Решение от 9 сентября 2025 г. по делу № А72-2030/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Железнодорожная, д. 14, <...> Тел. <***> Факс <***> E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru www.ulyanovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-2030/2025
г. Ульяновск
10 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.08.2025 Решение в полном объеме изготовлено 10.09.2025

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Моисейченковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП

304732334900046, ИНН <***>)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Приволжское

управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» (ОГРН

1126319007100, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Туристическое агентство

«Ульяновский спутник» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении соглашения от 31.12.2014 об участии собственников помещений в

расходах по содержанию общего имущества части нежилого здания

третьи лица:

- Управление по охране объектов культурного наследия администрации

Губернатора Ульяновской области; - Индивидуальный предприниматель ФИО3; - ФИО4; - ФИО5;

- МБУ «Управление инженерной защиты» (ОГРН <***>, ИНН

7325127806); - ФИО6

- Общество с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие

«Лосванц»

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО7, паспорт, доверенность, диплом, ФИО2, лично,

паспорт;

от ответчика ФГБУ «Приволжское управление по гидрометеорологии и

мониторингу окружающей среды» – ФИО8, паспорт, доверенность, диплом;

от ответчика ООО «Туристическое агентство «Ульяновский спутник» – ФИО9

И.А., директор, паспорт; от третьих лиц – не явились, уведомлены;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в

Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Федеральному

государственному бюджетному учреждению «Приволжское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды», к Обществу с ограниченной ответственностью «Туристическое агентство «Ульяновский спутник» о расторжении со стороны ФИО2 соглашения об участии собственников указанных помещений в расходах по содержанию общего имущества части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Определением суда от 27.02.2025 исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 25.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области, ИП ФИО3, ФИО4, ФИО5, МБУ «Управление инженерной защиты», ФИО6

Определением суда от 11.06.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Частное охранное предприятие «Лосванц».

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Дело рассматривается в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Представители ответчиков в судебном заседании исковые требования не признали.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 31.12.2014 между собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, в частности между Федеральным государственным бюджетным учреждением «Приволжское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды», ФИО10, ФИО11, Салон продаж «Люди в черном», ООО «Леви», ООО «Туристическое агентство «Ульяновский спутник», заключено Соглашение об участии собственников указанных помещений в расходах по содержанию общего имущества части нежилого здания.

На момент рассмотрения спора, участники ФИО10, ФИО11, ООО «Леви» прекратили деятельность (право собственности), что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Согласно п. 1.1 соглашения, соглашение регулирует отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании.

В соответствии с п. 1.2 соглашения отношения собственников помещений, возникающие по поводу общего имущества в нежилом здании, осуществляются в соответствии с требованиями:

- охранного обязательства, выданного Комитетом Ульяновской области по культурному наследию;

- Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»;

- Постановления Главы города Ульяновска № 2951 от 24.04.2008 «О правилах благоустройства территории Муниципального образования «город Ульяновск»;

- Гражданского кодекса РФ; - Жилищного кодекса РФ.

Пунктом 1.3 соглашения стороны установили, что Стороны, являясь собственниками помещений, а также имеющие один общий вход в нежилое здание, совместно принимают на себя обязательства по содержанию мест общего пользования части нежилого здания.

Согласно п. 1.4 соглашения нежилое здание, расположено по адресу: <...>, и является объектом культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения «Здание Волжско-Камского банка» 1909 года.

В соответствии с п. 1.5 Соглашения Стороны приняли решение назначить ответственного плательщика по содержанию мест общего пользования – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Приволжское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» (Сторона-1).

Пунктом 1.6 соглашения Стороны определили виды работ (услуг), относящиеся к предмету соглашения, подлежащие возмещению Стороне-1:

- уборка прилегающей территории; - охрана мест общего пользования; - обеспечение функционирования сантехнических устройств;

- техническое, эксплуатационное обслуживание теплового узла, в том числе элеваторного узла, узла коммерческого учета, подводящей тепловой трассы в течение 9-ти календарных месяцев;

- уборка туалетных помещений.

Условиями соглашения стороны приняли на себя обязательства возмещать понесенные Стороной-1 вышеуказанные затраты по содержанию общего имущества нежилого здания.

Согласно п. 1.8 соглашения расчеты по возмещению затрат производятся пропорционально занимаемым площадям.

В соответствии с п. 1.11 соглашения стороны совместно принимают решение по всем видам (услугам), касающимся содержания мест общего пользования, к ним относятся, в частности: очистка кровли от снега и ледяных образований в зимний период, выполнение ремонтных работ и т.д.

Считая, что ответчиками, в частности ФГБУ «Приволжское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды», нарушается пункт 1.11 Соглашения от 31.12.2014 и такое нарушение является существенным, истец обратился в суд с настоящим иском и просит расторгнуть со стороны ИП ФИО2 Соглашение об участии собственников указанных помещений в расходах по содержанию общего имущества части нежилого здания, расположенного по адресу:

<...>.

Доводы истца сводятся к тому, что участниками спорного Соглашения не согласуются условия заключения договоров с третьими лицами, в том числе по охране мест общего пользования, в частности о способе охраны, стоимости услуг и графика охранных услуг.

Истец считает, что ФГБУ «Приволжское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» в 2024-2025 г.г. заключены договоры на охрану мест общего пользования с использованием физической охраны, то есть сотрудниками охранного предприятия ООО «Лосванц» в одностороннем порядке, без согласования с другими сособственниками.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что охрана мест общего пользования с использованием физической охраны осуществлялась, в том числе и на момент заключения спорного соглашения, поскольку ФГБУ «Приволжское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» осуществляет деятельность круглосуточно. В силу особенностей профессиональной деятельности сотрудникам ответчика необходимо находится на рабочем месте и в ночное время. Учитывая наличие одного общего входа в нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, а так же круглосуточное нахождение работников ФГБУ «Приволжское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» на рабочих местах, использование охраны мест общего пользования без физической охраны (тревожная кнопка) невозможно.

Суд, изучив положения спорного соглашения, пришел к выводу, о том, что оно соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов сторон, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 244 Гражданского кодекса РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, приведенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания", отношения собственников помещении, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса).

По смыслу приведенных положений собственники помещений, расположенных в названном здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Спорным Соглашением стороны определили виды работ (услуг), подлежащие возмещению ФГБУ «Приволжское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды». Данный перечень является закрытым. Стороны Соглашения добровольно делегировали ответчику обязанность по заключению договоров по содержанию мест общего пользования, в том числе на услуги по физической охране, со сторонними организациями (физическими лицами).

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом изменение обстоятельств

признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Применение положений данной нормы возможно только при наличии совокупности фактов, свидетельствующих об исключительности, непредвидимости и существенности возникших обстоятельств.

При решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждающих приоритет защиты стабильности исполнения договорных обязательств: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Все указанные в данной норме права условия должны соблюдаться одновременно. Бремя доказывания их соблюдения лежит на лице, требующем расторжения или изменения договора.

Судебная практика, сформированная после принятия статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходила из исключительности оснований для ее применения, имея в виду, что различные изменения экономической ситуации, повлекшие за собой ухудшение финансового положения одной из сторон договора, по существу выступают рисками, сопутствующими предпринимательской деятельности, и в большинстве случаев должны быть предвидимыми для участников этой деятельности.

В то же время, само по себе изменение обстоятельств не может автоматически влечь негативные последствия для сторон гражданско-правовых отношений - всех или каждого или являться достаточным основанием для изменения либо прекращения правоотношений.

Существенность изменения обстоятельств в каждом случае подлежит установлению судами исходя из обстоятельств конкретного дела (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21-12558).

Заключение договора (контракта, соглашения) сторонами предполагает наличие предпринимательского риска, связанного с изменениями обстоятельств, при которых обязательства по этому договору должны исполняться.

Истец в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что исполнение Соглашения от 31.12.2014 настолько нарушает соответствующее соглашению соотношение имущественных интересов сторон, влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного соглашения.

Довод истца о том, что ответчиком заключаются охранные договоры в нарушение прав и законных интересов иных собственников, противоречит материалам дела.

Ответчик согласно Уставу является унитарной некоммерческой организацией, созданной для выполнения работ, оказания услуг в сфере гидрометеорологии и смежных с ней областях, мониторинга состояния окружающей среды, ее загрязнения в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды на территории Оренбургской, Пензенской, Самарской, Саратовской и Ульяновской областей и как следствие заключает договоры в порядке Федерального

закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» либо Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Кроме того, при вынесении решения судом учтено следующее:

1) Административное здание по адресу: <...>, является объектом культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения «Здание Волжско-Камского банка» 1909 года. В данном здании находятся несколько собственников (законных владельцев) помещений, у которых на основании «Охранного обязательства», выданного Комитетом Ульяновской области по культурному наследию, возникают следующие обязанности:

- соблюдение правил охраны;

- содержание помещений в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

- обеспечение уборки прилегающей территории; - обеспечение охраны объекта с целью пресечения действий третьих лиц; - проведения за свой счёт работ по сохранению объекта культурного наследия; - и других обязательств.

В соответствии с требованиями статей 47.2 и 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» обязанность по сохранению объекта культурного наследия и осуществлению расходов на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии возложена на собственников (законных владельцев) этого здания.

2) Федеральному государственному бюджетному учреждению «Приволжское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» на праве оперативного управления принадлежат помещения в вышеназванном здании общей площадью 660,89 кв.м.

Собственники, имеющие один общий вход в здание приняли решение назначить ответственного плательщика по содержанию мест общего пользования – ФГБУ «Приволжское УГМС».

Ежегодно, ФГБУ «Приволжское УГМС» заключает договоры по содержанию мест общего пользования (услуги по физической охране, уборке прилегающей территории в зимний период, чистке кровли от снега и наледи, работы по обеспечению функционирования теплового узла, сантехнического узла и прочие) со сторонними организациями (физическими лицами) и полностью оплачивает эти услуги. Дополнительно с этим, ФГБУ «Приволжское УГМС» подготавливает договоры по возмещению затрат за вышеназванные услуги с каждым собственником.

На основании заключенных договоров, каждому собственнику ежемесячно выставляются счета на оплату той суммы, которая рассчитывается пропорционально занимаемой собственником площади (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений);

3) 22.05.2025 собственниками помещений административного здания, расположенного по адресу: <...> было проведено общее собрание. Повестка дня общего собрания: очное обсуждение вопроса охраны мест общего пользования: входной группы, холла, лестниц, коридора, туалетных комнат. Для расчета голосов применена площадь помещений каждого собственника, участвующего в голосовании. Простым большинством, более 50 % голосов собственников проголосовали за охрану мест общего пользования способом «физическая охрана».

4) Истец обратился с настоящим иском только после того, как компенсация затрат по охране мест общего пользования, стала производится не по договоренности с ФГБУ «Приволжское УГМС» в минимальном размере, а пропорционально занимаемой им площади, что в свою очередь было изначально предусмотрено Соглашением от 31.12.2014 и что соответствует нормам действующего законодательства.

5) Индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежат помещения в административном здании общей площадью 244,8 кв.м. Пунктом 1.10 Соглашения от 31.12.2014 предусмотрено назначить ответственного плательщика по содержанию мест общего пользования в отношении водоснабжения и водоотведения в местах общего пользования – Салон продаж «Люди в черном», в лице ИП ФИО2. Расчеты по возмещению затрат за водоснабжение и водоотведение в местах общего пользования производятся согласно количеству работников организации. Собственники принимают на себя обязательства возмещать понесенные ИП ФИО2 затраты по содержанию общего имущества нежилого здания.

6) Учитывая, что ФГБУ «Приволжское УГМС» принадлежат на праве оперативного управления помещения в административном здании общей площадью 660,89 кв.м., а Индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежат помещения в административном здании общей площадью 244,8 кв.м., а также то, что и истец и ответчик являются по отношению к другим сособственникам ответственными плательщиками по содержанию мест общего пользования, Соглашение от 31.12.2014 является определенным гарантом в сохранении стабильности и определенности в отношениях между всеми собственниками.

Учитывая изложенное, исковые требования следует оставить без удовлетворения.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует возложить на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Р Е Ш И Л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его

принятия.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в

порядке и сроки, установленные ст. ст. 257-259 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации.

Судья Е.Н.Моисейченкова Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи