт" ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений, завялен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером: 77:05:0004009:13467 площадью 148,2 кв.м.

Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

Истцом, являющимся субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 11.08.2015 № 00-00368/15, получен проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, с кадастровым номером: 77:05:0004009:13467 площадью 148,2 кв.м в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно полученному проекту договора купли-продажи от 23.06.2025 № 59-11336 цена объекта недвижимости составила 12754000 руб., определенная отчетом об оценке от 22.05.2025 № М1462-1291-П/2025, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и имеющим положительное экспертное заключение от 26.05.2025 № 33/1054-25, выполненное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной, в обоснование чего истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику ООО «КС-Аналитик», которым составлен Отчет об оценке от 28.07.2025 № КС-2007/111, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 8380000 руб.

Истец также считал необоснованным установленное пунктом 1.6 ограничение использования помещения, которое не соответствует назначению помещения по договору аренды в связи с чем просил внести изменения в пункт 1.6 договора.

Истец 29.07.2025 представил ответчику протокол разногласий по условиям договора, который ответчиком не принят, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал с учетом принятых судом уточнений, просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 договора, исходя из цены объекта, установленной судебной экспертизой в размере 9297498 руб., пояснил, что возражений по п.1.6 не имеет.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве доводам, указывая на исключительное право собственника заказать оценку объекта государственной собственности и на отсутствие у истца права на заключение договора об оценке спорного объекта, а также указывая на то, что отчет № М1462-1291-П/2025 имеет положительное экспертное заключение, а у Департамента отсутствовали правовые основания принять иную оценку, предложенную истцом.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец ИП ФИО1 является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения с кадастровым номером: 77:05:0004009:13467 и общей площадью 148,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н.

Департаментом истцу направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент с соблюдением установленного срока для заключения договора, что Департаментом не оспорено.

Согласно п. 4 ст. 4 Закона 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п.4.1. названной статьи течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со ст.ст. 8, 10, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"(далее – Закон 135-ФЗ), с учетом разъяснений, данных в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Департамент отклонил протокол разногласий, поскольку не имел права использовать ни в решении о приватизации, ни в проекте договора купли-продажи иной отчет, составленный оценщиком, который не был привлечен к оценке государственного имущества в порядке, установленном ст. 10 Закона 135-ФЗ.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 17.11.2025 назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Лаборатория судебных экспертиз" (ИНН: <***>) ФИО5, перед которой поставил следующие вопросы:

1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет от 22.05.2025 № М1462-1291-П/2025, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс» и имеющий положительное экспертное заключение от 26 мая 2025 г. № 33/1054-25, подготовленное Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков»?

2. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет №КС-2007/111 от 28.07.2025, выполненный ООО «КС- Аналитик»?

3. Какова причина разницы в цене объекта, определенной в указанных отчетах?

4. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения общей площадью 148,2 кв.м с кадастровым номером 77:05:0004009:13467, расположенного по адресу: <...>, пом.2Н, по состоянию на 16.06.25?

Определением от 14.01.2026 отклонено ходатайство экспертной организации об увеличении стоимости и сроков экспертизы, производство экспертизы в ООО "Лаборатория судебных экспертиз" прекращено, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "МСВ Консалт" (ИНН: <***>) ФИО4.

Судом 10.02.2026 получено экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО4, которым даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

по вопросу № 1: Отчет от 22.05.2025 № M1462-1291-П/2025, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

по вопросу № 2: Отчет № КC-2007/111 от 28.07.2025, выполненный ООО «КС- Аналитик», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

по вопросу № 3: Причиной разницы в величинах рыночной стоимости, определенной в указанных отчетах, является несоответствие оценке законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, а именно:

Отчет N? КС-2007/111 от 28.07.2025 г, выполненный ООО «КС-Аналитик»: нарушения, связанные с подбором объектов-аналогов (подобраны не наиболее актуальные и наиболее сопоставимые по местоположению аналоги); не проанализированы на соответствие рыночным данным принятые к расчету ставка капитализации и уровень недозагрузки.

??Отчет N? M1462-1291-11/2025 от 22.05.2025, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс»: нарушения, связанные с подбором объектов-аналогов (подобраны не наиболее актуальные и наиболее сопоставимые по местоположению аналоги); не проанализирован на соответствие рыночным данным принятый к расчету уровень недозагрузки; неверный расчет корректировки на наличие сервитута.

по вопросу № 4: Рыночная стоимость объекта по состоянию на 16 июня 2025 г. составляет 9297498 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, третьими лицами (привлеченными судом профессиональными оценщиками) не представлено.

Оснований назначения по делу повторной экспертизы судом, с учетом ответов и пояснений эксперта, данных в судебном заседании, не установлено. Несогласие с выводами эксперта не является само по себе основанием назначения по делу повторной экспертизы.

Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков Союз саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО» решением Совета СОО (Протокол заседания Совета СОО от 14.07.2022) приняло Правила определения существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости. Этим решением определены границы допустимого расхождения двух оценок рыночной стоимости одного объекта для сегментов (подсегментов) рынка недвижимости, о чем Совет уведомил своих членов письмом Исх. №10043 от 15.07.22 (размещено в сети Интернет, использовано в статьях ФИО6, ФИО7 и др.).

Так, для объектов, в число которых входит объект истца: офисные помещения, офисные объекты низкого (C, D) и высокого (А, В) классов; помещения для торговли и сферы услуг, торговые объекты низкого, среднего и высокого классов, – допустимая граница расхождения принята в профессиональном сообществе оценщиков от 15 до 45%.

При этом согласно упомянутым Правилам профессионального сообщества, предусмотрено следующее: 1. Величина расхождения определяется как выраженное в процентах отношение разности значений двух оценок стоимости к их среднему значению (полусумме значений). 2. Если величина фактического расхождения двух оценок стоимости не превышает нижнюю границу для соответствующего сегмента (подсегмента) рынка, расхождение рассматривается как заведомо несущественное, лежащее в пределах допустимой неопределенности и не требующее каких-либо дополнительных обоснований. 3. Если величина фактического расхождения двух оценок превышает верхнюю границу для соответствующего сегмента (подсегмента) рынка, расхождение рассматривается как существенное. Такое расхождения может быть признано допустимым только при условии убедительного дополнительного обоснования. 4. Если величина фактического расхождения находится в пределах нижней и верхней границ, расхождение рассматривается как допустимое. Такое расхождения может быть признано существенным только при условии убедительного дополнительного обоснования.

В настоящем случае величина фактического расхождения между предложенной Департаментом и установленной судебным экспертом, определенная как отношение разности значений двух оценок стоимости к их среднему значению (полусумме значений), находится в пределах нижней и верхней границ: (12754000-9297498) / ((12754000+9297498)/2) х 100%=31,34%, т.е. в пределах допустимого расхождения, которое может быть признано существенным только при условии дополнительного обоснования.

Однако извещенные в порядке ст. 123 АПК РФ третьи лица в судебное заседание представителей не направили, выводов судебной экспертизы не опровергли, таких дополнительных обоснований не представили. Не представлено таких дополнительных обоснований и ответчиком.

При этом величина расхождения между предложениями сторон составила 41,3%, что также находится в границах допустимого расхождения, а разница между предложенной истцом ценой и ценой, установленной судебным экспертом, составляет по той же формуле - 10,38%, что ниже нижней границы и признается заведомо несущественным.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Условие пункта 3.1 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению. Обстоятельства наличия подлежащих зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона 159-ФЗ, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Расходы по госпошлине и издержки на оплату экспертиз подлежат отнесению на ответчика.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 173, 179 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи помещения с кадастровым номером 77:05:0004009:13467 площадью 148,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения на условиях проекта от 23 июня 2025 № 59-11336, направленного ответчиком (продавцом, Департаментом городского имущества города Москвы) истцу (покупателю ФИО1), за исключением условий пунктов 3.1 и 3.4 договора, которые установить в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 9297498 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110684 руб. 50 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.09.2009) 15000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Возвратить ИП ФИО1 из федерального бюджета 35000 руб. госпошлины, уплаченной по п/п от 30.07.25 №439.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья Е.В. Коновалова