Решение от 27 июня 2019 г. по делу № А41-101954/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-101954/18
27 июня 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Коломенского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; юридический адрес: 140407, Московская область, город Коломна, Советская площадь, дом 1, кабинет 514, дата регистрации 05.12.2017) к

Обществу с ограниченной ответственностью «Профит-Проект» (ИНН <***>, ОГРН <***>; юридический адрес: 140400, <...>; дата регистрации - 15.03.2011)

Доп. адрес: 140405, <...>;

Третьи лица:

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>)

- Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, <...>;

Доп. адрес: 123592, <...>)

- ОАО "РЖД" (107174, Москва, Новая Басманная ул., д. 2)

- Главное управление культурного наследия Московской области (143407, <...>)

Доп. адрес: 123592, <...>;


о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Коломенского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к ООО «Профит-Проект» со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

Взыскать с ООО «Профит-Проект» в пользу Администрации Коломенского городского округа задолженность по арендной плате по договорам аренды

№ 54/2013 от 15.03.2013г.,

№222/2008 от 01.07.2008г.,

№103/2008 от 07.05.2008г. за периоды с 01.01.2017 по 01.10.2018г. в размере

4 609 317,99 руб., пени за период с 01.01.2017 по 01.10.2018 в размере 1 471 243,76 руб.

Всего взыскать 6 080 561,75 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, ОАО "РЖД" и Главное управление культурного наследия Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представители ответчика возражали в удовлетворении требований, представитель ОАО "РЖД" оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца, Министерства имущественных отношений Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области и Главного управления культурного наследия Московской области.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключены следующие договоры аренды:

- №54/2013 от 15.03.2013г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:18 площадью 168 кв.м, вид разрешенного использования под строительство комплекса общественных зданий многофункционального назначения (т. 1, л.д. 20).

- №222/2008 от 01.07.2008г. (с учетом договора уступки от 25.03.2011г.). Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:34 площадью 4291 кв.м, вид разрешенного использования под строительство гостевой многоярусной автостоянки (т. 1, л.д. 28).

- №103/2008 от 07.05.2008г. (с учетом договора уступки от 25.03.2011г.) Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:33 площадью 8700 кв.м, вид разрешенного использования строительство комплекса общественных зданий многофункционального назначения (т. 1, л.д. 48).

В претензии №3801з от 24.09.2018г. (т. 1, л.д. 8) ответчику предложено погасить задолженность по договорам аренды. Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности.

Вместе с тем истцом не учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации№3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Ответчик арендует земельные участки с кадастровыми номерами: 0050405:0033, 0050405:0034, 0050405:0018 с целью реализации на них проекта строительства комплекса общественных зданий многофункционального назначения.

В 2014 г. принято Постановление Правительства Московской области от 20.03.2014 N 168/9 «О развитии транспортно-пересадочных узлов на территории Московской области», согласно которого транспортно-пересадочный узел «ФИО2» (далее - ТПУ «ФИО2») включен в перечень ТПУ областного значения подлежащих развитию (п.48).

Земельные участки, находящиеся в аренде у ответчика, вошли в зону проектирования ТПУ «ФИО2».

Распоряжением Главного управления культурного наследия Московской области №46РВ-458 от 29.12.2016г. «Об утверждении границы территории и режима использования территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание вокзала железнодорожной станции ФИО2, где 18 декабря 1905 г. карателями проводилась расправа над революционерами», расположенного по адресу: Московская область, городской округ Коломна, <...>» утверждена граница территории и редим использования территории указанного объекта культурного наследия (т.3, л.д.60-61).


Здание железнодорожного вокзала ФИО2 (входящее в проект ТПУ «ФИО2») зарегистрировано за номером 501410548160005 Приказом Минкультуры России от 10.11.2016г. №51258-р. в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - Реестр) в качестве объекта культуры регионального значения, по причине расправы 21.12.1905г. карателями над революционерами и в отношении него запрещены какие-либо строительные работы в радиусе 100 метров (п. 3 ст. 34.1 федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Согласно сведений, представленных Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области и Главным управлением культурного наследия Московской области земельные участки частично расположены в защитной зоне объекта культурного наследия (т.1, л.д.57-65).

Так земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:34 расположен в защитной зоне на 34 %, земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:612 расположен в защитной зоне на 98% (участок образован путем объединения земельных участков, арендованных ответчиком с кадастровыми номерами 50:57:0050405:33 и 50:57:0050405:18).

Согласно утвержденному Распоряжением Главного управления культурного наследия Московской области №46РВ-458 от 29.12.2016г. режиму использования территории объекта культурного наследия запрещается любое строительство, не связанное с восстановлением утраченных исторических построек, за исключением временных построек, необходимых для проведения реставрационных работ (т.3, л.д.63).

Изложенное свидетельствует о невозможности строительства на спорных арендованных ответчиком участках в период, заявленный истцом ко взысканию арендной платы.

Кроме того, 24.10.2016г. ППТ, в состав которого вошли участки ООО «Профит-Проект», утвержден Постановлением Правительства Московской области №776/37.

При этом виды разрешенного использования участков: «для строительства гостевой многоярусной автостоянки», «для строительства комплекса зданий многофункционального назначения» не соответствуют назначению участков по ППТ и ПЗЗ.

Согласно ППТ и ПЗЗ участки относятся к зоне транспорта.

При таких обстоятельствах, вид разрешенного использования земельных участков - «для строительства комплекса зданий многофункционального назначения», «для строительства гостевой многоярусной автостоянки» не соответствует Классификатору видов разрешенного использования земельных участков земля под объекты ТПУ - «Транспорт».

Следовательно, какое-либо строительство на участках невозможно, так как отнесение участков к транспортной зоне предусматривает строительство только объектов транспортной инфраструктуры, независимо от вида разрешенного использования участков.

Кроме того, в соответствие с утвержденным ППТ, согласно которому предполагается изъятие для государственных нужд земельных участков с кадастровыми номерами: 50:57:0050405:33 площадью - 8 700 кв.м. и 50:57:0050405:0018 площадью - 168 кв.м. (в настоящее время объединены с присвоением кадастрового номера 50:57:0050405:612) для строительства объектов ТПУ «ФИО2», что также препятствует строительству на переданных ответчику участках.

Суд также отмечает, что в 2017 году Администрация при разработке Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) наложила ограничения, несоответствующие ранее утвержденному ППТ, территориальными зонами комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) КУРТ-120 и КУРТ-6 на территорию ТПУ «ФИО2» в части: территории зон наложенных КУРТОВ значительно выходили за рамки зон ППТ, виды разрешенного использования земельных участков данных территориальных зон не соответствовали территориальным зонам по ППТ и назначению зданий и сооружений по ППТ.

Помимо этого, из представленных в материалы дела документов усматривается, что поскольку арендованные земельные участки фактически являются привокзальной площадью, на арендуемых участках в период с 01.04.2011г. по 31.12.2018г. расположены торговые объекты, на которых предпринимательскую деятельность ведут третьи лица. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 50:57:0050405:33 на привокзальной площади располагается автостоянка автобусов (т3, л.д.106-134).

Следовательно, строительство не представляется возможным до разрешения судьбы данных объектов.

По указанным вопросам неоднократно проводились рабочие совещания в Администрации района, в Министерстве культуры Московской области (Главное управление культурного наследия Московской области).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчику по договору переданы участки, которые не могут быть использованы для строительства комплекса зданий многофункционального назначения. В связи с чем ответчик лишен возможности использовать участки по целевому назначению, что является основанием для освобождения от оплаты арендных платежей.

Соответственно, требование о взыскании основного долга не подлежит удовлетворению.

Истец просит взыскать пени.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку у ответчика отсутствовали основания для внесения арендной платы, истец неправомерно начислил пени. В удовлетворении данного требования также надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья Кузьмина О.А.