Решение от 11 ноября 2024 г. по делу № А40-189697/2024

Именем Российской Федерации

МОТИВИРОВАННОЕ
РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-189697/24-11-1202

Резолютивная часть решения изготовлена 14 октября 2024г.

Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2024г.


Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи Дружининой В.Г., единолично,

Рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску

Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» (119858, Г.МОСКВА, УЛ. МОСФИЛЬМОВСКАЯ, Д.1, К.4, ПОМ.6Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.12.2004, ИНН: <***>)

о взыскании по договору краткосрочной аренды земельного участка от 23.01.2006г. № М-01-512996 задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022г. по 30.09.2023г. в размере 724 807руб. 14коп., пени за период с 06.10.2022г. по 30.09.2023г. в размере 296 573руб. 84коп. за просрочку внесения арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к АО «ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022г. по 30.09.2023г. в размере 724 807руб. 14коп., пени за период с 06.10.2022г. по 30.09.2023г. в размере 296 573руб. 84коп. за просрочку внесения арендных платежей по договору краткосрочной аренды земельного участка от 23.01.2006г. № М-01-512996.

Определением от 20.08.2024г. исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

14.10.2024г. судом принята резолютивная часть решения по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства в порядке ст. 229 АПК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о составлении мотивированного решения арбитражного суда.

Поскольку заявление о составлении мотивированного решения поступило в сроки, установленные ч. 2 ст. 229 АПК РФ, заявление подлежит удовлетворению.

Истец в обоснование требований сослался на уклонение ответчика от внесения арендных платежей в срок, предусмотренный договором сторон.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что ответчиком оспорена кадастровая стоимость, в связи с чем размер задолженности за период с 01.10.2022г. по 30.09.2023г. составляет 4 832руб. 04коп., кроме того при расчете арендной платы необходимо применение ставки арендной платы в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, т.к. земельный участок предоставлен для благоустройства территории объекта культурного наследия – памятника истории и культуры, заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06.12.2023г. № КУВИ-001/2023-274353351 в пределах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001036:51 площадью 5 997 +/- 271 кв.м расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:01:0001036:1024, 77:01:0001036:1032, 77:01:0001036:1035, 77:01:0001036:1038, 77:01:0001036:1046, 77:01:0001036:1881, 77:01:0001036:1882, 77:01:0001036:1938, 77:01:0001036:1992, 77:01:0001036:2192, 77:01:0001037:2548, 77:01:0001036:2185, 77:01:0000000:4138, 77:01:0001036:2184, в отношении земельного участка внесены сведения о нахождении земельного участка в зоне особо охраняемой территории.

Между ГУОП г. Москвы (Госорган) и ООО «Европейское экологическое сообщество» (арендатор) был заключен охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 15.07.2002г. № 94з/1, в соответствии с которым Госорган сдает, а арендатор принимает в арендное пользование памятник «Усадьба Черткова XVIII-XIX вв» для использования под служебные помещения по адресу: <...>, площадью 1 898,7 кв.м.

Пунктом 4 охранно-арендного договора установлен срок аренды с 15.07.2002г. по 18.01.2049г.

Охранно-арендный договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

ООО «Европейское экологическое сообщество» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования, о чем в ЕГРЮЛ внесена запись регистрации от 30.12.2004г. № 2047729040104, правопреемником является ЗАО «ЕВРОПЕЙСКОЕ ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ СООБЩЕСТВО» (ИНН <***>).

В соответствии с п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ЗАО «Европейское экологическое сообщество» (арендатор) заключен договор краткосрочный аренды земельного участка от 23.01.2006г. № М-01-512996, предметом которого является земельный участок площадью 375 кв.м, являющийся частью (№ части 002) земельного участка с адресными ориентирами: <...>, общей площадью 8 399 кв.м (кадастровый номер 770101036051), предоставленного Москомнаследию в постоянное (бессрочное) пользование, имеющий адресные ориентиры: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для благоустройства территории.

Наименование организации изменено с ЗАО «Европейское Экологическое Сообщество» на АО «Европейская Экономическая Компания», что подтверждается сведениями, внесенными в ЕГРЮЛ.

В п.п. 2.1, 2.2 договора установлено, что договор заключен сроком до 11.11.2009г. и вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 27.07.2006г. № 77-77-14/003/2006-693, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 06.12.2023г. № КУВИ-001/2023-274353351.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку арендатор продолжал пользоваться переданным в аренду недвижимым имуществом после прекращения срока договора, доказательств направления в адрес арендатора возражений по поводу пользования им арендованным имуществом истцом не представлено, договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1.2 договора передача земельного участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Пунктом 5.8 договора предусмотрена обязанность арендатора ежеквартально и в полном объеме оплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В ст.ст. 1 и 65 ЗК РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца квартала.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия от 11.01.2024г. № 33-6-1257939/23-(0)-1 с требованием оплатить задолженность по арендной плате, получение ответчиком подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО «Почта России».

Однако, ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

На основании ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2024г. № 09АП-42312/2024 по делу № А40-69563/23 отменено решение Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2024г., с АО «ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» в пользу Департамента городского имущества города Москвы взысканы по договору аренды земельного участка от 31.05.2007г. № М-01-033243 задолженность в размере 10 907руб. 05оп., пени в размере 619руб. 97коп., при этом судом установлено, что к земельному участку с кадастровым номером 77:01:0001036:51, расположенному по адресу: <...>, стр. стр. 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, должна применяться ставка арендной платы в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, так как постановлением Правительства г. Москвы № 273-ПП принята специальная норма, которая устанавливает размер арендной платы именно для данного вида земельных участков, то есть занятых особо охраняемыми территориями и объектами, поскольку здание, расположенное на земельном участке, является памятником истории и культуры - «Усадьба Черткова, XVIII-XIX вв.» по адресу: <...>, ответчик является победителем открытого коммерческого конкурса на право заключения договоров аренды памятников истории и культуры федерального значения по адресу: <...>, общей площадью 1 898,7 кв.м («ФИО1, XVIII-XIX вв.») и стр. 2, общей площадью 2 983,5 кв.м («Дом А.Д. Черткова») (Протокол заседания комиссии ДГМИ г. Москвы от 27.07.1999г. № 2.2, постановление Правительства Москвы от 08.06.1999г. № 509), по результатам конкурса здания были переданы ответчику в аренду на основании охранно-арендного договора от 15.07.2002г. №94з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры недвижимого памятника истории и культуры «Усадьба Черткова, XVIII-XIX вв.» по Мясницкой ул. 7, стр. 1», общей площадью 1 898,7 кв.м под административные цели, общественное питание на срок 49 лет: с 15.07.2002г. по 18.01.2049г.; охранно-арендного договора от 01.04.2000г. № 94з на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Дом А.Д. Черткова» по Мясницкой ул., д. 7, стр. 2» под административные цели, общественное питание и торговлю, общей площадью 2 983,5 кв.м на срок 49 лет: с 01.04.2000г. по 18.01.2049г., в связи с предоставлением указанных памятников истории и культуры с истцом были заключены договоры аренды земельных участков, следовательно, на земельном участке расположен объект культурного наследия - памятник истории и культуры.

Особый порядок охраны объектов культурного наследия федерального значения установлен гл. 6 Федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным Постановлением СМ СССР от 16.09.1982г. № 865.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли историко-культурного назначения.

На основании со ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры).

Земельный участок расположен на Территории особого режима использования: заповедная территория № 6 «Большая Лубянка — Сретенка». Охранная зона памятника истории и культуры № 49, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997г. № 881, что дополняет вид разрешенного использования земельного участка.

В п. 4.4 договора установлена обязанность арендатора согласовывать все виды работ по зданию и территории с Москомнаследием в установленном порядке.

Следовательно, статус земельного участка определен в силу закона.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Федеральным законом.

Согласно п. 14 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами ставка арендной платы установлена в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, к земельному участку с кадастровым номером 77:01:0001036:51, расположенному по адресу: <...>, стр. стр. 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, должна применяться ставка арендной платы в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 05.10.2023г. по делу № 3а-3068/2023 по административному исковому заявлению АО «Европейская экономическая компания» об установлении кадастровой стоимости, требования удовлетворены, установлена по состоянию на 01.01.2021г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 7:01:0001036:51 по адресу: <...>, ст. 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, в размере 910 081 428руб. 00коп., которая подлежит применению с 01.01.2022г.

Представленный истцом расчет задолженности проверен судом и признан несоответствующим фактическим обстоятельствам дела, произведенным без учета установленного судом размера кадастровой стоимости земельного участка, при расчете арендной платы по договору также необходимо применение ставки арендной платы в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем суд считает обоснованным контррасчет задолженности, представленный ответчиком.

Поскольку ответчиком представлены доказательства внесения арендных платежей (платежное поручение от 06.09.2024г. № 1631), требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 63 503руб. 69коп. не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Судом проверен информационный расчет пени, представленный истцом, признан не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Ответчиком заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Как разъяснено в п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ).

В п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Суд, рассмотрев доводы сторон, пришел к выводу о том, что имеются основания для применения положений ст. 333 ГК РФ и уменьшения размера неустойки.

Неустойка является специальной мерой гражданской ответственности, способствующей исполнению обязательств, которая носит как карательный, так и компенсационный характер и направлена на гарантированное исполнение основного обязательства и на стимулирование должника к надлежащему поведению.

В соответствии с п. 4 ст. 21 Закона города Москвы т 19.12.2007г.№ 48 «О землепользовании в городе Москве» если иное не предусмотрено договором, за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы арендатор выплачивает пени в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы арендной платы.

Суд, принимая во внимание компенсационную природу неустойки, ее несоразмерность последствиям нарушения срока исполнения обязательства, на основании ст. 333 ГК РФ считает возможным снизить размер неустойки исходя из 1/300 ставки действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляет 311руб. 21коп. и отвечает требованиям разумности и справедливости, способствует восстановлению прав истца вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору.

Поскольку ответчиком представлены доказательства оплаты пени (платежное поручение от 06.09.2024г. № 1632), требование о взыскании пени не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются между сторонами на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 167-171, 176, 226, 227, 228, 229 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.


Судья В.Г. Дружинина