Решение от 22 апреля 2021 г. по делу № А40-145621/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-145621/20-41-1146

Резолютивная часть решения объявлена 11.03.2021

Решение в полном объеме изготовлено 22.04.2021

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 10.02.2020 № 2 и ответчика ФИО3 по доверенности от 08.12.2020 № 33-Д-1237/20, дело по иску ООО «Альфа» (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) о признании договора аренды недействительным, взыскании 1 139 593 руб. 97 коп., 3-е лицо Мосгорнаследие, установил:

С учетом уменьшения размера исковых требований истец просит суд признать недействительной сделкой договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 23.05.2019 № 00-00680/19, взыскать с ответчика 1 139 593 руб. 97 коп., в том числе 78 525 руб. задатка, уплаченного для участия в аукционе, 638 997 руб. 09 коп. арендной платы, уплаченной после освобождения истцом арендованного нежилого помещения, 422 071 руб. 88 коп. - сумму, перечисленную в виде обеспечения исполнения договора аренды.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что 23.05.2019 сторонами заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), № 00-00680/19, по которому истец арендовал нежилое помещение, которое в соответствии с … является объектом культурного наследия. Однако ни в аукционной документации, ни в тексте договора, заключенного сторонами, информация о том, что нежилое помещение является объектом культурного наследия, отсутствовала.

Впоследствии ответчик направил истцу дополнительное соглашение, которым предусматривалось включение в договор п. 13.12, которым на арендатора возлагалась ответственность за сохранение помещения как объекта культурного наследия.

Таким образом, при заключении договора ответчик предоставил недостоверную информацию относительно объекта аренды, которая является для арендатора существенной, а договор заключен истцом под влиянием заблуждения, что позволяет истцу требовать признания договора недействительной сделкой на основании ст. 178 ГК Российской Федерации.

Истец сослался на то, что при наличии этой информации в аукционной документации не стал бы принимать участие в аукционе и не стал бы заключать договор аренды, поскольку, принимая участие в аукционе и заключая договор аренды, намеревался впоследствии воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что истец воспользовался своим правом отказаться от исполнения договора аренды, в связи с чем оснований для возврата задатка, арендной платы и обеспечения не имеется.

В судебное заседание не явилось 3-е лицо, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, не возразил против рассмотрения дела в свое отсутствие; дело рассматривалось в отсутствие 3-го лица. и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 23.05.2019 ответчик в качестве арендодателя и истец в качестве арендатора заключили договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), № 00-00680/19, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет нежилое помещение площадью 34, 9 кв. м по адресу: <...>.

Договор заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды, проведенного на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 19.12.2018 № 44141, победителем которого является истец (протокол от 04.04.2019 № SBR012-1901240080).

По акту приема-передачи от 04.06.2019 помещение передано истцу.

Ни из распоряжения Департамента от 19.12.2018 № 44141 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящийся в собственности города Москвы, по адресу: <...>», ни из аукционной документации, ни из текста договора аренды не следует, что объект аренды является объектом культурного наследия.

Напротив, в приложении № 1 к указанному распоряжению указано, что нежилое помещение не является объектом культурного наследия. Аналогичная информация содержится в выписке из технического паспорта на здание по состоянию на 07.05.2018,

Вместе с тем согласно приказу Мосгорнаследия от 29.10.2018 № 841 здание по адресу: <...>, - является частью объекта культурного наследия регионального значения «Жилой массив (планировка квартала), 1927-1930 гг., арх. ФИО4, ФИО5 и др.», в связи с чем ответчик направил истцу для подписания дополнительное соглашение к договору аренды, которое дополняет договор разделом 13 «Особые условия». Раздел 13 договора возлагает на арендатора обязательства, связанные со статусом здания по адресу: <...>, - как объекта культурного наследия.

Истец сослался на то, что, принимая участие в аукционе и заключая договор аренды, он намеревался впоследствии воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого помещения в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ст. 3 указанного Федерального закона устанавливает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Вместе с тем в соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», п. 1 ст. 29 которого (в редакции Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ) предусматривает, что объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2016 № 309-ЭС16-3218, от 03.07.2017 № 305-КГ17-7550 прямо указано, что реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений, в связи с чем приватизация объектов культурного наследия с 22.01.2015 возможна только теми способами, которые перечислены в п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ).

Таким образом, поскольку здание по адресу: <...>, - является объектом культурного наследия, истец лишен возможности приобрести арендованное им нежилое помещение в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

П. 1 ст. 178 Кодекса устанавливает, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с п. 2 ст. 178 Кодекса при наличии условий, предусмотренных п. 1, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд соглашается с доводами истца о том, что договор аренды заключен им под влиянием заблуждения, причиной которого явилось предоставление другой стороной договора недостоверной информации относительно предмета договора, в связи с чем иск в части требования о признании договора недействительной сделкой удовлетворяет.

Согласно разделу 7 договора арендатор предоставил обеспечение исполнения своих обязательств по договору аренды, в том числе штрафов и санкций, в размере, равном величине арендной платы за 3 месяца действия договора аренды по цене договора, сложившейся по итогам аукциона (платежным поручением от 14.05.2019 № 10 истец перечислил в обеспечение исполнения договора 422 071 руб. 88 коп.).

Кроме того, по платежному поручению от 27.03.2019 № 6 истец перечислил 78 525 руб. в виде задатка для участия в аукционе, а по платежному поручению от 08.04.2019 № 7 - арендную плату в размере 1 609 762 руб. 50 коп. за первый год аренды.

Поскольку арендованное истцом нежилое помещение освобождено им 31.12.2019, акт возврата направлен ответчику с досудебной претензией, суд удовлетворяет иск и в части требований о взыскании с ответчика 8 525 руб. задатка, перечисленного для участия в аукционе, 638 997 руб. 09 коп. арендной платы, уплаченной за период после освобождения арендованного помещения, и 422 071 руб. 88 коп. обеспечения исполнения договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 166, 167, 178 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 148, 167-171 Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

признать недействительной сделкой договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 23.05.2019 № 00-00680/19;

взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Альфа» 1 139 593 руб. 97 коп., а также 30 396 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину 3 156 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова