Решение от 19 октября 2025 г. по делу № А40-190245/2025

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-190245/25-23-1212
20 октября 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения подписана 24 сентября 2025 года.

Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2025 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к АО «БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ»

о взыскании предусмотренного п. 7.3, п. 7.4 договора № М-09-036065 от 06.07.2011 штрафа в размере 495 698 руб. 36 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ» (далее – ответчик) о взыскании предусмотренного п. 7.3, п. 7.4 договора № М-09-036065 от 06.07.2011 штрафа в размере 495 698 руб. 36 коп.

Указанное исковое заявление принято к производству суда и рассмотрено в порядке упрощенного производства с особенностями, установленными главой 29 АПК РФ.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает.

Исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца, арендодатель) и ОАО «Московская городская телефонная сеть» (арендатор) заключен договор аренды № М-09-036065 от 06.07.2011 земельного участка площадью 2 539 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0005009:6, имеющего адресный ориентир: <...>, для целей эксплуатации земельных участков АТС в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка – предоставление коммунальных услуг (3.1.1).

На основании дополнительного соглашения от 23.07.2019, права и обязанности арендатора перешли к ответчику.

Факт нахождения участка во владении и пользовании ответчика не оспаривается сторонами.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 2.1, договор заключен сроком до 26.05.2059, в связи с чем договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 4.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.07.2019, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью его предоставления и видом разрешенного использования.

Согласно п. 5.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.07.2019, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Госинспекцией по недвижимости проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт № 9090577 от 28.08.2024, согласно которому нежилое здание с кадастровым номером 77:09:0005009:1044, общей площадью 5152,5 кв.м., расположенное на земельном участке, используется под размещение офисов, спортивных клубов, фотомастерских, магазина промышленного оборудования (спортзал, фитнес-клуб, солярий, оздоровительный центр, бильярд – 38,82 %; стационарный магазин, торговый комплекс – 29,11 %; офисы, административные цели – 32,07 %). Деятельность по основному виду деятельности не ведется.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктами 7.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.07.2019 к договору, п. 7.4 договора установлено, что в случае самовольной передачи арендатором своих прав аренды (доли в праве) в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждения права аренды (доли в праве), а также в случае предоставления участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, либо использования земельного участка с нарушением цели предоставления и вида разрешенного использования, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 договора и условий, касающихся использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В связи с использованием земельного участка с нарушением цели предоставления и вида разрешенного использования, истцом начислен штраф в соответствии с п.п. 7.3, 7.4 договора, составивший согласно выполненному истцом расчету 495 698 руб. 36 коп.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанный в п.п. 7.3, 7.4 договора штраф суд рассматривает как меру ответственности за нарушение условий договора в части использования земельного участка по целевому назначению.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Изучив возражения ответчика, изложенные в отзыве на иск, суд приходит к выводу о том, что они подлежат отклонению, поскольку факт перехода права собственности на здание 24.06.2025 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку в настоящем деле заявлены требования о взыскании штрафа, начисленного за нарушение целей использования земельного участка, установленного актом Госинспекцией по недвижимости от 28.08.2024 № 9090577. На момент составления акта право собственности на здание принадлежало ответчику.

Ответчиком заявлено о снижении суммы штрафа на основании ст. 333 ГК РФ.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

В данном случае штраф предусмотрен за нарушение целей использования земельного участка, в связи с чем, критерии чрезмерности установленные в соответствии с указанными разъяснениями не могут быть использованы при определении соразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с условиями договора, размер неустойки составляет размер годовой арендной платы.

Доказательства того, какие последствия финансового характера наступили или могли наступить для истца в связи с нарушением ответчиком целей использования земельного участка в части использования здания по иному назначению, в материалы дела не представлены. При том, что в случае влияния цели использования здания на размер арендной платы, у истца сохраняется право требования доплаты арендной платы по правилам неосновательного обогащения.

Рассмотрев вопрос о взыскании штрафа, учитывая изложенные обстоятельства, суд считает, что размер штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ в целях обеспечения надлежащего исполнения ответчиком предусмотренной договором обязанности по использованию земельного участка в соответствии с условиями договора подлежит уменьшению до размера арендной платы за один период, составляющий в данном случае квартал, и составляет 123 924 руб. 59 коп.

Поскольку материалами дела подтверждены допущенные нарушения, заявленное истцом требование о взыскании штрафа в установленном судом размере в сумме 123 924 руб. 59 коп., с учетом снижения на основании ст. 333 ГК РФ, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

Государственная пошлина, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 7 446 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 606, 614, 615 ГК РФ, ст. 22, 26, 42, 65 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181, 226, 227, 229 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с АО «БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) штраф в размере 123 924 руб. 59 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с АО «БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 446 руб.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение суда может быть обжаловано в течение пятнадцати дней в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                     А.А. Гамулин