Решение от 6 мая 2021 г. по делу № А40-183014/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-183014/19-1-1051
г. Москва
06 мая 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля года

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2021 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>) к АО "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" (ранее ЗАО «ЕЭС») (119858, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МОСФИЛЬМОВСКАЯ, 1, 4, ПОМ.6Б, ОГРН: <***>) о взыскании 8 712 887 руб. 54 коп. долга за период с 01.04.2016 по 30.06.2019, 9 856 329 руб. 71 коп. пени за период с 06.04.2016 по 30.06.2019 по договору № М-01-030029 от 23.01.2006 и по встречному иску о понуждении Департамента произвести зачет затрат на ремонтно-восстановительные работы в счет арендной платы в сумме 7872244 руб. 33 коп.

при участии представителей: от истца ФИО2, от ответчика – ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения, о взыскании 8 712 887 руб. 54 коп. долга за период с 01.04.2016 по 30.06.2019, 9 856 329 руб. 71 коп. пени за период с 06.04.2016 по 30.06.2019 по договору № М-01-030029 от 23.01.2006. Требования основаны на том, что ответчиком (арендатором) не оплачены арендные платежи за период с 01.04.2016 по 30.06.2019 за земельный участок площадью за земельный участок площадью 1299 кв.м., расположенный по адресу: <...>, предоставленный ответчику согласно заключенному договору аренды от 23.01.2006 № М-01-030029 для эксплуатации административного здания сроком до 11.11.2029.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против требований возражал, заявив об исковой давности, о несоразмерности неустойки, а также указывая на то, что затраты на реставрационные работы, произведенные ответчиком в отношении расположенного на участке находящегося в аренде у ответчика здания, подлежат зачету в стоимость арендных платежей за здание согласно условиям охранно-арендного договора.

Протокольным определением принят к производству встречный иск. С учетом принятого судом уточнения предмета встречного иска ответчик требует обязать Департамент городского имущества произвести зачет в счет арендной платы затрат на ремонтно-реставрационные работы памятника истории и культуры «Дом ФИО4» по ул. Мясницкой, 7 стр. 2, за период с 01.04.2016 по 30.06.2019 в сумме 7872244 руб. 33 коп. В обоснование встречных требований ответчик указывает на то, что договор аренды земельного участка является неотъемлемой частью охранно-арендного договора, которым предусмотрен зачет затрат, а также ссылается на статью 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», статью 1 и п.3 статьи 22 Закона г. Москвы № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».

Истец против встречных требований возражал, ссылаясь на платность землепользования и отсутствие оснований для зачета.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Как следует из материалов дела между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 23.01.2006 заключен договор № М-01-030029 аренды земельного участка площадью 1299 кв.м., имеющего адресные ориентиры: <...>, предоставленного в аренду для эксплуатации административного здания сроком до 11.11.2029.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.11.5007 за номером 77-77-14/014/2007-180.

Согласно п. 3.2.Договора арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала

Размер годовой арендной платы установлен – 1,5% кадастровой стоимости участка.

Согласно п. 3.2. договора арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной оплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок, о чем арендодатель уведомляет арендатора, в том числе через средства массовой информации.

Уведомлениями от 16.05.2016, от 02.10.2017, от 05.02.2019 арендодатель извещал арендатора об изменении арендной платы. Согласно данным уведомлениям, годовая арендная плата за участок установлена в размере 1,5% кадастровой стоимости.

Из материалов дела (расчет) следует, что арендатор не уплачивал арендную плату за период с 01.04.2016 по 30.06.2019. Задолженность по арендной плате составила 8712887 руб. 54 коп.

Расчет долга произведен истцом в уточненных требованиях в соответствии с утвержденной кадастровой стоимостью, в том числе установленной решением Мосгорсуда по делу №3а-2839/20 и подлежащей применению с 01.01.2019.

Судом установлено, что истцом пропущен срок исковой давности на взыскание арендных платежей, подлежавших уплате за 2 квартал 2016.

Согласно разъяснениям требований пункта 1 статьи 200 ГК РФ, данным в п. 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Второй квартал 2016 года должен был быть оплачен до 5-го апреля 2016. С учетом приостановления течения исковой давности в связи с направлением претензии, срок давности на взыскание данного платежа истек 06.05.2019. Иск подан в суд 15.07.19, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Согласно ч.1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного суд отказывает в иске в части взыскания арендных платежей за период с 01.04.2016 по 30.06.2016 включительно, а также неустойки. начисленной за просрочку оплаты данных платежей.

Ответчик доказательств оплаты долга не представил. Задолженность за период с 3-го квартала 2016 по 30.06.2019 подлежит взысканию.

В связи с нарушением ответчиком срока внесения арендных платежей, предусмотренного п. 3.2 Договора, истец правомерно требует взыскания неустойки в размере, предусмотренном п. 7.2 Договора (0,2% за каждый день просрочки).

Неустойка подлежит взысканию за период с 06.07.2016 по 30.06.2019.

Вместе с тем суд соглашается с доводом ответчика о чрезмерном характере неустойки и взыскивает неустойку с применением ст. 333 ГК РФ в размере, установленном Законом г. Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве».

Встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Арендатор обязан оплачивать землепользование по нормативной цене в соответствии с разрешенным использованием и целями предоставления земельного участка.

Нормы права, на которые ссылается ответчик, не устанавливают правил о зачете затрат на реставрацию расположенного на участке памятника истории и культуры в счет земельных платежей.

Согласно ч.1 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 настоящего Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, определяются Правительством Российской Федерации. Установление льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определяются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или представительными органами муниципальных образований в пределах их компетенции.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, либо земельным участком, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

Таким образом, возможность зачета затрат по сохранению объекта культурного наследия предусмотрена данной статьей в отношении арендованных земельных участков, в пределах которых располагается объект археологического наследия.

В соответствии с п. 3 ст. 22 Закона Москвы от 14.07.2000 N 26 (ред. от 07.05.2014) "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры" пользователь земельного участка, на котором (в котором) расположены недвижимые памятники истории и культуры, несет ответственность за их целостность и сохранность и имеет право на льготы по арендной плате за данный участок и на иные льготы в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Наличие права на предусмотренную нормативным актом льготу не имеет отношения к вопросу о зачете затрат в стоимость аренды.

Ссылки истца на принцип единства судьбы объекта недвижимости и занятого им земельного участка, а также на условие пункта 21 охранно-арендного договора, отклоняются судом, как не являющиеся основанием зачета затрат в счет арендных платежей за землю.

Частью 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Из материалов дела следует, что между ООО «Европейское экологическое сообщество» (Акционерное общество «Европейская экономическая компания»), и Главным управлением охраны памятников г. Москвы, правопреемником которого является Департамент городского имущества г. Москвы, заключен охранно-арендный договор охранно-арендный договор от 01.04.2000 №94з (по нумерации арендодателя №00-00951/00 от 25.12.2000) на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Дом ФИО4» по Мясницкой ул. д. 7 стр. 2 сроком действия с 01.04.2000 по 18.01.2049.

Согласно п.9 данного договора в арендную плату за пользование зданием-памятником не входит арендная плата за пользование земельным участком.

Пунктом 21 охранно-арендного договора предусмотрено, что арендатор обязан в месячный срок заключить с Москомземом договор на аренду земельного участка здания-памятника на основании данного договора. Настоящий договор является неотъемлемой частью договора об аренде земельного участка, на котором расположено здание-памятник. О расторжении охранно-арендного договора стороны должны уведомить Москомзем.

Таким образом, в порядке ст. 652 ГК РФ арендатору здания земельный участок, на котором оно расположено, передан в аренду на условиях заключения отдельного договора аренды участка, а арендные платежи за здание не включают плату за землю.

Доводы ответчика о том, что размер незачтенного остатка затрат на ремонтно-реставрационные работы установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы, отклоняются судом.

Такие затраты (или их часть) в данном случае не могут быть заявлены в общем порядке ст. 410 ГК РФ к зачету в погашение обязательств по оплате арендной платы за землю, поскольку сторонами согласован иной порядок погашения данных затрат в счет арендной платы за пользование зданием-памятником.

Так, дополнительным соглашением от 01.11.2004 к охранно-арендному договору от 01.04.2000 №94з предусмотрено, что в счет суммы годовой арендной платы в соответствии с условиями охранно-арендного договора засчитываются расходы, произведенные на ремонтно-восстановительные работы. Зачет производится равными долями ежеквартально. Пунктом 4.4 дополнительного соглашения предусмотрено, что стороны в декабре каждого года, начиная с 2005, составляют акт, в котором указывают сумму арендной платы, подлежащей зачету в сумму затрат, подлежащую компенсации госорганом на основании представляемой арендатором документации, подтверждающей затраты. Согласно п.4.5 дополнительного соглашения арендные платежи за пользование зданием-памятником арендатор начинает производить после окончательной компенсации затрат.

Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-213780/17 размер незачтенных затрат, понесенных АО «ЕЭК» на проведение работ по сохранению памятника истории и культуры «Дом ФИО4» по Мясницкой ул., 7, стр.2, установлен по состоянию на 31.12.2017г. в сумме 1 673 823 503,77руб.

Однако срок охранно-арендного договора установлен до 18.01.2049. Следовательно, остаток затрат будет последовательно засчитываться в счет годовой арендной платы за здание, которая также может измениться, в том числе в сторону увеличения.

При этом в соответствии с подпунктом «и» пункта 11 охранно-арендного договора арендатор обязан по окончании срока договора передать здание-памятник госоргану по акту в освобожденном виде в полной сохранности со всеми разрешенными неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости.

Из чего следует, что у арендодателя не возникло денежного обязательства по оплате незачтенного остатка затрат, поэтому сумма данного остатка не может быть заявлена к зачету в оплату иных платежей, кроме арендной платы за здание по охранно-арендному договору в порядке, согласованном сторонами в дополнительном соглашении от 01.11.2004.

В связи с частичным удовлетворением первоначального иска и отказом в удовлетворении встречного иска госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета, а госпошлина по встречному иску относится на ответчика, заявившего встречный иск.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО "ЕЭС" в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 7872244 руб. 33 коп. долга и 1306227 руб. пени.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ЗАО "ЕЭС" в доход федерального бюджета 68892 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова