Решение от 14 декабря 2025 г. АС Республики Хакасия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-8193/2025
15 декабря 2025 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 08.12.2025. Решение в полном объёме изготовлено 15.12.2025.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи И.Е.Аношкиной при ведении протокола секретарём судебного заседания К.Е.Сунчугашевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регион-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 12 898 156 руб. 64 коп.,

при участии в судебном заседании представителей (до перерыва):

истца – ФИО1 на основании доверенности от 10.01.2025;

ответчика – ФИО2 на основании доверенности №020-4-Д от 15.04.2025,

при участии в судебном заседании представителей (после перерыва):

истца – ФИО1 на основании доверенности от 10.01.2025; ФИО3 на основании доверенности от 05.12.2025 №3;

ответчика – ФИО2 на основании доверенности №020-4-Д от 15.04.2025.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 01.12.2025 был объявлен перерыв до 08.12.2025.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регион-Инвест» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия о взыскании 12 898 156 руб. 64 коп., в том числе: 12 697 688 руб. 52 коп. неосновательного обогащения по договору аренды от 20.09.2022 № 232РС и 200 468 руб. 12 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.04.2025 по 11.06.2025.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования. В обоснование заявленных требований пояснял, что 17.01.2025 было зарегистрировано первое право собственности на жилое помещение в третьем этапе строительства в МКД по адресу: <...>, в связи с чем истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, однако ответчик отказался вносить изменения, отказался возвратить излишне уплаченную арендную плату.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, пояснял, что договор заключен на основании аукциона, пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в случае ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в целом до истечения срока, установленного пунктом 2.1 договора, арендные правоотношения сторон прекращаются со дня регистрации первого права собственности на помещение в таком доме (в случае отсутствия этапов его строительства) либо в его очереди, введенной в эксплуатацию последней.

По мнению ответчика, действующим законодательством строго регламентированы случаи, когда возможно изменение существенных условий договора, заключенного по результатам торгов. При этом изменение цены договора является его существенным условием.

Ответчик пояснял, что в соответствии с пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса. Учитывая, что строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось этапами расторжение договора возможно со дня регистрации первого права собственности введенном в эксплуатацию последнем этапе строительства многоквартирного жилого дома.

По мнению ответчика, изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, вследствие ввода в эксплуатацию поэтапного строительства жилого дома недопустимо, на земельном участке расположен один многоквартирный дом.

Ответчик пояснял, что первый этап строительства многоквартирного дома на указанном земельном участке введен в эксплуатацию 28.03.2025, второй этап - 28.02.2025, третий этап - 27.12.2024. Таким образом, последним в эксплуатацию введен первый этап строительства, регистрация право собственности на помещение в нем и является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Ответчик пояснял, что на представление прокурора был дан ответ о том, что оснований для пересмотра уплаты арендной платы не имеется. После направления ответа на представление прокурора иные меры прокурорского реагирования не предъявлялись.

По мнению ответчика, истец не обосновал расчет площади земельного участка, необходимого для строительства эксплуатации указанного объекта недвижимости, поскольку проектная документация не подтверждает площадь земельного участка, а констатирует строительные характеристики – площади участка, площади проектирования, застройки, отмостки и т.п.

Истец не согласился с доводами ответчика, пояснял, что земельный участок был предоставлен для строительства многоквартирного дома, возведение которого осуществлялось этапами, каждый этап строительства имеет самостоятельные инженерные коммуникации, что позволяет эксплуатировать здание отдельно.

По мнению истца, ссылка ответчика на пункт 2.3 договора несостоятельна, поскольку указанный пункт регламентирует прекращение договора в целом, а истец просит произвести перерасчет арендной платы в рамках действующего договора аренды.

Из доказательств, представленных в дело, пояснений сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

По результатам проведенного аукциона, на основании протокола на право заключения договора аренды земельного участка от 29.08.2022 №15 между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регион-Инвест» (истец, арендатор) и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (ответчик. арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 20.09.2022 № 232РС, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок для размещения (строительства, эксплуатации) многоквартирного дома, площадью 8236 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 19:01:010109:4428, местоположение: Российская Федерация, Республика Хакасия, Городской округ город Абакана, <...> земельный участок 1Г, разрешенное использование — среднеэтажная жилая застройка (код 2,5) (далее-участок).

Участок находится в государственной собственности Республики Хакасия, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06,09.2022 № КУВИ-001/2022-154258150.

По акту приема-передачи от 20.09.2022 земельный участок передан истцу.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора настоящий договор заключен сроком на 8 лет 7 месяцев. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами, взятых на себя обязательств.

Согласно пункту 2.3 договора в случае ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в целом до истечения срока, установленного пунктом 2.1 договора, арендные правоотношения сторон прекращаются со дня регистрации первого права собственности на помещение в таком доме (случае отсутствия этапов его строительства) либо в его очереди, в эксплуатацию последней.

Раздел 3 договора регулирует размер и условия внесения арендной платы.

Ежегодный размер арендной платы по настоящему договору определён в соответствии с протоколом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 29.08.2022 №232РС в сумме 91 282 058 руб. 80 коп. Задаток, внесённый для участия в аукционе в сумме 6 662 924 руб. засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в качестве первых платежей.

Арендная плата за участок вносится ежеквартально равными платежами в сумме 22 820 514 руб. 50 коп. в срок до 15 марта, 15 июня. 15 сентября, 15 ноября текущего года путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Арендная плата подлежит начислению с даты подписания акта приема-передачи участка.

Арендная плата ежегодно изменяется, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка на размер уровня инфляции, установленного в федеральном: бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды и вносится арендатором, в соответствии с пунктом 3.3 договора.

Подписание дополнительных соглашений об изменении арендной платы к договору и направление арендатору уведомлений не требуется.

Платежными поручениями №10 от 18.04.2023 на сумму 5 000 000 руб., №33 на сумму 3 911 007 руб. 29 коп., №№49 от 31.05.2023 на сумму 3 911 007 руб. 29 коп., №64 от 14.06.2023 на сумму 11 410 257 руб. 25 коп., №58 от 14.06.2023 на сумму 3 588 242 руб. 67 коп., № 79 от 12.07.2023 на сумму 7 606 838 руб. 10 коп., №111 от 30.08.2023 на сумму 7 683 540 руб. 48 коп., №117 от 30.08.2023 на сумму 7 683 540 руб. 48 коп., №180 от 12.10.2023 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №251 от 21.12.2023 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №253 от 21.12.2023 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №246 от 22.12.2023 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №52 от 26.03.2024 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №56 от 26.03.2024 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №58 от 26.03.2024 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №133 от 04.06.2024 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №136 от 04.06.2024 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №138 от 04.06.2024 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №315 от 13.09.2024 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №320 от 13.09.2024 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №324 от 13.09.2024 на сумму 8 025 214 руб. 27 коп., №332 от 20.09.2024 на сумму 44 138 руб. 67 коп., №347 от 20.09.2024 на сумму 44 138 руб. 68 коп., №342 от 20.09.2024 на сумму 44 138 руб. 67 коп., №545 на сумму 12 579 523 руб. 36 коп., №555 на сумму 12 579 523 руб. 37 коп., №150 от 28.04.2025 на сумму 24 955 846 руб. 93 коп., №224 от 11.06.2025 на сумму 12 164 813 руб. 80 коп.

29.12.2022 выдано разрешение №19-01-051-2022 на строительство 3 этапа строительства.

16.03.2023 выдано разрешение №19-01-011-2023 на строительство 2 этапа строительства.

12.05.2023 выдано разрешение №19-01-028-2023 на строительство 1 этапа строительства.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №19-01-050-224 от 27.12.2024 многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, 3 этап строительства введен в эксплуатацию.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №19-01-006-2025 от 28.02.2025 многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, 2 этап строительства введен в эксплуатацию.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №19-01-012-2025 от 28.03.2025 многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, 1 этап строительства введен в эксплуатацию.

Согласно выписке из ЕГРП от 17.01.2025 на жилое помещение площадью 58,6 кв.м. в жилом доме, распложенном по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, Городской округ город Абакана, <...>, зарегистрировано право собственности за ФИО4.

20.01.2025 истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды, в связи с регистрацией права собственности на жилое помещение.

Письмом № 020-328-ОТ от 03.02.2025 Министерство отказалось вносить изменения в договор аренды земельного участка.

Письмом № 6 от 10.02.2025 истец повторно просил внести изменения в договор аренды

Письмом № 020-574-ДП от 27.02.2025 Министерство повторно отказалось вносить изменения в договор аренды земельного участка.

Претензией №26 от 11.06.2025 истец просил возвратить излишне уплаченную арендную плату.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не возвратил излишне уплаченную арендную плату, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, правоотношения сторон, возникшие из договора аренды земельного участка от 20.09.2022 №232РС, регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Как следует из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 40 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как следует из положений статьи 1131 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

С момента регистрации первого права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у истца прекратилось, таким образом, прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за соответствующую часть земельного участка, расположенного под домом.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023) высказана позиция о том, при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещении в этих домах на единый земельный участок.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023) суд также указал на имеющие значения для рассмотрения подобных споров обстоятельства - содержание проектной документации, разрешения на строительство, которые могут изначально предусматривать возведение единого имущественного комплекса с общей территорией и элементами благоустройства, в таком случае раздел исходного земельного участка и образование земельного участка под каждым МКД не требуется.

В случае, если земельный участок сформирован для строительства двух и более домов с общими коммуникациями, объектами инфраструктуры и является неделимым с учетом соблюдения требовании градостроительного и земельного законодательства, после завершения строительства одного из запланированных домов такой участок не переходит в собственность только собственников помещений в этом доме. Право общей долевой собственности на такой участок приобретут все собственники помещении многоквартирных домов, возведенных на неделимом участке. Из приведенных норм земельного и жилищного законодательства следует, что собственники помещений в доме, введенном в эксплуатацию и являющимся первым этапом строительства в границах исходного земельного участка, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174 по делу № А40-130924/2014, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888 по делу № А43-17503/2013, применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Из материалов дела следует, что строительство многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 19:01:010109:4428 осуществлялось тремя этапами. Третий этап строительства введен в эксплуатацию 27.12.2024, второй этап строительства введен в эксплуатацию 28.02.2025, первый этап строительства введен в эксплуатацию 28.03.2025.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 17.01.2025 за физическим лицом зарегистрировано право собственности на жилое помещение (квартира) в доме по адресу: <...>.

Также судом установлено, что введенный в эксплуатацию 3 этап строительства являлась самостоятельным объектом, обладающим индивидуальными техническими характеристиками и введен в эксплуатацию, суд признал, что отсутствие юридического обособления объектов недвижимости не исключает применение правового режима, предусмотренного для случаев, когда земельный участок был предоставлен для строительства двух и более отдельно стоящих многоквартирных жилых домов.

С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в данном доме земельный участок, на котором он расположен, перешел в общую долевую собственность собственников помещений в нем.

Учитывая вышеизложенное, заявленные требования истца заявлены обоснованно.

Суд признал несостоятельным довод ответчика о том, что изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, вследствие ввода в эксплуатацию поэтапного строительства жилого дома недопустимо, поскольку в силу прямого указания закона с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение спорный земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Довод ответчика о невозможности изменения условий договора аренды основан на ошибочном толковании норм антимонопольного законодательства и также подлежит отклонению судом.

Действительно, положения Федерального закона от 05.04.2023 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» в их толковании, данном в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», содержат запрет на совершение сторонами договора действий, направленных на изменение существенных условий этого договора.

Между тем в настоящем случае предмет аренды изменился по основанию, предусмотренному жилищным законодательством, и не является следствием действий сторон договора аренды.

Суд признал несостоятельным довод ответчика ссылку на пункт 2.3 договора аренды, поскольку истцом требования о расторжении договора аренды не заявляются.

Суд отклонил довод ответчика о том, что истец не обосновал расчет площади земельного участка, необходимого для строительства эксплуатации указанного объекта недвижимости, ввиду следующего.

В обоснование размера площади истец представил: проектную документацию 3 этап строительства, блок секция в осях XI-XII, XIII-XIV, где на странице 3 указано, что под строительство 3 этапа выделена территория площадью 3233 кв.м.; положительное заключение негосударственной экспертизы 3 этапа строительства №19-2-1-3-085651-2022 от 06.12.2022, в которой указано, что площадь проектируемого участка (3 этап строительства) составляет 3233 кв.м.(страница 3).

Иного распределения площадей арендуемого земельного участка, необходимого для строительства и эксплуатации МКД 3 этапа строительства ответчиком не доказано и материалы дела не содержат (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, после ввода в эксплуатацию 3 этапа строительства арендатор не должен оплачивать арендную плату за часть земельного участка, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания и эксплуатации данного дома и расположенными на земельном участке объектами.

Проверив расчет неосновательного обогащения, суд признал его арифметически верным.

Ответчиком контррасчет суммы иска не представлен.

Рассмотрев требования о взыскании с ответчика 200 468 руб. 12 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.04.2025 по 11.06.2025, суд пришел к следующему.

Из правовой позиции, приведенной в пункте 58 постановления № 7 Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положении Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2016, следует, что в соответствии с пунктом2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Истец начисляет проценты со следующего дня после оплаты арендной паты.

Суд полагает расчет процентов истца неверным с учетом следующего.

С требованиями о возврате неосновательного обогащения истец обратился к ответчику с претензией от 11.06.2025 №26. Претензия получена ответчиком 11.06.2025.

В соответствии с пунктом 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по требованию одной стороны денежного обязательства о возврате исполненного в связи с этим обязательством, например, при излишней оплате товара, работ, услуг на излишне уплаченную сумму начисляются проценты, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, со дня, когда получившая указанные денежные средства сторона узнала или должна была узнать об этих обстоятельствах (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 424, подпункт 3 статьи 1103, статья 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В частности, таким моментом следует считать представление приобретателю банком выписки о проведенных по счету операциях или иной информации о движении средств по счету в порядке, предусмотренном банковскими правилами и договором банковского счета.

Само по себе получение информации о поступлении денежных средств в безналичной форме (путем зачисления средств на его банковский счет) не означает, что получатель узнал или должен был узнать о неосновательности их получения.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Статьей 191 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В силу статьи 31 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» кредитная организация обязана осуществить перечисление средств клиента и зачисление средств на его счет не позже следующего операционного дня после получения соответствующего платежного документа, если иное не установлено федеральным законом, договором или платежным документом.

Под операционным днем понимается операционное время, в течение которого совершаются банковские операции и другие сделки, а также период документооборота и обработки учетной информации, обеспечивающий оформление и отражение в бухгалтерском учете операций, совершенных в течение операционного времени, календарной датой соответствующего операционного дня, и составление ежедневного баланса (пункт 1.3 Правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, утвержденного Центральным Банком РФ 16.07.2012 № 385-П).

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что в силу статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с даты получения ответчиком претензии от 11.06.2025 №26 с учетом разумного срока на исполнение требования.

В материалы дела не представлены доказательства направления ответчику претензии с требованием об уплате излишне перечисленной арендной платы.

Представленные письма от 20.01.2025 и 10.02.2025 подтверждают факт того, истец просил внести изменения в договор аренды в части изменения размера арендной платы. Требования о возврате денежных средств не предъявлялись.

Истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.04.2025 по 11.06.2025, учитывая изложенное заявленные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.04.2025 по 11.06.2025 удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по делу составила 353 982 руб. уплачена истцом при подаче иска платежным поручением №291 от 13.08.2025. В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям на истца в размере 5501 руб. 72 коп., на ответчика – 348 480 руб. 28 коп. Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 348 480 руб. 28 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Настоящее решение считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом или вручены под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить иск частично:

взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регион-Инвест» 12 697 688 руб. 52 коп. неосновательного обогащения, а также 348 480 руб. 28 коп. расходов по государственной пошлине, уплаченной платежным поручением №291 от 13.08.2025.

Отказать в удовлетворении остальной части иска.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья

И.Е. Аношкина