Постановление от 24 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12


адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-7247/2026

Дело № А40-212659/25
г. Москва
25 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Головкиной О.Г., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Эдем» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2025 по делу № А40-212659/25 по иску ООО «Эдем» (ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН: <***>), третье лицо: ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>), ГБУ г. Москвы «Жилищник Таганского района» (ИНН: <***>), ООО «Хэви дьюти» (ИНН: <***>) об установлении сервитута,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 12.01.2026,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 12.01.2026

от третьего лица ИП ФИО1: ФИО4 по доверенности от 25.01.2024

от иных третьих лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Эдем» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об установлении в пользу ООО «Эдем» частного сервитута для проведения ремонтных работ по восстановлению системы канализации и ее дальнейшей эксплуатации в отношении части помещения с кадастровым номером 77:01:0002025:2079, находящихся в собственности Департамента городского имущества г. Москвы (согласно данных БТИ помещения под №№ 1,4,6,7), сроком на 49 лет

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что отсутствие системы водоотведения в его помещении исключает возможность его использования по назначению, что подтверждается проектной документацией 1976 года и заключением специалиста. По мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы, что лишило его возможности представить доказательства. Также истец считает ошибочным вывод суда о злоупотреблении им правом, поскольку его действия направлены на реализацию права на судебную защиту, а для согласования переустройства необходимо сначала установить сервитут.


В представленных отзывах на апелляционную жалобу третьи лица - ИП ФИО1 и ООО «Хэви Дьюти», просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзывах отмечается, что доводы заявителя не соответствуют фактическим обстоятельствам спора, представленным в дело доказательствам и основаны на их неверной оценке и неправильном толковании норм материального права. Третьи лица указывают на преюдициальное значение ранее принятых судебных актов, которыми установлены факты отсутствия в спорном помещении инженерных систем истца, незаконность их возведения, а также то, что помещение ответчика является обособленным объектом с самостоятельным назначением, а не техническим. Кроме того, ООО «Хэви Дьюти» в своем отзыве дополнительно обращает внимание суда на то, что потребность в проведении судебной экспертизы отсутствовала, поскольку суд первой инстанции обоснованно рассмотрел дело по имеющимся доказательствам, а необходимость подключения помещений истца к системам водоотведения сама по себе не является основанием для установления сервитута без доказательства невозможности обеспечить реализацию права истца иным образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Как следует из материалов дела, 05.06.2007 между ООО «Эдем» и Департаментом городского имущества г. Москвы был заключен договор аренды нежилого фонда № 1-567/07, в соответствии с условиями которого истец принял в аренду нежилое помещение общей площадью 1 355,40 кв.м (подвал, пом. I к. 1-21, 1 этаж, пом. III к. 1-60), расположенное по адресу: <...>. Помещение передавалось в аренду под торговлю и общепит.

По письменному согласованию с Департаментом от 14.08.2007 истцу было разрешено проведение капитального ремонта с перепланировкой, переустройством и переоборудованием нежилых помещений при условии согласования проектной и разрешительной документации в установленном порядке. В период с августа 2007 года по ноябрь 2008 года истец произвел ремонт, включая замену систем водоснабжения, вентиляции, канализации, электроснабжения, включая участки, проходящие по помещению с кадастровым номером 77:01:0002025:2079.

На основании решения Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-190974/14 от 25.11.2015 между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости № 59-3524 от 15.07.2016, по условиям которого истец приобрел в собственность ранее арендуемые площади (1408,4 кв.м).

Впоследствии, 30.12.2016 по результатам торгов между Департаментом и ФИО5 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 78-00274/16 с кадастровым номером 77:01:0002025:2079, расположенного по адресу: <...>. Согласно экспликации, данное помещение (общей площадью 339,9 кв.м) являлось служебным.

После приобретения помещения ФИО5 стали чиниться препятствия истцу в доступе к инженерным коммуникациям, что послужило основанием для обращения ООО «Эдем» в Таганский районный суд г. Москвы с иском об обязании не чинить препятствий.

Апелляционным определением Московского городского суда от 02.03.2020 по делу № 2-4/2019 суд обязал ФИО5 не чинить ООО «Эдем» препятствий в пользовании инженерными коммуникациями, обслуживающими нежилое помещение истца, и предоставить доступ в помещение с кадастровым номером 77:01:0002025:2079 для их обслуживания и ремонта. В рамках рассмотрения данного дела было установлено наличие в помещении ФИО5 инженерных коммуникаций, обслуживающих помещение истца.


В 2017 году ООО «Эдем» обратилось в суд с иском о признании торгов по продаже спорного помещения недействительными. Апелляционным определением Московского городского суда от 14.12.2021 года по делу № 2-5/2019 требования ООО «Эдем» были удовлетворены, торги признаны недействительными, применены последствия недействительности сделки.

Впоследствии, право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002025:2079 было зарегистрировано за городом Москвой в лице Департамента 25.08.2023 года.

ООО «Эдем» обратилось в Департамент с заявлением о заключении соглашения об установлении сервитута для восстановления и обслуживания инженерных коммуникаций, однако согласие получено не было, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что исполнение Апелляционного определения Московского городского суда от 02.03.2020 по делу № 2-4/2019 подтверждается Решением Таганского районного суда г. Москвы по делу № 2а-123/2023 от 28.04.2023.

Данным решением установлено, что постановлением судебного пристава-исполнителя от 14.12.2022 исполнительное производство окончено в связи с выполнением требований исполнительного документа полностью.

Согласно акту о совершении исполнительных действий от 14.12.2022, судебным приставом-исполнителем осуществлен выход в подвал здания и установлено, что отсутствует инженерная система, идущая в сторону ООО «Эдем».

Определением Московского городского суда от 12.05.2023 по делу № 33-875/2020 ООО «Эдем» было отказано в разъяснении и изменении порядка исполнения указанного апелляционного определения.

Определением Таганского районного суда г. Москвы от 18.10.2024 по делу № 13-188/2024 ООО «Эдем» отказано в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве, в котором истец просил заменить должника ФИО5 на Департамент.

Судом также установлено, что иные судебные акты, имеющие преюдициальное значение, подтверждают отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.

В частности, решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2020 по делу № А40-294190/19 было отказано в удовлетворении требований ООО «Эдем» к Мосжилинспекции. Данным решением установлено, что разрешительная документация на возведение инженерных коммуникаций в спорном помещении не выдавалась, а представленные истцом документы не являются разрешительными.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.11.2022 по делу № А40-153178/21 было отказано в признании права собственности на спорное помещение как на техническое, и установлено, что оно является обособленным и изолированным объектом недвижимости с назначением «торговое».

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2024 по делу № А40-75187/2024 было отказано в признании недействительными договоров аренды и субаренды в отношении спорного помещения, при этом суд указал, что апелляционное определение от 14.12.2021 по делу № 2-5/2019 не наделило истца правами на это помещение.

Третье лицо, ГБУ «Жилищник Таганского района», в своих письменных пояснениях указало, что истец получает все коммунальные услуги, включая водоотведение, в полном объеме по договору № 3242 от 01.02.2015, а проект переустройства системы водоотведения для обслуживания помещения истца на согласование не представлялся. Кроме того, ГБУ подтвердило, что при обследованиях в спорном помещении какие-либо коммуникации, обслуживающие помещение истца, отсутствуют.

Принимая во внимание данные обстоятельства спора, доводы и возражения сторон, оценив по правилам статей 65, 71, 75 АПК РФ представленные в материалы дела


доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Суд, руководствуясь положениями статей 209, 274 ГК РФ, а также правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), указал, что сервитут может быть установлен только в исключительных случаях, когда нужды собственника недвижимости не могут быть обеспечены иным способом, и является наименее обременительным для собственника обслуживающего имущества. Суд первой инстанции, проанализировав представленные доказательства, установил, что на момент рассмотрения дела в спорном помещении ответчика (с кадастровым номером 77:01:0002025:2079) отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации, принадлежащие истцу и подлежащие обслуживанию или восстановлению, что подтверждено решением Таганского районного суда г. Москвы по делу № 2а-123/2023 от 28.04.2023 и актом судебного пристава-исполнителя от 14.12.2022. Суд также принял во внимание, что истец получает все необходимые коммунальные услуги, включая водоотведение, по договору с ГБУ «Жилищник Таганского района», в связи с чем доводы о невозможности использования помещения по назначению не нашли своего подтверждения. При этом суд обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы, поскольку, вопреки доводам заявителя, вопросы, предложенные для постановки перед экспертами, не требовали специальных познаний для разрешения спора, так как фактические обстоятельства - отсутствие самих коммуникаций в помещении ответчика, невозможность их восстановления без изменения содержания ранее принятых судебных актов, а также наличие у истца иной возможности подключения к центральным сетям, уже были установлены вступившими в законную силу судебными актами и иными доказательствами по делу. Более того, суд указал, что предложенные истцом вопросы, в частности о возможности восстановления систем по проекту 1976 года, являлись неактуальными, поскольку материалами дела подтверждено, что как помещение истца, так и помещение ответчика в настоящий момент не соответствуют проектам 1976 года ввиду произведенных перепланировок и переустройств. Суд также принял во внимание, что истцом не было представлено доказательств согласования в установленном порядке проектной документации на переустройство инженерных систем с Мосжилинспекцией или ГБУ «Жилищник Таганского района», а также не было представлено доказательств невозможности реализации своих прав без обременения чужого имущества. Кроме того, оценивая поведение истца, неоднократно пытавшегося пересмотреть вступившие в законную силу судебные акты и предоставившего специалисту для исследования неактуальную и несогласованную документацию, суд первой инстанции усмотрел в его действиях признаки злоупотребления правом. Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом исключительности обстоятельств, требующих установления сервитута, и отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит их несостоятельными ввиду следующего.

Заявитель жалобы утверждает, что отсутствие системы водоотведения в его помещении исключает возможность использования помещения по назначению, в связи с чем установление сервитута является необходимым.

Отклоняя данный довод, апелляционный суд исходит из того, что в силу пункта 1 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается лишь в случае, если нужды собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены без предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом.

Согласно п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 Сервитут


может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случая^ когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками, господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком

Между тем, из материалов дела следует, что истец получает все необходимые коммунальные услуги, включая горячее и холодное водоснабжение, а также водоотведение, в полном объеме по договору № 3242 от 01.02.2015, заключенному с ГБУ «Жилищник Таганского района».

Данное обстоятельство подтверждено письменными пояснениями указанного третьего лица и не опровергнуто истцом.

Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами, в частности решением Таганского районного суда г. Москвы по делу № 2а-123/2023 от 28.04.2023, установлено, что в спорном помещении с кадастровым номером 77:01:0002025:2079 отсутствует инженерная система, идущая в сторону ООО «Эдем», а исполнительное производство по апелляционному определению Московского городского суда от 02.03.2020 по делу № 2-4/2019 окончено в связи с фактическим исполнением.

Таким образом, отсутствует сам объект, в отношении которого истец просит установить сервитут для его обслуживания и восстановления.

При таких обстоятельствах утверждение истца о невозможности использования собственного помещения по назначению без обременения чужой собственности не подтверждено материалами дела и противоречит установленным фактам.

Довод жалобы о необоснованном отказе суда первой инстанции в назначении судебной экспертизы также подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Суд первой инстанции, оценив достаточность имеющихся в деле доказательств, в том числе многочисленные вступившие в законную силу судебные акты, которыми установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимости в проведении экспертизы.

Вопросы, предложенные истцом для постановки перед экспертами, касались возможности восстановления системы водоотведения по проекту 1976 года.

Однако судом установлено, что как помещение истца, так и помещение ответчика в настоящий момент не соответствуют проектам 1976 года ввиду произведенных впоследствии


перепланировок и переустройств, что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, в том числе экспликациями БТИ и распоряжениями Мосжилинспекции.

Кроме того, решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2020 по делу № А40-294190/19 установлена незаконность возведения инженерных коммуникаций истца в спорном помещении, а также отсутствие разрешительной документации на их устройство.

При таких обстоятельствах проведение экспертизы не могло повлиять на выводы суда, поскольку правовое значение имели не технические параметры возможного восстановления систем, а юридически значимые факты, уже установленные вступившими в законную силу судебными актами.

В этой связи отказ в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы не нарушил процессуальных прав истца и не привел к принятию незаконного решения.

Не может быть признан обоснованным и довод апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о злоупотреблении истцом правом является ошибочным.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО «Эдем», достоверно зная о вступивших в законную силу судебных актах, которыми установлено отсутствие в спорном помещении принадлежащих ему коммуникаций, незаконность их возведения и необходимость демонтажа, а также о том, что апелляционное определение Московского городского суда от 02.03.2020 по делу № 2-4/2019 не возлагает на собственника помещения с кадастровым номером 77:01:0002025:2079 каких-либо обязанностей, обратилось с настоящим иском.

Более того, истец представил в материалы дела заключение специалиста от 07.04.2025, которое было подготовлено на основании неактуальной проектной документации 1976 года, без учета последующих перепланировок, произведенных как в его собственном помещении, так и в помещении ответчика, а также без учета судебных актов о демонтаже незаконно возведенных систем.

Суд первой инстанции также обоснованно указал, что истец, ссылаясь на необходимость восстановления канализации по проекту 1976 года, фактически игнорирует то обстоятельство, что проект 1976 года не учитывает произведенные в здании перепланировки и изменение назначения помещений.

Такое поведение истца, направленное на преодоление вступивших в законную силу судебных актов и введение суда в заблуждение относительно фактических обстоятельств дела, правомерно квалифицировано судом первой инстанции как злоупотребление правом.

Более того, апелляционный суд учитывает, что требования истца направлены на обеспечение бесперебойной работы системы водоотведения для обслуживания своих помещений. В судебном заседании апелляционного суда представитель истца на вопрос апелляционного суда пояснил, что иных целей, помимо восстановления системы водоотведения, при защиты своих права в рамках настоящего спора не имеет.

Апелляционный суд считает, что коммунальные системы в многоквартирном доме должны проектироваться и функционировать с учетом действующего специального законодательства, а также конкретных технических условий.

С учетом положений ч.11 ст.161 Жилищного кодекса РФ именно управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана принимать от собственников помещений в многоквартирном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями.

При этом в соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ управляющая организация обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом,


оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В свою очередь, законодательство о водоснабжении и водоотведении также содержит нормативные положения в отношении уполномоченных ресурсоснабжающих организаций, обязанных заключать договоры и обеспечивать фактическое водоотведение.

Для обеспечения действия системы водоотведения истец должен обращаться и урегулировать свои правоотношения с ресурсоснабжающей организацией (АО «Мосводоканал») и с управляющей организацией данного МКД, обеспечивающей бесперебойное функционирование и эксплуатацию инженерных систем МКД.

При повреждении или демонтаже инженерных систем, являющихся частью единых обеспечивающих систем, собственник (потребитель) должен совершать действия по их подключению в установленном порядке, обращаясь к обслуживающим организациям, а не ограничивать права иных собственников.

При таких обстоятельствах все доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Таким образом, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда г. Москвы, апелляционная инстанция не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ.

Суд первой инстанции при рассмотрении иска по существу полно определил круг обстоятельств, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал надлежащую юридическую оценку, правильно оценил представленные в дело доказательства, доводы участников спора, сделал правильные выводы о применении норм материального права и обеспечил соблюдение норм процессуального права.

В этой связи решение Арбитражного суда г. Москвы является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2025 по делу № А40-212659/25

оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.


Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную

силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня

изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: А.М. Елоев

Судьи: О.Г. Головкина

О.В. Савенков