Решение от 28 декабря 2023 г. по делу № А59-1601/2020

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-1601/2020
28 декабря 2023 года
город Южно-Сахалинск


Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2023 года, в полном объеме решение постановлено 28 декабря 2023 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо:

- МУП «ЖЭУ-10»,

- прокурор


о возложении обязанности устранить недостатки,


при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 20.06.2023, ФИО3 по доверенности от 08.06.2023, дипломы,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 11.07.2023, дипломы,

прокурор – Жданова В.В. (служебное удостоверение)



у с т а н о в и л:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг» (далее – ответчик, АО «Сахаалин-Инжиниринг») о понуждении устранить выявленные недостатки в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, в течение 60 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, указывая, что в данном МКД, построенном ответчиком, ими приобретено 12 жилых помещений по 12 муниципальным контрактам, и в ходе эксплуатации выявлены недостатки в выполненных ответчиком строительных работах на общедомовом имуществе, ухудшающие жилищные условия лиц, вселенных в данные жилые помещения.

Поставил требования об устранении следующих недостатков:

1) улучшить воздухообмен в помещениях, предотвратить выпадение конденсата в воздуховодах и на конструкциях:

а) путем замены оборудования механического побуждения вытяжки (канальных вентиляторов) в воздуховодах системы вентиляции на более производительные,

б) путем удаления из вентиляционных каналов вентиляторов и установки дефлекторов над кровлей для повышения тяги в канале;

2) увеличить длину (высоту) воздуховодов в чердачном пространстве и над кровлей;

3) дополнительно утеплить воздуховоды в пределах чердачного пространства;

4) установить приточные клапаны в наружных стенах здания;

5) произвести ревизию трубопроводов отопления в подполье с целью предупреждения и ликвидации свищей, капельных течей;

6) произвести дополнительное утепление перекрытия подполья снизу полиуретановой (монтажной) пеной или иными материалами в местах прохода трубопроводов, примыкания перекрытия к стенам, стыкам листов обшивки и стыкам панелей;

7) произвести дополнительное утепление чердачного перекрытия в местах непроектной замены утеплителя из пенополиуретана на утеплитель из минеральной ваты (слоем толщиной 100 мм, 25% от площади чердачного перекрытия);

8) установить ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на забежных маршах при подъеме на 1 й этаж.

9) произвести ремонт и регулировку элементов заполнения оконных проемов.

10) для устранения дефектов, связанных с недостаточной звукоизоляцией внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок произвести:

а) облицовку внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок с применением звукоизолирующих материалов либо замену внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок;

б) повышение шумозащитных свойств перекрытия первого этажа путем устройства звукоизолирующих прокладок в основании полов второго этажа, устройства звукоизолирующих покрытий полов второго этажа, устройства звукоизоляции потолков первого этажа либо иным соответствующим действующим нормам способом.

Ответчик в предварительном заседании с иском не согласился, поддержал доводы отзыва на иск, полагает, что срок исковой давности составляет 2 года, предусмотренные ст.477 ГК РФ, который истцом пропущен. Также отметила, что часть недостатков, указанных истцом, являлись видимыми, истец имел возможность их обнаружить при покупке квартир и заявить им об этом, что им сделано не было, а также указала, что возможно в том числе образование недостатков в результате эксплуатации, а не по их вине.

Истец на иске настаивал по изложенным в нем доводам, выразил несогласие с доводами отзыва на иск относительно пропуска срока исковой давности, указав, что статьей 477 ГК РФ установлен 2-х годичный срок для выявления недостатков, тогда как недостатки ими выявлены в пределах данных двух лет с момента покупки квартир, и претензия ответчику выставлена в пределах срока исковой давности, исчисляемого с момента выявления недостатков.

Определением от 20.05.2021 суд по ходатайству истца назначил строительно-техническую экспертизу, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Трансстрой-Тест» (<...>, ИНН <***>) ФИО5, производство по делу приостановлено.

21.07.2022 в суд поступило экспертное заключение ООО «Трансстрой-Тест» № 039.

В виду наличия недостатков в проведенном экспертном исследовании, отсутствия пояснений эксперта относительно возникших у сторон и суда вопросов, а также выполнения экспертом исследований при отсутствии фактических изменений, по ходатайству ответчика определением суда от 25.11.2022 назначена повторная комиссионная строительно-техническую экспертизу, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Партнер» (<...>) ФИО6, ФИО7, ФИО8, производство по делу приостановлено.

Определением суда от 23.03.2023 производство по делу возобновлено в целях рассмотрения ходатайства прокурора о вступлении в процесс.

Протокольным определением от 05.04.2023 суд на основании ч.5 ст.52 АПК РФ допустил участие прокурора в данном судебном споре, и определением от 05.04.2023 судом дело назначено к рассмотрению в судебном заседании.

31.07.2023 в дело поступило экспертное заключение ООО «Оценка-Партнер».

В судебном заседании 16.08.2023 прокурор представил в дело заключение № 94с-2023 от 26.06.2023, выполненное экспертами ФГКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ», полученное в ходе выполнения следственных мероприятий в рамках уголовного дела, указал на несоответствие выводов экспертов ООО «Оценка-Партнер» тем выводам, которые сделаны экспертами при проведении судебной экспертизы в рамках уголовного дела.

12.09.2023 от ответчика поступили пояснения по иску, а также от экспертов поступили пояснения о причинах разночтений в обоих экспертных исследованиях.

Истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой просил поручить экспертам ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» (г.Владивосток), полагает, что при наличии нескольких экспертных заключение необходимо проведение повторной экспертизы. Представил согласие данного общества на проведение экспертизы с указанием эксперта, которому она может быть поручена – ФИО9, имеющий высшее образование по специальности «промышленное и гражданское строительство», квалификацию «инженер-строитель», стаж работы по специальности более 25 лет, стоимостью 198 000 рублей.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, назначено на 25.12.2023.

В судебном заседании истец настаивал на проведении повторной судебной строительной экспертизы, указав, что выводы по имеющимся в деле экспертизам противоречивы, их устранение возможно только путем проведения повторной экспертизы. Настаивал на исковых требованиях.

Прокурор поддержал данное ходатайство.

Ответчик в заседании возражал против его удовлетворения, указывая на необоснованное затягивание рассмотрения дела, достаточности в деле доказательств, в том числе с учетом дополнительных пояснений экспертов ООО «Оценка-Партнер», подробно давшими пояснения относительно разночтений данного ими заключения по отношению с заключением, полученным следственными органами в рамках уголовного дела. Настаивал на пропуске истцом срока исковой давности, обратил внимание на то, что предметом контрактов являлось приобретение имущества по договорам купли-продаже, а не строительный подряд, имеющиеся в жилом доме недостатки связаны с ненадлежащей его эксплуатацией, а не строительными дефектами.

Ответчик возражал, полагает, что по предмету спора в деле достаточно доказательств, тогда как заключения, представленные из судебных споров, рассматриваемых в суде общей юрисдикции, и из уголовного дела, отношения к данному спору не имеют, так как заявленные к устранению в иске недостатки в данных заключениях не описаны. Отметил также пропуск истцом срока гарантийных обязательств по договору купли-продажи.

Третье лицо ООО «ЖЭУ-10», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в суд не обеспечил.

Рассмотрев заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы, суд в его удовлетворении отказал в виду отсутствия целесообразности по мотивам, которые будут приведены далее, признал возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к следующему.

Между администрацией города Южно-Сахалинска (Покупатель) и ОАО «САХАЛИН-РШЖИНИРИНГ» (продавец) заключены 12 муниципальных контрактов на приобретение в муниципальную собственность 12-ти жилых помещений, расположенных во вновь возведенном многоквартирном жилом доме по адресу: <...>:

- контракт № 0161300000116001751 от 13.12.2016 на приобретение квартиры № 1 общей площадью 30,6 кв.м.;

- контракт № 0161300000116001750 от 13.12.2016 на приобретение квартиры № 2 общей площадью 30,6 кв.м.,

- контракт № 0161300000116001753 от 19.12.2016 на приобретение квартиры № 3 общей площадью 33,9 кв.м.,

- контракт № 0161300000116001771 от 19.12.2016 на приобретение квартиры № 4 общей площадью 33,9 кв.м.,

- контракт № 0161300000116001749 от 13.12.2016 на приобретение квартиры № 5 общей площадью 30,6 кв.м.,

- контракт № 0161300000117000025 от 21.03.2017 на приобретение квартиры № 6 общей площадью 30,6 кв.м.,

- контракт № 0161300000116001769 от 19.12.2016 на приобретение квартиры № 7 общей площадью 33,9 кв.м.,

- контракт № 0161300000116001755 от 19.12.2016 на приобретение квартиры № 8 общей площадью 33,9 кв.м.,

- контракт № 0161300000117000023 от 21.03.2017 на приобретение квартиры № 9 общей площадью 30,6 кв.м.,

- контракт № 0161300000117000022 от 10.03.2017 на приобретение квартиры № 10 общей площадью 30,6 кв.м.

- контракт № 0161300000117000017 от 07.03.2017 на приобретение квартиры № 11 общей площадью 33,9 кв.м.

- контракт № 0161300000117000021 от 10.03.2017 на приобретение квартиры № 12 общей площадью 33,9 кв.м.

Квартиры по данным контрактом переданы продавцом и покупателем приняты по актам приема–передачи от 14.12.2016 (квартиры №№ 1,2,5), 19.12.2016 (квартиры №№ 3,4), 20.12.2016 (квартиры №№ 7,8), 31.03.2017 (квартиры №№ 6,9,10,11,12), право собственности администрации города Южно-Сахалинска на данные жилые помещения зарегистрированы в Едином реестре прав на объекты недвижимости.

Все данные муниципальные контракты заключены на аналогичных условия, и в соответствии с пунктом 2.1 контрактов, качество приобретаемых жилых помещений должно соответствовать требованиям статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, разделу 2 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»), постановлению мэра г. Южно-Сахалинска от 03.07.2006 № 1215 «Об установлении нормы предоставления общей площади жилого помещения по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде и учетной нормы площади жилого помещения на территории ГО «Город Южно- Сахалинск».

Продавец гарантирует качество продаваемых квартир в соответствии с приложением № 1 (Техническое задание), являющимся неотъемлемой частью контрактов (п.2.2).

Согласно техническому заданию несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, находятся в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения деформативности (а в железобетонных конструкциях — в частности трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Вентиляция, отопление, системы водоснабжения, водоотведения, лифты и др., находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Радиаторы отопления установлены ровно без каких-то визуально определяемых дефектов, с отсутствием луж и подтеков у стояков, исправности запорных кранов, правильное расположение счетчиков (при наличии), наличие плотности фиксации крышек на отводах.

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения имеют теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру отапливаемых помещений не менее + 18°С, в угловых помещениях не менее + 20°С, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома. Защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

Жилые помещения - квартиры отвечают санитарно-техническим нормам для г. Южно-Сахалинска, позволяющее нормальную эксплуатацию, с ремонтом, свободное и подготовленное к заселению.

Соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений исключают поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, не имеют разрушений и повреждений, приводящих к их деформации, образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций, жилого дома в целом.

Квартиры и имущество общего пользования многоквартирных жилых домов должны отвечать санитарным и техническим нормам, позволять нормальную эксплуатацию, должны быть подготовлены к эксплуатации и соответствовать требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Распоряжения Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р «О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В связи с поступающими жалобами нанимателей вышеуказанных жилых помещений (жалобы на сырость, наличие плесени, запаха канализации, неустойчивость стен, повышенная слышимость, «волнами» пол, холод, пустота стен, отсутствие горячей воды, деформация дверей дома, неисправность вытяжной системы, треснутые стеклопакеты) истцом была организована проверка причин образования тех недостатков, на которые указывали наниматели, и в этих целях им был заключен муниципальный контракт с ООО «Фама Про» для проведения последним строительно-технической экспертизы многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

По результатам строительно-технического обследования ООО «Фама Про» подготовило заключение № ФП-2019/07-2, согласно которому качество выполненных строительно-монтажных работ не в полной мере соответствует проектной документации, указав на следующие недостатки:

Жилой дом не соответствует требованиям безопасных для здоровья человека условий по следующим показателям: качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых и общественных зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. Проживание в жилом доме без вреда для здоровья проживающих возможно при выполнении мероприятий по устранению выявленных недостатков.

Здание многоквартирного дома не в полной мере соответствует требованиям технических регламентов в области безопасности строительства. Несоответствия технических регламентов в области безопасности строительства установлены в отношении: системы вентиляции, теплоизоляции чердачного перекрытия, теплоизоляции подполья, звукоизоляции межквартирных перегородок и междуэтажных перекрытий.

Также, в заключении указанно, что выявленные в ходе строительно-технической экспертизы недостатки являются устранимыми.

Для устранения недостатков (дефектов, повреждений, деформаций, отклонений от действующих норм и проектных решений) рекомендовано выполнить следующие мероприятия на основе специально разработанного проекта капитального ремонта Объекта:

1. Улучшение воздухообмена в помещениях, предотвращение выпадения конденсата в воздуховодах и на конструкциях:

а) путем замены оборудования механического побуждения вытяжки (канальных вентиляторов) в воздуховодах системы вентиляции на более производительные;

б) путем удаления из вентиляционных каналов вентиляторов и установки дефлекторов над кровлей для повышения тяги в канале

2. Увеличение длины (высоты) воздуховодов в чердачном пространстве и над кровлей;

3. Дополнительное утепление воздуховодов в пределах чердачного пространства;

4. Установка приточных клапанов в наружных стенах здания;

5. Ревизия трубопроводов отопления в подполье с целью предупреждения и ликвидации свищей, капельных течей;

6. Дополнительное утепление перекрытия подполья снизу полиуретановой (монтажной) пеной или иными материалами в местах прохода трубопроводов, примыкания перекрытия к стенам, стыкам листов обшивки и стыкам панелей;

7. Дополнительное утепление чердачного перекрытия в местах непроектной замены утеплителя из пенополиуретана на утеплитель из минеральной ваты (слоем толщиной 100 мм, 25% от площади чердачного перекрытия);

8. Установка ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на забежных маршах при подъеме на 1й этаж.

9. Ремонт и регулировка элементов заполнения оконных проёмов.

10. Для устранения дефектов, связанных с недостаточной звукоизоляцией внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок произвести:

а) облицовку внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок с применением звукоизолирующих материалов либо замену внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок;

б) повышение шумозащитных свойств перекрытия первого этажа путем устройства звукоизолирующих прокладок в основании полов второго этажа, устройства звукоизолирующих покрытий полов второго этажа, устройства звукоизоляции потолков первого этажа либо иным соответствующим действующим нормам способом.

Претензией от 03.03.2020 истец потребовал от ответчика устранить недостатки путем выполнения указанных в заключении ООО «Фама Про» работ, которая была оставлена последним без удовлетворения, что и явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Не соглашаясь с заявленными требованиями, ответчик указал на предъявление претензий относительно качества спустя 3 года после передачи истцу жилых помещений в собственность, муниципальными контрактами гарантийный срок определен не был, тогда как ни при приемке товара (квартир и общедомового имущества), ни в пределах 2-х летнего срока, предусмотренного ч.2 ст.477 ГК РФ, каких-либо претензий относительно качества переданного имущества истец не заявлял, доказательств образования данных недостатков по причинам, возникшим до передачи ему квартир, истец также не представил.

В соответствии со статьями 549, 556, 557 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно требованиям п.1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п.3 ст.475 ГК РФ).

В силу требований п.1 статьи 476, пунктов 1, 2 статьи 477 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Как следует из условий муниципальных контрактов о приобретении квартир, какой-либо гарантийный срок или срок годности сторонами определен не был.

Истцом в качестве недостатков заявлены недостатки в общедомовом имуществе многоквартирного жилого дома, которые, по мнению истца, возникли вследствие некачественных строительных работ, выполненных ответчиком как застройщиком данного многоквартирного жилого дома, а именно:

- дефекты на элементах общедомового имущества в виде некачественного воздухообмена в помещениях, выпадение конденсата в воздуховодах и конструкциях (заявлено выполнение работ в виде замены оборудования механического побуждения вытяжки (канальных вентиляторов) в воздуховодах системы вентиляции на более производительные; удаление из вентиляционных каналов вентиляторов и установки дефлекторов над кровлей для повышения тяги в канале; увеличение длины (высоты) воздуховодов в чердачном пространстве и над кровлей; дополнительное утепление воздуховодов в пределах чердачного пространства; установка приточных клапанов в наружных стенах здания)

- выполнение работ в виде ревизия трубопроводов отопления в подполье с целью предупреждения и ликвидации свищей, капельных течей;

- выполнение работ по дополнительному утеплению перекрытия подполья снизу полиуретановой (монтажной) пеной или иными материалами в местах прохода трубопроводов, примыкания перекрытия к стенам, стыкам листов обшивки и стыкам панелей;

- выполнение работ по дополнительному утеплению чердачного перекрытия в местах непроектной замены утеплителя из пенополиуретана на утеплитель из минеральной ваты (слоем толщиной 100 мм, 25% от площади чердачного перекрытия);

- установка ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на забежных маршах при подъеме на 1й этаж.

- ремонт и регулировка элементов заполнения оконных проёмов,

- работы для устранения дефектов, связанных с недостаточной звукоизоляцией внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок (облицовка внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок с применением звукоизолирующих материалов либо замену внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок; повышение шумозащитных свойств перекрытия первого этажа путем устройства звукоизолирующих прокладок в основании полов второго этажа, устройства звукоизолирующих покрытий полов второго этажа, устройства звукоизоляции потолков первого этажа либо иным соответствующим действующим нормам способом).

Между тем, как следует из данного перечня недостатков и заявленных истцом работах часть заявленных им недостатков он имел возможность и должен был выявить при приемке квартир от продавца (дефекты в виде отсутствия ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на забежных маршах при подъеме на 1й этаж), тогда как данный дефект ни в одном из актов приема-передачи квартир истцом зафиксирован не был.

При этом, как следует из заключения ООО «Фама Про» (лист 15 заключения) данные работы должны были быть выполнены застройщиком исходя из требований проектной документации (проектной документацией предусмотрено наличие ограждения пандуса, наличие откидных пандусов для движения маломобильных групп), что свидетельствует о том, что истец при приемке квартир имел возможность ознакомиться со всей технической документацией при приобретении квартир и определиться с отсутствием данных элементов как обязательных элементов МКД, предусмотренных проектной документацией.

Между тем, о данных дефектах истцом указано не было, сам факт отсутствия данных работ при завершении строительства МКД не свидетельствует о невозможности эксплуатации многоквартирного жилого дома и тех жилых помещений, которые были приобретены истцом у ответчика, тогда как, заключая договоры купли-продажи, истец как покупатель должен был определиться со всеми значимыми для него характеристиками приобретаемых помещений и при недостаточности каких-либо элементов либо поставить соответствующее требование перед продавцом, либо отказаться от заключения такого договора. Поскольку истец заключил договоры купли-продажи жилых помещений с теми элементами, которые имелись в МКД, то, соответственно, он согласился с имеющимися элементами многоквартирного жилого дома, и в настоящее время не вправе ставить перед продавцом требований о дополнительном устройстве каких-либо элементов МКД.

В отношении остальных дефектов (недостаточный воздухообмен в помещениях, протечки, недостаточное утепление чердачного перекрытия, трубопроводов вентиляционной шахты, недостаточная звукоизоляция в жилых помещениях) суд соглашается с позицией истца о невозможности их выявления в ходе визуального осмотра элементов жилого дома при заключении договора купли-продажи.

Проверяя доводы ответчика о пропуске истцом 2-х летнего гарантийного срока, в течение которого допускается предъявление претензий относительно качества переданного имущества, предусмотренного ст.477 ГК РФ, судом установлено, что на основании коллективного обращения жителей многоквартирного жилого дома истцом была организована комиссионное обследование многоквартирного жилого дома, по результатам которого 23.08.2017 составлено заключение.

Согласно данному заключению комиссией выявлены следующие замечания:

- неудовлетворительная вентиляция всех жилых помещений,

- наличие воды в технических подпольях, коррозия металлических конструкций в створе технических подполий,

- наличие строительного мусора в технических подпольях,

- недостаточно обеспечивается работа естественной вентиляции технических подполий,

- места сопряжения обшивки фасада в створе входных зон в подъезды травмоопасны.

По результатам обследования приняты решения: управляющей компании МУП «ЖЭУ-10» провести работу с застройщиком по устранению дефектов, а именно: составление актов осмотра жилых помещений с отражением выявленных дефектов, направление актов застройщику для устранения в рамках гарантийных обязательств, осуществление контроля за устранением выявленных дефектов, а также установить электроводонагреватели во всех квартирах.

Также застройщику АО «Сахалининжинирнг» указано на необходимость устранить выявленные МУП «ЖЭУ-10» дефекты в рамках гарантийных обязательств; подтвердить расчетом соответствие принятых проектных решений по вентиляции жилых помещений требуемым строительным нормам, а также подтвердить соответствие фактической системы вентиляции жилых помещений проектным решениям; подтвердить исполнение проектных решений по закладке уровня проектной отметки выше существующей на 0,07-1 м; убрать строительный мусор, воду из технических подполий, осушить их, устранить гниль и провести мероприятия по исключению возможности дальнейшего подтопления технических подполий; открыть продухи технических подполий; устранить следы коррозии металлических конструкций в технических подпольях, обеспечить безопасность входных зон для проживающих в части выполнения сопряжения обшивки фасада.

Как следует из данного акта, при проведении обследования жилого дома в данном обследовании участие принимал и представитель ответчика – начальник отдела технадзора (фамилия в акте не указана).

Таким образом, суд признает, что дефекты истцом были выявлены в пределах 2-х летнего гарантийного срока, предусмотренного ст.477 ГК РФ, о наличии данных дефектов ответчик должен был знать в виду участия его работника при осмотре объекта.

Между тем, как установлено судом, со стороны истца по результатам осмотра многоквартирного жилого дома каких-либо требований об устранении выявленных дефектов в установленном порядке к продавцу квартир в пределах данного 2-х летнего гарантийного срока предъявлено не было, доказательств обратному истцом суду не представлено.

Впервые претензия с требованием об устранении недостатков истцом была предъявлена только 03.03.2020 после получения заключения ООО «Фама Про», то есть по прошествии 3-х лет с момента передачи квартир №№ 1,2,5,3,4,7,8, а также 2х лет 11 месяцев после передачи квартир №№ 6,9,10,11,12.

Стороной истца обстоятельств об установлении законодательством каких-либо иных гарантийных сроков на элементы многоквартирного жилого дома как вновь возведенного объекта недвижимости суду не указано.

При таких обстоятельствах суд признает, что истцом пропущен 2-х летний гарантийный срок предъявления требований об устранении недостатков, установленный ст.477 ГК РФ, что является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении иска.

Позиция истца о пропуске истцом срока исковой давности является ошибочной, поскольку гарантийный срок, предусмотренный ст.477 ГК РФ, и направленный на установление срока для предъявления требований, связанных с гарантией качества товара, не относится к сроку исковой давности, предусмотренному ст.195-196 ГК РФ, направленному на установление срока для предъявления спора в суд, и составляющий 3 со дня, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении своих прав.

Суд полагает, что о нарушении своих прав истец узнал после проведения совместного осмотра дома по жалобам граждан, т.е. 23.08.2017, тогда как с иском в суд обратился 09.04.2020, то есть в пределах 3-х летнего срока исковой давности, в связи с чем данный срок им не пропущен.

Также, проверяя обстоятельства передачи ответчику истцу имущества с дефектами, устранение которых истцом заявлено в данном судебном споре, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч.3,4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктами 13, 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ, действовавшей по состоянию на момент получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию – разрешение получено 15.11.2016, что отражено в ЕГРПН по спорным квартирам) предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с п.11 которого содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Пунктами 13, 13(1) Правил предусмотрено, что осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту; осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра). Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра) (п.14 Правил).

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (п.п. «а» п.16 Правил).

Согласно п.24, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра.

Таким образом, с момента передачи вновь возведенного многоквартирного жилого дома собственникам, именно на них лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома путем определения способа управления.

Как установлено судом, разрешение на ввод МКД в эксплуатацию получено ответчиком 15.11.2016, дом передан под управление управляющей компании ООО «ЖЭУ-10» 27.01.2017, что отражено на сайте Государственной информационной системы ЖКХ.

Таким образом, с 27.01.2017 все функцию по надлежащему содержанию и эксплуатации МКД лежат на ООО «ЖЭУ-10», как и обязанность по регулярному осмотру элементов общедомового имущества и выявления недостатков в данных элементах.

В ходе рассмотрения дела ни истцом, ни ООО «ЖЭУ-10» доказательств надлежащего содержания общего имущества в дело не представлено, как и не представлено доказательств регулярных сезонных осмотров данного имущества.

Ответчик, возражая относительно обязанности по выполнению им заявленных истцом работ, указал, что недостатки, являющиеся строительными дефектами, ими все были устранены, тогда как имеющиеся на настоящее время обстоятельства некачественности условий проживания граждан не связаны со строительными дефектами, а связаны с ненадлежащей эксплуатацией МКД.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 20.05.2021 по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая эксперта, проведение которой было поручено эксперту ФИО5 (ООО «Трансстрой-Тест»), перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствуют ли переданные Заказчику по муниципальным контрактам жилые помещения, расположенные по адресу: <...>, кв. №№ 1-12 требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, применяемы к жилым помещения, а также к условиям технического задании к Контрактам?

2) При выявлении несоответствия переданных объектов недвижимости техническому заданию к муниципальным контрактам, установить являлись ли данные несоответствия явными и могли бы быть обнаружены Продавцом при обычном способе приемки товара?

3) Устранены ли недостатки в работе системы вентиляции, приводящие к образованию конденсата на конструкциях и повышенной влажности в помещениях?

4) В случае выявления недостатков указать являются ли данные недостатки устранимыми? И возможна ли эксплуатация жилых помещений №№ 1-12 по их назначению (для проживания граждан) с учетом данных недостатков без причинения вреда для здоровья проживающих?

5) Имеются ли недостатки в имуществе, относящемся к общему имуществу собственников жилых помещений, многоквартирном оме № 19 корп.2 по ул.3-я Институтская в г.Южно-Сахалинске, и если они имеются, находятся ли они в причинно-следственная связь между недостатками, имеющимися в самих жилых помещениях № 1-12 данного дома ( при их наличии)?

22.07.2021 экспертом представлено в дело экспертное заключение, согласно которому в жилых помещениях (квартиры №№ 3,4,8,10,12) выявлены несоответствия помещений требованиям Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 – пунктам 13, 14 ,16, 26, а также пунктам 4.1, 9.2 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 1006.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (при этом экспертом приведены данные пункты, однако не указано какие именно недостатки в жилых помещениях имеются, со ссылкой на их приведение в описательной части экспертизы в таблице № 3, из которой следует, что экспертом выявлены были недостатки в виде:

- наличия конденсации влаги на поверхности отделки вокруг вентиляционного отверстия, наличие плесени в санузле, разрушение обшивок и отделочных покрытий (причина указана как недостаточно эффективная работа приточно-вытяжной вентиляции внутренних помещений, отсутствие постоянного воздухообмена в помещениях);

- не выведены над поверхностью кровли канализационные стояки К1-3, К1-4 в чердачном помещении, что экспертом квалифицировано как строительный дефект;

- отслоение, шелушение окрасочного слоя в помещениях лестничных клеток, причина возникновения которых экспертом не определена.

По 2-му вопросу: Дефекты, выявленные в жилых помещениях, не могли быть обнаружены покупателем при обычном способе приемки товара.

По 3-му вопросу: Недостатки в работе системы вентиляции, приводящие к образованию конденсата на конструкциях и повышенной влажности в помещениях, не устранены.

По 4-му вопросу: выявленные недостатки являются устранимыми, результаты измерений воздухообмена показали, что значение фактического воздухообмена значительно меньше нормируемого, что приводит к повышенной влажности в помещениях, появляется сырость, серая плесень, отрицательно влияет на состояние здоровья человека. Причина возникновения данного дефекта экспертом не определена.

По 5-му вопросу: имеются дефекты в помещениях, относящихся к общему имуществу (увлажнение плиты в месте прохода канализационной трубы, следы повреждения плит (в техническом подполье), на стенах лестничных клеток – дефекты в виде отслоения, шелушения окрасочного слоя; в чердачном помещении – канализационные стояки выведены над поверхностью кровли. Данные дефекты не находятся в причинно-следственной связи с дефектами, выявленными в жилых помещениях.

Ответчик представил возражения относительно данного экспертного заключения, просил вызвать эксперта для опроса. Указал, что в Южно-Сахалинском городском суде рассматриваеюся 33 иска с аналогичными доводами в отношении жилых помещений данного дома, по которым назначены строительные экспертизы. По 2-м делам экспертные заключения уже поступили и они противоречат экспертному заключению, представленному в данное дело. Также в экспертном заключении ФИО5 имеется множество неточностей, несоответствий, сведений о проведении им инструментальных измерений не имеется. Полагают данное заключение недостоверным доказательством, просили назначить повторную экспертизу.

В судебном заседании 12.10.2022 года произведен опрос эксперта, в ходе которого эксперт сообщил, что ему необходимо подготовиться к заданным ему вопросам.

В этой связи рассмотрение дела откладывалось, эксперту было предложено представить письменные пояснения по заданным вопросам, однако эксперт пояснений по поставленным перед ним вопросам участниками процесса в суд не представил.

Определением суда от 25.11.2022 по делу назначена повторная судебная строительно-техническая эксперта, комиссионная, проведение которой поручено экспертам ООО «Оценка-Партнер» ФИО6 и ФИО7 и ФИО8 с постановкой перед экспертами тех же вопросов.

Как следует из экспертного заключения, комиссия экспертов пришла к следующим выводам:

По первому вопросу экспертами указано, что в ходе натурного исследования установлено, что:

- температурно-влажностный режим жилых помещений в полной мере соответствует требованиям муниципального контракта (технического задания к муниципальному контракту);

- количество комнат в полной мере соответствует требованиям муниципального контракта (технического задания к муниципальному контракту);

- обеспеченность инженерной инфраструктурой (водоотведения; холодной воды; электроснабжения; централизованного отопления) в полной мере соответствует требованиям муниципального контракта (технического задания к муниципальному контракту);

- в жилых помещениях имеются межкомнатные двери, двери в ванной комнате и туалете, унитаз, ванна, умывальник со смесителем, раковина и смеситель на кухне, розетки, радиаторы отопления, выключатели, патроны, окна ПВХ, электрическая плита, что в полной мере соответствует требованиям муниципального контракта (технического задания к муниципальному контракту);

- дверные и оконные системы исправны и не разбиты, без видимых дефектов и повреждений; все створки открываются, а швы по периметру заполнены герметиком и уплотнителем; все запорные устройства в рабочем состоянии и в наличии, а крепления надежно зафиксированы; на стеклах отсутствуют трещины, стеклопакеты прочно фиксированы в рамах, что в полной мере соответствует требованиям муниципального контракта (технического задания к муниципальному контракту);

- стены, полы, потолки в квартире, а также сантехника, расположенная в квартирах, электропроводка, межкомнатные двери, двери в ванной комнате и туалете, унитаз, ванна, умывальник со смесителем, раковина и смеситель на кухне, розетки, радиаторы отопления, выключатели, патроны, остекленные оконные рамы, обои, плинтус, трубы и электрическая плита имеют эксплуатационные дефекты и требуют текущего ремонта, находятся в исправном состоянии, не представляют угрозу жизни и здоровью нанимателей;

- кратность воздухообмена в части вентилируемых жилых помещениях не соответствует нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах по причине демонтажа системы принудительной вентиляции (вентиляторов) нанимателями жилых помещений.

С учетом результатов проведенного обследования и результатов обмеров, измерений, исчислений эксперты по первому и второму вопросам пришли к выводу о том, что жилые помещения № 1-12, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенное в многоквартирном доме № 19 корп.2 по ул.3-я Институтская в г.Южно-Сахалинске соответствует требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, применяемым к жилым помещениям в многоквартирных домах и условиям технического задания и муниципального контракта. Имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные неправильной эксплуатацией жилых помещений нанимателями жилых помещений.

По третьему вопросу эксперты пришли к заключению о том, что недостатки в работе системы вентиляции, установленные в заключении строительно-технической экспертизы ООО «Фама Про» № ФП-2018/12-2 многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск, пл/р Ново- Александровск, ул.3-я Институтская, 19 корпус 2, устранены. Некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях, имеющаяся в настоящее время, вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений.

По четвертому вопросу экспертами указаны виды работ, необходимые для устранения выявленных ими в ходе осмотре многоквартирного дома, недостатки. А также указано, что жилые помещения №1-12, расположенные в данном многоквартирном жилом доме, соответствуют требованиям ст.7, 8, 10 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а, следовательно, являются безопасными для жизни и здоровья.

По пятому вопросу эксперты указали, что имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества многоквартирного жилого дома и недостатком жилых помещений - наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения. Недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой жилого дома.

В экспертном заключении экспертами очень подробно и детально описаны результаты произведенного ими осмотра всех спорных помещений многоквартирного жилого дома и общедомового имущества, в ходе исследования экспертами производились замеры специальными техническими средствами, по результатам которым производились соответствующие расчеты и формировались выводы.

Стороной истца и прокурором заявлено о недостоверности экспертного заключения со ссылкой на результаты экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела № 12302640002000024, представив в материалы дела заключение №94с-2023 от 26.06.2023, выполненное экспертом ФКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» ФИО10. На основании постановления о назначении строительно-технической судебной экспертизы от 20.03.2023, вынесенного старшим следователем следственного отдела по г.Южно-Сахалинску СУ СК РФ по Сахалинской области.

Перед экспертом были поставлены вопросы:

1) соответствуют ли выполненные работы по строительству жилого дома № 19 корп.2 по ул.3-я Институтская в г.Южно-Сахалинске проектной документации?

2) имеются ли нарушения требований эксплуатации данного жилого дома?

3) соответствуют ли выполненные работы по строительству жилого дома требованиям технических регламентов?

4) являются ли выявленные нарушения устранимыми?

Как следует из данного заключения, эксперт пришел к следующим выводам:

По 1-му вопросу эксперт указал, что выполненные работы по строительству жилого дома N?19, корпус 2, расположенного по адресу: ул. 3-ей Институтской в г. Южно-Сахалинск Сахалинской области частично не соответствуют проектной документации, а именно:

1) не выполнен откидной металлический пандус на лестнице, ведущей на первый этаж;

2) механическая вытяжная вентиляция (канальные вытяжные вентиляторы) установлена не во всех квартирах;

3) провисание открывающихся элементов окон (створок, форточек) в собранных изделиях превышает 1,5 мм;

4) вывод вентиляционных канализационных стояков выше зонта не выполнен;

5) трубопроводы в местах пересечения стен не заделаны противопожарным герметиком «Hilti»;

6) не выполнено устройство ограждения на пандусах 1-3 подъездов.

По 2-му вопросу указано, что в жилом доме имеются нарушения требований «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003», а именно:

1) не обеспечено соблюдение температурно-влажностного режима технического подполья, в цоколе закрыты продухи, необходимые для проветривания, что противоречит п.3.4.1 и п.3.4.3;

2) на трубопроводах отопления и горячего водоснабжения частично демонтировано утепление. Нарушение пункта 5.1.3;

3) отсутствуют устройства самозакрывания. Нарушение пункта 3.2.1;

4) не заделаны места проходки трубопроводов через стены, нарушение пункта 4.1.11.

По 3-му вопросу эксперт пришел к выводу, что работы выполненные при строительстве данного жилого дома соответствуют требованиям технического регламента N? 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» за исключением статьи N?8 «Требования пожарной безопасности», при этом текущая конструкция жилого дома не соответствует требованиям технического регламента N? 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», в части: в техническом подполье не заделаны места проходки трубопроводов через стены противопожарным герметиком.

По 4-му вопросу указано, что устранение нарушений, выявленных при натурном осмотре жилого дома, технически возможно, и нарушения являются устранимыми.

С учетом возражений истца и прокурора судом данное исследование было направлено судебным экспертам ООО «Оценка-Партнер» для дачи пояснений, и согласно представленным в дело экспертами ООО «Оценка-Партнер» пояснений от 12.09.2023, какого-либо противоречия между сделанными ими выводами в экспертном исследовании и выводами эксперта ФКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» не имеется, поскольку предметом судебной экспертизы, проведенной ими в рамках данного судебного спора, являлось проверка строения условиям муниципальных контрактов и технических норм и регламентов, тогда как предметом проверки эксперта СЭЦ СК РФ являлось проверка МКД проектной документации, в связи с чем ими не проверялась проектная документация на данный МКД. Выявленные экспертом СЭЦ СК РФ недостатки связаны с исследованием им рабочей и исполнительной документации, о чем указано на страницах 8-11 заключения № 94с-2023, каких-либо нарушений строительных норм и правил экспертом не отражено.

Также экспертами ООО «Оценка Партнер» подробно проанализированы недостатки, указанные в заключении СЭЦ СК РФ, в анализе с проведенным ими исследованием и указано следующее:

1. В части недостатка: Механическая вытяжная вентиляция (канальные вытяжные вентиляторы) установлены не во всех квартирах.

На страницах 6-7 заключения эксперта ФГКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» указано «вытяжной вентилятор сломан», что свидетельствует о том, что вентилятор был установлен, но сломан в ходе эксплуатации объекта. Аналогичная информация содержится на стр.97-110 заключения экспертов ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» с приведением фотоматериалов, свидетельствующих о внесении нанимателями квартир изменений в существующую систему принудительной вентиляции (замурованные отверстия, отключенная проводка…). Информация о неработающих вентиляторах представлена и в ответе на 3-ий и 4-ый вопросы заключения экспертов ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» на стр.188-189 заключения, дефект отнесен к эксплуатационным дефектам с описанием причины возникновения. То есть, выводы эксперта ФГКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» не противоречат выводам экспертов ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» об отсутствии нарушений строительных норм и регламентов при строительстве жилого дома»;

2. В части недостатка: Провисание открывающихся элементов окон (створок, форточек) в собранных изделиях превышает 1,5мм.

На страницах 6-7 заключения эксперта ФГКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» указано что имеется провисание, но не указано о причинах появления дефекта. Аналогичная информация (о наличии провисания створок, форточек) содержится на стр.78-83 заключения экспертов ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» с приведением фотоматериалов, а также отнесением данного дефекта к эксплуатационном дефекту (то есть дефекту, возникающему в ходе эксплуатации). Информация о провисании створок представлена и в ответе на 4-ый вопрос заключения экспертов ООО «ОЦЕНКАПАРТНЕР» на стр.189 заключения, дефект отнесен к эксплуатационным дефектам с описанием причины возникновения. То есть, выводы эксперта ФГКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» не противоречат выводам экспертов ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» об отсутствии нарушений строительных норм и регламентов при строительстве жилого дома №19, корпус 2, расположенного по адресу: ул.3-ей Институтской в г.Южно-Сахалинска Сахалинской области.

3. В части недостатка: Вывод вентиляционных канализационных стояков выше зонта не выполнен.

В данном случае исследовано именно несоответствие рабочей (но не проектной) документации, нарушения требований технических регламентов экспертом ФГКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» не установлено (ответ на вопрос №3). То есть, выводы эксперта ФГКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» не противоречат выводам экспертов ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» об отсутствии нарушений строительных норм и регламентов при строительстве жилого дома №19, корпус 2, расположенного по адресу: ул.3-ей Институтской в г.Южно-Сахалинска Сахалинской области.

4. В части недостатка: Трубопроводы в местах пересечения стен не заделаны противопожарным герметиком «Hilti» Объект исследования имеет класс функциональной пожарной опасности Ф1.3 на которые не распространяется требование обязательного подтверждения пожарной безопасности (ст. 64 федерального закона №137-ФЗ). Отсутствие герметика по своей сути является эксплуатационным дефектом, так как срок полезного использования (до рассыхания и выкрашивания герметика противопожарного) составляет до 5 лет, после чего подлежит замене. Фактически зафиксировано отклонение от рабочей документации. Собственно и сам эксперт ФГКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» при ответе на второй вопрос указывает, что данный дефект является эксплуатационным, так как противоречит п.4.1.11 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, который гласит о том, что «Не допускаются зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты; мостики для перехода через коммуникации должны быть исправными». Проверка наличия / отсутствия зазоров относится к техническому обслуживанию жилого фонда, но не к его строительству. То есть, выводы эксперта ФГКУ «Судебно-экспертный центр Следственного комитета РФ» не противоречат выводам экспертов ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» об отсутствии нарушений строительных норм и регламентов при строительстве жилого дома №19, корпус 2, расположенного по адресу: ул.3-ей Институтской в г.Южно-Сахалинска Сахалинской области».

Проанализировав экспертное заключение, представленное ООО «Оценка-Партнер» и исследование, проведенное СЭЦ СК РФ, суд не усматривает в данных заключениях каких-либо противоречий относительно наличия/отсутствия в многоквартирном жилом доме каких-либо недостатков, связанных со строительным дефектов, препятствующим эксплуатации данного жилого дома и тех жилых помещений, который приобрел истец по договором купли-продажи, тогда как ранее выявленные дефекты (отраженные в заключении ООО «Фама Про» от 2019 г.), как влияющие на качество проживания в данном МКД по вине застройщика, и для устранения которых истец обратился в суд с настоящим иском, на настоящее время отсутствуют, а имеющиеся в доме дефекты являются эксплуатационными.

С учетом данных обстоятельств суд не усмотрел необходимости проведения какой-либо дополнительной судебной экспертизы, о чем было заявлено истцом и прокурором в ходе рассмотрения дела, в виду достаточности имеющихся в деле доказательств, относящихся к предмету спора.

Учитывая изложенное, поскольку дефекты, для устранения которых требуется выполнение заявленных истцом работы, как связанные со строительными недостатками и не подлежащими выявлению в ходе заключения договора купли-продажи, на настоящее время в данном многоквартирном жилом доме не имеется, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

При этом суд учитывает, что перечень работ истцом также включены работы, относящиеся к текущему содержанию МКД, осуществляемому управляющей компанией (работы по проведению ревизии трубопроводов отопления с целью предупреждения и ликвидации свищей, капельных течей, утепление воздуховодов, утепление чердачного перекрытия, ремонт и регулировка элементов заполнения оконных проемов), что не может относиться к работам, связанным с некачественностью проданного товара (недвижимого имущества), в связи с удовлетворении данных требований суд также отказывает как заявленные к ненадлежащему ответчику.

На основании ст.110 АПК РФ суд взыскивает с истца в пользу ответчика судебные расходы по оплате услуг экспертов ООО «Оценка-Партнер».

При этом суд признает не подлежащими оплате услуги эксперта ФИО5 (ООО «Трансстрой-Тест») поскольку экспертное исследование данного эксперта проведено некачественно, без надлежащего описания и проведения фактических исследований, а путем перечисления обстоятельств, отраженных в заключении ООО «Фама Про», дополнительных пояснений по поставленным сторонами вопросам эксперт суду не дал, тем самым фактически уклонившись от обоснования своего заключения.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Администрации города Южно-Сахалинска в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Взыскать с Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 300 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

С.В. Кучкина