Решение от 13 мая 2020 г. по делу № А24-1377/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1377/2020
г. Петропавловск-Камчатский
13 мая 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи М.В. Карпачева, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Д. Задорожной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

заявлению

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:4698, адрес (местонахождения) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010114:522, путем продажи с публичных торгов,

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2020 (сроком по 31.12.2020), копия диплома КР № 21477 (рег. номер 012-286 от 18.07.2012),

от ответчика:

ФИО1 – лично, паспорт;

ФИО3 – удостоверение адвоката,

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:4698, адрес (местонахождения) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010114:522, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования заявлены со ссылками на положения статей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, истек, а объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против заявления по доводам, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела. Просил суд в удовлетворении заявления отказать.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требование Управления об изъятии объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из имеющейся в материалах дела, объект незавершенного строительства здание Автомобильные весы, кадастровый (условный) номер 41-01-01/037/2008-311, расположенное по адресу: <...>, вошло в план приватизации треста «Камчатрыбспецстрой» на основании Постановления градоначальника г. Петропавловска-Камчатского №2987 от 22.10.1993.

Земельный участок общей площадью 9,407 га на котором, в том числе, расположен спорный объект предоставлен АО «Камчатрыбспецстрой» на основании Постановления градоначальника г. Петропавловска-Камчатского от 22.02.1994 №438, в соответствии с которым было выдано свидетельство на право собственности на землю на праве бессрочного (постоянного) пользования землей (регистрационный номер 48 от 21.03.1994).

Далее, за АО «Камчатрыбспецстрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства здание Автомобильные весы, кадастровый (условный) номер 41-01-01/037/2008-311, расположенное по адресу: <...>, степень готовности 98% о чем выдано свидетельство о праве собственности 06.11.2008.

Между АО «Камчатрыбспецстрой» и ООО «Шахтерск» 11.08.2009 заключен договор, в соответствии с которым спорный объект продан.

Между Министерством имущественных отношений камчатского края и ООО «Шахтерск» 01.02.2012 заключен договор аренды земельного участка № 36/12 с кадастровым номером 41:0160010114:522, разрешенное использование: земельные участки объектов транспорта, в том числе автобаз, автопарков, автостанций, такспорарков, площадью 379 кв.м., местоположение: <...> для завершения строительства объекта «Объект незавершенного строительства задние Автомобильные весы».

Спорный объект был продан ООО «Шахтерск» ФИО1 на основании договора купли-продажи от 06.06.2012, о чем имеется свидетельство о праве собственности на объект от 26.07.2012.

05.04.2013 в договор аренды № 36/12 от 01.02.2012 внесены изменения, произведена замена на стороне Арендатора с ООО «Шахтерск» на ФИО1

Дополнительным соглашением от 22.12.2014 в договор аренды № 36/12 от 01.02.2012 внесены изменения о продлении срока аренды до 31.12.2015. Фактически взаимоотношения по данному договору действовали до 01.07.2016.

В связи с внесением в 2016 году изменений в структуру администрации Петропавловск-Камчатского городского округа и передачей полномочий в части распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа Администрации в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, 04.10.2016 между Управлением (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен новый договор аренды № 99/16 на тот же земельный участок со сроком аренды на три года по 04.10.2019.

В пункте 2.1 договора указано, что правоотношения по договору и обязанность арендатора по внесению арендной платы возникают с момента окончания предыдущего договора аренды земельного участка от 01.02.2012 №36/12, с 01.07.2016.

В пункте 1.3 договора указано, что на момент заключения настоящего договора участок в соответствии со статьей 271 ГК РФ, частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации находится в пользовании у арендатора с 26.07.2012. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Письмом от 26.06.2019 № 01-08-1/4366/19 Управление предупредило предпринимателя об прекращении срока действия договора аренды от 04.10.2016 № 99/16, а также о необходимости завершения строительства до 04.10.2019.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка истек, а спорный объект не введен в эксплуатацию, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Пунктом 2 статьи 125 ГК РФ определено, что от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.10.2015 № 839-р утвержден Устав Управления.

Согласно пункту 2.2 данного Устава функции и полномочия Управления определяются правовыми актами администрации городского округа.

Согласно пунктов 1.1–1.2 постановления Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа» Управление создано в целях организации осуществления администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа полномочий по решению вопросов местного значения, указанных в приложении № 1 и осуществляет функции и полномочия, указанные в приложении № 2 к постановлению.

Одной из основных задач Управления является владение и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского круга, в части распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа.

Таким образом, Управление в соответствии со статьей 125 ГК РФ выступает от имени Петропавловск-Камчатского городского округа, в связи с чем, с учетом возложенных на него функций, обладает полномочиями на обращение в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ)

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса российской федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 04.10.2016 № 99/16 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 и пункта 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При этом из договора следует, что на момент заключения договора участком находится в пользовании с 26.07.2012.

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.08.2016, от 08.11.2019, свидетельства от 26.07.2012 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, 1 – этажный, общая площадь застройки 125,1 кв.м., степень готовности 98 % , адрес (местоположение) объекта: <...>; кадастровый номер 41601:0010114:4698.

Таким образом, суд приходит к выводу, что формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

На основании пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше положений ГК РФ, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В соответствии с пунктом 1 статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылает на следующие обстоятельства.

Согласно размещенной в феврале 2012 года информации на сайте администрации ПК ГО о возможном изъятии или выкупе земельных участков (в том числе земельного участка на котором расположен спорный объект, принадлежащий ответчику) о которой ФИО1 узнал лишь в 2013 году, и в отсутствие утвержденного собственником градостроительного плана на земельный участок на протяжении всего периода с 2012 года по ноябрь 2016 года работы по завершению строительства спорного объекта затянулись по объективным причинам не по вине ответчика.

Градостроительный план был утвержден только в ноябре 2016 года на основании приказа Управления архитектуры №578/16 от 28.11.2016.

В последующем, в период действия договора аренды ФИО1 обратился в Управление с заявлением от 18.07.2016 об увеличении площади застройки, обеспечив отсутствие возражений по внесению таких условий со стороны других пользователей соседних участков.

Вместе с тем, процедура согласования внесения таких изменений была произведена только в ноябре-декабре 2017 года, а постановление о согласовании увеличения площади застройки земельного участка (для целей окончания строительства) было вынесено лишь в январе 2018 года, в связи с чем, задержка составила более полутора лет, что неизбежно сказалось на сроках строительства и значительно затянуло само строительство, что подтверждается данные ответом администрации от 07.11.2016 №010801/8352/16 на обращение ФИО1 от 18.07.2016 №12-08-00/3670/16, постановлением №20 от 17.11.2017 о назначении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства спорного объекта на указанном земельном участке, письмом (приглашением) Управления в адрес ФИО1 от 21.11.2017 №11011/17 на обращение ФИО1 от 18.07.2016 №12-08-00/3670/16 принять участие в публичных слушаниях, постановлением №8 от 15.01.2018 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства спорного объекта на указанном земельном участке.

Кроме того, предприниматель в обоснование своей позиции ссылается на то, что заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям на спорный объект и выданы технические условия для присоединения объекта к электросетям ПАО «Камчатскэнерго» № 04-ПС-«КСИ»-38 от 14.06.2018.

При этом предприниматель указывает на то, что на сроки строительства повлияла экономическая ситуация, в частности в виду ограниченности в денежных средствах для завершения строительства в оставшийся срок. Кроме того, на протяжении действия договора аренды земельного участка каких-либо нарушений по использованию, эксплуатации земельного участка не происходило, работы по строительству велись в соответствии с нормами действующего законодательства, к какой-либо мере ответственности по эксплуатации и пользованию земельного участка либо по строительству спорного объекта ФИО1 не привлекался, нарушений по строительству объекта не выявлено. То есть добросовестность действий со стороны ФИО1 направленных на завершение строительства объекта и введение его в эксплуатацию очевидна и подтверждается представленными документами.

В период действия договора аренды и в 2019 году ФИО1 обращался в Управление с заявлением о намерении выкупить земельный участок. При этом, Департамент дважды отказал в возможности выкупа земельного участка.

Доводы ответчика подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами и по существу истцом не оспариваются.

Кроме того, из пояснений представителя ответчика следует, что спорный объект построен на 100 %, данное обстоятельство представителем Управления не оспаривалось.

Из представленного на обозрение оригинала заключения по визуальному осмотру обследования здания завершенного строительством «Автомобильные весы» по ул. Вулканная, 40 в г. Петропавловске-Камчатском следует, что в разделе 6 пояснительной записке указано на то что здание и сооружение находится в завершенном работоспособном состоянии и в полном 100 % объеме.

Кроме того, из пояснений ответчика следует, что по договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 14.06.2018 № ОТП-18-00331 работы до настоящего времени не начаты.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, не опровергнутые истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, суд приходит к выводу, что имеются правовые основания для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Учитывая изложенное, исковые требования Управления об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:4698, адрес (местонахождения) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010114:522, путем продажи с публичных торгов, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, арбитражный суд не решает вопрос о ее взыскании при принятии настоящего решения.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья М.В. Карпачев